Kaum ein Mieter verschwendet regelmäßig Gedanken an seine Mietzahlung. Der Betrag geht monatlich vom Konto per Dauerauftrag ab oder der Vermieter zieht ihn per Lastschrift ein. Die Miete wird so zu einem Posten auf dem Kontoauszug wie die Gebühren für den Internetanbieter oder die Zahnzusatzversicherung – nur eben ungleich höher. Wenn Sie erst einmal Ihr Immobiliendarlehen abgeschlossen haben, ergeht es Ihnen als Eigentümer vermutlich nicht anders: Die monatliche Kreditrate wird zu einer „vertrauten“, wiederkehrenden Konstante.
Allerdings gibt es einen gravierenden Unterschied: Dieser Zustand relativer Entspannung währt nur so lange, wie Sie mit Ihrer Bank eine Sollzinsbindung vereinbart haben. Ist die Frist der unveränderlichen Konditionen abgelaufen, bleibt in aller Regel noch eine Restschuld übrig, die Sie nun mit einem neuen Darlehen weiter abbezahlen müssen.
Welche Möglichkeiten Sie haben, Ihre Anschlussfinanzierung zu gestalten, wann es sinnvoll sein kann, die Bank zu wechseln und ab welchen Zeitpunkt Sie die Zinsen am Finanzmarkt beobachten sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Die Anschlussfinanzierung: Das Wichtigste in Kürze
• Ein Anschlussfinanzierung benötigen Sie als Darlehensnehmer, wenn der vereinbarte Festzins Ihrer Immobilienfinanzierung nach der Zinsbindungsfrist ausläuft und eine Restschuld übrigbleibt. Das kann je nach individueller Gestaltung nach 10 bis 25 Jahren der Fall sein.
• Sie müssen die Anschlussfinanzierung nicht zwingend bei Ihrer Hausbank abschließen. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, das Kreditinstitut zu wechseln.
• Es gibt grundsätzlich drei Arten der Anschlussfinanzierung: Die Prolongation, quasi die Fortführung Ihres bisherigen Darlehens zu neuen Konditionen, die Umschuldung mit Bankwechsel und schließlich das Forward-Darlehen, ein bereits vor dem Ende der Zinsbindung abgeschlossenes „Zukunfts-Darlehen“ zu aktuellen Konditionen.
• Nach zehn Jahren können Sie Ihr Immobiliendarlehen auch bei noch bestehender Sollzinsbindung (sonder-)kündigen, wenn Sie anderweitig günstigere Angebote entdecken. Ihre Bank darf Ihnen nach Ablauf dieser Frist keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
• Haben Sie während der Erstfinanzierung hoch getilgt und ist Ihr Beleihungsauslauf (Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert Ihrer Immobilie) daher niedrig, stehen Ihre Chancen auf günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung gut.
• Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auf deren Ende aufmerksam zu machen. Es kann sich jedoch lohnen, bereits bis zu drei Jahre vor diesen Termin aktiv nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung Ausschau zu halten. Spätestens 12 Monate vor Ultimo sollten Sie mit einer aktiven Suche beginnen.
Gut zu wissen: Aktuell unterscheiden sich die Zinssätze für Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren nur minimal – oftmals nur um 0,1 Prozentpunkte. Sie können die Gunst der Stunde nutzen und Ihre Anschlussfinanzierung so planen, dass Ihr Immobiliendarlehen am Ende der neuen Zinsbindung vollständig abbezahlt ist.
Welche Arten der Anschlussfinanzierung sind möglich?
Sie haben am Ende der Laufzeit der Zinsbindung prinzipiell drei Optionen, um Ihre Anschlussfinanzierung in die sprichwörtlichen trockenen Tücher zu bringen:
• Laufzeitverlängerung bei Ihrer Hausbank (Prolongation): Sie schließen ein neues Darlehen mit neuen Konditionen bei Ihrem persönlichen Sachberater ab.
• Umschuldung: Sie entscheiden sich für ein anderes Kreditinstitut, mit dem Sie Ihre Anschlussfinanzierung verhandeln.
