Eine Eigentumswohnung zu kaufen, kann eine gute Idee sein. So lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen – ohne gleichzeitig die Pflichten und Verantwortlichkeiten eines kompletten Hauses übernehmen zu müssen. Für Mieter ist die Vorstellung, die monatliche Mietabbuchung fortan quasi für die Finanzierung zukünftigen Eigentums nutzen zu können, recht reizvoll. Aber auch für Hausbesitzer, die sich im Alter verkleinern möchten, kann die Eigentumswohnung eine attraktive Alternative zur gewohnten Selbstbestimmung im eigenen Zuhause sein. Und schließlich darf die Eigentumswohnung nach wie vor als Kapitalanlage mit sicheren Renditeaussichten bezeichnet werden. Alle diese Vorteile greifen jedoch nur, wenn Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung eine ganze Reihe von Kriterien beachten, die den langfristigen Erfolg Ihrer Entscheidung bestimmen. Welche das sind, lesen Sie im folgenden Ratgeber.
Grundsätzliche Fragen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung
Das Wichtigste vorab: Bevor Sie in die Detailplanung für den Kauf einer Eigentumswohnung einsteigen, müssen Sie zwei grundsätzliche Punkte klären: 1. Möchte ich die Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten? 2. Verfüge ich über hinreichend Eigenkapital, um eine solide Finanzierung hinzubekommen, die mich nicht in Nöte bringt? Punkt 2 behandeln wir im Folgenden noch ausführlich, die Frage aus Punkt 1 sollten Sie jedoch unbedingt als allererstes eindeutig beantworten. Denn davon hängt die grundlegende Auswahl des „richtigen“ Objekts ganz entscheidend ab.
Beispiele: Wenn Sie die Eigentumswohnung vermieten möchten, empfiehlt sich eher eine attraktive Zentrumslage – auch wenn Sie selbst vielleicht lieber eine ruhige Wohngegend im Grünen bevorzugen würden. Die Eigentumswohnung in einem jüngeren Mehrfamilienhaus mit funktionierender Hausverwaltung macht Ihnen als Vermieter deutlich weniger Arbeit, als wenn Sie sich um eine Wohnung in einem Altbau mit wenigen Parteien kümmern müssen. Sie selbst kämen mit zwei Zimmern wunderbar aus? Drei-Zimmer-Wohnungen sind allerdings bei potentiellen Mietern deutlich gefragter.
Die Lage der Eigentumswohnung als relevanter Faktor
Das sprichwörtliche A und O beim Kauf einer Eigentumswohnung ist ihre Lage. Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob Sie selbst in der Wohnung leben möchten, oder ob Sie sie vermieten wollen. Denn je nachdem, welche Bedürfnisse der Bewohner der Eigentumswohnung hat, können die Lagekriterien in ihrer Gewichtung variieren.
Ganz allgemein gelten jedoch die folgenden Merkmale und Charakteristika der Umgebung als ausschlaggebend für eine attraktive Lage – und zwar unabhängig davon, ob es sich um einem Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.
• Verkehrsanbindung: Sowohl die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln als auch zu Bundesstraßen oder Autobahnen erhöht den Wert des Standorts.
• Einkaufsmöglichkeiten: Je kürzer die Wege zu den Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind, umso besser. Dazu zählen nicht nur Lebensmittelgeschäfte, sondern auch Apotheken, Friseure, Bekleidungs- und Elektronikmärkte.
• Schulen & Ärzte: Schulen und Ärzte in der näheren Umgebung sind Lagekriterien, die vor allem für junge Familien und Senioren wichtig sind.
• Freizeiteinrichtungen: Je schneller Sportstätten, Restaurants, Bars, Kinos und Co. erreicht werden können, desto beliebter ist die Lage der Eigentumswohnung.
• Ruf des Viertels: Besonders in vibrierenden Großstädten bilden sich gefühlt jedes Jahr neue Trend-Viertel, die auch wirtschaftlich wachsen. Sie entfalten eine besondere Sogwirkung. Umgekehrt sind „abgehängte“ Viertel mit hoher Arbeitslosigkeit und Kriminalität die denkbar schlechteste Standortwahl.
• Lärmpegel: Die Lautstärke in der Umgebung, sei es durch hohes Verkehrsaufkommen, ein ausgeprägtes Nachtleben oder langfristige Bauarbeiten, nimmt großen Einfluss auf die Wohnqualitäten der jeweiligen Lage.
