Sie haben die Immobilie gefunden, nach der Sie so lange gesucht haben, und stehen nun unmittelbar davor, diese zu kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Nun müssen Sie noch einige Formalitäten erledigen – allen voran Ihre Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach bringen. Wenn Sie nicht gerade über unbegrenzte finanzielle Mittel verfügen, werden Sie ein Darlehen Ihrer Bank in Anspruch nehmen müssen – und diese wird den Kreditbetrag über die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch für sich absichern. Diese Grundschuldbestellung ist in aller Regel Voraussetzung, um eine Immobilienfinanzierung überhaupt abschließen zu können.
Doch was bedeutet der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch eigentlich für Sie? Wie funktioniert der Prozess der Grundschuldbestellung im Detail? Und schließlich: Wie kann die Grundschuld wieder gelöscht werden? Oder verschwindet sie von selbst nach Abzahlung des Darlehens? Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Grundschuldbestellung lesen Sie im folgenden Ratgeber.
Was genau ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht – nach Definition des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) also ein „dingliches Verwertungsrecht“. Das bedeutet konkret: Der Grundschuldinhaber, in der Regel eine Bank, darf bei einem Zahlungsausfall des Schuldners das entsprechende Pfand verwerten, sprich: zu Geld machen. Die weitaus häufigste Anwendung findet die Grundschuld bei der Finanzierung von Immobilien. Banken oder Kreditinstitute sichern das gewährte Darlehen durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab. Solange Sie den Kredit wie vereinbart kontinuierlich zurückzahlen, hat der Grundbucheintrag keinerlei Nachteile für Sie.
Problematisch wird es erst, wenn Sie (massiv) in Zahlungsverzug geraten oder Ihren Zahlungsverpflichtungen überhaupt nicht mehr nachkommen können. Dann hat der Kreditgeber das Recht, Ihre Immobilie zu verwerten – also im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen und mit dem Erlös die offene Darlehenssumme zu begleichen.
Das Darlehen, das über eine Grundschuld abgesichert werden sollen, ist nicht nur Gegenstand des eigentlichen Kreditvertrags, sondern auch einer sogenannten Zweckerklärung, die das Kreditinstitut ausstellt, respektive ausstellen muss. Darin wird versichert, dass die Grundschuld nur für Ihre Immobilie als Sicherungszweck verwendet wird. Ansonsten hätte die Bank ja theoretisch die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten zu nutzen.
Der Vorgang der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch wird als Grundschuldbestellung bezeichnet und folgt einem einheitlichen Ablauf (dazu weiter unten).
Gut zu wissen: Der leicht gruselig anmutende Begriff der „dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ findet sich als Klausel in fast jeder Grundschuldbestellungsurkunde. Damit stimmen Sie als Kreditnehmer zu, dass die Bank bei nachhaltigen Zahlungsschwierigkeiten Ihrerseits ohne weiteren Klageweg die Zwangsvollstreckung Ihrer Immobilie betreiben darf. Sie erhält also einen sofort vollstreckbaren Titel.
Welche Arten der Grundschuld gibt es?
Obwohl eine Grundschuld im Prinzip immer gleich aufgebaut ist und auch dem stets gleichen Zweck dient, gibt es Kriterien, die zu einer Unterscheidung in verschiedene Arten führen. Eines davon ist das des jeweiligen Grundschuldinhabers oder Grundschuldgläubigers. Es ergeben sich zwei Varianten: Die Fremdgrundschuld und die Eigentümergrundschuld.
1. Die Fremdgrundschuld
Die Fremdgrundschuld ist quasi der Normal- und Standardfall. Sie „entsteht“ automatisch immer dann, wenn sie als Sicherheit zugunsten eines Dritten eingetragen wird. Also wenn ein Kreditinstitut die Immobilienfinanzierung durch einen Grundschuldeintrag unterfüttert.