• Forward-Darlehen: Bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung vereinbaren Sie die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung – wahlweise mit Ihrer Hausbank oder mit einem anderen Anbieter. Für diese Zinsreservierung müssen Sie jedoch einen Aufschlag zahlen.
Alle drei Optionen haben Ihre Vor- und Nachteile, auf die folgend im Einzelnen noch einzugehen sein wird. Zuvor jedoch noch ein Wort dazu, ab wann Sie sich um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern sollten. Warten Sie auf keinen Fall, bis Sie den Infobrief Ihrer Bank über das Auslaufen der Zinsbindungsfrist erhalten – dann haben Sie nur noch mickrige drei Monate Zeit, sich über die aktuelle Zinslage und mögliche alternative Angebote schlau zu machen.
Im Grundsatz können Sie bereits fünf Jahre vor diesem Termin über ein Forward-Darlehen nachdenken, allerdings ist dies nur in Ausnahmefällen sinnvoll, weil Sie bei einem so langen „Reservevorlauf“ für gewöhnlich in Summe zu hohe Zinsaufschläge auf der Uhr haben. Drei Jahre sind hingegen ein durchaus gängiger Puffer für Forward-Darlehen.
In jeden Fall, also vollkommen unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden, sollten Sie spätestens zwölf Monate vor dem Fixum, Angebote verschiedener Kreditinstitute einholen – und die Zinsentwicklung sorgfältig im Auge behalten. Dazu können Sie ganz einfach regelmäßig einen Blick auf eines der Bauzinsen-Portale im Netz werfen. Unter der Maßgabe, hier keine Schleichwerbung betreiben, sondern nur eine Empfehlung abgeben zu wollen: Der Zinsrechner des Finanzdienstleisters Dr. Klein zeichnet sich durch eine stetige Aktualität und Präzision aus.
Wie funktioniert eine Prolongation?
Prolongation bedeutet Verlängerung – und ist im Grunde eine recht unpräzise Bezeichnung für diese Art der Anschlussfinanzierung. Das Einzige, was Sie im Wortsinn fortführen, ist die Geschäftsbeziehung zu Ihrer Hausbank, die „Verlängerung“ Ihrer Erstfinanzierung ist hingegen in Wirklichkeit eine Darlehensneuauflage zu aktuellen Zinsen.
Erscheint Ihnen das Angebot nicht besonders attraktiv, sollten Sie auf jeden Fall versuchen, zu verhandeln, um bessere Konditionen zu erreichen. Stimmen Sie dem Angebot schließlich zu, gestaltet sich das weitere Vorgehen denkbar einfach. Zwei Unterschriften und das neue Darlehen läuft wie das alte weiter.
Vorteile der Prolongation: Da Sie bereits Kunde der Bank sind, reicht tatsächlich Ihre Unterschrift unter den Vertrag zur Anschlussfinanzierung. Sie müssen sich keiner erneuten Bonitätsprüfung unterziehen und es fallen auch keine weiteren Kosten für Sie an.
Nachteile der Prolongation: Banken spekulieren durchaus mit der Bequemlichkeit ihrer Kunden – und offerieren daher nicht unbedingt die günstigsten Varianten. Möglicherweise verschenken Sie nicht unbeträchtliches Sparpotential, wenn Sie auf den Vergleich alternativer Angebote von anderen Anbietern verzichten.
Die Umschuldung als Alternative zur Prolongation
Mit dem Ende der Sollzinsbindung entfällt für Sie auch die Bindung an Ihren Kreditgeber. Sie können also Ihren Finanzdienstleister wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer alten Bank befürchten zu müssen. Sie sollten sich folglich in aller Ruhe – vorausgesetzt, Sie haben noch hinreichend Zeit bis zum finalen Termin – über die Konditionen anderer Kreditinstitute für Ihre Anschlussfinanzierung informieren. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bei einer anderen Bank bessere Rahmenbedingungen erhalten, ist hoch. Wechseln Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Finanzdienstleister, so wird dies als Umschuldung bezeichnet.