• Grünanlagen und Ausblick: Parks oder grüne Plätze in der Nähe wirken sich ebenso positiv auf den Standort aus wie Balkone oder Terrassen der Wohnung, die einen hübschen Ausblick gewährleisten.
Wie viel Eigenkapital ist für den Kauf einer Eigentumswohnung nötig?
Bei der Frage nach der erforderlichen Eigenkapitalquote für den Wohnungskauf gilt die eherne Finanzierungsregel für jeden Immobilienkauf: Je mehr, umso besser. Grundsätzlich empfiehlt sich ein Anteil von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, um eine solide Banken-Finanzierung angeboten zu bekommen. Je höher der Anteil an Eigenkapital, desto weniger kostet die Finanzierung. Der Grund ist recht simpel: Jeder Kreditgeber integriert sein Risiko in die Konditionen. Ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für ihn mehr Sicherheit und senkt die Gefahr von Zahlungsausfällen. Als Kreditnehmer profitieren Sie daher von niedrigeren Zinsen.
Zum Eigenkapital zählen übrigens nicht nur Ihre Ersparnisse auf Konten und Ihr Barvermögen, sondern auch Bausparguthaben (Ihr Eigenanteil, nicht die Darlehenssumme), Lebensversicherungen, Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere und natürlich bereits vorhandene Immobilien.
Wichtig: Beachten Sie bei Ihrer Kalkulation unbedingt, dass Sie die Kaufnebenkosten ebenfalls durch Eigenkapital abdecken müssen. Sie sind nicht Bestandteil der Banken-Finanzierung.
Kaufnebenkosten und weitere Ausgaben beim Wohnungskauf
Der Kaufpreis der Eigentumswohnung steht noch nicht für die finale Summe, die Sie für den Erwerb der Wohnung benötigen: Dazu müssen Sie noch die sogenannten Kaufnebenkosten addieren. Diese summieren sich (je nach Bundesland) auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Da den Kreditinstituten für diese Ausgaben keine Sicherheit gegenübersteht, müssen Sie die Erwerbskosten für gewöhnlich aus dem Eigenkapital bestreiten.
Zu den festen Kaufnebenkosten zählen:
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises,
• Notarkosten: 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises,
• Grundbuchkosten: 0,5 Prozent des Kaufpreises,
• eventuell Maklercourtage: zumeist 3,57 Prozent des Kaufpreises.
Zu diesen, quasi fixen, Kosten gesellen sich je nach Zustand der Wohnung fällig werdende Kosten für Renovierungs-, Modernisierungs- oder gar Sanierungsarbeiten.
Wichtig: Vergessen Sie niemals, sich rechtzeitig und ausführlich über die Höhe des Hausgeldes zu informieren. Das Hausgeld ist ein regelmäßiger, monatlicher Beitrag, den Sie an die jeweilige Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen müssen. Aus diesem gemeinsamen Topf aller Wohnungseigentümer der Anlage werden die Nebenkosten des Gebäudes bestritten sowie eine Instandhaltungsrücklage für notwendige, größere Reparaturen gebildet.
Im Durchschnitt beträgt das Hausgeld rund drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche – abhängig natürlich von der Ausstattung, der Lage und dem Alter des Wohnhauses. Das Hausgeld liegt damit rund 20 bis 30 Prozent über der Nebenkostenabrechnung eines Mieters. Grundsätzlich gilt: Je älter das Haus und damit die Eigentumswohnung, desto höher sind das Hausgeld und die erforderliche Instandhaltungsrücklage.
In welchem Zustand befindet sich die Eigentumswohnung?
Neben der Lage der Eigentumswohnung ist deren Zustand das wohl zweitwichtigste Kriterium, von dem Sie Ihre Kaufentscheidung abhängig machen sollten. Unterziehen Sie daher Gebäude und Wohnung einer, oder besser noch: mehreren, eingehenden Besichtigungen – am besten an unterschiedlichen Wochentagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Lassen Sie sich vom Immobilienmakler nicht nur den Energieausweis aushändigen, sondern fragen Sie ihn auch nach den zuletzt ausgeführten Renovierungen und eventuell anstehenden Arbeiten. Erbitten Sie zudem Auskunft über Höhe und Verteilung der Nebenkosten.
