Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Haben Sie Ihren Bescheid bereits erhalten? Wenn nicht, finden Sie ihn bald in Ihrem Briefkasten. Wenn auch Ihr Zahlbetrag höher ist als bislang, dann muss dieser Umstand jedoch nicht zwangsläufig mit der großen und in vielen Details ohne Frage suboptimalen Grundsteuerreform zusammenhängen: Rechtzeitig vor dem Versand der finalen Grundsteuerbescheide haben viele Kommunen ihre Hebesätze noch einmal kräftig heraufgesetzt, um zusätzliches Geld in die klammen Kassen zu spülen. Gleichwohl: So richtig glücklich ist mit dem Megaprojekt Grundsteuerreform 2025 eigentlich niemand. Aberwitzige Fehlentscheidungen der Finanzbehörden und in Folge ein „Einspruchs-Tsunami“ gegen die Wertbescheide, Musterklagen der Verbände und eine Hintertür-Lösung des Bundesfinanzhofs, die in quasi letzter Minute verfassungsrechtliche Bedenken aushebelte, markieren den Weg.
Wie wird der Zahlbetrag im Grundsteuerbescheid nach der Reform nun genau berechnet? Warum gibt es unterschiedliche Berechnungsmodelle in den Bundesländern? Und: Kann ich gegen meinen Bescheid jetzt noch Widerspruch einlegen? Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Grundsteuerreform 2025 im folgenden Ratgeber.
Darum musste die Grundsteuer reformiert werden
Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird am Jahresanfang für das gesamte Jahr im Voraus festgesetzt und vierteljährlich an die Gemeinde gezahlt. Die Grundsteuer ist die Haupteinnahmequelle der Kommunen zur Finanzierung der örtlichen Infrastruktur. Das jährliche Gesamtaufkommen beläuft sich aktuell (2024) auf immerhin rund 14 Milliarden Euro.
2018 stellte das Bundesverfassungsgericht nun fest, dass das praktizierte System der grundsteuerlichen Bewertung verfassungswidrig sei, weil es gegen den im Grundgesetz verankerten Grundsatz der Gleichbehandlung verstoße. Hauptkritikpunkt war dabei, dass sich die Bewertung auf die völlig veralteten, sogenannten Einheitswerte stützte, die im Westen noch aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus dem Jahr 1935 stammten. Seither hätten sich die Grundstückswerte jedoch unterschiedlich entwickelt. Das Bundesverfassungsgericht forderte eine gesetzliche Neuregelung der Bewertungspraxis – und setzte dafür eine Frist bis zum 31. Dezember 2019 (für den Gesetzentwurf). Die bisherige Grundsteuer durfte hingegen in ihrer ursprünglichen Form bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben wurden.
Die Entscheidung der Karlsruher Richter machte folglich die Neubewertung von 36 Millionen Grundstücken in Deutschland nötig. In einem ersten „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ wurde genau diese Neubewertung auf den Stichtag 1. Januar 2022 angesetzt. Alle Eigentümer wurden verpflichtet, bis zu diesem Termin eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln.
Geplant – und nach einigen Pannen auch umgesetzt – wurde ein quasi zweistufiges Verfahren: Bis zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 – in realiter auch etwas später – errechneten die Finanzämter für jedes der 36 Millionen Grundstücke einen Grundsteuerwert, der in einem ersten Steuerbescheid gesondert verschickt wurde. Es folgte eine erste Einspruchs-Welle, die sich nach dem Versand des zweiten Bescheids zur Höhe des Grundsteuermessbetrags in den oben bereits erwähnten „Einspruchs-Tsunami“ von drei Millionen Fällen verwandelte. Der nun verschickte eigentliche Grundsteuerbescheid basiert auf diesen beiden Grundlagenbescheiden, ergänzt um den jeweiligen Hebesatz der Kommune.
Gut zu wissen: Wenn Sie es versäumt haben, gegen einen der beiden Grundlagenbescheide, also zum Grundsteuerwert oder zur Höhe des Grundsteuermessbetrags, Einspruch einzulegen, stehen Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch gegen den finalen Grundsteuerbescheid schlecht. Es gibt jedoch Möglichkeiten – dazu weiter unten.
Die drei Berechnungsmodelle im Überblick
Das Bundesministerium der Finanzen verständigte sich mit den Ländern in einer ersten Phase der Umsetzung der von Karlsruhe geforderten Grundsteuerreform auf ein sogenanntes Bundesmodell. Aber eben halt nicht mit allen Ländern. Mit Hilfe der neu ersonnenen „Öffnungsklausel“ erhielten die „Abweichler“ schließlich die Möglichkeit, ein gänzlich eigenes Grundsteuermodell oder punktuell vom Bundesmodell abweichende landesgesetzliche Regelungen einzuführen.