Vorteile der Umschuldung: Die Angebote anderer Kreditinstitute sind häufig sehr viel attraktiver als die Konditionen der Hausbank – auch weil diese neue Kunden gewinnen wollen.
Nachteile der Umschuldung: Sie müssen sich bei der ausgewählten Bank einer erneuten Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit stellen. Und es fallen in jedem Fall Wechselkosten an, respektive Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Erklärt sich Ihre Hausbank mit einer Grundschuldabtretung einverstanden, so liegen die Ausgaben gleichwohl deutlich unter dem Niveau, das fällig wird, wenn die Grundschuld zunächst gelöscht und anschließend neu eingetragen werden muss.
Gut zu wissen: Viele Banken und Kreditinstitute übernehmen die anfallenden Wechselkosten, um Sie als Kunden zu gewinnen.
Bei der Entscheidung zwischen Laufzeitverlängerung und Umschuldung können oft Nachkommastellen nennenswerte Effekte haben.
Beispiel:
Bietet beispielweise die Hausbank ein 10jähriges Darlehen über 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,8 Prozent bei 1 Prozent Tilgung und einer Monatsrate von 400 Euro an, so beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf 87.857 Euro.
Das Alternativangebot einer anderen Bank sieht 3,3 Prozent Zinsen, 1,5 Prozent Anfangstilgung und ebenfalls eine Monatsrate von 400 Euro vor. Die Wechselkosten übernimmt sie. Nach 10 Jahren Sollzinsbindung verbleiben unter dem Strich 82.257 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 5.600 Euro.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann ist es sinnvoll?
Sowohl bei der Prolongation wie auch bei einer möglichen Umschuldung markiert (erst) das Ende der Erstfinanzierung das Fixum, zu dem Sie Ihre weitere Finanzierung neu disponieren. Mit einen Forward-Darlehen können Sie sich hingegen bereits einige Zeit vor diesem Termin Planungssicherheit verschaffen. Das „Zukunfts-Darlehen“ ist in seinem Kern zwar eine ganz normale Anschlussfinanzierung – jedoch mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz und alle anderen Darlehensbedingungen deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben werden. Die Vorzüge dieses „Vorwärts-Kredits“ entfalten daher insbesondere in Phasen mit niedrigem Zinsniveau ihre volle Wirkung – weil dann die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Zinsen über kurz oder lang wieder steigen.
Bei den meisten Banken und Kreditinstituten können Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen sichern. Aber: Für diese Zinsgarantie verlangen alle Finanzdienstleister einen Zinsaufschlag für jeden Monat Wartezeit zwischen Abschluss und Auszahlung des Darlehens. Die Höhe dieses Aufschlags ist nicht fix und variiert zudem je nach Bank und Zinsumfeld. Aktuell liegt der durchschnittliche Mittelwert bei 0,01 Prozent für einen Vorlauf bis zu einem Jahr und bei 0,03 Prozent bei einem Vorlauf ab drei Jahren.
Es bedarf keiner großen mathematischen Begabung, um zu erkennen, dass ein Forward-Darlehen – rein statisch betrachtet – mit wachsendem zeitlichen Puffer bis zur tatsächlichen Abnahme an Attraktivität verliert. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 3,5 Prozent erhöht sich der Zinssatz mit zwölfmonatigen Vorlauf (+ 0,01 Prozent) auf 3,62 Prozent. Bei drei Jahren Wartezeit (+ 0,03 Prozent) klettert er bereits auf 4,58 Prozent und bei den maximal möglichen 60 Monaten (+ 0,03 Prozent) liegt er bereits bei satten 5,3 Prozent.
Kurzum: Das Forward-Darlehen gleicht einer Wette auf die Zukunft: Spekulieren Sie auf steigende Zinsen, können Sie mit diesem Finanzinstrument viel Geld sparen. Gehen Sie jedoch von sinkenden Zinsen aus, halten Sie sich besser zurück – Sie riskieren ansonsten herbe Verluste. Und: Ein maximaler Vorlauf von drei Jahren erweist sich generell als die strategisch günstigste Option.
