Geld, das Sie nicht unmittelbar für den Lebensunterhalt benötigen, können Sie entweder ausgeben und verbrauchen oder Sie können es investieren. Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Optionen liegt darin, dass eine Investition immer ein langfristiges Gewinnziel verfolgt. Deshalb informieren Sie sich vermutlich über die Geschäftsaussichten eines Unternehmens, bevor Sie dessen Aktien kaufen, deshalb verfolgen Sie die Performance eines ETFs, bevor Sie Anteile erwerben – und deshalb möchten Sie auch ziemlich sicher wissen, welchen Ertrag Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage erwirtschaften können. Die Antwort liefert Ihnen das Ertragswertverfahren, dass den Wert einer Immobilie unter dem besonderen Blickwinkel des mit ihr zu erreichenden finanziellen Erlöses betrachtet.
Das Ertragswertverfahren ist das dritte der in Deutschland anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung. Es ist seinem Wesen nach „nutzenorientiert“ und wird daher bevorzugt für bereits vermietete Immobilien angewandt – oder solche, die in Zukunft vermietet werden sollen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum und wie das Ertragswertverfahren eine wertvolle Entscheidungshilfe liefert, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten.
Was genau ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren beschäftigt sich im Kern mit der Frage, wie viel Gewinn ein möglicher Käufer mit der zu bewertenden Immobilie erzielen kann. Der Markt- oder Verkehrswert der Immobilie bestimmt sich somit wesentlich aus ihren Erträgen, für gewöhnlich also den Mieteinnahmen. Diese Wertermittlungsmethode dient bevorzugt Investoren, die eine stabile Geldanlage suchen. Sie wird im Übrigen auch vom Finanzamt favorisiert, wenn es um die Beurteilung vermieteten Immobilienbesitzes geht.
Das Ertragswertverfahren wird, wie seine beiden Geschwister Sachwert- und Vergleichswertverfahren, in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) präzise definiert, und zwar in den §§ 17 bis 20. Darin sind auch einige Besonderheiten verankert, die im Einzelfall von nicht unerheblicher Bedeutung sein können.
• Festgeschrieben ist beispielsweise, dass bei der Berechnung der Ertragswerte die „marktüblichen Erträge“ angesetzt werden müssen. Das bedeutet: Weichen die tatsächlichen Mieteinnahmen von der ortsüblichen Miete ab, ganz gleich in welche Richtung, so muss dennoch mit dem ortsüblichen Niveau weitergerechnet werden.
• Die ImmoWertV bestimmt zudem detailliert, welche Aufwendungen zu den Betriebskosten zählen. Auf den Mieter umlegbare Kosten gehören nicht dazu – unabhängig davon, wie im konkreten Fall verfahren wird.
Gut zu wissen: Während das Sachwertverfahren auf die statische Bestandsgröße des materiellen Sachwertes abzielt, bezeichnet der Ertragswert, der mit dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, eine quasi dynamische Komponente: Er entspricht dem (monetären) Wert, den ein Investor im Laufe seines Investitionsprojekts erwarten kann.
Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?
Im Grundsatz gilt: Ist eine Immobilie vermietet und soll sie dem zukünftigen Eigentümer Rendite einbringen, so wird jeder Sachverständige zunächst an das Ertragswertverfahren denken. Entsprechend ist es erste Wahl bei:
- vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern,
- Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen,
- Büro- und Geschäftsgebäuden,
- gemischt genutzten Immobilien,
- Einzelhandelsimmobilien.
Das Ertragswertverfahren wird häufig auch bei der Bewertung von Unternehmen angewandt. Keine Verwendung findet es hingegen bei selbstgenutztem Wohneigentum oder bei öffentlichen Objekten wie Schulen oder Kitas, die keine Erträge erwirtschaften. Für private Eigenheime bietet sich das Vergleichswertverfahren, für kommunale Immobilien das Sachwertverfahren an.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren im Detail?
Das Wichtigste vorab: Im Ertragswertverfahren werden der Wert der Immobilie (auf Basis der Mieteinnahmen) und der Wert des Grundstücks zunächst getrennt berechnet. Zur Erklärung: Grund und Boden bleiben (relativ) wertstabil, während das Gebäude mit zunehmendem Alter (und schwindender Restnutzungsdauer) an Wert einbüßt.
Auch das Ertragswertverfahren arbeitet nach der Step-by-Step-Methode und ermittelt alle relevanten Werte in aufeinanderfolgenden Rechenschritten.
