Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Diese, grammatikalisch ein wenig bedenkliche, Frage steht bei den meisten potentiellen Immobilienkäufern ganz am Anfang der eigentlichen Suche nach den eigenen vier Wänden. Gemeint ist natürlich nicht, „wie viel“ gemauerter Wohntraum es sein darf, sondern „wie teuer“ dieser sein darf. Der Preis der Immobilie muss zum eigenen Budget passen. Und das wiederum meint: Er muss sich aus der Summe von angespartem Vermögen plus Bankkredit bezahlen, respektive finanzieren lassen.
In dieser Gleichung übernehmen die vorhandenen finanziellen Werte, die Sie in den Kauf einbringen können, ganz selbstbewusst die Funktion einer Stellschraube: Je größer sie sind, desto kleiner der benötigte Kredit und desto kürzer die Rückzahlzeit. Doch wie viel Eigenkapital ist beim Immobilienkauf nötig und wie viel optimal? Gilt die eherne Faustregel von den 20 bis 30 Prozent absolut? Was zählt eigentlich alles zum Eigenkapital? Und wie setze ich die einzelnen Vermögenswerte am geschicktesten ein? Alle Aspekte rund um das Eigenkapital beim Immobilienkauf beleuchtet der folgende Ratgeber.
Was ist Eigenkapital?
Finanzielle Mittel und monetäre Werte, die sich in Ihrem (Privat-) Besitz befinden, gelten gemeinhin schlicht als Vermögen. Der Begriff Eigenkapital stammt hingegen eigentlich aus der Bilanzbuchhaltung von Unternehmen – dort bezeichnet er den Differenzbetrag zwischen Vermögen und Schulden eines Unternehmens. In der Immobilienfinanzierung wird die Bezeichnung Eigenkapital gleichwohl exponiert und davon abgegrenzt definiert –und zwar als geldwertes Vermögen, das ein potentieller Kreditnehmer in die beabsichtigte Finanzierung einbringen kann. Das „Eigen-“ steht dabei in einem logischen Kontrast zu dem Fremdkapital, das die kreditgebende Bank zur Verfügung stellt.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen für Banken und Kreditinstitute zum einen alle Vermögenswerte, die Sie sofort für Ihren Hauskauf einsetzen können. Zum anderen akzeptieren sie jedoch auch Finanzen und werthaltige Besitztümer, auf die Sie erst später Zugriff haben. So ergeben sich die folgenden Posten:
∙ Barvermögen,
∙ Ersparnisse auf Konten,
∙ Lebensversicherungen,
∙ ein zuteilungsreifer Bausparvertrag,
∙ Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds,
∙ materielle Wertgegenstände (Gold, Kunstgemälde, Schmuck, Münzen),
∙ eine abbezahlte Immobilie, deren Eigentümer Sie sind,
∙ Darlehen vom Arbeitgeber,
∙ ein vorhandenes Baugrundstück.
Der erste Schritt in Ihre Finanzierung sollte daher immer ein sorgfältiger Kassensturz sein, um eventuell noch vorhandene Eigenkapital-Schätze zu heben.
Warum ist Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung so wichtig?
Eigenkapital ist kein reiner Selbstzweck, sondern bei der Immobilienfinanzierung mit handfesten Vorteilen verbunden. Generell gilt: Je mehr Finanzmittel Sie angespart haben, desto bessere Konditionen gewähren Ihnen Banken und Kreditinstitute. Dadurch wiederum sinkt Ihre monatliche Belastung und Sie können entspannter mit unvorhergesehenen Kosten umgehen.
Im Grundsatz profitieren Sie von drei Aspekten eines soliden Eigenkapitaleinsatzes:
∙ Sie erhalten von der Bank niedrigere Zinsen. Bei den für gewöhnlich hohen Summen eines Immobilienkredits machen sich scheinbar nur geringfügige Differenzen beim Zinssatz im Ergebnis deutlich bemerkbar.
∙ Schnellere Tilgung: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger fällt die benötigte Kreditsumme aus. Sie können das Darlehen folglich zügiger abbezahlen. In Kombination mit den niedrigen Zinsen ist eventuell sogar eine höhere Tilgung für Sie machbar – das verkürzt den Zeitraum ebenfalls.