Vorteile des Forward-Darlehens: Sie können sich bereits vor den Ende der Erstfinanzierung über eine kontinuierliche Planungssicherheit freuen. Sie sichern sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft und müssen sich um eventuelle Turbulenzen an den Finanzmärkten nicht weiter kümmern.
Nachteile des Forward-Darlehens: Sie müssen den Kredit zu den vereinbarten Konditionen in jedem Fall abnehmen, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind und Ihr Zinssatz deutlich über diesem Niveau liegt. Je länger der zeitliche Vorlauf zwischen Abschluss und Abnahme des Darlehens ist, desto spürbarer schlägt der monatliche Zinsaufschlag auf die Höhe des Zinssatzes durch.
Die Anschlussfinanzierung bei steigenden und sinkenden Zinsen
Nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern auch – das sollte bis hierher deutlich geworden sein – deren mutmaßliche Entwicklung nehmen erheblichen Einfluss auf Ihre Anschlussfinanzierung. Prinzipiell sollten Sie sich rechtzeitig zwei Fragen stellen: 1. Wann ist der richtige Zeitpunkt, ein Anschlussdarlehen abzuschließen? und 2. Wie lange sollten Sie sich an den neu vereinbarten Zins binden?
Denkbar sind drei Szenarien, an denen Sie Ihre Entscheidung festmachen können.
1. Die aktuellen Zinsen übersteigen Ihren derzeitigen Zins
Haben die Zinsen in der Zwischenzeit Ihren alten Sollzins überholt, so ist Ihre Ausgangssituation logischerweise ungünstig. Trotzdem empfiehlt es sich, nicht einfach tatenlos abzuwarten. Verfolgen Sie die Zinsprognosen der Experten, um klug abwägen zu können: Erwarten die Finanzmärkte noch weitere Höheflüge, sind Sie gut beraten, sich rechtzeitig zumindest die aktuellen Konditionen zu sichern. Deuten die Prognosen hingegen auf fallende Zinsen hin, sollten Sie sich in Geduld üben.
2. Die aktuellen Zinsen liegen unter Ihrem derzeitigen Zins
Sind die Zinsen nach Abschluss Ihres Immobiliendarlehen dagegen gesunken, so können Sie für Ihre Anschlussfinanzierung mit besseren Rahmenbedingungen rechnen. Widerstehen Sie dem ersten Impuls, der Ihnen rät, augenblicklich eine günstige Anschlussfinanzierung abzuschließen. Auch in diesem Fall gilt: Zinsprognosen im Auge behalten. Ist eine weitere Absenkung wahrscheinlich, kann ein wenig Wartezeit zu noch optimaleren Bedingungen führen. Es gilt, den Moment abzupassen, in dem der vermutliche Tiefpunkt der Talfahrt erreicht ist.
3. Die aktuellen Zinsen liegen auf dem gleichen Niveau wie Ihr jetziger Zins
Halten sich die aktuellen Zinsen und Ihr Sollzins einigermaßen die Waage, so können Sie sich prinzipiell weder verbessern noch verschlechtern. Maßgeblich sind jedoch wiederum die Zinsprognosen. Steht der Trend auf „Anstieg der Zinsen“, ist schnelles Handeln angesagt, um sich Ihre Konditionen für 10, 15 oder 20 Jahre zu sichern. Tendiert das Trendbarometer jedoch zu „Absinken der Zinsen“ empfiehlt es sich selbstredend noch etwas zu warten.
Gut zu wissen: Die Zinsprognosen der Finanzmarktexperten gehen für das 4. Quartal 2024 von einer stabilen Seitwärtsbewegung der Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung aus. Damit sollten sich die Zinsen für ein 10jähriges Immobiliendarlehen bei etwa 3,5 Prozent einpendeln. Als sehr unwahrscheinlich erachten die Analysten, dass die Zinsen in naher Zukunft erneut eine Talfahrt in Richtung des Niveaus von 2021 antreten.
