Wenn Mieter nächtelang lautstarke Partys feiern, wiederholt ihre Miete unpünktlich bezahlen und ständig in erheblichem Umfang gegen die Hausordnung verstoßen, dann kann es auch dem gutmütigsten Vermieter irgendwann zu bunt werden – er beschließt, dem Mieter zu kündigen. Nun ist es allerdings so, dass das deutsche Mietrecht recht klar auf der Seite des Mieters steht, weil er objektiv in der schwächeren Position ist. So soll er vor dem Verlust seines Lebensmittelpunkts durch willkürliche Entscheidungen des Vermieters geschützt werden. Für Sie als Vermieter heißt das im Umkehrschluss, dass Sie sich an eine Reihe von verbindlichen Regeln und formalen Vorschriften halten müssen, wenn Sie sich erfolgreich von Ihrem Mieter trennen wollen.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Gründe für eine rechtswirksame Kündigung gegeben sein müssen, welche Fristen Sie einhalten müssen und warum eine schriftliche Abmahnung für Sie immer von Vorteil ist – auch wenn der Sachverhalt sie nicht zwingend erfordert.
Rechtmäßige Kündigungsgründe für Vermieter
Grundsätzlich dürfen Sie als Vermieter Ihrem Mieter nur dann kündigen, wenn Sie ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Was darunter zu verstehen ist, definiert der § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) recht eindeutig:
• Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich.
• Eigenbedarf: Sie benötigen die vermieteten Räume selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts.
• Wirtschaftliche Verwertung: Die Vermietung hindert Sie daran, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und Sie erleiden deshalb erhebliche Nachteile.
Es reicht also nicht aus, dass Ihnen der Mieter unsympathisch geworden ist oder Sie seinen Lebensstil/seine Freunde/seine Angewohnheiten nicht mögen – solche Argumente haben keinerlei rechtliche Relevanz, die die Beendigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen würde.
Pflichtverletzungen des Mieters als Kündigungsgrund
Mieter haben genauso wie Vermieter bestimmte Pflichten. Zu den häufigsten Pflichtverletzungen, die sie begehen gehören die folgenden:
1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung
Mieter, die ihre Miete gar nicht, nur hin und wieder oder unpünktlich zahlen, sind natürlich ein großes Problem. Deshalb dürfen Sie als Vermieter bei zahlungsunwilligen Kandidaten unter bestimmten Bedingungen sogar eine fristlose Kündigung aussprechen – und zwar, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist oder er innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand liegt. Aber: Der Mieter hat noch eine Chance, die Kündigung abzuwehren, wenn er seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach der zugestellten Räumungsklage begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfrist gilt allerdings nur, wenn er sie in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal in Anspruch genommen hat.
Gut zu wissen: Haben Sie als Vermieter dem Mieter neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung aufgrund seines Mietrückstands zugestellt, so muss er die Wohnung nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist verlassen – auch wenn er die Forderung zwischenzeitlich beglichen hat.
2. Störung des Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung
Bewohner einer Mietwohnung, die den Hausfrieden beeinträchtigen und die Hausordnung ignorieren, riskieren ebenfalls eine Kündigung. Sie ist in folgenden Fällen rechtens:
- wiederholte nächtliche Ruhestörung,
- Beleidigung oder Bedrohung,
- Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis,
- tätliche Angriffe,
- üble Nachrede,
- vorsätzliche Sachbeschädigung,
- Unterlassung von Reinigungspflichten und Schönheitsreparaturen,
- unberechtigte Mietminderung.
Bitte beachten Sie: Wenn Sie Ihrem Mieter aus einem der genannten Gründe, also wegen Störung des Hausfriedens, kündigen wollen, sind Sie in der Beweispflicht. Daher ist es wichtig, die Vorfälle zu dokumentieren und Zeugen zu benennen, um die Vorwürfe in einem möglichen Gerichtsverfahren glaubhaft untermauern zu können.