∙ Das Finanzierungsrisiko ist insgesamt geringer. Bei ausreichendem Eigenkapital müssen Sie sich bei unvorhergesehen Ausgaben nicht gleich am Abgrund wähnen – Sie können sie mit noch vorhandenen finanziellen Mitteln leichter auffangen. Denn keinesfalls sollten Sie Ihr Vermögen bis auf den letzten Cent in die Finanzierung stecken, sondern eine hinreichend große Reserve für eben solche Notfälle in der Hinterhand behalten (dazu auch weiter unten).
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Unisono empfehlen Banken und Finanzdienstleister, dass Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs aus eigenen Mitteln stemmen können sollten. In Stein gemeißelt ist diese Vorgabe jedoch nicht: Sie können Ihr Eigenheim auch mit weniger Eigeneinsatz finanzieren, müssen dann jedoch akzeptieren, dass die Ihnen angebotenen Kreditkonditionen schlechter sind – und Ihre Immobilie im Saldo teurer wird.
Ganz besonders wichtig ist, dass Sie die Kaufnebenkosten, die etwas 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen, ohne Probleme und ohne Bank bezahlen können. Sie setzen sich aus den Notar- und Grundbuchkosten, der Grunderwerbsteuer und eventuell der Maklerprovision zusammen. Da die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch ist, schwankt auch der prozentualen Anteil dieses Postens am jeweiligen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten werden von Banken und Kreditinstituten über das Immobiliendarlehen nicht mitfinanziert, das es für diese Ausgaben ja keinen materiellen Gegenwert gibt, der das zusätzliche Risiko absichern könnte. Sie verbessern also Ihre Chancen auf einen „guten“ Immobilienkredit, wenn Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche berappen.
Gut zu wissen: Es liegt weitgehend im Ermessen Ihrer Bank, ob Sie ein KfW-Darlehen als Eigenkapital anerkennt. Grundsätzlich stehen die Chancen gleichwohl nicht schlecht, denn KfW-Darlehen werden als nachrangige Darlehen in das Grundbuch eingetragen. Somit bleibt der erste Rang für Ihre Bank frei. Und je prominenter der Rang, auf umso günstigere Zinssätze können Sie vertrauen. Sprechen Sie auf jedem Fall mit Ihrem Berater darüber.
Bitte beachten Sie: Beim Immobilienkauf gilt der eherne Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Das bedeutet: Sie müssen Ihrer finanzierenden Bank zunächst das vereinbarte Eigenkapital überweisen, bevor diese die Kreditsumme auszahlt.
Wie wirkt sich mein Eigenkapital auf die Finanzierung aus?
Die bis hierher theoretisch angeführte Maxime, dass je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto vorteilhafter die Finanzierung ausfällt, kann an praktischen Beispielen veranschaulicht werden.
So hat das Vergleichsportal Finanzcheck24 beispielsweise die Zinskonditionen abhängig vom Eigenkapital deutschlandweit für den Juni 2024 erhoben.
Ausgangsbasis: Immobilienkaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 60.000 Euro, Zinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2 Prozent. Es ergeben sich:
- 460.000 Euro Darlehen (vollfinanziert, 0 Prozent Eigenkapital) = 4,25 Prozent Zinsen
- 400.000 Euro Darlehen (Eigenkapital für Nebenkosten) = 3,75 Prozent Zinsen
- 360.000 Euro Darlehen (10 Prozent Eigenkapital + Nebenkosten) = 3,58 Prozent Zinsen
- 320.000 Euro Darlehen (20 Prozent Eigenkapital + Nebenkosten) = 3,45 Prozent Zinsen
- 280.000 Euro Darlehen (30 Prozent Eigenkapital + Nebenkosten) = 3,33 Prozent Zinsen
- 240.000 Euro Darlehen (40 Prozent Eigenkapital + Nebenkosten) = 3,29 Prozent Zinsen
Wichtiger Hinweis: Es handelt sich bei den vorgenannten Zahlen um Durchschnittswerte, die lediglich das Zinsgefälle bei steigendem Eigenkapitalanteil verdeutlichen sollen. Davon unbenommen legt jede Bank zusätzlich individuelle Maßstäbe bei der Kreditvergabe an. Dabei spielen selbstverständlich auch persönliche Faktoren des Kreditnehmers eine gewichtige Rolle. Dazu gehören beispielsweise ein sicherer Arbeitsplatz, die Höhe des Gehalts, die Einschätzung der Kreditwürdigkeit überhaupt und nicht zuletzt der Umstand, ob die Immobilie allein oder zu zweit finanziert wird.
