Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie im Lotto gewinnen, liegt bei eins zu mehreren Millionen. Vorausgesetzt, Sie tragen überhaupt turnusmäßig einen Obolus in die nächstgelegene Annahmestelle. Auch die plötzliche Erbschaft eines ausgewanderten Verwandten, von dem Sie noch nie gehört haben, bleibt vornehmlich Hollywood-Produktionen vorbehalten. Trotzdem gibt es ein paar realistische Szenarien, in denen Sie unerwartet über eine größere Geldsumme verfügen können: Beispielsweise durch eine hohe Steuererstattung, einen üppigen Erfolgsbonus Ihres Arbeitgebers oder überhaupt durch eine Beförderung mit entsprechend aufgestocktem Gehalt.
Oft liegt in solchen Fällen die Überlegung nahe, die finanziellen Mittel als Sondertilgung in den laufenden Immobilienkredit einzubringen – um mit der zusätzlichen Zahlung die Laufzeit zu verkürzen und Zinsen zu sparen. Doch ganz so einfach ist das nicht unbedingt. Sie haben nämlich kein quasi automatisches Recht auf Sondertilgung. Was genau in Ihrem Kreditvertrag stehen muss, damit Sie Sondertilgungen überhaupt leisten dürfen (!), wie hoch diese sein können und wann sich Sondertilgungen schlicht nicht lohnen, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Was ist eine Sondertilgung und wie funktioniert sie?
Eine Sondertilgung ist eine Zusatzzahlung, die Sie parallel zu Ihren laufenden monatlichen Kreditraten zur schnelleren Tilgung Ihres Immobiliendarlehens leisten. Sie führt zu einer Verkürzung der Laufzeit und zu Zinsersparnissen. Im Detail funktioniert das folgendermaßen:
Vermutlich finanzieren auch Sie Ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen, bei dem die Rate über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibt. Jede Rate setzt sich aus einen Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Zu Anfang überwiegt logischerweise der Zinsanteil – doch der Tilgungsanteil wächst im Laufe der Zeit kontinuierlich. Sie müssen ja immer nur Zinsen auf die Restschuld des Darlehens zahlen – mit jeder monatlichen Überweisung wird diese Restschuld kleiner und entsprechend auch der Anteil der Zinsen.
Mit einer Sondertilgung reduzieren Sie nun sozusagen außerplanmäßig Ihre Restschuld – mit dem Effekt, dass Sie schneller schuldenfrei sind und zudem den Zinsanteil der entfallenen Raten eingespart haben.
Der Effekt verhält sich kumulativ, das bedeutet: Je häufiger Sie eine Sondertilgung, insbesondere in den ersten Jahren der Laufzeit, einbringen, desto nachhaltiger wirkt sich diese auf die Verkürzung aus.
Eine treffliche Erfindung diese Sondertilgung, nicht wahr? Leider haben wir Ihnen bislang nur den idealtypischen Mechanismus dargestellt – und dass der in der Praxis so nicht ohne weiteres funktioniert, liegt daran, dass Banken und Kreditinstitute selbstverständlich null Interesse daran haben, dass Sie Ihr Immobiliendarlehen einfach „nach Gutdünken“ zurückzahlen.
Was müssen Sie bei Sondertilgungen beachten?
Das Wichtigste vorab: Sie haben kein gesetzlich verbrieftes Recht auf Sondertilgung. Grundsätzlich können Ihnen Banken und Kreditinstitute die Möglichkeit der zusätzlichen Tilgung Ihres Immobilienkredits schlicht verweigern. Diese vermeintlichen Finanzierungspartner sollten Sie jedoch tunlichst mit Nichtbeachtung strafen. Denn inzwischen hat sich ein gewisser Standard etabliert, der eine jährliche, kostenlose Sondertilgung in Höhe von maximal 5 Prozent der Nettodarlehenssumme vorsieht. Haben Sie beispielsweise einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro aufgenommen, so können Sie jährlich maximal 15.000 Euro zusätzlich tilgen.
Gut zu wissen: Die optionale jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent der Nettodarlehenssumme muss explizit in Ihrem Kreditvertrag fixiert sein, damit sie Gültigkeit hat.
Neben diesem kostenlosen 5-Prozent-Standard gibt es Varianten mit Sondertilgungsoptionen von bis zu 10 Prozent der Nettodarlehenssumme: Für diese Modelle verlangen Banken und Kreditinstitute jedoch in aller Regel einen Zinsaufschlag von 0,25 Prozent – und zwar auf den Sollzinssatz der vertraglich festgelegten Kreditsumme.