3. Vernachlässigung der Mietsache
Mieter unterschreiben bei Vertragsabschluss auch eine Sorgfaltspflicht gegenüber den angemieteten Räumen. Eine erhebliche Verletzung dieser Pflicht liegt vor, wenn:
- Mieter unerlaubte Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen,
- bei Frostgefahr die Heizungen abstellen,
- Brandgefährdungen verursachen,
- die Bausubstanz erheblich beschädigen.
4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung)
Überlässt der Mieter die Wohnung oder Teile davon Dritten, so muss er dafür das Einverständnis des Vermieters einholen. Geschieht dies nicht, so hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach Zugang einer Abmahnung zu kündigen. Allerdings: Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse für die Überlassung an Dritte nachweisen, so greift die Kündigung nicht. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt oder einen arbeitsbedingten, ebenfalls nur zeitweiligen, Standortwechsel plant.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Selbstverständlich haben Sie als Vermieter das Recht, Ihrem Mieter zu kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Gleichwohl müssen Sie dafür nachvollziehbare Gründe anführen und schriftlich erklären, warum Sie den Wohnraum selbst benötigen. Beispielsweise größerer Raumbedarf, weil Familienzuwachs unterwegs ist oder Sie pflegebedürftige Angehörige aufnehmen. Eine berufliche Veränderung und damit einhergehender Ortswechsel oder überhaupt eine Verkürzung des täglichen Arbeitswegs.
Hat der Mieter Zweifel an Ihren Gründen, so kann der gerichtlich klären lassen, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist oder nicht.
Nach gängiger Rechtsprechung ist die Eigenbedarfskündigung für den Einzug der folgenden Personen akzeptabel:
- Lebenspartner,
- Eltern,
- Kinder, Stiefkinder,
- Geschwister,
- Nichten und Neffen,
- Schwiegereltern und Schwiegerkinder,
- Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit
Bitte beachten Sie: Haben Sie als Vermieter eine nicht vermietete, ähnliche Wohnung im Bestand, können Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Und: Wird eine ähnliche Wohnung in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnanlage während der Kündigungsfrist frei, dann müssen Sie dem gekündigten Mieter diese bevorzugt anbieten.
Mit aktueller Brisanz: Die Verwertungskündigung
Die Verwertungskündigung hat im Zuge der Gentrifizierung ganzer gewachsener Stadtteile nicht unerheblich an Brisanz gewonnen. Im Kern erlauben Ihnen die Buchstaben des Gesetzes eine Kündigung des Mieters, um beispielsweise ein sanierungsbedürftiges Hauses abzureißen und an gleicher Stelle einen Neubau zu installieren – oder auch um eine allumfassenden Sanierung und Modernisierung der alten Bausubstanz vorzunehmen. Die Rechtsprechung pocht derweil zunehmend darauf, dass Sie als Vermieter nachweisen müssen, dass Ihnen durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses massive Nachteile entstehen. In einem wegweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof gar gefordert, dass die Nachteile des Vermieters mit denen des Mieters verglichen und gegeneinander abgewogen werden müssen (Az. VII ZR 243/16).
Gut zu wissen: Das Mietrecht erlaubt zudem die Kündigung des Mietvertrags, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter als komplett „zerrüttet“ bezeichnet werden muss. Ist jegliches Vertrauen zerstört und beleidigt Sie der Mieter vernehmlich und des Öfteren, so müssen Sie den Mieter vor der Kündigung nicht einmal zwingend abmahnen. Es empfiehlt sich trotzdem, um bei einem möglichen Streit vor Gericht die eindeutig besseren Karten zu haben.
Bedeutung der Abmahnung vor der Kündigung
Grundsätzlich, also qua Gesetz, ist eine Abmahnung des Mieters nicht in jedem Fall zwingend erforderlich, um eine Kündigung rechtssicher auszusprechen – gleichwohl profitieren Sie als Vermieter immer (!) von diesem Instrument, vor allem wenn es wegen der Kündigung zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Die Abmahnung stellt quasi die Weichen für eine Kündigung, gibt dem Mieter aber gleichzeitig die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern und den vertraglichen Bedingungen anzupassen.
