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Wenn nach dem Immobilienkauf Schäden an der Immobilie auftauchen, ist das für Käufer wie Verkäufer gleichermaßen ärgerlich. Beim ersten Dauerregen tropft es durchs Dach, im Vorratskeller „blüht“ Schimmel an der Außenwand oder ein poröses Rohr setzt das Bad unter Wasser. Käufer fordern in dieser Situation nicht selten vom Verkäufer die umgehende Beseitigung des Mangels. Verkäufer berufen sich auf ihren Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.
Ein Konflikt ist vorprogrammiert, der häufig vor den Schranken des Gerichts ausgetragen wird. Im Grundsatz ist die Mängelhaftung beim Immobilienkauf durch die Buchstaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) recht eindeutig und umfänglich geregelt – allein: Im Einzelfall lässt sich oft nicht so einfach beweisen, ob ein Mangel nur versteckt war oder „arglistig verschwiegen“ wurde.
Welche Rechte können Sie als Käufer im Schadenfall wie geltend machen? Wann haften Sie als Verkäufer für was? Wer steht in der Beweispflicht? Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Mängelhaftung beim Immobilienkauf finden Sie im folgenden Ratgeber.
Rechtliche Grundlagen der Mängelhaftung
Starten wir idealtypisch: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben.“ Das ist der eherne Grundsatz, den das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 433, Absatz 1 Satz 2 für den Verkauf einer Sache, also auch einer Immobilie, an eine Privatperson festschreibt. Im Sinne der Gewährleistung (auch Mängelhaftung oder Mängelbürgschaft genannt) haftet der Verkäufer für eventuelle Defekte oder Defizite. Dem Käufer stehen in diesem Fall konkrete Rechtsansprüche zu (dazu weiter unten).
Als Mangel gilt in juristischen Verständnis ganz allgemein eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit. Dabei unterscheidet das BGB zunächst kategorisch zwischen Sachmangel (§ 434 BGB) und Rechtsmangel (§ 435 BGB):
• Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine verkaufte Sache sich nicht für die vorgesehene oder für die „gewöhnliche Verwendung eignet“ oder sie nicht die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Sachen aufweist. Beim Immobilienkauf fallen hierunter beispielsweise Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, Holzwurmbefall oder Mängel an der Elektroinstallation, giftige Baustoffe oder Altlasten.
• Ein Rechtsmangel ist immer dann gegeben, wenn Dritte ein (über die kaufvertraglichen Inhalte hinausgehendes) Recht an der Sache haben, dass sie gegen den Käufer geltend machen können. Dazu zählen nicht offen gelegte Miet- und Pachtverhältnisse, Wegerechte, Baulasten, aber auch fehlende Baugenehmigungen.
Ende des Ideal-Szenarios. In Kaufverträgen über unbewegliche Sachen, also Grundstücke und Immobilien, kann die Gewährleistung des Verkäufers gleichwohl ausgeschlossen werden – insbesondere bei Bestandsimmobilien. Was landläufig als „Gekauft, wie gesehen“ bezeichnet wird, findet sich als konkrete Formulierung im Kaufvertrag dann in der folgenden oder einer ähnlichen Form: „Der Verkäufer haftet nicht für Güte und Beschaffenheit. Er haftet nicht für Mängel des Gebäudes. Er versichert aber, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat.“
Die Zulässigkeit diese Haftungsausschlusses ergibt sich indirekt aus § 444 BGB: Gemäß dieser Vorschrift kann sich ein Verkäufer nämlich immer dann nicht auf den Ausschluss der Mängelhaftung berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Umkehrschluss geht der Gesetzgeber folglich im „Normalfall“ davon aus, dass die Haftung für Mängel generell ausgeschlossen und auch inhaltlich beschränkt werden darf.
Der Gewährleistungsausschluss bei Formulierungen wie „Gekauft, wie gesehen“ ist also kein Freibrief, er greift ausdrücklich nicht bei wissentlich verschwiegenen Mängeln. In diesen Fällen haben Käufer gute Chancen, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen – zumeist jedoch im Rahmen einer juristischen Auseinandersetzung, unter anderem weil Käufer dem Verkäufer seine Arglist nachweisen müssen.