Gut zu wissen: Das Sondertilgungsrecht mit Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn Sie auch tatsächlich regelmäßig hohe Sondertilgungen einzahlen können. Denn durch den höheren Sollzins verteuert sich Ihr Kredit – und allein durch kontinuierliche Sondertilgungen mit zügig schwindender Restschuld und eingesparten Zinskosten erreichen Sie final einen positiven Saldo.
Bitte beachten Sie außerdem einige Finessen der Banken, die sie in ihrem ureigenen Interesse etabliert haben. So ist es inzwischen üblich, für optionale Sondertilgungen einen Zeitraum, gelegentlich sogar einen Zeitpunkt, festzulegen. Versäumen Sie in einem Jahr versehentlich dieses Fixum, so ist die Chance perdu: Sie können die zusätzliche Tilgung weder im nächsten Jahr noch überhaupt nachholen.
Welche Vorteile hat eine Sondertilgung?
Aus dem bis hierher Gesagten ergeben sich die grundsätzlichen Vorteile, die mit einer Sondertilgung verbunden sind:
• Zinsersparnis: Die Sondertilgung reduziert die Restschuld. Da nur auf diese Zinsen zu zahlen sind, verringert sich automatisch auch Ihre Zinslast.
• Verkürzung der Laufzeit: Sie sind schneller schuldenfrei, weil die Restschuld durch die Sondertilgung schneller „schmilzt“ und Sie zudem den Zinsanteil der entfallenen Raten sparen.
• Höhere Flexibilität: Gelingt es Ihnen, Ihr Immobiliendarlehen durch Sondertilgungen schneller abzulösen, so genießen Sie anschließend eine größere finanzielle Freiheit und können flexibler Entscheidungen treffen.
Gut zu wissen: Müssen Sie Ihr Darlehen früher ablösen als geplant, so verlangt Ihre Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rechnung fällt deutlich kleiner aus, wenn in Ihrem Vertrag Sondertilgungsrechte festgehalten sind. Banken und Kreditinstitute müssen die Optionen bei der Berechnung in jeden Fall berücksichtigen – und zwar unabhängig davon, ob Sie die Sondertilgungen tatsächlich geleistet haben oder nicht.
Welche negativen Effekte können Sondertilgungen haben?
Unter einem weniger fokussierten und eher allgemeineren Blickwinkel können Sondertilgungen selbstredend auch Nachteile haben:
• Verzicht auf andere Investitionen: Sie können jeden Euro nur einmal ausgeben. Stecken Sie zusätzlich verfügbares Kapital konsequent in die Tilgung Ihres Immobiliendarlehens, bleiben keine Mittel für beispielsweise aufwendigere Innenausstattung, ein neues Auto oder auch Urlaub.
• Fehlende Rücklagen: In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, zunächst Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben zu bilden, die ansonsten später möglicherweise teurer (nach)finanziert werden müssen.
• Verschenkte Rendite: Bieten sich für Ihr Geld auf den Anlagemarkt attraktive Konditionen an, wird die Sondertilgung schnell zum Verlustgeschäft. Immer dann, wenn der Darlehenszins kleiner als der Anlagezins ist, lohnt sich eine Sondertilgung nicht.
Welche Bedingungen gelten für die Sondertilgung bei verschiedenen Kredittypen?
Die Konditionen für Sondertilgungen werden nicht nur von den einzelnen Banken und Kreditinstituten oft individuell festgelegt, sie bestimmen sich zum Teil auch aus der Art des Kredittyps.
• Annuitätendarlehen: Standardmäßig und zumeist kostenlos können Sie jährliche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Nettodarlehenssumme leisten. Alles, was drüber hinausgeht, lassen sich die Banken durch einen Zinsaufschlag auf den regulären Sollzinssatz bezahlen. Üblich sind plus 0,25 Prozent, wenn die Sondertilgungsoption auf bis zu 10 Prozent der Nettodarlehenssumme ausgeweitet werden soll. Für alle anderen Beträge gelten Zinsaufschläge, die im Einzelfall ausgehandelt werden.