Beginnen Sie Ihre Besichtigung mit einer kritischen Inaugenscheinnahme des Gebäudes und achten Sie dabei besonders auf die folgenden Punkte:
- Fassade des Wohnhauses,
- Haustür,
- Balkone und Terrassen,
- Dach,
- Dämmung,
- Keller,
- Rohre und Leitungen,
- Heizung.
Vertrauen Sie beim ersten Betreten der Wohnung durchaus Ihrem Instinkt: Können Sie sich sogleich vorstellen, dass Sie sich in diesem Räumen wohlfühlen? Oder registrieren Sie augenblicklich ein unterschwelliges Unbehagen? Überprüfen Sie Ihren ersten Eindruck, indem Sie die folgenden Dinge kritisch begutachten:
- Boden und Bodenbelag,
- Wände und Decken,
- Türen und Fenster,
- eventuelle Einbauschränke,
- Armaturen, Fliesen, Rohre und Leitungen in Küche und Bad,
- Steckdosen und Elektrik,
- Dachboden oder/und Keller.
Wie verhält es sich mit der Nachbarschaft und dem Zusammenleben?
Die meisten Käufer von Eigentumswohnungen wünschen sich ein harmonisches Wohnumfeld mit möglichst umgänglichen und freundlichen Nachbarn. Wenn Sie bei der Besichtigung der Eigentumswohnung auf andere Eigentümer treffen, fragen Sie sie am besten gleich, wie es sich in dem Haus wohnt und ob es Probleme mit der Substanz in anderem Wohnungen gibt. Oder ob die Gemeinschaft der Eigentümer grundsätzlich gut miteinander auskommt. Wichtig kann in diesem Zusammenhang auch sein, wie hoch die Fluktuation im Haus ist, also ob ständig Eigentümer und/oder Mieter wechseln. Überdurchschnittlich viele Ein- und Auszüge können nicht nur ein Indiz für Unzufriedenheit und Mängel sein, sie ziehen auch die Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhaus, Keller und Zugänge über Gebühr in Mitleidenschaft.
Tipp: Lassen Sie sich die Protokolle der letzten drei oder vier Eigentümerversammlungen geben und lesen Sie diese sorgfältig. Aus den Protokollen geht auch hervor, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist. Tauchen beispielsweise Tagesordnungspunkte immer wieder auf, weil kein Ergebnis erzielt werden konnte, können Sie daraus Rückschlüsse auf geringes Einvernehmen und mangelnde Konsensfähigkeit ziehen. Im Nebeneffekt wissen Sie gleichzeitig, welche Maßnahmen und Arbeiten aktuell beschlossen worden sind.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Die Funktion der Hausverwaltung einer Eigentümergemeinschaft ist im Wesentlichen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eindeutig festgeschrieben. Das WEG legt unter anderem fest, dass der Hausverwalter dem Verkauf beziehungsweise Kauf einer Eigentumswohnung zustimmen muss. Sie müssen sich als potentieller Interessent folglich zwangsläufig an die jeweilige Hausverwaltung wenden. Vom Hausverwalter erhalten Sie auf Nachfrage jedoch auch für Ihre Kaufentscheidung wertvolle Unterlagen: Dazu zählen nicht nur die bereits erwähnten Protokolle der Eigentümerversammlungen, sondern auch die Wirtschaftspläne der Eigentümergemeinschaft. Diese enthalten wichtige Beschlüsse zu Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten, zeigen die Entwicklung bestimmter Kostenarten und geben vor allem Aufschluss über die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Mit einem Wort: Die Wirtschaftspläne verschaffen Ihnen eine gute Übersicht über die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft.
Wichtig: Ein besonders wichtiges Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die sogenannte Teilungserklärung – die Sie sich auch vom Hausverwalter aushändigen lassen können. Die Teilungserklärung teilt – wie der Name unschwer vermuten lässt – ein Gebäude in einzelne Wohneigentumsanteile auf, beschreibt genau deren Lage und Größe und erklärt ihre jeweilige Abgeschlossenheit. Sie enthält zudem eine Gemeinschaftsordnung und bestimmt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Dazu gehören beispielsweise die Aufteilung anfallender Kosten, Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage und die Stimmrechtsverteilung für die Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Lesen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt gut durch – auch wenn die Unterlage bisweilen recht umfangreich sein kann. Bei der notariellen Beurkundung wird die Teilungserklärung nicht vorgelesen (!), sondern der Kaufvertrag verweist lediglich auf das Dokument.