Die verschiedenen Arten von Immobilienmängeln
Rein juristisch gibt es drei Arten von Mängeln an einer Immobilie, zwischen denen unterschieden werden muss – auch weil sie maßgeblich bei der Beurteilung der Frage sind, ob dem Käufer überhaupt Gewährleistungsansprüche zustehen:
1. Offener Mangel: Der offene Mangel ist für jeden Immobilienkäufer leicht und sofort erkennbar. Diese Offensichtlichkeit entbindet den Verkäufer von der Pflicht, explizit über den Mangel aufzuklären. In diese Kategorie fallen beispielsweise:
- abblätternder Putz und sichtbare Risse in der Fassade,
- nicht korrekt schließende Fenster und Türen,
- Schimmel an Wand und Decke,
- größere Löcher im Dach,
- Fluglärm oder Lärmbelästigung durch nahe Schienentrassen.
2. Versteckter Mangel: Versteckte oder verborgene Mängel stechen demgegenüber nicht direkt ins Auge und werden gar nicht so selten erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt. Dazu gehören zum Beispiel:
- Altlasten im Erdreich des Grundstücks,
- Asbest in der Fassadenverkleidung,
- Einsatz von gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln,
- verrostete, nicht sichtbare Stahlträger,
- undichte Gasleitungen.
3. Arglistig verschwiegener Mangel: Eine arglistige Täuschung liegt beim Immobilienverkauf immer dann vor, wenn der Verkäufer einen Mangel verschweigt, obwohl er weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt – oder kennen kann. Beispielsweise, weil der Schimmelbefall erst kürzlich überstrichen wurde. Die arglistige Täuschung kann durch bewusste Vernachlässigung der Aufklärungspflicht begründet sein, ebenso wie durch vorsätzlich falsche Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie. In beiden Fällen können Sie als Käufer den Verkäufer auf Schadenersatz verklagen und unter Umständen sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern (dazu weiter unten).
Gut zu wissen: Wenn Sie den Verkäufer in die Mängelhaftung nehmen wollen, so müssen Sie als Käufer beweisen, dass er den Mangel bereits vor Abschluss des Kaufvertrages kannte. Das klappt zumeist nur mit Hilfe eines Bausachverständigen.
Bitte beachten Sie: Sie können sich als Käufer nicht auf versteckte Mängel berufen, wenn es sich um sogenannte „baujahrtypische Mängel“ handelt. Beispiele für juristisch nicht zu beanstandende, eben baujahrtypische Defizite sind (nach heutigen Maßstäben) nicht ausreichende Fundamente, veraltete Elektroinstallationen und Rohre bei Häusern, die um 1900 gebaut wurden, sparsamste Werkstoffverwendung bei Häusern aus den Jahren 1930/1940 oder statische Mängel bei Gebäuden aus der direkten Nachkriegszeit.
Gewährleistungsausschluss: Möglichkeiten und Grenzen
Mit dem üblichen Gewährleistungsausschluss sichert sich der Verkäufer gegen mögliche Haftungsansprüche des Käufers ab. Für gewöhnlich wird eine umfassende, allgemeine Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Auf den ersten Blick scheint das rechtliche Instrument des Gewährleistungsausschlusses den Verkäufer zu „bevorzugen“, weil er nach der Unterschrift „fein raus ist“. Der Gesetzgeber hat allerdings mit dieser Regelung auch dem Umstand Tribut gezollt, dass mögliche Defizite der Immobilie oder des Grundstücks auch dem Verkäufer selbst unbekannt sein können, respektive es ihm gar nicht möglich war, diese aufzuspüren. Hat der Vorbesitzer des Grundstücks beispielsweise einen alten Öltank im Garten vergaben, so ist es durchaus denkbar, dass diese Tatsache jahrzehntelang unbemerkt bleibt – solange bis der Käufer eventuell mit dem Aushub beginnt, um einen Swimmingpool anzulegen.
Umgekehrt steht es Ihnen als Käufer völlig frei, eine Immobilie, die Sie kaufen möchten, nach allen Regel der Kunst und mit allen Sachverständigen, die Sie bekommen können, vor dem Termin beim Notar zu untersuchen und zu durchleuchten. Sie können auf akribische Mängelsuche gehen – und sollten das im Übrigen in jedem Fall auch tun. So ersparen Sie sich – und auch dem Verkäufer – unangenehme Auseinandersetzungen, falls das Manko oder der Defekt erst später bemerkt wird.