• KfW-Darlehen: Nicht alle Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erlauben eine Sondertilgung, allerdings die meisten. Besonderheit: Es kann üblicherweise nur der gesamte Restbetrag in Form einer Sondertilgung abgelöst werden. Und es fällt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Variables Darlehen: In diesem Fall gilt: Gleiches Recht für alle. Da der Kreditgeber den Zinssatz des variablen Darlehens quasi jederzeit anpassen darf, dürfen Sie als Kreditnehmer in gleicher Manier Sonderzahlungen leisten und auch den kompletten Darlehensbetrag (nach vorheriger Kündigung) in einer Summe ablösen – ohne dass Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
Grundsätzlich ist die Sondertilgung eine sinnvolle Option, ein Immobiliendarlehen schneller zurückzuzahlen – solange sie kostenfrei erfolgen kann. Erhöht sich durch die Sondertilgungsoption der Zinssatz Ihres Kredits, ist, wie oben bereits erwähnt, Vorsicht geboten: In diesem Fall müssen Sie absolut sicher sein, dass Sie regelmäßig hohe Sondertilgungen leisten können. Denn nur dann können die durch die verkürzte Laufzeit eingesparten Zinsen den höheren Zinssatz wieder wettmachen.
1. Beispielrechnung für kostenlose Sondertilgungen
Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 200.000 Euro zu einen Sollzins von 2 Prozent und mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent auf und vereinbaren eine Sollzinsbindung über 15 Jahre, so ergeben sich durch Sondertilgungen folgende Effekte:
- Ohne jährliche Sondertilgung zahlen Sie bis zum Ende der Zinsbindung 50.095, 65 Euro an Zinsen und die Dauer bis zur Tilgung des gesamten Darlehens liegt bei 34 Jahren und 9 Monaten.
- Tilgen Sie jährlich zusätzlich 2.000 Euro (1 Prozent der Darlehenssumme), belaufen sich Ihre Zinszahlungen auf 45.143,47 Euro und das Darlehen ist nach 25 Jahren und 7 Monaten getilgt.
- Bei jährlich 6.000 Euro (3 Prozent) ergeben sich 35.239,12 Euro Zinszahlungen und 16 Jahre und 11 Monate.
- Schaffen Sie 10.000 Euro pro Jahr (5 Prozent) schmelzen die Zinsen auf 26.371,52 Euro und die Laufzeit auf 15 Jahre.
Mit einer jährlichen Sondertilgung von 5 Prozent der Kreditsumme halbieren sich folglich Ihre Zinskosten und Sie sind mit Ihrem Darlehen in weniger als der Hälfte der Laufzeit „fertig“ – gemessen an der Standardvariante ohne zusätzliche Tilgung.
2. Sondertilgung oder Geld sparen und anlegen?
Unter bestimmten Umständen kann es – ungeachtet der Vorzüge einer kostenlosen Sondertilgungsoption – gleichwohl sinnvoller sein, das Geld anzusparen, um es beispielsweise nach der Sollzinsbindung als Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung zu investieren. Eine solche Konstellation ist dann gegeben, wenn die Rendite, die Sie aus anderen Kapitalanlagen generieren, höher liegt als die eingesparten Zinsen. Haben Sie also eine Immobilienfinanzierung zu einen recht günstigen Zinssatz abgeschlossen und liegt gleichzeitig der aktuelle Zinssatz für Tages- und oder Festgeld sehr hoch, dann kann die reine Geldanlage sinnvoller sein als eine Sondertilgung des Hauskredits.
Beziehen Sie in Ihre Überlegungen unbedingt auch Ihr ganz persönliches Sicherheitsbedürfnis mit ein: Fühlen Sie sich einfach wohler, wenn der Immobilienkredit schneller abbezahlt ist und Sie endlich keine Schulden mehr haben, dann entscheiden Sie sich für die Sondertilgung.
3. Zehn-Jahres-Frist: Sonderkündigung statt Sondertilgung
Erwarten Sie eine wirklich größere Summe und läuft Ihre Immobilienfinanzierung bereits mehr als zehn Jahre, dann müssen Sie sich um die Höhe der Sondertilgung keine Gedanken machen. Sie können in diesem Fall Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen und Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten teilweise oder vollständig kündigen – und zwar ohne, dass Ihnen die Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung winken kann. Sie können folglich die gesamte Restschuld zurückzahlen oder auch nur einen Teil davon ablösen. Der Rest kann vertragsgemäß weiterlaufen oder neu verhandelt werden.
Wie hoch darf eine Sondertilgung sein?
Die Frage nach der Höhe einer möglichen Sondertilgung ist eigentlich eine Frage im Doppelpack: Was steht in Ihrem Kreditvertrag? und: Welchen Betrag können Sie sich persönlich leisten?