Schritt 1: Ermittlung des Bodenwertes
Der Bodenwert steht für den Wert des unbebauten Grundstücks. Er lässt sich relativ einfach auf Basis des örtlichen Bodenrichtwerts ermitteln. Das ist der Wert, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden für die jeweiligen Bezirke/Regionen der Kommune als Durchschnittsgröße festgelegt haben. Er ist frei zugänglich und wird in Bodenrichtwerttabellen oder -karten alle zwei Jahre neu veröffentlicht.
Die anzuwendende Formel lautet:
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert
Beispiel: Der Bodenrichtwert für eine 80 m2 große, vermietete Terrassenwohnung liegt bei 450 Euro je m2. Es ergibt sich:
450 Euro/m2 x 80 m2 = 36.000 Euro
Schritt 2: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Dieser Teil erfordert zwei Rechenoperationen: Festgestellt werden müssen zunächst der Rohertrag und anschließend die Bewirtschaftungskosten.
Beim Rohertrag handelt es sich prinzipiell um die Jahresmiete, die mit der Immobilie erzielt wird/werden kann. Wie oben bereits erwähnt, dürfen in diesem Fall jedoch nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt werden, es muss vielmehr mit dem ortsüblichen Mietzins weitergerechnet werden.
Die eigentliche Formel bleibt davon unberührt:
Wohnfläche x Miete je m2 x 12 Monate = Jahresrohertrag
Beispiel: Obwohl die Wohnung aktuell zu 9 Euro je m2 vermietet ist, fließt der ortsübliche Wert von 10 Euro je m2 in die Rechnung ein:
80 m2 x 10 Euro/m2 x 12 Monate = 9.600 Euro
Von diesem Rohertrag müssen Sie nun logischerweise noch die Kosten abziehen, die Ihnen für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung entstehen – im Ergebnis erhalten Sie dann den Jahresreinertrag – der oft ein wenig missverständlich auch Grundstücksreinertrag genannt wird.
Auch diese Formel ist recht einfach:
Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag
Beispiel: Die Höhe der Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, beträgt 2.400 Euro. Folglich lautet das Ergebnis:
9.600 Euro – 2.400 Euro = 7.200 Euro
Schritt 3: Ermittlung des Gebäudereinertrags
Nun wird es etwas komplizierter, was vorrangig daran liegt, dass die Begrifflichkeiten nicht unbedingt dem allgemeinen Sprachgebrauch entstammen. Logisch zunächst die Überlegung, dass neben dem Jahresreinertrag auch die zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks in die Kalkulation mit einbezogen werden muss.
Hier kommt nun der sogenannte Liegenschaftszinssatz ins Spiel. Das ist der Zinssatz, zu dem der Verkehrswert von verschiedenen Grundstücksarten marktüblich verzinst wird. Er spiegelt das Investitions- und Renditerisiko anhand verschiedener Faktoren wider und berücksichtigt dabei zu erwartende Mietschwankungen ebenso wie allgemeine und konjunkturelle Unwägbarkeiten.
Im Grundsatz gilt: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto wertstabiler ist das Objekt und desto geringer ist das Risiko.
Formel für die Berechnung:
Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung
Beispiel: Der Liegenschaftszinssatz für Mietobjekte pendelt in aller Regel um die 5-Prozent-Marke.
36.000 Euro x 0,05 = 1.800 Euro
Um nun den Gebäudereinertrag zu erhalten, muss diese Bodenwertverzinsung anschließend vom Grundstücksreinertrag subtrahiert werden.
Auf eine einfache Formel gebracht:
Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
Schritt 4: Berechnung des Gebäudeertragswerts
Gelegentlich führen komplexe Berechnungen zu einem zumindest begrifflich erstaunlich einfachen Ergebnis. So verhält es mit dem Vervielfältiger, der an dieser Stelle seine Aufwartung macht. Er ist das Resultat einer mathematischen Operation, mit der die Restnutzungsdauer eines Gebäudes in ein dynamisches Verhältnis zum Liegenschaftszins gesetzt. Praktischerweise haben die Experten alle Varianten durchgespielt – und in Tabellen zusammengefasst, die als Anhang zum Bewertungsgesetz veröffentlicht worden sind.
Der Vervielfältiger ist umso höher, je länger die Immobilie noch nutzbar ist.