Die Grundsteuer wird daher ab 2025 zwar weiterhin grundsätzlich für alle Eigentümer bundeseinheitlich erhoben – es sei denn, Ihr Bundesland hat von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht – und sich für das Bodenwert- oder Flächenmodell entschieden. Das Ganze sieht aktuell wie folgt aus:
Nach dem Bundesmodell bewerten:
- Berlin,
- Brandenburg,
- Bremen,
- Mecklenburg-Vorpommern,
- Nordrhein-Westfalen,
- Rheinland-Pfalz,
- Sachsen-Anhalt,
- Schleswig-Holstein,
- Thüringen
Als Berechnungsfaktoren für den Grundsteuerwert werden im Bundesmodell herangezogen: Bodenrichtwert und Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäude- und Nutzungsart sowie das Baujahr.
Das Saarland und Sachsen favorisieren ebenfalls das Bundesmodell in der genannten Form, verwenden jedoch abweichende Steuermesszahlen (dazu weiter unten).
Es folgen die „Separatisten“ mit quasi eigenen Bewertungsmethoden:
- Baden-Württemberg wendet das vergleichsweise einfache Bodenwertmodell an. Es operiert ausschließlich mit den Faktoren Grundstücksfläche und Bodenwert.
- Bayern und Hessen haben sich für das sogenannte Flächenmodell entschieden. Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzungsart.
- Hamburg operiert ebenfalls mit dem Flächenmodell, allerdings ergänzt um einen Lagefaktor, relevant sind also Grundstücksfläche, Wohnfläche und Lage.
- Niedersachsen schließlich spricht explizit von einem Flächen-Lage-Modell und fragt Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart und Lage ab.
Am Rande: Die mit Abstand größte und lauteste Kritik hat vom Start weg Baden-Württemberg für sein Bodenwertmodell einstecken müssen. Da allein Grundstücksfläche und Bodenrichtwert für den Grundsteuerwert maßgeblich sind, rechneten publikumsstarke Medien öffentlich vor, dass bei gleich großen Grundstücken Eigentümer stets die gleiche Grundsteuer zu entrichten zu hätten – und zwar unabhängig davon, ob sie „in einer Bruchbude, einer Villa oder einem Mehrfamilienhaus“ wohnen.
So wird die Grundsteuer berechnet
Seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 gibt es drei verschiedene Arten von Steuern:
• Grundsteuer A (agrarisch) für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke,
• Grundsteuer B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude,
• Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke.
Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ist daher logischerweise die Grundsteuer B relevant.
An die Art der Grundsteuer ist eine entsprechende Grundsteuermesszahl geknüpft. Wir verzichten hier auf die einigermaßen komplizierte Herleitung und Begründung des Wertes und beschränken uns auf die maßgeblichen Zahlen: Die Grundsteuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke einheitlich 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille.
Aber: Die Bundesländer können insbesondere die Messzahl für die Grundsteuer C heraufsetzen, um Spekulationen zu verhindern. Berlin hat das prompt getan und einen Wert von 0,45 Promille fixiert.
Oder: Das Saarland und Sachsen veranschlagen für unbebaute Grundstücke konsequent 0,64 Promille. Im Saarland werden zudem Wohngrundstücke mit 0,34 Promille bewertet.
Und: Hamburg versteuert nicht nach dem Bundes-, sondern nach dem Flächenmodell mit Lagefaktor. Hier beträgt der festgelegte Grundsteuermessbetrag seit 2025 0,70 Promille.
Part eins der Grundsteuerberechnung erfordert eine Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Grundsteuermesszahl.
Der Grundsteuerwert ist dabei der finale Wert, den das Finanzamt auf Basis der von Ihnen als Eigentümer abgegebenen Steuererklärung, aus den Daten zu Grundstücksfläche und Wohnfläche, aus Gebäudeart und -alter, aus Lage und Bodenrichtwert, ermittelt hat.
Dem Faktor Lage kommt dabei insofern eine wichtige Rolle zu, weil Immobilien in gefragten Wohngegenden im Zuge der Grundsteuerreform ziemlich sicher eine höhere Grundsteuer zahlen müssen als noch auf Basis der Uralt-Wert von Anno-Dazumal. Es macht einen gewaltigen Unterschied, ob der aktuelle Bodenrichtwert für eine 120 Quadratmeter große Immobilie 420 Euro oder 1.190 Euro beträgt.