1. Was steht in Ihrem Kreditvertrag?
Wie oben bereits erwähnt, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass alle Vereinbarungen zu Sondertilgungen in Ihrem Kreditvertrag eindeutig dokumentiert sind. In aller Regel können Sie bei den meisten Banken aktuell bis zu 5 Prozent der Nettodarlehenssumme einmal jährlich ohne weitere Kosten zusätzlich tilgen. Kreditinstitute, die Ihnen diesen „Service“ nicht anbieten, sollten sie erst gar nicht in die nähere Auswahl miteinbeziehen. Für gewöhnlich wird im Kreditvertrag auch bereits ein fixer Termin für die Überweisung festgeschrieben. Diesen müssen Sie unbedingt einhalten.
Ob sich eine (zumeist kostenpflichtige) Erhöhung des Prozentsatzes auf bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme für Sie lohnt, müssen Sie mit spitzem Bleistift ausrechen, da sich Kreditgeber dieses „Entgegenkommen“ mit einem Zinsaufschlag von üblicherweise 0,25 Prozent auf den normalen Sollzinssatz honorieren lassen.
Gelegentlich favorisieren Banken auch einen festen Betrag, den Sie jährlich einmalig neben Ihrer monatlichen Rate einzahlen können. Oder Sie schlagen eine Gesamtsumme vor, die über die gesamte Laufzeit in den Kredit eingezahlt werden kann.
Absolut unüblich, um es nonchalant auszudrücken, sind verbindliche Sondertilgungen, die Sie nicht leisten können, sondern verpflichtend leisten müssen. Sollten Ihnen in Ihrem Kreditvertrag derartige Formulierungen begegnen, verabschieden Sie sich besser schnell von dem ruchlosen Angebot.
Bitte beachten Sie: Bei den meisten Kreditinstituten dürfen Sie ohne Probleme weniger als den vereinbarten Betrag tilgen. Überweisen Sie hingegen mehr, so wird kaum ein Anbieter diesen Umstand akzeptieren – und Ihnen im günstigsten Fall entweder den kompletten oder den überschüssigen Betrag zurücküberweisen. Im weniger günstigen Fall kann die Bank den Geldeingang jedoch auch als außerplanmäßige Zahlung einstufen – und Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
Gut zu wissen: Fordern Sie nach jeder (!) Sondertilgung einen aktualisierten Tilgungsplan von Ihrer Bank an. So wissen Sie stets aktuell, wie es um Ihr „Schuldenkonto“ steht.
2. Was sagt Ihre Haushaltskasse?
Findet sich tatsächlich eine große Steuererstattung auf dem Konto ein oder erhalten Sie von Ihrem Arbeitsgeber einen ungewöhnlich hohen Erfolgsbonus – dann fällt die Entscheidung für gewöhnlich leicht, diese Sonderzahlungen ganz adäquat als Sondertilgung zu verwenden. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie aus Ihrem normalen Budget möglichst konsequent Mittel für eine jährliche Sondertilgung „abzweigen“ möchten. Bleiben Sie dabei realistisch und versagen Sie sich nicht alles, was für Ihre Lebensqualität und Lebensfreude wichtig ist. Es nützt Ihnen herzlich wenig, wenn Sie zwar Ihr Immobiliendarlehen in Rekordzeit abbezahlt haben, darüber aber Ihre Beziehung zerbrochen, Ihr Optimismus verschwunden oder Ihre fröhliche Ausgeglichenheit verloren gegangen ist.
Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung gut und sorgfältig kalkuliert haben, dann können Sie die damit einhergehende monatliche Belastung problemlos stemmen. Setzen Sie dieses gute Gefühl niemals für eine optionale, jährliche Sondertilgung aufs Spiel.
Exkurs: Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
Im bisherigen Kontext war zwischendurch immer mal wieder die Rede von einer drohenden Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen die Bank in Rechnung stellen könnte. Dazu ein paar erklärende Worte.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich eine Art Schadenersatz für Ihre kreditgebende Bank, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung kündigen. Dem Kreditinstitut gehen dadurch fest vereinbarte Zinsen „durch die Lappen“ und das entstandene finanzielle Loch sollen Sie auffüllen. Je nach Höhe der Restschuld und dem vereinbarten Zinssatz kommen da schnell mehrere zehntausend Euro zusammen.