Nun gehört es jedoch zu den besonderen Eigenschaften der Grundschuld, dass sie auch nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwindet. Die Grundschuld „gehört“ der Bank dann zwar nicht mehr, weil der Sicherungszweck ja hinfällig ist, sie erlischt aber auch nicht. Wenn Sie den Eintrag entfernen möchten, müssen Sie sich aktiv darum bemühen – und eine Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank beantragen, mit der ein Notar die Tilgung des Eintrags veranlassen kann.
Unternehmen Sie hingegen nichts weiter, so wird nach Abzahlung des Darlehens aus der Fremdgrundschuld automatisch (!) eine Eigentümergrundschuld.
2. Die Eigentümergrundschuld
Wie der Name unschwer vermuten lässt, gehört die Eigentümergrundschuld nun Ihnen als Eigentümer. Wofür das gut sein soll? Nun, Sie können sie später immer wieder zur Absicherung von Darlehen oder beispielsweise für einen Modernisierungskredit benutzen – ohne dass Ihnen erneut Kosten für eine Grundschuldbestellung entstehen.
Und noch einen zweiten, ganz wichtigen, Aspekt der Eigentümergrundschuld sollten Sie unbedingt im Hinterkopf behalten: Sie blockieren (sich selbst) damit den ersten Rang in der Abteilung III des Grundbuches. Die Rangfolge im Grundbuch spielt eine elementare Rolle bei einer eventuellen Verwertung der Immobilie: Es gilt der Grundsatz, dass Grundpfandrechte in der Reihenfolge ihres Eintrags befriedigt werden. Reicht beispielsweise der Erlös nicht für alle Gläubiger aus, so gehen die hinteren, von den unteren Rängen leer aus.
Da die Eigentümergrundschuld weder Kosten verursacht noch sonst irgendwelche Nachteile mit sich bringt, kann es sinnvoll sein, sie erst einmal im Grundbuch zu belassen.
Wie wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen?
Während Fremd- und Eigentümergrundschuld zwei eigenständige Grundschuldarten sind, so gibt es darüber hinaus noch zwei unterschiedliche Wege die Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen: Als Buchgrundschuld und als Briefgrundschuld.
• Die Buchgrundschuld wird in der Praxis bevorzugt: Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Fertig.
• Auch bei der Briefgrundschuld passiert das gleiche – zusätzlich wird jedoch noch ein Grundschuldbrief erstellt, der die Höhe des Darlehens sowie den Inhaber der Grundschuld ausweist. Er hat praktisch die Qualitäten eines Wertpapiers: Wer ihn besitzt, ist Gläubiger der Grundschuld. Aus diesem Grund behält die Bank den Grundschuldbrief bis zur vollständigen Abzahlung des Kredits – und schickt ihn dann an den Eigentümer der Immobilie zurück.
Die Vorteile der Briefgrundschuld liegen auf der Hand: Sie ist flexibler, weil leichter übertragbar. Aber sie bringt auch nicht unerhebliche Nachteile mit: So kann aus dem Grundbuch nicht unmittelbar ersehen werden, wer denn nun aktueller Inhaber der Grundschuld ist. Und: Verlieren Sie den Grundschuldbrief nach der Rücksendung durch die Bank und fällt er Dritten in die Hand, so können diese im schlimmsten Fall Forderungen gegen Sie erheben. Da die Bestellung des Grundschuldbriefs zudem extra kostet, er ist definitiv aus der Mode gekommen.
Der Ablauf der Grundschuldbestellung
Haben Sie den Kaufvertrag unterschrieben, so sollten Sie sich zeitnah um die Grundschuldbestellung kümmern, um die termingerechte Bezahlung des Kaufpreises nicht zu gefährden. Der Ablauf erfolgt schrittweise:
1. Auflassungsvormerkung
Nach der Kaufvertragsunterzeichnung veranlasst der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung. Damit werden Sie, nicht unähnlich einer klassischen Reservierung, im Grundbuch als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Die Immobilie kann nicht mehr anderweitig veräußert oder gar belastet werden.
