Ganz gleich, ob sich größere Reparaturen an der eigenen Immobilie abzeichnen, ein altersgerechter Umbau ins Auge gefasst wird oder ob zu Beginn des Ruhestands nun endlich die ersehnte Weltreise unternommen werden soll: Ältere Immobilieneigentümer stehen nicht selten vor dem Problem, dass Renteneinkünfte und Rücklagen für beabsichtigte Projekte nicht ausreichen. Gleichzeitig ist jedoch im Haus beträchtliches Kapital gebunden.
Dieses quasi „herauszulösen“ und unmittelbar verfügbar zu machen, ist das wohl attraktivste Versprechen aller Immobilien-Teilverkauf-Anbieter. Sie verkaufen einfach einen Teil Ihrer Immobilie, erhalten die Kaufsumme ausgezahlt – und dürfen trotzdem weiter in Ihrem Heim wohnen bleiben. Wie bei allen allzu vollmundig vorgetragenen Angeboten, gibt es gleichwohl ein paar Haken. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie ein Immobilien-Teilverkauf funktioniert und auf welche Details Sie unbedingt achten sollten.
Was genau bedeutet Immobilien-Teilverkauf?
Das Grundprinzip des Immobilien-Teilverkaufs ist recht simpel: Sie verkaufen einen Teil – maximal 50 Prozent – Ihres Eigenheims an einen Teilverkauf-Anbieter. Von diesem erhalten Sie den vereinbarten Kaufpreis, den Sie nach Ihrem Gutdünken verwenden dürfen: Sie können die Heizung oder das Dach sanieren, sich ein Wohnmobil kaufen und oder in die Karibik fliegen. Der Anbieter garantiert Ihnen gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug müssen Sie für den Teil Ihrer Immobilie, den Sie verkauft haben, aber ja weiterhin bewohnen möchten, ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen.
Welche Vorteile impliziert das Modell des Teilverkaufs?
• Miteigentümer: Im Gegensatz zu anderen Modellen, mit denen in einer Immobilie gebundenes Kapital „verflüssigt“ werden soll, wie beispielsweise bei der Leibrente, bleiben Sie beim Teilverkauf Miteigentümer Ihres Hauses. Die Immobilie gehört (zum Teil) weiterhin Ihnen, Sie können Sie nach Ihren Wünschen herrichten und später auch vererben.
• Rückkauf: Anders als beim vollständigen Verkauf können Sie (oder Ihre Erben) den Teilverkauf prinzipiell auch wieder rückgängig machen. Beachten Sie gleichwohl, dass Sie bei einer erfolgten Wertsteigerung der Immobilie gegebenenfalls mehr bezahlen müssen als Sie vorher als Kaufpreis erhalten haben.
• Nießbrauchrecht: Das Nießbrauchrecht geht über das reine Wohnrecht hinaus, wie es bei der Immobilienverrentung üblich ist. Auch wenn Sie später einmal in ein Senioren- oder Pflegeheim umziehen (müssen), können Sie „Ihre“ Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen vollständig behalten.
An wen richten sich die Angebote für einen Immobilien-Teilverkauf?
Der Immobilien-Teilverkauf wird vorzugsweise Immobilieneigentümern im Rentenalter angeboten. Wobei die Regelungen hier nicht so strikt ausfallen wie bei den Offerten zur Immobilienverrentung, die für gewöhnlich ein Mindestalter von 70 Jahren vorsehen. Zielgruppe sind gleichwohl eindeutig Menschen jenseits der 65 Jahre, die bereits Schwierigkeiten haben, bei Banken und Sparkassen einen Kredit zu bekommen. Zwingende Bedingung für einen Immobilien-Teilverkauf ist zudem eine abbezahlte Immobilie, die einen Mindest-Verkehrswert von 200.000 Euro haben muss. Diese Zahl ergibt sich aus dem Umstand, dass alle Anbieter auf dem deutschen Markt einen Mindestauszahlungsbetrag von 100.000 Euro vorsehen und der maximale Kaufanteil an der Immobilie bei 50 Prozent liegt. Eine wertmäßige Begrenzung nach oben gibt es hingegen nicht.
Kosten bei einem Immobilien-Teilverkauf
Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs erscheint auf den ersten Blick recht attraktiv. Es birgt jedoch einige Tücken, die sich logischerweise aus dem Umstand ergeben, dass Teilverkauf-Anbieter Ihre Immobilie nicht aus reiner Nächstenliebe erwerben, sondern um mit diesem Handel auch Geld zu verdienen.
1. Die Nutzungsgebühr,
die Sie für den verkauften Teil Ihrer Immobilie an den neuen (Teil-)Eigentümer regelmäßig überweisen müssen, beträgt zwischen 5 und 7 Prozent des Wertes des verkauften Immobilienteils pro Jahr. Für gewöhnlich wird dieser Prozentsatz zudem nur für einen festen Zeitraum von einem bis drei Jahren festgeschrieben. Anschließend wird er an die Entwicklung des Drei-Monats-Euribor angepasst. Der Euribor ist ein Zinssatz, der sich an dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen Banken orientiert, wenn diese sich untereinander Geld leihen. Steigt der Euriobor, steigt auch Ihr Nutzungsentgelt.
Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro und einem Teilverkauf von 30 Prozent, also einer Auszahlungssumme von 150.000 Euro, beträgt Ihre monatliche Zahlung zwischen 624 Euro bis 823 Euro.