Gänzlich anders sieht die Sachlage hingegen aus, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt – nicht selten, weil er fürchtet, dass der Kaufvertrag bei Kenntnis des Schadens nicht zustande kommt. In solchen Fällen setzt der Gesetzgeber dem Gewährleistungsausschluss ein klare Grenze: Die Klausel im Kaufvertrag verliert bei arglistig verschwiegenen Mängeln ihre Gültigkeit.
Als Verkäufer müssen Sie dann für die Reparatur oder die Beseitigung des Mangels aufkommen – sofern der Käufer nicht von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht: Dann müssen Sie den vollen Kaufpreis der Immobilie zurückzahlen.
Gut zu wissen: Der Anspruch auf Reparatur und Mängelbeseitigung (Nacherfüllung) setzt nicht voraus, dass der Sachmangel vom Verkäufer verschuldet wurde. Es reicht schlicht die Tatsache, dass er vorliegt.
Rechte und Ansprüche des Käufers bei Sachmängeln
Stellen Sie als Käufer nach dem Hauskauf Sachmängel fest, so können Sie folgende Ansprüche geltend machen:
1. Anspruch auf Nacherfüllung: „Nacherfüllung“ bedeutet schlicht Mängelbeseitigung durch den Verkäufer oder, wie es im § 439 BGB alternativ heißt, Lieferung einer gleichartigen, mangelfreien Sache – eine Option, die bei Immobilien eher weniger in Betracht kommt. Ausnahme: Sie haben als Käufer keinen Anspruch auf Nacherfüllung, wenn Sie den Mangel kannten oder „grob fahrlässig“ nicht kannten.
2. Rücktritt vom Kaufvertrag: Haben Sie als Käufer aufgrund der Defizite oder Schäden kein Interesse mehr an der Immobilie, so können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 440 BGB), der dann aufgehoben und unwirksam wird. Logisch, dass Sie den Kaufpreis zurückverlangen können.
Voraussetzung für einen Rücktritt ist gleichwohl, dass Sie dem Verkäufer zuvor eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben müssen. Erst nach dem Verstreichen dieser Frist, können Sie von Ihrem Recht auf Rücktritt Gebrauch machen. Es empfiehlt sich auch dann nicht, auf diese Fristsetzung zu verzichten, wenn der Verkäufer eindeutig signalisiert hat, dass er eine Nacherfüllung verweigert. So stehen Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite.
Gut zu wissen: Das Rücktrittsrecht ist an eine gewisse „Erheblichkeit des Sachmangels“ geknüpft und gilt nicht für Bagatellen. Die jüngere Rechtsprechung sieht Sachmängel als unerheblich an, wenn die Beseitigungskosten weniger als fünf Prozent des Kaufpreises ausmachen.
3. Minderung des Kaufpreises: Wird der Wert der Immobilie durch einen Sachmangel beeinträchtigt, so haben Sie das Recht auf Minderung des Kaufpreises. Typische Beispiele wären ein Hausbockbefall im Dachgeschoss des Hauses, der sich durch das Gebälk frisst, oder auch ein Schimmelbefall im Keller. Die Höhe der Minderung hängt dabei stets davon ab, welchen Wertverlust die Immobilie konkret erlitten hat. Die Differenz zum tatsächlich gezahlten Kaufpreis muss Ihnen der Verkäufer erstatten. Wie beim Rücktritt müssen Sie dem Verkäufer zunächst eine angemessene Nacherfüllungsfrist setzen.
4. Schadenersatz des Verkäufers: Wurde durch den Sachmangel ein Schaden verursacht, können Sie als Käufer vom Verkäufer Schadenersatz einfordern. Beispielsweise, wenn Sie aufgrund eines Sachmangels erst zwei Wochen später als geplant in Ihr neues Zuhause einziehen konnten und solange im Hotel wohnen mussten – die Hotelkosten können Sie dem Verkäufer als Schadenersatz in Rechnung stellen. Allerdings ist für die Schadenersatz-Variante ein Verschulden des Verkäufers nötig. Die Beweislast, dass ihn kein Verschulden trifft, liegt wiederum bei ihm.
5. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Sie können den Kaufvertrag anfechten, wenn der Verkäufer Sie über einen Mangel arglistig getäuscht hat. Sie unterliegen als Käufer in diesem Fall jedoch der Beweispflicht, das meint: Sie müssen dem Verkäufer nachweisen, dass er Kenntnis von dem Mangel hatte und diesen nicht offengelegt hat. Das funktioniert in aller Regel nur mit Hilfe eines Bausachverständigen, der, gegebenenfalls gerichtsfest, ermitteln kann, wie lange ein Schaden schon besteht und mit welchen Mitteln er wann eventuell zu verdecken versucht wurde. Recht eindeutig etwa sind neue Latextapeten oder Anstriche mit Latexfarbe, die Feuchtigkeitsschäden in den Wänden eine gewisse Weile kaschieren. Oder mit Aluminium überzogene Styropor-Wände, die vor die feuchten Kellerwände gesetzt wurden. Um sich vor solchen Täuschungsmanövern zu schützen, empfiehlt sich stets die Besichtigung der Immobilie zusammen mit einem Bausachverständigen. Die 400 bis 500 Euro Honorar, die er verlangt, sind gut investiertes Geld – und allemal günstiger als ein umfängliches Sachverständigengutachten, das Sie nach einem Kauf benötigen, wenn Sie den Vertrag gerichtlich anfechten müssen.
Gut zu wissen: Einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter finden Sie im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der IHK, beim Bundesverband deutscher Sachverständiger oder beim Verein zur Qualitätskontrolle am Bau. Die Kosten für eine Immobilienbesichtigung mit anschließender mündlicher Beratung liegen bei 400 bis 600 Euro, für eine Gutachten zur Beweissicherung, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, müssen Sie mit durchschnittlichen (!) Kosten von 1.200 bis 1.500 Euro kalkulieren.
Verjährung von Mängelansprüchen
Beim Immobilienkauf verjährt der Mängelanspruch exakt fünf Jahre nach Übergabe der Immobilie (§ 438 ff. BGB). Diese Verjährungsfrist gilt sowohl für offene wie auch versteckte Mängel. Ob der versteckte Mangel innerhalb dieser Zeit für Sie ersichtlich war oder nicht, Sie also gar keine Möglichkeit hatten, ihn zu beanstanden, ist für diese Regelung unerheblich.
Aber: Handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel, so beginnt die Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Schaden entdeckt haben. Sie beträgt dann drei Jahre.
Und: Liegen Rechtsmängel vor, also grundbuchliche Belastungen oder nicht offengelegte Miet- oder Pachtverträge und dergleichen, so können Sie als Käufer Ihren Anspruch auf Mängelhaftung 30 Jahre lang geltend machen.
Gut zu wissen: Die Verjährungsfristen der Mängelhaftung sind nicht in Stein gemeißelt. Beide Parteien können im Kaufvertrag auch kürzere oder längere Fristen vereinbaren.
Präventivmaßnahmen für Verkäufer
Verkäufer sind gut beraten, einige prophylaktische Maßnahmen zu ergreifen, um unerfreulichen, nervenaufreibenden und mitunter auch sehr teuren Gewährleistungsansprüchen vorzubeugen. Stellen Sie vor dem Verkauf sicher, dass sich Ihre Immobilie in einem altersgerechten Zustand befindet und frei von Schäden ist. Prüfen Sie dabei insbesondere die folgenden Bereiche:
• Bausubstanz: Untersuchen Sie Ihr Haus akribisch auf Schädlingsbefall (Hausbock), auf Feuchtigkeitsschäden mit Schimmel und auf Pilzbefall (Hausschwamm). Beginnen Sie im Keller und arbeiten Sie sich systematisch bis unter das Dach vor.
• Gesundheitsschädliche Substanzen: Gibt es noch alte Verkleidungen, die eventuell Asbest enthalten? Ist das Grundwasser durch übermäßigen Einsatz von Dünger in der Landwirtschaft rund um Ihr Haus belastet? Forschen Sie im Altlastenkataster nach möglichen Substanzen und Materialien, die den Boden kontaminiert haben könnten.