2. Belastungsvollmacht durch den Verkäufer
Da Sie zu diesem Zeitpunkt ja noch kein endgültiger Eigentümer der Immobilie sind, können Sie rechtlich gesehen auch keine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen. Deshalb stellt Ihnen der Verkäufer eine Belastungsvollmacht aus, durch die dies möglich wird. Der Notar benötigt diese Vollmacht, um den Eintrag einer Grundschuld beim Grundbuchamt zu beantragen.
3. Grundschuldbestellungsformular der Bank an den Notar senden
Ihre Bank zahlt die gewünschte Finanzierung an Sie erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist. Deshalb erhalten Sie von Ihrem Kreditinstitut ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular, in dem alle wichtige Daten wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck angegeben sind. Dieses Formular müssen Sie ebenfalls dem Notar übergeben.
4. Beurkundung der Grundschuld durch den Notar
Der Notar erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde und lässt Sie sich von Ihnen als Käufer unterschreiben. Er wird Sie überdies (noch einmal) über die rechtlichen Folgen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufklären.
5. Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt
Der Notar versendet nun die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt und beantragt damit die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie. Nun dauert es rund drei bis sechs Wochen, bis das Grundbuchamt eine entsprechende Bestätigung an den Notar schickt.
6. Bank erhält Ausfertigung und aktualisierten Grundbuchauszug
Die finanzierende Bank erhält vom Notar eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug. Mit dieser Bestätigung kann sie das Immobiliendarlehen an Sie auszahlen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Auch die Hypothek ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht – und vor 40, 50 Jahren war sie das bevorzugte Mittel, um Immobilienfinanzierungen abzusichern. Inzwischen spielt sie jedoch kaum noch eine Rolle und ist weitgehend von der Grundschuld abgelöst worden. Was jedoch nicht bedeutet, dass sie aus dem allgemeinen Sprachgebrauch verschwunden ist: Dort halten sich Formulierungen wie „Eine Hypothek auf das Haus aufnehmen“ hartnäckig – auch wenn eigentlich gemeint ist, dass die Immobilie beliehen und der Kredit via Grundschuld abgesichert wird. Auch das Hypothekendarlehen kommt landläufig noch immer leichter über die Lippen als das Grundschulddarlehen. Wie dem auch sei, für die Favorisierung der Grundschuld gibt es handfeste Gründe:
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• Kostenersparnis: Die Hypothek ist an ein konkretes Darlehen gebunden und hat den Vorteil, dass sie langsam immer kleiner wird, bevor sie schließlich unweigerlich und automatisch erlischt. Für einen neuen Kredit ist daher die Neueintragung einer Sicherheit erforderlich, die zusätzliche Kosten verursacht.
• Flexibilität: Die Grundschuld kann auf andere Gläubiger übertragen und überhaupt weiterverwendet werden. Beides ist mit einer Hypothek nicht möglich.
• Einfachere Handhabung für Kreditinstitute: Für Banken und Kreditinstitute ist die Grundschuld im Falle einer Zwangsvollstreckung deutlicher einfacher zu handhaben als die Hypothek – bei der sie nachweisen müssen, dass eine abhängige Forderung (Ausfall des Immobiliendarlehens) besteht.
Unterschlagen werden darf in diesem Zusammenhang gleichwohl nicht, dass auch das automatische „Verschwinden“ der Hypothek aus dem Grundbuch gegenüber dem standhaften Verbleib der Grundschuld einen Vorteil hat: Die Hypothek verabschiedet sich kostenneutral, für das Löschen der Grundschuld fallen hingen erneut Gebühren an.
Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
Die Grundschuld kann grundsätzlich nur bei einem Notar bestellt werden, der die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Deshalb fallen für eine Grundschuldbestellung ebenso grundsätzlich Notarkosten und Grundbuchgebühren an. Sie bemessen sich an der Höhe des Darlehens, respektive der Grundschuld, und den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Als Faustregel gilt: Es werden rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Kreditbetrags an Gebühren fällig.