Die Abmahnung besitzt zwar auch mündlich ausgesprochen Gültigkeit, sicherer ist es jedoch, diese schriftlich zu fixieren und dem Mieter per Einschreiben zukommen zu lassen. Bei einer eventuellen Gerichtsverhandlung dient das Schriftstück dann als Beweis.
Schreiben Sie eine Abmahnung insbesondere bei:
- Zahlungsverzögerungen,
- Verstößen gegen die Hausordnung,
- Störung des Hausfriedens,
- unerlaubter Untervermietung.
Die Abmahnung an Ihren Mieter sollte dabei die folgenden Daten enthalten:
- Absender: Im Mietvertrag genannter Vermieter
- Empfänger: Alle im Mietvertrag als Mieter verzeichneten Personen
- Datum der Abmahnung
- Grund für die Abmahnung: Darstellung des Vertragsverstoßes
- Zeugen, Belege
- Frist zur Beseitigung der Pflichtverletzung
- Folgen für den Mieter, wenn er den Missstand nicht behebt, respektive rechtliche Konsequenzen
- Unterschrift des Vermieters
Gut zu wissen: Bei Zahlungsverzögerungen müssen (!) Sie vor der fristlosen Kündigung ebenso wenig eine Abmahnung verschicken wie in all jenen Fällen, in denen abzusehen ist, dass eine Abmahnung mit Fristsetzung erfolglos sein wird oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen berechtigt ist, beispielsweise weil der Mieter Sie tätlich angreift.
Formale Anforderungen an eine rechtswirksame Kündigung
Für eine ordentliche oder fristlose Kündigung ist die Schriftform verbindlich. Das Dokument sollte die folgenden Angaben enthalten:
- Nennung aller im Wohnungsmietvertrag angegebenen Personen als Empfänger,
- Adresse der Wohnung,
- Ort und Datum der Kündigung,
- Kündigungsgrund (möglichst detaillierte Darstellung, ergänzt um Beweisstücke und Zeugenaussagen),
- eventuell Bezug auf eine vorherige Abmahnung,
- eigenhändige Unterschrift des Vermieters,
- beweissichere Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein, Boten oder persönliche Übergabe
Kündigungsfristen im Überblick
Für eine fristlose Kündigung gibt der Gesetzgeber keinem Zeitraum vor, innerhalb dessen der Mieter die Wohnung geräumt haben muss. Nach allgemeiner Rechtsprechung gelten jedoch 14 Tage als angemessen und ausreichend.
Für eine ordentliche Kündigung gelten jedoch verbindliche Fristen:
• Bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre besteht, kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
• Beträgt die Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren, so ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten rechtens.
• Bewohnt der Mieter die Wohnung bereits länger als acht Jahre, so muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten.
Zieht ein Mieter nach ordentlicher oder fristloser Kündigung nicht aus der Wohnung aus, so können Sie als Vermieter beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage einreichen. Ein Richter entscheidet dann, ob eine Zwangsräumung der Wohnung angeordnet wird (dazu auch weiter unten).
Gut zu wissen: Es steht Ihnen frei, mit Ihrem Mieter im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsfrist zu vereinbaren. Allerdings darf diese stets nur kürzer als die gesetzlich vorgesehenen drei Monate sein, niemals länger. So soll verhindert werden, dass der Mieter unangemessen eingeschränkt und benachteiligt wird.
Kurz gelistet: Gemäß § 569 BGB liegt bei den folgenden Tatbeständen ein berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung vor:
- Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten,
- wiederholte Störung des Hausfriedens,
- unerlaubte Untervermietung,
- gewerbliche Nutzung einer privaten Wohnung,
- grobe Vernachlässigung der Mietsache
Bitte beachten Sie: Sie dürfen Ihren Mieter niemals – völlig gleichgültig, welches Vergehen Sie ihm vorwerfen – eigenmächtig vor die Tür setzen.