Gibt es einen optimalen Zeitpunkt für den Kauf einer Eigentumswohnung?
Wie bei jedem Immobilienkauf ist der beste Zeitpunkt für den Kauf einer Eigentumswohnung genau der, an dem Sie Ihre Ideal-Wohnung auf dem freien Markt entdecken oder von Ihrem Makler angeboten bekommen. Stets vorausgesetzt, Ihr finanzieller Background erlaubt die kurzfristige Entscheidung. Auch in der aktuellen Lage am Immobilienmarkt mit leicht rückläufiger Nachfrage macht es überhaupt keinen Sinn, auf eventuell fallende Preise zu spekulieren. Sie werden sich schwarz ärgern, wenn Ihre ins Auge gefasste Wohnung genauso schnell wieder verschwunden, weil verkauft, ist wie sie im Angebotsportfolio aufgetaucht war. Besser ist es derzeit die allgemeine Immobilienmarktlage für konstruktive Preisverhandlungen mit dem Verkäufer zu nutzen.
Ein Sondernutzungsrecht erhöht den Wert der Wohnung
Ein bislang unerwähnter Begriff aus dem beim Kauf einer Eigentumswohnung relevanten Kriterien-Katalog ist der des Sondernutzungsrechts. Dieses Recht kann den Wert einer Eigentumswohnung in nicht unerheblichem Maß steigern: Es bezeichnet die Befugnis eines Eigentümers innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Gebäudeteile oder Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, exklusiv zu nutzen und andere Eigentümer von der Nutzungsmöglichkeit auszuschließen. Üblicherweise werden diese Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen, Kellerabteile oder Dachböden erteilt – und finden sich normalerweise in der Teilungserklärung. Ist die von Ihnen ins Auge gefasste Wohnung mit einem solchen Sondernutzungsrecht ausgestattet, so kann die exklusive Nutzung von beispielsweise Gartenflächen oder einer Terrasse für ein deutliches Plus am Komfort stehen.
Fazit: Entscheidung für den Wohnungskauf
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie deren Lage, Größe und Zustand genau prüfen und auf die Kompatibilität mit Ihren Vorstellungen gegenchecken. Wichtigster Punkt dieser Abwägung ist dabei, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchten. Kalkulieren Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten nüchtern und bedenken sie vor allem die Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis auf Sie zukommen. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich zudem nicht unerheblich vom Kauf eines Hauses. Sie werden Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft – und müssen daher bestimmte Pflichten und Regeln beachten. In einer harmonischen Eigentümergemeinschaft kann das „Zusammenwohnen“ zu einem verlässlichen, freundschaftlichen und hilfsbereiten Nachbarschaftsverhältnis führen – eine Garantie dafür haben Sie jedoch nicht.
FAQs
1. Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?
Die grundsätzliche Empfehlung lautet, dass Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen sollten, um gute Finanzierungskonditionen zu erhalten. Bedenken Sie zudem, dass Sie die Kaufnebenkosten ebenfalls aus Eigenkapitalmitteln bestreiten müssen.
2. Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
Die Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung summieren sich auf (je nach Bundesland) 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und beinhalten immer die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklergebühren.
3. Worauf sollte ich bei der Lage einer Eigentumswohnung achten?
Wichtige Faktoren für eine attraktive Lage sind die Verkehrsanbindung, die Versorgungsinfrastruktur mit Geschäften, Ärzten und Dienstleistern wie Apotheken und Friseuren sowie die Nähe zu Schulen, Kitas und Freizeiteneinrichtungen. Die Wohnqualität wird zudem maßgeblich durch die soziale und kulturelle Struktur des jeweiligen Viertels bestimmt.
4. Wie kann ich den Zustand einer Eigentumswohnung einschätzen?
Eine sorgfältige und durchaus kritische Besichtigung der Wohnung – eventuell die Begutachtung durch einen Experten – sind oberste Pflicht. Achten Sie insbesondere auf den Zustand der Bausubstanz und der elektrischen Leitungen, auf Fenster und Türen und natürlich die Heizung. Bemerken Sie einen moderigen Geruch oder entdecken Sie gar Schimmel, lassen Sie die Finger von der Wohnung.