Beispiel: Bei einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro erhalten Sie eine Rechnung über 901 Euro (547 Euro Notarkosten, 354 Euro Kosten des Grundbuchamtes). Sind es 300.000 Euro Kredit, die Sie über eine Grundschuld absichern lassen, so beläuft sich der Rechnungsbetrag auf 1.618 Euro (983 Euro, 635 Euro).
Gut zu wissen: Für das Löschen einer Grundschuld müssen Sie später Gebühren in Höhe von 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld bezahlen. Davon erhalten Notar und Grundbuchamt jeweils die Hälfte.
Was sind Grundschuldzinsen?
Gemach, Sie müssen nicht nervös werden, wenn Ihre Bank im Kreditvertrag zusätzliche Grundschuldzinsen festsetzt. Es besteht auch kein Grund zur Schnappatmung, wenn Sie den Zinssatz von 15 Prozent, gelegentlich gar 20 Prozent, wahrnehmen und unterschreiben sollen, dass bei der Grundbucheintragung Ihre eigentliche Grundschuld um diesen (jährlichen) Betrag erhöht wird. Mit diesen „Zusatzzinsen“ sichert sich die Bank gegen etwaige Kosten einer Versteigerung oder rückständige Zinsen ab, sollte sich das Zinsniveau im Laufe der Finanzierung spürbar erhöhen. Grundschuld plus Grundschuldzinsen markieren zusammen die absolute Obergrenze, bis zu der das Kreditinstitut im Falle einer Zwangsvollstreckung Forderungen geltend machen kann.
Aber, und deshalb gibt es keinen Grund zur Besorgnis: Grundschuldzinsen werden für Sie nur dann fällig, wenn Sie Ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können. Solange Sie der fristgerechten Tilgung Ihrer Finanzierung nachkommen, sind sie für Sie völlig belanglos und müssen von Ihnen nicht gezahlt werden.
Soll ich die Grundschuld wieder löschen lassen?
Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt haben, erlischt die Grundschuld, wie bereits mehrfach erwähnt, nicht von selbst. Da keine Forderung seitens Ihrer Bank mehr besteht, wandelt sich die Fremdgrundschuld nun automatisch in eine Eigentümergrundschuld.
Wichtig: Bevor Sie darüber nachdenken, wie Sie mit dem Eintrag weiter verfahren, lassen Sie sich unbedingt von Ihrer Bank eine entsprechende Löschungsbewilligung ausstellen, falls Sie diese nicht automatisch erhalten. Der Gesetzgeber hat eindeutig festgelegt, dass Kreditinstitute Ihnen dieses Dokument kostenlos zur Verfügung stellen müssen. So halten Sie eine Bescheinigung über die vollständige Tilgung des Darlehens in Händen – auch wenn Sie beschließen, die Grundschuld (noch) nicht löschen zu lassen.
Es gibt einige Gründe, die dafür sprechen, die Eigentümergrundschuld erst einmal „zu behalten“:
• Sie können die Grundschuld jederzeit für ein neues Darlehen reaktivieren. Es ist viel günstiger, die Grundschuld einfach nur zu übertragen, als sie zu löschen und später komplett neu zu bestellen. Außerdem garantiert Ihnen der prominente Platz an oberster Stelle im Grundbuch gute bis sehr gute Konditionen.
• Für Ihre Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank können Sie Ihre bisherige Bank bitten, die Grundschuld an Ihr neues Kreditinstitut abzutreten. Durch die Grundschuldabtretung entfällt ebenfalls die kostenintensive Umständlichkeit von Löschung der alten und Eintragung einer neuen Grundschuld. Stattdessen wird nur eine vergleichsweise moderate Gebühr fällig.
• Die bestehende Eigentümergrundschuld ist auch ohne weitere Verwendung mit keinerlei Nachteilen verbunden. Im Gegenteil: Sie sparen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuldsumme, die Ihnen für die Löschung in Rechnung gestellt werden.
In folgenden Szenarien ist es hingegen eher angeraten, die Grundschuld löschen zu lassen:
• Sie wollen die Immobilie zeitnah verkaufen. Noch immer spielt das psychologisch wichtige Kriterium der „lastenfreien Immobilie“ im Verkaufsprozess und bei potentiellen Käufern eine nicht unerhebliche Rolle. Deshalb kann es für die Preisverhandlungen lohnend sein, ein „sauberes“ Grundbuch präsentieren zu können.