Übrig bleibt eine schlichte Formel:
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
Beispiel: Für die 80 m2 große Terrassenwohnung ermittelt der Sachverständige eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent ergibt sich auf Basis der entsprechenden Tabelle im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) ein Faktor von 17,16, der mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird.
(7.200 Euro – 1.800 Euro) x 17,16 = 92.664 Euro
Gut zu wissen: Der Gesetzgeber hat in der ImmoWertV für jeden Gebäudetyp eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer definiert (und in Anlage 1 veröffentlicht). Die Restnutzungsdauer entspricht bei unrenovierten Gebäuden der Gesamtnutzungsdauer abzüglich der Jahre, die die Immobilie bereits steht. Haben Sie Modernisierungen vorgenommen, so werden diese nach einem Punktesystem bewertet – und erhöhen entsprechend die Restnutzungsdauer (Anlage 2).
Schritt 5: Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts
Der vorläufige Saldo der bislang herausgearbeiteten Werte ergibt in seiner Summe den vorläufigen Ertragswert.
Die Formel zur Addition:
Bodenwert + Gebäudeertragswert = vorläufiger Ertragswert
Beispiel: Der eingangs ermittelte Bodenwert wird dem zuletzt errechneten Gebäudeertragswert hinzugefügt:
36.000 Euro + 92.664 Euro = 128.664 Euro
Schritt 6: Berechnung des endgültigen Ertragswerts
Kurz vor der Zielgeraden werden noch wertbeeinflussende Faktoren und/oder objektspezifische Merkmale in die Rechnung eingepreist. Das können beispielsweise Baumängel oder ein überdurchschnittlich guter Erhaltungszustand sein. Auch mietrechtliche Beschränkungen, wie ein eingetragenes Wohnrecht. Gearbeitet wird in diesen Fällen mit Zu- und Abschlägen, um den finalen Ertragswert zu verifizieren.
Und auch nötig werdende Marktanpassungen können noch Einfluss auf das Endresultat nehmen. Dazu zählen beispielsweise sicher prognostizierte Erhöhungen der Nachfrage oder das genaue Gegenteil, ein steigender Baupreis-Index, verschärfte Bedingungen am Grundstücksmarkt und ähnliches.
Die nun wirklich letzte Formel sieht daher so aus:
Vorläufiger Ertragswert +/- objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassungen = Ertragswert
Beispiel: Die zu bewertende Wohnung weist einen Baumangel in Höhe von 4.000 Euro auf. Die Rechnung muss entsprechend korrigiert werden:
128.664 Euro – 4.000 Euro = 124.664 Euro.
Gut zu wissen: Möglicherweise begegnet Ihnen beizeiten die Formulierung „vereinfachtes Ertragswertverfahren“. Dabei handelt es sich nicht um eine „abgespeckte“ Variante der bis hier beschriebenen Methode zur Immobilienbewertung, sondern um ein Verfahren, das nach § 199 des Bewertungsgesetzes ausschließlich für steuerliche Zwecke bei der Bewertung von Einzelunternehmen und Personengesellschaften eingesetzt werden darf. Im Kern ermittelt es deren zukünftigen Jahresertrag auf Basis der Ergebnisse der drei letzten abgelaufenen Wirtschaftsjahre.
Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Wie auch den beiden anderen, laut ImmoWertV zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts, dem Sachwert- und dem Vergleichswertverfahren, können auch dem Ertragswertverfahren konkrete Vorteile attestiert werden. Dazu zählen insbesondere:
• Optimale Eignung für Anlageobjekte
Da beim Ertragswertverfahren die (Miet-) Einnahmen im Vordergrund stehen, ist es besonders gut für die Beurteilung von Investment-Immobilien qualifiziert. Die Methode liefert dem Kapitalanleger verlässliche Daten über die zu erwartende Rendite seines Objekts.
• Praxisnähe durch Marktmiete
Das Verfahren orientiert sich an den marktüblichen Mieten und bezieht insofern das jeweilige, durch Angebot und Nachfrage bestimmte, Marktniveau ein. Die Resultate entsprechen der gängigen Praxis.
• Flexibilität bei wichtigen Parametern
Sachverständige haben einen gewissen Spielraum bei der Gewichtung einzelner Faktoren. So können die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten angesetzt und objektspezifische Besonderheiten problemlos in die Berechnung aufgenommen werden.