• Der Hebesatz der Gemeinde
Der Hebesatz der Gemeinde schließlich entscheidet fundamental über die finale Höhe der fälligen Grundsteuer. Er ist und war schon immer eine Stellschraube, mit der Kommunen und Gemeinden recht selbstgerecht über den Geldstrom, der ins Gemeindesäckl fließen sollte, bestimmen konnten. Nicht selten auch auf die Gefahr hin, dass Ortschaften für Immobilienkäufer allein wegen der Nebenkosten für Immobilien-Eigentum unattraktiver wurden. Nach jüngsten Erhebungen der Deutschen Industrie- und Handelskammer reicht das Spektrum der Hebesätze für die Grundsteuer B in Deutschland von 0 bis 1.100 Prozent. Und: In 2024 sind sie (unterstellt: im Vorgriff auf die Grundsteuerreform ab 2025) um satte 14 Punkte auf einen Durchschnitt von 568 Prozent gestiegen.
Die endgültige Formel für die Berechnung der Grundsteuer B lautet:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Zahlbetrag in Euro
Beispiel 1: Der Grundsteuerwert für ein 120 Quadratmeter großes Einfamilienhaus wird in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 900 Euro auf 720.000 Euro veranschlagt. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 450 %.
720.000 Euro x 0,31 Promille x 450 % = 1.004,40 Euro
Beispiel 2: Für eine ebenfalls 120 qm große Immobilie in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 690 Euro ergibt sich ein Grundsteuerwert von 540.000 Euro. Die Gemeinde hat ihren Hebesatz jedoch auf 600 % festgesetzt.
540.000 Euro x 0,31 Promille x 600 % = 1.004,40 Euro
Obwohl zwischen den beiden Grundsteuerwerten also eine Differenz von 180.000 Euro liegt, wäre in diesem fiktiven (!) Beispiel von beiden Eigentümern die gleiche Grundsteuer zu bezahlen. Es darf angemerkt werden, dass die ganze Diskussion um die „Gerechtigkeit“ der Grundsteuer, die größte „Ungerechtigkeit“ dieser Steuer völlig ausblendet: Solange Gemeinden über ihre Hebesätze ihr Steueraufkommen quasi nach Gutdünken bestimmen können, trägt selbst das raffinierteste System einer fairen Grundsteuer Züge von Willkür.
Auswirkungen der Grundsteuerreform auf die Steuerhöhe
Zunächst wurde die (seinerzeitige) Bundesregierung nicht müde, zu betonen, dass die neue Grundsteuer „aufkommensneutral“ reformiert werde. Inzwischen konstatiert jedoch selbst das Bundesfinanzministerium, „dass es für einzelne Eigentümer zu einer Mehr-oder Minderbelastung kommen kann. Solche individuellen Belastungsverschiebungen sind unvermeidbar und folgerichtig. Letztlich werden hiermit die vom Bundesverfassungsgericht beanstandeten Wertverzerrungen, die zu dem bisherigen verfassungswidrigen Zustand geführt haben, beseitigt.“ Zitatende. Im Klartext heißt das: Viele Eigentümer werden mehr zahlen müssen. Nur wenige, bevorzugt die von Nichtwohngrundstücken, weniger.
Allerdings müssen drei Dinge bei der pauschalen Beurteilung der Grundsteuerreform als „Verteuerungsreform“ fein säuberlich seziert werden.
1. Die bizarren Falschbewertungen von Gartengrundstücken, Wiesen und sonstigen kaum nutzbaren Flächen als wertvolles Bauland, für die Eigentümer statt 40 Euro nun 2.500 Euro bezahlen sollen, sind eben genau das: Absurd oder schlicht: Fehler im System, die korrigiert werden müssen. Die Möglichkeiten eines entsprechenden Defizitabbaus müssen insofern schleunigst ausgebaut und institutionalisiert werden.
2. Eigentümern, die sich jahrzehntelang über die kontinuierliche Wertsteigerung ihrer Immobilie gefreut und trotzdem die stets gleichbleibende Grundsteuer abgeführt haben, steht nur bedingt ein Recht zu, sich über den jetzt erhöhten Zahlbetrag zu empören. Immer vorausgesetzt, dass sich die neue Forderung in einem gewissen Rahmen hält.
3. Genau diesen Rahmen bestimmt aber nicht die Grundsteuerreform 2025, sondern diesen legen die Gemeinden mit ihrer Hebesatz-Politik fest. Wie das sprichwörtliche Zünglein an der Waage entscheiden die Hebesätze der Kommunen final über die tatsächliche Belastung aller Immobilieneigentümer. Und welche Handlungsoptionen dabei gegeben sind, demonstrieren Berlin und Hamburg recht eindrücklich: Berlin hat seinen Hebesatz von 810 % auf 470 % gesenkt, um die Grundsteuer-Forderungen für Immobilieneigentümer ungefähr gleich zu halten. Hamburg dagegen hat seinen Hebesatz von 540 % mit einem Handstreich quasi verdoppelt und auf 975 % taxiert – mit entsprechenden Konsequenzen.