Am Rande: Grundsätzlich können Sie sich gleichwohl mit dem neuen Eigentümer auf eine Übertragung der Grundschuld verständigen. Stimmen Bank des Verkäufers und Kreditinstitut des Käufers einer solchen Transaktion zu, so profitieren beide Seiten, weil sie Löschungs- und Neueintragungskosten sparen und nur eine vergleichsweise geringe Bearbeitungsgebühr bezahlen müssen.
• Sie haben eine Briefgrundschuld eintragen lassen und möchten sämtliche Risiken ausschließen, dass Sie den Grundschuldbrief entweder verlieren oder er in falsche Hände gerät und ein Dritter Anspruch auf Ihre Immobilie erhebt.
Fazit: Die Grundschuld als flexible Kreditsicherheit
Eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuldbestellung ist für die meisten Menschen nicht möglich. Banken und Kreditinstitute verlangen als Sicherheit für das gewährte Darlehen die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Dadurch erhält Ihr Kreditgeber das Recht, Ihre Immobilie direkt zu verwerten, sollten Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen irgendwann nicht (mehr) nachkommen können. Banken bestehen aus dem gleichen Grund darauf, dass die Grundschuld an erster Stelle in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird.
Dieser prominente Rang garantiert ihnen die bevorzugte „Bedienung“ aus dem Erlös einer etwaigen Zwangsversteigerung. Das Erstrangdarlehen sichert Ihnen als Kreditnehmer im Umkehrschluss gute Zinsen und beste Konditionen. Die Grundschuldbestellung kann nur durch einen Notar veranlasst werden und ist mit Kosten verbunden, die von Ihnen getragen werden müssen. Allerdings können Sie eine einmal eingetragene Grundschuld auch nach Tilgung des Ursprungsdarlehens jederzeit (kostenneutral) weiter verwenden und als Sicherheit für spätere Kredite oder die Anschlussfinanzierung nutzen. Diese Flexibilität unterscheidet die Grundschuld wesentlich von der früher üblichen Hypothek.
FAQs
1. Was bedeutet Grundschuldbestellung?
Als Grundschuldbestellung wird der Vorgang der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch bezeichnet. Die Grundschuld dient für gewöhnlich der Absicherung eines Immobiliendarlehens und gesteht der kreditgebenden Bank unmittelbare Verwertungsrechte an der Immobilie zu. Die Grundschuldbestellung kann nur durch ein Notar veranlasst werden.
2. Erlischt die Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Nein. Anders als die früher übliche Hypothek „verschwindet“ die Grundschuld nicht von allein aus dem Grundbuch. Nach Tilgung des Darlehens verwandelt sie sich vielmehr von einer Fremdgrundschuld (der Bank) in eine Eigentümergrundschuld, die Ihnen „gehört“. Sie können sie für andere Kredite weiter verwenden oder löschen lassen.
3. Ist die Grundschuld immer so hoch wie die Darlehenssumme?
Nein. Die Bank setzt zur Absicherung zusätzlicher Kosten bei einer etwaigen Vollstreckung noch Grundschuldzinsen in Höhe von 15 bis 20 Prozent fest, die zusammen mit dem eigentlichen Darlehensbetrag ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Das erhöht den Grundschuldbetrag, nicht aber Ihre Schulden bei der Bank. Die zusätzlichen Grundschuldzinsen werden Ihnen nur bei Zahlungsausfall in Rechnung gestellt.
4. Kann ich eine Grundschuld übertragen?
Ja. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs kann eine Eigentümergrundschuld relativ problemlos vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden, wenn die jeweiligen Banken damit einverstanden sind. Steht hinter dem Grundschuldeintrag ein noch offenes Darlehen, ist ein Übertrag ebenfalls möglich, erfordert dann aber konkrete Vereinbarungen zur Rückzahlung.