Selbstredend stehen diesen Vorteilen auch einige Nachteile des Ertragswertverfahrens gegenüber, die die Waagschale wieder ins Gleichgewicht bringen. Es sind dies vor allem die folgenden:
• Keine Berücksichtigung veränderter Mieten
Zukünftig stark steigende Mieten können im Ertragswertverfahren nicht berücksichtigt werden, da die Verfahrensvorschriften die Verwendung der ortsüblichen Vergleichsmieten verlangen.
• Starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
Gegen die Berücksichtigung des Liegenschaftszinses ist prinzipiell nichts einzuwenden, sie wird nur zum Problem, wenn dieser in kleineren Gemeinden oder ländlichen Gegenden lediglich in nicht normierter Form oder eventuell gar nicht vorliegt.
Gut zu wissen: Die Miete ist stets der Knackpunkt beim Ertragswertverfahren. Sachverständige sprechen von „underrent“, wenn die Immobilie unter dem üblichen Niveau vermietet ist, und von „overrent“, wenn das Gegenteil der Fall ist, die Miete also überdurchschnittlich hoch angesetzt ist. Sie berechnen dann, wie lange es unter den geltenden Regeln dauert, bis die Miete Marktniveau erreicht – und nehmen bei den objektspezifischen Merkmalen entsprechende Zu- oder Abschläge vor.
Für wen ist das Ertragswertverfahren besonders interessant?
Das Ertragswertverfahren ist ohne Abstriche das beste Instrument, um den Verkehrswert vermieteter Immobilien zu ermitteln. Insofern ist es die erste Wahl sowohl für Verkäufer als auch Käufer entsprechender Häuser oder Wohnungen. Verkäufer erhalten durch die Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren ein solides Fundament für die Festlegung eines realistischen Angebotspreises. Sie riskieren nicht, durch einen zu hohen Preis mögliche Investoren zu verschrecken – oder durch einen zu niedrigen Preis bei der gleichen Klientel Misstrauen zu erwecken.
Möglichen Käufern verschafft die Verkehrswertmittelung nach dem Ertragswertverfahren eine authentische Datenbasis und damit eine Entscheidungshilfe, ob die zu erwartende Rendite den Kauf der Immobilie rechtfertigt.
Das Ertragswertverfahren liefert verlässliche Ergebnisse, ist aber komplex
Strenggenommen müsste das „aber“ in dieser Überschrift durch ein „weil“ ersetzt werden, um der Aussage Verbindlichkeit zu verleihen: Das Ertragswertverfahren kann nur deshalb sehr präzise Informationen über den Ertragswert einer vermieteten Immobilie liefern, weil die Berechnung so komplex ist. Seine Anwendung bleibt daher erfahrenen Experten vorbehalten, die nicht nur wissen, welche Faktoren wann und wie in die Rechnung einbezogen werden müssen, sondern auch wo sie die entsprechenden Daten finden. Kapitalanleger können über den ermittelten Ertragswert einer Immobilie deren Rentabilität problemlos einschätzen – und diesen bei Bedarf auch ganz einfach mit anderen, eventuell zur Disposition stehenden Objekten vergleichen. Das Ertragswertverfahren eignet sich hingegen ausdrücklich nicht zur Verkehrswertermittlung von selbstgenutztem Wohneigentum oder anderen Gebäuden, die keine Rendite erwirtschaften. Dafür sind das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertfahren qualifiziert.
FAQs
Was bedeutet Ertragswert?
Der Ertragswert bezeichnet als betriebswirtschaftliche Kennzahl den monetären Wert des aus einer Investition zu erwartenden Überschusses. Bei vermieteten Immobilien steht dieser Ertragswert für den Gewinn, der mit den Mieteinnahmen erzielt werden kann.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von vermieteten Immobilien, die Erträge erwirtschaften. Also für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen, für Einzelhandelsimmobilien und gemischt genutzte Gebäude. Für diese nutzt auch das Finanzamt das Ertragswertverfahren, um die neue Grundsteuer festzulegen.
Für welche Immobilien kommt das Ertragswertverfahren nicht in Frage?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum und öffentlichen Gebäuden, die nicht auf Gewinn ausgerichtet sind, wie beispielsweise Schulen, macht das Ertragswertverfahren keinen Sinn.
Bleibt der Ertragswert einer Immobilie immer gleich?
Nein. Da sich der Ertragswert einer Immobilie wesentlich an den Mieteinnahmen orientiert, und diese steigen oder fallen können, variiert auch der Ertragswert entsprechend den herrschenden Marktbedingungen.