Am Rande: Falls es Sie interessiert: 46 Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern leisten sich Hebesätze jenseits der 800 Prozent. Niederkassel in Nordrhein-Westfalen verlangt als Spitzenreiter 1.100 Prozent. Den niedrigsten Hebesatz verbucht seit Jahren das rheinland-pfälzische Ingelheim mit 80 Prozent – abgesehen von den Mini-Gemeinden in Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz, deren Eigentümer überhaupt keine Grundsteuer zahlen müssen.
Verfassungsrechtliche Bedenken und ihre „Auflösung“
Das Bundesmodell zur Grundsteuerreform 2025 war gerade einmal in quasi trockenen Tüchern, als die ersten Stimmen laut wurden, auch die neuen Bewertungsmaßstäbe könnten verfassungswidrig sein – weil sie den geforderten Gleichheitsprinzipien nicht standhielten. Zu einiger Berühmtheit gelangte dabei Professor Dr. Gregor Kirchhof, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht an der Universität Augsburg. Er fertigte im Auftrag des Bunds der Steuerzahler Deutschlands und des Immobilieneigentümerverbands Haus & Grund Deutschland ein Gutachten an, das im Prinzip zu dem Fazit kommt, dass das neue Grundsteuer-Gesetz verfassungswidrig sei.
Prof. Dr. Gregor Kirchhof führt in seinem Gutachten zehn Kritikpunkte an, wobei sich seine Einschätzung der Untauglichkeit der Reform vorrangig an den Bodenrichtwerten festmacht. Diese Werte seien lückenhaft, zum Teil veraltet und in vielen Fällen ungenau. Die Heranziehung dieser Werte berge potentiell immer die Gefahr, den Gleichheitsgrundsatz zu verletzen. Professor Kirchhof hat diese, seine Sicht der Dinge in der Folgezeit gern und häufig in diversen Medien verlautbart. Die beiden Verbände, die das Gutachten in Auftrag gegeben hatten, ermunterten Eigentümer landauf landab Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide einzulegen – und standen mit Musterklage-Formularen hilfreich zur Seite.
Inzwischen hat der Bundesfinanzhof (BFH) in mehreren Verfahren jedoch klargestellt, dass das der Grundsteuer zugrundeliegende Bewertungsgesetz (BewG) seinem Wesen nach eine typisierte Bewertung darstellt und nicht etwa den individuellen Verkehrswert eines Objekts ermitteln will und kann. Das Konzept einer individuellen Grundstücksbewertung habe der Gesetzgeber explizit verworfen, da Steuerpflichtige und Finanzämter dies bei der Vielzahl von Grundstücken mit einem vertretbaren Aufwand schlicht nicht hätten stemmen können. Zu deutsch: Die maßgeblichen Paragraphen des Bewertungsgesetzes priorisieren eine vereinfachende Pauschalierung gegenüber der Einzelfallgerechtigkeit. Der Rückgriff auf die alle zwei Jahre neu ermittelten Bodenrichtwerte ist insofern gerechtfertigt und rechtens.
Während der BFH dem Gesetzgeber bei einem Massenverfahren wie der Grundsteuer mit 36 Millionen zu bewertenden Grundstücken so zwar einerseits einen gewissen Spielraum für Typisierungen zugesteht und gewisse Überschreitungen der tatsächlichen Werte für Grundstückseigentümer zumutbar hält – konstatiert er gleichzeitig – und mit dieser Hintertür „rettet“ er quasi die Verfassungskonformität der gesamten Grundsteuerreform: Der BFH verlangt, „dass es bei deutlichem Überschreiten im Einzelfall trotzdem möglich sein müsse, niedrigere reale Werte nachzuweisen.“ Er argumentiert weiter, dass auch in anderen Fällen typisierender Bewertungsnormen ein Nachweis niedrigerer Werte zugelassen sei, wenn ohne diese Nachweismöglichkeit ein Verstoß gegen das grundgesetzliche Übermaßverbot vorliege.
Anmerkung: Die genannten „anderen Fälle“ beziehen sich zum Beispiel auf Immobilienbewertungen bei der Veranlagung zur Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Durch ein gerichtsfestes Sachverständigengutachten kann die vom Finanzamt vorgenommene Schätzung stets korrigiert werden.