Checkliste für Vermieter: So kündigen Sie rechtswirksam
• Konkretisieren Sie den Kündigungsgrund und stellen Sie Beweise dafür zusammen. Protokollieren Sie eventuelle Zeugenaussagen, die das Vergehen des Mieters untermauern.
• Stellen Sie fest, ob die Pflichtverletzung des Mieters eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung rechtfertigt (dazu oben).
• Mahnen Sie Ihren Mieter sicherheitshalber immer ab, auch wenn es im konkreten Fall gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Sie verbessern damit Ihre Position, sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Unterlassung.
• Möchten Sie aufgrund von Eigenbedarf kündigen, so müssen Sie im Kündigungsschreiben genau erklären, für wen und aus welchen Gründen Sie die Wohnung benötigen.
• Richten Sie die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Personen.
• Halten Sie bei einer ordentlichen Kündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen ein. Ihr Schreiben muss spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats beim Mieter im Briefkasten sein. Das Datum des Poststempels ist irrelevant, es zählt die unmittelbare Verfügbarkeit.
• Vergessen Sie nicht, den Kündigungsbrief eigenhändig zu unterschreiben. Ohne Unterschrift verliert er seine Gültigkeit.
Gut zu wissen: Unterläuft Ihnen als Vermieter ein Fehler bei der Kündigungsfrist, so bleibt die Kündigung trotzdem bestehen, es verschiebt sich allein der avisierte Auszugstermin.
Der Mieter zieht nicht aus: Vorgehen nach der Kündigung
Nach der Kündigung muss der Mieter von Rechts wegen die Wohnung fristgemäß räumen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so müssen Sie als Vermieter einer weiteren Nutzung zunächst schriftlich widersprechen und den Mieter explizit auffordern, die Räumlichkeiten zu verlassen. Ignoriert er auch diese Aufforderung, so können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen und so Ihr Recht einfordern. Zieht Ihr Mieter trotz Räumungstitel nicht aus der Wohnung aus, so entscheidet ein Richter, ob im konkreten Fall eine Zwangsräumung angeordnet wird.
Was sich hier so hübsch und logisch aufeinander aufbauend anhört, ist gleichwohl eine nervenaufreibende, zumeist langwierige und vor allem kostspielige Angelegenheit. Eine Räumungsklage kann sich über mehrere Monate hinziehen, in gar nicht so seltenen Fällen dauerte es rund zwei Jahre, bis die Akte geschlossen werden konnte. Hintergrund: § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO) erlaubt dem betroffenen Mieter, eine Verlängerung der Räumungsfrist zu beantragen und unter Berufung auf § 765a ZPO kann er überdies einen Antrag auf Vollstreckungsschutz wegen besonderer Schutzbedürftigkeit stellen.
Bei final dennoch erfolgreicher Klage muss der Mieter zwar theoretisch für die angefallenen Kosten aufkommen, ist er jedoch zahlungsunfähig, so bleiben Sie auf Ihren Ausgaben sitzen.
Die Situation ist ambivalent: Auf der einen Seite kann es aus Kostengründen sinnvoll sein, mit der Räumungsklage möglichst lange zu warten und dem Mieter gegebenenfalls eine recht großzügige „Nachnutzungsfrist“ einzuräumen – in der Hoffnung, die Angelegenheit ohne Gericht regeln zu können.
Auf der anderen Seite empfiehlt es sich bei Mietrückständen und schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters, eine Räumungsklage bereits parallel zur fristlosen Kündigung einzureichen. Wenn Sie annehmen müssen, dass Ihr Mieter kaum freiwillig das Feld räumt, dann wird die Sache umso teurer für Sie, je länger sich die Räumungsklage hinzieht.
Widerspruchsrecht des Mieters bei Härtefällen
Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn sie gemäß den Regelungen des § 574 BGB für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Dieser Umstand ist beispielsweise in folgenden Fällen gegeben:
• Der Mieter ist krank oder pflegebedürftig oder kann aufgrund seines hohen Alters die Wohnung nicht mehr wechseln.
• Es ist sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum findet.