Sieben Tipps: Das sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten
• Setzen Sie sich mindestens drei Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung mit Ihrer Anschlussfinanzierung auseinander. Beobachten Sie die Zinsentwicklung, um gegebenenfalls schnell, in jedem Fall aber klug reagieren zu können.
• Lassen Sie sich rechtzeitig Angebote von anderen Kreditinstituten unterbreiten, bevor Sie in die Verhandlungen mit Ihrer Hausbank starten. Kommt Ihnen Ihr Sachbearbeiter bei den Konditionen nicht entgegen und sind die Alternativangebote attraktiver, wechseln Sie. Loyalität ist in diesem Zusammenhang fehl am Platze, es geht um Ihr Geld.
• Behalten Sie im Hinterkopf, dass Sie nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht für Ihre Immobilienfinanzierung haben, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung fürchten müssen. Nutzen Sie es, wenn das allgemeine Zinsniveau deutlich unter Ihren Sollzins liegt.
• Steht nach einhelliger Meinung der Finanzexperten in naher Zukunft ein nicht nur einmaliger Anstieg der Zinsen ins Haus, beobachten Sie die Prognosen sehr genau – und erwägen Sie die Möglichkeit eines Forward-Darlehens, um sich die noch günstigen Rahmenbedingungen für die Zukunft zu sicher. Nutzen Sie einen der Forward-Darlehen-Rechner im Netz, um Ihre Finanzierung durchzurechnen.
• Passen Sie die Zinsbindung Ihrer Anschlussfinanzierung an das Zinsniveau an: Sind die Zinsen niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindungsfrist. Sind die Zinsen hoch, entscheiden Sie sich für eine kürzere Zinsbindung.
• Hat sich Ihr finanzieller Spielraum seit der Erstfinanzierung vergrößert, wählen Sie eine höhere monatliche Rate mit höherer Tilgung, um den Kredit schneller abzuzahlen.
• Achten Sie darauf, dass in Ihrem Kreditvertrag ausdrücklich Sondertilgungen erlaubt und festgeschrieben sind. Auch damit können Sie, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, schneller schuldenfrei werden.
FAQs
1. Kann ich für meine Anschlussfinanzierung eine andere Bank auswählen?
Ja. Nach dem Ende Ihrer Sollzinsbindung können Sie ohne Probleme, das meint: ohne Vorfälligkeitsentschädigung, ein anderes Kreditinstitut für Ihre weitere Finanzierung favorisieren. In vielen Fällen zahlt sich diese Entscheidung in barer Münze aus, weil die Angebote attraktiver sind und die Wechselkosten oft übernommen werden.
2. Wann sollte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens zwölf Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sollten Sie konkrete Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung bei diversen Anbietern nachfragen. Sinnvoll und lohnend kann es sein, bereits rund drei Jahre vor diesen Termin die allgemeinen Zinsprognosen genau zu verfolgen, um bei einem erwarteten Anstieg ein Forward-Darlehn ins Auge fassen zu können.
3. Kann meine Bank eine Anschlussfinanzierung ablehnen?
Ja. Es gib im deutschen Recht keine spezifische Gesetzesnorm, die einen direkten Anspruch auf eine Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten festlegt. Die Bank muss sich zwar an die Vorschriften des Kreditwesengesetzes (KWG) halten, ist in ihrer Risikobewertung und Einschätzung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers jedoch frei. Hat sich also beispielsweise Ihre Bonität in der Zwischenzeit verschlechtert, kann sie eine Anschlussfinanzierung verweigern.
4. Ist ein Forward-Darlehen immer eine gute Lösung?
Nein. Ein Forward-Darlehen macht nur dann Sinn, wenn die Zinsen aller Voraussicht nach steigen und Sie sich mit dem „Zukunfts-Kredit“ die aktuell noch günstigeren Bedingungen für die Folgezeit sichern, Im umgekehrten Fall, also bei sinkenden Zinsen, verlieren Sie durch ein Forward-Darlehen Geld.