• Rechtliche Aspekte: Findet sich in der Bauakte für jeden Anbau eine Baugenehmigung? Gibt es alte Miet- oder Pachtverträge oder andere Rechte Dritter an Ihrer Immobilie/an Ihrem Grundstück? Ist für Ihr Grundstück eine Baulast eingetragen, von der Sie vielleicht gar nichts wissen? Fragen Sie bei der zuständigen Baubehörde, Abteilung Baulastenverzeichnis, nach. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz oder ist ein entsprechendes Verfahren beantragt?
• Umweltfaktoren: Wie hoch ist die Überflutungsgefahr für Ihre Adresse? An welche Lärmbelästigungen haben Sie sich gewöhnt, die aber von Neu-Eigentümern als störend empfunden werden könnten (Flughafeneinflugschneise, Güterverkehr, Autobahnzubringer). Gibt es in der Nachbarschaft Betriebe, die regelmäßig für Geruchsbelästigungen verantwortlich sind?
Grundsätzlich sollten Sie alle Mängel offen kommunizieren – auch wenn das Problem oder der Schaden Jahre her ist und fachgerecht beseitigt wurde. Sicherheitshalber händigen Sie dem Käufer die entsprechenden Rechnungen der Handwerker aus.
Selbst bei größter Umsicht können trotzdem nach dem Kauf noch bislang unerwähnte Defizite am Haus auftauchen – verankern Sie daher den üblichen Gewährleistungsausschluss für offene und versteckte Mängel im notariellen Kaufvertrag. Und: Sehen Sie in jedem Fall von definitiven Garantien ab, die im Ernstfall zu Schadenersatzansprüchen des Käufers führen.
Betrachten Sie den Ausschluss der Mängelhaftung jedoch niemals als einen Freibrief, der Sie aus Ihrer Verantwortung für die Übergabe einer mängelfreien Immobilie entlässt. Käufer, die dabei sind, die vermutlich größte Investition ihres Lebens zu tätigen, haben ein Recht darauf, von Ihnen fair, loyal und – ein wenig altmodisch – ehrenhaft behandelt zu werden. Bei nächster Gelegenheit sind Sie Käufer – und erwarten gleiches Verhalten.
FAQs
1. Was bedeutet Verkäuferhaftung bei arglistiger Täuschung?
Der Verkäufer haftet grundsätzlich und immer, wenn er Mängel an der Immobilie verschweigt, die ihm zum Verkaufszeitpunkt bereits bekannt waren – oder wenn er den Käufer sogar anlügt. Rein rechtlich bedingt bereits der bewusste Vorsatz die „tatbestandliche Arglist“. Insofern haftet der Verkäufer auch, wenn er bekannte Vorschäden grob fahrlässig nicht erwähnt.
2. Wie lange kann ich versteckte Mängel beim Hauskauf geltend machen?
Nach den Buchstaben des Gesetzes, konkret gemäß § 438 BGB, verjährt die Mängelhaftung fünf Jahre nach Übergabe der Immobilie. Handelt es sich allerdings um einen vom Verkäufer arglistig verschwiegenen Mangel, so startet die Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt der Entdeckung und beläuft sich dann auf drei Jahre.
3. Warum empfiehlt sich der Gewährleistungsausschluss für Verkäufer?
Als Eigentümer wissen Sie, dass bei einer Bestandsimmobilie immer „mal etwas sein kann“. Das passiert auch, wenn Sie Ihr Haus gerade verkauft haben: Trotz sorgfältiger Prüfung und Instandsetzung kann plötzlich ein Schaden auftreten. Der Gewährleistungsausschluss schützt Sie vor Haftungsansprüchen, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.
4. Was sind baujahrtypische Mängel?
Die leicht missverständliche Formulierung bezieht sich auf Häuser, die bereits einige Jahrzehnte auf dem Buckel haben, und bei denen gewisse Schäden und Defizite altersbedingt schlicht mehr auszuschließen sind. Veraltete Elektroinstallationen, fehlende Schallisolierungen und nicht selten statische Schwächen gelten daher für Immobilien ab Baujahr 1850 bis circa 1950 nicht als Mängel.