Das Immobilienportal Immowelt hat den Einfluss des eingesetzten Eigenkapitals vor allem mit dem Fokus auf die monatliche Belastung durchgerechnet.
Ausgangsbasis: Kauf einer Immobilie zum Preis von 600.000 Euro inklusive aller Nebenkosten.
- 10 Prozent Eigenkapital 60.000 Euro, Zinssatz 4,15 Prozent = 2.767 Euro monatliche Rate
- 30 Prozent Eigenkapital 180.000 Euro, Zinssatz 3,85 Prozent = 2.047 Euro monatliche Rate
- 50 Prozent Eigenkapital 300.000 Euro, Zinssatz 3,45 Prozent = 1.362 Euro monatliche Rate
Beispiel Nummer drei stammt von der Bausparkasse Schwäbisch Hall, die auf Basis eines Nettodarlehensbetrags von entweder 400.000 Euro (ohne Eigenkapital) oder 320.000 Euro (mit 80.000 Euro Eigenkapital) ausgewiesen hat, wie sehr die monatliche Belastung selbst bei ansonsten identischen Konditionen (Sollzinsbindung 15 Jahre, effektiver Jahreszins 4,08 Prozent, Tilgung 2 Prozent) über die gesamte Laufzeit abweicht.
Das 400.000 Euro Darlehen schlägt mit 1.996,67 Euro monatlich zu Buche, bei einem 320.000 Euro Kredit sind es dagegen 1.597,33 Euro.
Aus allen diesen Zahlenbeispielen ergibt sich die recht klare Schlussfolgerung: Der Immobilienkauf ohne ausreichendes Eigenkapital wird unverhältnismäßig teuer. Die höheren Kreditkosten summieren sich über die Jahre zu einem erklecklichen Betrag, mit dem die Bank Ihre Finanzierung versilbert.
Gut zu wissen: Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen möchten, dann können Sie sich auch Eigenleistungen für Arbeiten, die Sie selbst übernehmen, als Eigenkapital anerkennen lassen. Die Handhabung dieser sogenannten Muskelhypothek ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Sind Sie selbst in einem Handwerksberuf tätig, haben Sie natürlich bessere Chancen. In aller Regel werden von den Kreditinstituten Beträge zwischen 10.000 bis 30.000 Euro als Eigenkapital akzeptiert.
In welchen Fällen kann eine Vollfinanzierung gelingen?
Grundsätzlich ist gleichwohl auch eine Vollfinanzierung des Immobilienkaufs möglich – wobei damit in aller Regel die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung gemeint ist, bei der die Bank die Finanzierung des puren Kaufpreises übernimmt, während Sie die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche begleichen. Es liegt auf der Hand, dass Kreditinstitute für eine solche Zusage sehr hohe Sicherheiten verlangen und Sie ein überdurchschnittliches Einkommen an einem gesicherten Arbeitsplatz nachweisen müssen.
Für gewöhnlich arbeiten Banken mit der sogenannten „40-Prozent-Regel“, wonach die monatliche Kreditrate 40 Prozent Ihres Einkommens nicht übersteigen darf. Und diese Kreditrate hat es durchaus in sich: Zum einen liegen die Zinssätze bei einer Vollfinanzierung deutlich über denen, die für ein Darlehen mit Eigenkapitalanteil angesetzt werden, und zum anderen verlangen die Banken eine höhere Tilgungsleistung, um die Abzahlung des Darlehens zu beschleunigen.