Im aktuellen Fall der Grundsteuer zieht der BFH die Grenze für ein „deutliches Überschreiten“ bei mehr als 40 Prozent des tatsächlichen Wertes. Gleichwohl: Die solcherart hineininterpretierte Option zum Nachweis niedrigerer Grundsteuerwerte im Einzelfall entschärft zwar die rechtlichen Bedenken – ihrem Wesen nach bleibt sie aber ein Kompromiss durch die Hintertür – mit dem sich der Gesetzgeber mutmaßlich jedoch dankbar arrangieren wird.
Lohnt sich ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid?
Wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid bereits erhalten haben, dann ist der Zug für einen erfolgreichen Widerspruch in aller Regel bereits abgefahren. Wie oben bereits kurz erwähnt, enthält der finale Bescheid „nur“ noch eine simple Rechnung, deren Richtigkeit Sie überprüfen können.
Den Bescheid über den Grundsteuerwert und über die Höhe des Grundsteuermessbetrags haben Sie bereits vor geraumer Zeit in Ihrem Briefkasten gehabt. Diese beiden Dokumente sind Grundlagenbescheide, gegen die Sie innerhalb eines Monats Einspruch hätten einlegen können. Die Fristen sind abgelaufen und die Grundlagenbescheide daher bindend.
Neu im finalen Grundsteuerbescheid ist für Sie vermutlich der Hebesatz Ihrer Gemeinde. Den haben die meisten Kommunen nämlich erst im Herbst 2024 neu festgesetzt. Allerdings: Gegen die veranschlagte Höhe können Sie zwar lautstark protestieren, anfechten können Sie sie jedoch nicht. Folglich bleibt Ihnen nur, zu prüfen, ob die Beamten richtig gerechnet haben:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag.
• Antrag auf „fehlerbeseitigende Wertfortschreibung“
Trotzdem haben wir zum Schluss noch eine richtig gute Nachricht für Sie: Sind in Ihrem bereits ergangenen Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid Fehler enthalten – vollkommen gleichgültig, ob durch Sie selbst oder das Finanzamt verursacht – so können Sie einen Antrag auf „fehlerbeseitigende Wertfortschreibung“ stellen. Und zwar auch dann, wenn die Einspruchsfrist längst abgelaufen ist.
Den Antrag müssen Sie schriftlich bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Und Sie müssen ihn selbstverständlich begründen, also angeben, welche Fehler vorhanden sind (falsche Grundstücksgröße, falsche Bodenrichtwerte, nichtzutreffende Nutzungsart). Um die Korrektur zu untermauern, sollten Sie Nachweise beifügen (Grundbuchauszug, Flurkartenauszug, Screenshot von der betreffenden Seite des Bodenrichtwertinformationssystems (BORIS), Wohnflächenangaben aus dem Bauplan).
Beziehen Sie sich in Ihrem Antrag auf den § 222 des Bewertungsgesetzes (BewG).
Gut zu wissen: Bei einer Fehlerkorrektur zu Ihren Gunsten erfolgt diese auf den 01.01. des Jahres, in dem der Fehler aufgedeckt wird.
FAQs
1. Wie kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück ermitteln?
Das ist recht einfach: Besuchen Sie die Webseite des Bodenrichtwertinformationssystems Deutschland (BORIS-D). Geben Sie Ihr Bundesland und anschließend Ihre Adresse ein – und schon erhalten Sie den Bodenrichtwert mit Angabe des Stichtags der Erhebung.
2. Wer zahlt die Grundsteuer bei vermieteten Immobilien?
Zahlungspflichtig ist stets der Eigentümer. Er kann die Grundsteuer jedoch auf seine Mieter umlegen. Eine höhere Grundsteuer bedeutet für Mieter daher in aller Regel eine Verteuerung des Wohnens, weil die Nebenkostenabrechnung steigt.
3. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die beiden ähnlich klingenden Begriffe bedeuten etwas völlig anderes. Die Grunderwerbsteuer wird nur einmalig beim Immobilienkauf fällig. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grundsteuer muss dagegen jeder Grundstücks- oder Immobilieneigentümer jährlich an das Finanzamt abführen, zumeist in quartalsweisen Zahlungen.
4. Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Nein. Der Bundesfinanzhof hat das Gesetz, durchaus ein wenig eigenmächtig, um eine mögliche Einzelfallprüfung ergänzt und damit möglichen verfassungsrechtlichen Bedenken den Wind aus den Segeln genommen. Im Umkehrschluss dürften sich die Streitigkeiten vor den Finanzgerichten dadurch erhöhen – was sicherlich nicht im Sinne des Gesetzgebers war.