Der Gesetzgeber hat den Kreditinstituten zwar zwei mögliche Berechnungsmethoden vorgeschrieben, nach denen sie „transparent und verständlich“ den ihnen entstandenen Schaden berechnen müssen – allerdings gelten diese Vorschriften absurderweise nicht, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung „aus persönlichen Gründen“ kündigen, also beispielsweise wegen Arbeitslosigkeit oder großer Erbschaft. Die Verbraucherzentralen können Aktenordner mit Beschwerden von Kunden füllen, die von Ihrer Bank völlig überzogene Vorfälligkeitsentschädigungen erhalten haben. Erfahrungswert: Erst wenn die Vorfälligkeitsentschädigung des Kreditinstituts an der „Grenze zur Sittenwidrigkeit“ schrammt, votiert die Rechtsprechung eindeutig zu Gunsten des Kunden. Diese Grenze liegt beim Doppelten (!) des tatsächlichen Schadens.
Langer Rede kurzer Sinn: Vermeiden Sie es tunlichst, das in Ihrem Kreditvertrag fixierte Volumen möglicher Sondertilgungen zu überschreiten. Wenn sie Pech haben, betrachtet Ihr Kreditgeber die Überzahlung als (Teil-)Kündigung – und bringt postwendend eine happige Vorfälligkeitsentschädigung auf den Weg.
Umgekehrt wird allerdings auch ein Schuh daraus: Auch wenn Sie ziemlich sicher sind, dass Sie in absehbarer Zeit keine Sondertilgungen leisten können, bestehen Sie sicherheitshalber auf der (kostenlosen) 5-prozentigen Sondertilgungsoption im Kreditvertrag. Diese möglichen Sondertilgungen müssen Banken und Kreditinstitute nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes bei der Berechnung der Vorfälligkeit zwingend berücksichtigen – ganz gleich, ob Sie die zusätzlichen Zahlungen überwiesen haben oder nicht.
Fazit: Die kostenlose Sondertilgungsoption gehört in Ihrem Kreditvertrag
Die Sondertilgung ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, die Restschuld Ihres Immobiliendarlehens außerplanmäßig zu verringern, damit die Laufzeit zu verkürzen und Zinsen zu sparen. Halten Sie sich diese Option in jedem Fall offen – unabhängig davon, ob Sie jemals in der Lage sein werden, zusätzliche, größere Beträge in Ihr Darlehen einzuzahlen. Achten Sie deshalb darauf, dass ein kostenloses optionales Recht auf Sondertilgung in Ihrem Kreditvertrag explizit fixiert wird.
Ob sich eine kostenpflichtige Aufstockung des optionalen jährlichen Sondertilgungsvolumens auf bis zu 10 Prozent der Nettodarlehenssumme für Sie rechnet, sollten Sie von einem Experten checken lassen – in jedem Fall aber nur in Erwägung ziehen, wenn Sie relativ sicher sind, kontinuierlich höhere Beträge auf Ihr Kreditkonto einzahlen zu können. Im Normalfall gilt gleichwohl: Das kostenlose Sondertilgungsrecht lohnt sich immer – Sie verpflichten sich zu nichts, Sie bezahlen nichts extra und wenn Sie dann doch plötzlich erben…
FAQs
1. Habe ich ein Recht auf Sondertilgung?
Nein. Grundsätzlich gesteht Ihnen der Gesetzgeber kein Recht auf Sondertilgung zu. Aber: Inzwischen gehört es zum Standard vertrauenswürdiger Kreditinstitute, dass diese Ihnen ein kostenloses, optionales Sondertilgungsrecht bis zu einer Höhe von 5 Prozent der Nettodarlehenssumme jährlich einräumen. Achten Sie darauf, dass dieses Recht ausdrücklich in Ihrem Darlehensvertrag formuliert ist.
2. Ab wann kann ich sondertilgen?
Prinzipiell jederzeit, aber für gewöhnlich wird Ihre Bank bereits im Kreditvertrag die maximale Höhe und den Zahlungstermin für Sondertilgungen festlegen. Nicht unüblich ist zudem, dass im ersten Jahr Sondertilgungen ausgeschlossen werden.
3. Kann ich eine Sondertilgung nachträglich vereinbaren?
Nein. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags können Sie keine Sondertilgungen mehr aushandeln.
4. Wie wirken sich Sondertilgungen auf meine Zinsen aus?
Mit jeder Sondertilgung verringern Sie Ihre Restschuld, auf die Sie Zinsen zahlen müssen. Ihre monatliche Rate bleibt zwar anschließend gleich, jedoch steigt ihr Tilgungsanteil. Sie zahlen also weniger Zinsen für Ihre Finanzierung, Ihre Restschuld reduziert sich schneller und die Laufzeit verkürzt sich.