Eine Vollfinanzierung empfiehlt sich grundsätzlich nur, wenn Sie über finanzielle Mittel verfügen, die, anderweitig angelegt, gewinnbringender sind als sie in Form von Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubringen, oder überhaupt langfristig festgelegtes Vermögen Ihr Eigen nennen – und Sie die sehr hohe monatliche Belastung problemlos stemmen können.
Denn das Risiko ist hoch: Geraten Sie in finanzielle Schwierigkeiten und betreibt die Bank schließlich die Zwangsversteigerung der Immobilie, so kann es im schlimmsten Fall geschehen, dass Sie zusätzlich auf Restschulden sitzenbleiben.
Strategien zum Aufbau von Eigenkapital
Aus den bisherigen Ausführungen wird deutlich, dass ein Immobilienkauf mit den erwähnten 20 bis 30 Prozent an eigenen finanziellen Mitteln in jedem Fall günstiger wird und Sie das Gespräch mit Ihrem Kreditberater garantiert entspannter beenden können. Doch wie komme ich zum benötigten Eigenkapital? Strategisch.
∙ Sparpläne und Investitionen
Die sicherste Methode, um langfristig Vermögen aufzubauen, ist ein Sparplan-Modell. Dabei investieren Sie zumeist monatlich einen festen Betrag in Wertpapiere, Aktien oder ETFs. Dieser wird automatisch von Ihrem Konto abgebucht. Sie können den Rhythmus und die Höhe Ihrer Sparrate jederzeit anpassen – wichtig ist lediglich, dass Sie konsequent dabeibleiben. Vorteil überdies bei ETF-Sparplänen: Sie nutzen eventuelle Kursschwankungen optimal aus, weil Sie jeden Monat zu einem gleichbleibenden Betrag kaufen.
Ergänzen Sie diese langfristige Strategie durch „spontane“ Investitionen in Anleihen, Aktien oder ETFs. Sie haben eine Steuererstattung oder eine Gehaltserhöhung bekommen? Sparen Sie konsequent 50 Prozent Ihres „Zusatzeinkommens“: So wächst Ihr Depot und Sie können sich trotzdem noch etwas Außergewöhnliches leisten.
∙ Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist die klassischste aller traditionellen Varianten, um Rücklagen für den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu bilden. Das Prinzip ist simpel: Sie zahlen sieben bis elf Jahre in den Vertrag ein und können dann auf die angesparte Summe ein Bauspardarlehen aufnehmen. Allerdings haben Bausparverträge aktuell schwer an Attraktivität eingebüßt: Aufgrund der niedrigen Sparzinsen und der hohen Abschlusskosten fällt die Rendite während der Sparphase zumeist negativ aus. Und ob sich der Bausparvertrag wegen der günstigen Darlehenszinsen gelohnt hätte, können Sie leider erst im Rückblick beurteilen.
∙ Sammlerstücke zu Geld machen
Verstauben in Ihrem Keller vielleicht Kisten mit wertvollen LP-Sammlungen, alten Videospielen, inzwischen begehrten Sammlerkarten, Münzen oder ähnlichem? Wenn Sie sich sicher sind, dass Ihre emotionale Gesundheit nicht darunter leidet, machen Sie sich die Mühe und verkaufen Sie Ihre Keller-Schätze auf einschlägigen Sammler- oder Liebhaberbörsen. Das kostet Zeit und gelegentlich Aufwand, kann aber im Einzelfall anständige Summen einbringen.
∙ Privatdarlehen prüfen
Ein Privatdarlehen aus Ihrem näheren Umfeld ist meist kostengünstiger als ein Kredit von der Bank. Konditionen können Sie individuell vereinbaren. Meist fallen hier auch kaum oder gar keine Zinsen an und die Rückzahlung können Sie flexibel gestalten. Da beim Geld aber bekanntlich die Freundschaft aufhört, setzen Sie sicherheitshalber einen privaten Vertrag auf, in dem alle Bedingungen genau dokumentiert werden.
∙ Zuschüsse und Förderungen ausschöpfen
Lassen Sie sich unbedingt umfassend zu den staatlichen Förderungen beim Hauskauf beraten sowie zu den Vergünstigungen, die einzelne Länder und Kommunen anbieten. Informieren Sie sich vorab auf der Website der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über zinsgünstige Darlehen, die Sie sich als Eigenkapital anrechnen lassen können, und auf der Website des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen.
