Aus der Fläche einer Wohnung oder eines Hauses ergeben sich verschiedene Rechtsansprüche: Mieterinnen und Mieter können zum Beispiel eine Mietminderung geltend machen, wenn die tatsächliche Wohnfläche 10 % oder mehr unter der vertraglich vereinbarten liegt.
Will der Vermieter die Miete erhöhen, ist auch die Berechnung der Wohnfläche relevant. Vermieter dürfen - vorbehaltlich gesetzlicher Vorgaben - die aktuelle Miete so erhöhen, dass sie sich an den örtlichen Vergleichsmieten orientiert. Der örtliche Mietspiegel, aber auch ortsansässige und erfahrene Makler kennen die örtlichen Vergleichsmieten, die in der Regel als Quadratmeterpreise angegeben werden.
Diese Quadratmeterpreise werden auch als Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten herangezogen. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Das Mehrfamilienhaus verfügt über eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage. Nach der Heizkostenverordnung muss die Abrechnung nicht nur nach dem Verbrauch, sondern auch nach Quadratmetern erfolgen.
Die Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche ist oft nicht so eindeutig, wie man denkt, wie die tägliche Praxis zeigt. Immer wieder kommt es vor, dass Abweichungen bei vereinbarten und neu gemessenen Flächen auftreten. Diese resultieren zum Beispiel aus unterschiedlichen Berechnungsmethoden, aber auch aus Ermessensspielräumen innerhalb dieser Berechnungen, Messungenauigkeiten oder gar handwerklichen Fehlern.
Die Methoden zur Wohnflächenberechnung:
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es im Wesentlichen zwei Methoden. Als Grundlage für Architekten und Bauherren dient die DIN 277 bzw. DIN 283. Für Mieterinnen und Mieter lohnt sich ein Blick in die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Das Interessante dabei ist aber: Keines der Regelwerke wurde explizit für die Berechnung der Mietwohnfläche geschaffen.
Die DIN-Normen richten sich in erster Linie an Architekten und geben ihnen die bautechnischen Fakten an die Hand, die sie zur Berechnung einer Wohnfläche benötigen. Die II. BV (2. Berechnungsverordnung) sowie die Wohnflächenverordnung dienen dazu, mögliche Zuschüsse für preisgebundenen Wohnraum berechnen zu können.
Und so kocht jeder Beteiligte mehr oder weniger sein eigenes Süppchen. Bauunternehmen, Bauträger, Ingenieure und Architekten orientieren sich an den DIN-Normen, die ihnen Vorteile bei ihrer Arbeit verschaffen. So kann die Wohnfläche optimal kalkuliert und dem zukünftigen Eigentümer der bestmögliche Wohnraum angeboten werden.
Differenzen bei Wohnungen, Kritischer Schnitt:
Es gibt Wohnungstypen, die für Unterschiede in der Wohnflächenberechnung prädestiniert sind:
- Dachgeschosswohnungen mit Dachschrägen
- Maisonette-Wohnungen mit innenliegendem Treppenhaus
- Wohnungen, bei denen Balkone, Loggien, Dachgärten oder Wintergärten für Verwirrung sorgen können
- Einfamilienhäuser, die Gartenterrassen oder Innenschwimmbäder oder Saunen haben
Hingegen treten bei Wohnungen mit folgenden Merkmalen keine Wohnflächenunterschiede auf, die von großer Bedeutung sind:
- Neubauten, die ab den 70er Jahren gebaut wurden und deren Wohnfläche weniger als 55 qm beträgt.
- Wohnungen mit maximal drei Zimmern
- Wohnungen und Häuser ohne Balkone, Terrassen oder Schrägdächer
- keine oder wenig aufwändig gestaltete Einrichtungsgegenstände in Küche und Bad
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung:
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Wohnfläche in drei Schritten ermittelt: Im ersten Schritt werden Flächen und Räume ermittelt, die in die Wohnflächenberechnung einfließen. Welche Räume das sind, regelt § 2 WoFlV. Dieser Paragraph besagt, dass hier nur die Grundflächen der Räume einbezogen werden, die zu der zu berechnenden Wohnung gehören. Folgende Räume sind ausgeschlossen:
- Nebenräume wie Abstellräume, Kellerräume, Boden- oder Waschküche.