• Ein Umzug ist wegen Schwangerschaft einer Mieterin unzumutbar.
• Der Mieter steht kurz vor einem Examen oder wichtigen beruflichem Abschluss.
Der Widerspruch unter Berufung auf die sogenannte Sozialklausel muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietsverhältnisses bei Ihnen eingegangen sein. Und ob ein Widerspruch wegen „unzumutbarer Härte“ Erfolg hat, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Besonderheiten bei Immobilienverkauf und Eigentümerwechsel
Die gesetzliche Basis, die eine Kündigung beim Immobilienverkauf erlaubt, ist so schmal, dass es Ihnen als Eigentümer und Vermieter in der Regel kaum möglich ist, nur aufgrund der Tatsache, dass Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ein existentes Mietverhältnis zu beenden. Sie können sich maximal, wie oben dargestellt, auf den Grund der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ berufen – und müssten dann allerdings nachweisen, dass Sie die vermietete Immobilie gar nicht oder nur zu einem sehr viel niedrigeren Preis verkaufen könnten.
Gut zu wissen: Ist die Verkaufspreis-Differenz zwischen vermieteter und unbewohnter Immobilie sehr hoch, so können Sie dem Mieter völlig legal eine Art „Auszugsprämie“ anbieten, so dass für beide Seiten ein wirtschaftlicher Vorteil entsteht.
Auch der Käufer und neue Eigentümer kann einem Mieter nicht einfach kündigen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt als Rechtsnachfolger des Verkäufers auch die Mietverhältnisse und ist daher an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.
Wichtig: Der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie müssen ihn entsprechend über Ihre Verkaufsabsicht informieren und ihm die Wohnung oder das Haus zum Kauf anbieten.
Fazit: Bereiten Sie eine Kündigung sorgfältig und besonnen vor
Der überwiegende Teil der Mietverhältnisse in Deutschland verläuft lautlos und unspektakulär – weil sich beide Parteien an die getroffenen Vereinbarungen halten. Für die Fälle, in denen das nicht geschieht, hat der Gesetzgeber klare Vorgaben gemacht. Wenn Sie als Vermieter es mit einem zahlungssäumigen oder den Hausfrieden störenden Zeitgenossen zu tun haben, dann sind Sie gut beraten, sich an diese gesetzlichen Vorschriften und Fristen zu halten – um dem Spuk ein Ende zu machen. Lassen Sie sich auf keinen Fall zu unüberlegten oder vorschnellen Reaktionen hinreißen – Ihre (berechtigte) Empörung kann später vor Gericht gegen Sie verwandt werden. Nutzen Sie das Instrument der Abmahnung, um Ihren Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Möglichkeit einer Korrektur einzuräumen. So stellen Sie wirksam und beweissicher die Weichen für eine rechtswirksame Kündigung.
FAQs
1. Kann ein Vermieter ohne Grund kündigen?
Nein. Der Gesetzgeber hat eindeutig verfügt, dass eine Kündigung nur auf Basis eines „berechtigten Interesses“ ausgesprochen werden dar. Dieses darf unterstellt werden, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten wiederholt verletzt oder der Vermieter Wohnung oder Haus für den Eigenbedarf benötigt.
2. Kann der Mieter einer Kündigung widersprechen?
Ja. Jeder Mieter kann der Kündigung durch seinen Vermieter widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Ob dieser Umstand gegeben ist, entscheiden die Gerichte im jeweiligen Einzelfall.
3. Darf ein Vermieter den Mieter nach der Kündigung vor die Tür setzen?
Nein. Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, kann der Vermieter beim Amtsgericht Räumungsklage einreichen und schließlich eine Zwangsräumung durchsetzen. Eigenmächtig aussperren darf er den Mieter jedoch nicht.
4. Was bedeutet „Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung“?
Der Vermieter kann das Mietverhältnis beenden, wenn eine Fortsetzung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie be- oder verhindern würde, Das meint bevorzugt: Das Gebäude soll abgerissen oder grundlegend saniert und modernisiert werden.