Tipps zur optimalen Nutzung des vorhandenen Eigenkapitals
Nein, es ist keineswegs sinnvoll, das gesamte Eigenkapital zur Bank „zu tragen“, um die Finanzierung zu unterfüttern. Behalten Sie eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben und wappnen sie sich damit gegen Verzweiflungsattacken, bevor Sie überhaupt richtig eingezogen sind. Grundsätzlich empfiehlt sich, Geld für die folgenden drei Posten einzukalkulieren:
∙ Die Kaufnebenkosten: Wie bereits mehrfach erwähnt, sollten Sie die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises unbedingt aus eigenen finanziellen Mitteln begleichen.
∙ Notwendige Anschaffungen: In einem Haus ohne Einbauküche lässt es sich kaum gut leben. Jalousien oder Gardinen und Vorhänge sind in aller Regel ebenfalls recht angenehm. Überschlagen Sie großzügig, welche Investitionen unmittelbar nach Ihrem Einzug zwangsläufig anstehen – und sorgen Sie für einen entsprechenden Saldo auf Ihrem Konto.
∙ Der Notgroschen von drei Monatsgehältern: Die allgemein empfohlene Rücklage für alle Eventualitäten gilt auch für Sie als Immobilienkäufer. Der finanzielle Puffer lässt Sie nachts besser schlafen und nimmt Ihnen die Furcht, dass ein elektrisches Gerät den Geist aufgeben oder das Auto neue Bremsbeläge brauchen könnte.
Fazit: Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine Entscheidung von gewaltiger Tragweite – und zumeist die größte Investition ihres Lebens. Sie sollte daher immer besonnen und stets unter den „richtigen“ Voraussetzungen getroffen werden. Ausreichendes Eigenkapital ist eine davon. Nur wenn das angesparte Vermögen so groß ist, dass Banken und Kreditinstitute Ihnen günstige Zinsen und gute Kreditkonditionen anbieten, verläuft die Finanzierung reibungslos und schmerzfrei. Die vielfach kolportierten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises haben insofern ihre absolute Berechtigung. Wenn die eigene Immobilie fest zu Ihrem Lebensentwurf gehört, dann starten Sie so früh wie möglich damit, strategisch Eigenkapital anzusparen. Ihr Finanzierungsrisiko bleibt überschau- und kalkulierbar, wenn die Eigenkapitalquote stimmt.
FAQs
1. Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Immobilienkauf haben?
Grundsätzlich gilt, je höher die Eigenkapitalquote, desto günstiger werden die Finanzierungsbedingungen. Allgemein werden 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als solider Durchschnittswert für das mitzubringende Eigenkapital gehandelt – davon entfallen allein 10 bis 15 Prozent auf die Begleichung der Kaufnebenkosten, die von den Banken nicht finanziert werden.
2. Muss ich Eigenkapital nachweisen?
Ja. Ganz gleich, ob Konto- oder Depotauszüge, Wertpapierurkunden oder die Darlehensbescheinigung vom Arbeitgeber: Die finanzierende Bank ist rechtlich dazu verpflichtet, entsprechende Eigenkapitalnachweise von Ihnen zu verlangen – und zwar schon zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage.
3. Kann ich das Eigenkapital in Raten einzahlen?
Nein. Beim Immobilienkauf müssen Sie Ihr gesamtes Eigenkapital sofort einsetzen. Es gilt der Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Das bedeutet: Erst, wenn Sie Ihren vereinbarten Eigenanteil überwiesen haben, zahlt die Bank die Kreditsumme aus.
4. Zählen Kryptowährungen zum Eigenkapital?
Nein. Bitcoins und Co. gelten in Deutschland nicht als gesetzliches Zahlungsmittel und werden insofern auch beim Hauskauf nicht als Eigenkapital anerkannt. Es sei denn, sie werden an einer Kryptobörse in Euro umgetauscht und anschließend als normales Guthaben auf einem Bankkonto zur Anrechnung gebracht.