- Räume, die nicht den Anforderungen nach der Bauordnung der Bundesländer entsprechen
- Geschäftsräume, d.h. Räume, die nicht Wohnzwecken dienen und für gewerbliche oder berufliche Zwecke bestimmt sind.
Der zweite Schritt ist die Ermittlung der Grundfläche der soeben definierten Räume. Dabei können Eigentümer zwei Wege beschreiten. Die Geschossfläche kann durch Messung der Flächen in den bereits fertiggestellten Wohnräumen ermittelt werden. Die Messung dieser Flächen kann aber auch auf der Grundlage der Bauzeichnung erfolgen. Wichtig ist, dass es sich um einen der folgenden Pläne handelt:
- Genehmigungsplan
- Anzeige- oder Genehmigungsfreistellungsplan
- Plan, der für ähnliche Verfahren nach der Landesbauordnung erstellt wurde oder geeignet ist, wenn das gleiche Verfahren nach der Landesbauordnung nicht erforderlich ist.
Schritt Nummer drei bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Berechnung der Geschossfläche nach § 4 WoFlV. Die anrechenbare Geschossfläche entspricht nicht immer der tatsächlichen Geschossfläche. Befinden sich im Haus unbeheizbare Wintergärten, eine Sauna, ein Schwimmbad oder ein ähnlicher Raum, der nach allen Seiten geschlossen ist, kann dieser nur zur Hälfte angerechnet werden.
Mietminderungen, wann sind diese möglich?
Normalerweise legen Mieter und Vermieter die berechnete Wohnfläche im Mietvertrag fest. Im Laufe des Mietverhältnisses kann sich jedoch herausstellen, dass diese festgelegte Fläche nicht den Tatsachen entspricht. Vielleicht hat der Mieter neue Möbel bestellt und konnte beim Ausmessen feststellen, dass die Wohnfläche im Mietvertrag nicht der tatsächlichen entspricht.
Konkret: Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mindestens 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart, ist dies laut Bundesgerichtshof ein erheblicher Mangel. Dieser berechtigt den Mieter zur Minderung der Miete. Beträgt die Flächenabweichung 10 % oder weniger, obliegt es dem Mieter, zu beweisen, dass die Tauglichkeit der Wohnung dadurch erheblich beeinträchtigt ist.
Mieterhöhungen, wann sind diese möglich?
Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) haben entschieden, dass es bei einem gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf die "tatsächliche" Wohnfläche ankommt, unabhängig davon, wie stark diese von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht. Die vereinbarte Monatsmiete wird durch die "tatsächliche" Wohnfläche geteilt. Daraus ergibt sich der Preis pro Quadratmeter. Liegt dieser deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, muss aber die Kappungsgrenze beachten.
Will der Vermieter diese Kappungsgrenze überschreiten, muss der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen - unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht ist. Der Gesetzgeber spricht hier von der Kappungsgrenze.
Fazit:
Mietverträge enthalten in der Regel entsprechende Angaben zur Quadratmeterzahl des Mietobjekts. Fehlen jegliche Angaben zur Berechnung der Wohnfläche und der angewandten Methode, muss der BGH davon ausgehen, dass die Quadratmeterzahl nach der Wohnflächenverordnung berechnet und ausgewiesen ist.
Es lohnt sich also, auf die Unterlagen zur Wohnung oder zum Haus zu achten. Sind in diesen Unterlagen Vermessungsergebnisse enthalten, muss geprüft werden, auf welcher Grundlage die Wohnfläche ermittelt wurde (z.B. DIN 277, II. BV, Wohnflächenverordnung). Wichtig ist auch die Überprüfung der Berechnungsmethode, die idealerweise auch im Mietvertrag vermerkt ist.
Gibt es keine verlässlichen Ergebnisse, ist es am besten, keine Fläche im Mietvertrag anzugeben. So vermeidet man den Ärger, der durch eine mögliche Mietminderung entstehen könnte.
Leider funktioniert das nicht ganz ohne Aber: Der Vermieter muss bei der Betriebskostenabrechnung Farbe bekennen. Vor allem bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung kommt man kaum darum herum, konkrete Zahlen für die Bereiche nennen zu müssen.
Außerdem helfen fehlende Angaben zur Wohnfläche bei einer Mieterhöhung nicht weiter. Wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will, ist die Wohnfläche entscheidend.
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