2. Instandhaltung
Sie können selbstverständlich frei entscheiden, welche Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungsprojekte Sie durchführen möchten, allerdings haben Sie auch deren Kosten zu tragen.
3. Grundsteuer
Da Sie selbst weiterhin (Mit-)Eigentümer der Immobilie sind, bleiben Sie auch weiterhin grundsteuerpflichtig. Der Teilverkauf-Anbieter beteiligt sich nicht daran.
4. Kosten für den Weiterkauf
Ganz gleich, ob Sie später einmal die Immobilie komplett ver- oder zurückkaufen möchten – die allermeisten Anbieter verlangen in diesem Fall ein sogenanntes Durchführungsentgelt, um den Verkauf abzuwickeln. Die Gebühr beträgt 2,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufserlöses. Bedenken Sie bitte: Sie erhalten bei einem Weiterverkauf nur noch den Kaufpreis für Ihren Anteil an der Immobilie, das Durchführungsentgelt müssen Sie jedoch auf den kompletten Kaufpreis zahlen.
Beispiel: Sie haben 50 Prozent Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter veräußert. Später verkaufen Sie die Immobilie zu einem Preis von 500.000 Euro an einen Dritten. Als Kaufpreis erhalten Sie 50 Prozent, also 250.000 Euro, die übrigen 250.000 Euro wandern auf das Konto des Teilverkauf-Anbieters. Von diesem erhalten Sie anschließend eine Rechnung über das Durchführungsentgelt in Höhe von 11.250 Euro bis 27.500.
5. Die Wertsicherungsklausel
findet sich in nahezu jedem Immobilien-Teilverkauf-Vertrag und schützt den Anbieter nachhaltig vor Verlusten. Schließlich möchte er bei einem späteren Verkauf nicht nur den ehemaligen Kaufpreis einnehmen, sondern außerdem von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent. Problem dabei ist nur: Ist Ihre Immobilie nicht um diesen Faktor gestiegen, so müssen Sie die Differenz aus eigener Tasche zahlen.
Beispiel: Sie verkaufen die Hälfte Ihrer Immobilie im Wert von 300.000 Euro an einen Teilverkauf-Anbieter und erhalten folglich 150.000 Euro. Im Vertrag wird eine Wertsteigerung von 17 Prozent fixiert. Fünf Jahre später möchte Sie in eine kleinere Wohnung ziehen und die Immobilie veräußern. Leider ist sie im Wert nicht gestiegen, sondern wird zu den ehemaligen 300.000 Euro verkauft. Die vertraglich vereinbarten 17 Prozent Wertsteigerung in Höhe von 25.500 Euro müssen Sie an den Anbieter zahlen.
Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf in der Praxis?
Der Ablauf bei einem geplanten oder zunächst nur vage ins Auge gefassten Immobilien-Teilverkauf ähnelt sich bei allen Anbietern, die auf dem deutschen Markt in diesem Segment vertreten sind. Einen Überblick über die Branche gibt eine einfache Stichwort-Suche bei Google.
1. Angebot anfordern
Telefonisch, per E-Mail oder über einen Klick auf den Button auf der Homepage: Fordern Sie zunächst ein unverbindliches Angebot beim Immobilien-Teilverkauf-Anbieter an. Für gewöhnlich meldet sich daraufhin ein persönlicher Berater direkt bei Ihnen – einerseits um relevante Eckdaten über Ihre Immobilie und Ihre Lebenssituation abzufragen, andererseits, um Sie über die Modalitäten und Bedingungen des Immobilien-Teilverkaufs zu informieren.
Dazu gehört auch die Tatsache, dass Ihre Wunschauszahlung mindestens 100.000 Euro betragen muss und Ihre Immobilie daher – bei einem Maximal-Ankauf von 50 Prozent – mindestens 200.000 Euro wert sein muss.
2. Ein neutraler Gutachter ermittelt den Immobilienwert
Sind Sie anschließend ernsthaft an einem Immobilien-Teilverkauf interessiert, so beauftragt der Anbieter eine neutralen Gutachter, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt.
3. Sie erhalten ein Vertragsangebot
Sobald das Gutachten zur Immobilienbewertung vorliegt, können Eckpunkte des Immobilien-Teilverkaufs vertraglich erfasst werden. Der Vertrag enthält alle wichtigen Details wie die Höhe des Teilverkaufs, das Nutzungsentgelt, die festgelegte Zeit für den veranschlagten Zinssatz, die Wertsicherungsklausel, das Nießbrauchrecht und weitere Bedingungen. Bitte prüfen Sie alle Angaben sorgfältig und nehmen Sie gegebenenfalls juristischen Beistand in Anspruch.
5. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
In aller Regel schlägt der Anbieter einen Notar in Ihrem Einzugsgebiet vor, der den Kaufvertrag vorab zur Einsicht erhält. Beim eigentlichen Notartermin samt Beurkundung des Kaufvertrags wird der Immobilien-Teilverkauf-Anbieter dann Miteigentümer Ihrer Immobilie. Gleichzeitig wird Ihr Nießbrauchrecht auf Veranlassung des Notars an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Es hat durch diese prominente Position Vorrang vor etwaigen anderen Einträgen.
6. Überweisung der Kaufpreises
Nach Abschluss der notariellen Tätigkeiten wird der vereinbarte Kaufpreis direkt an Sie überwiesen. Sie können über das Geld sofort verfügen.
Welche Risiken birgt ein Immobilien-Teilverkauf?
Der Immobilien-Teilverkauf wird von den Anbietern als schnelle und unkomplizierte Möglichkeit angepriesen, gebundenes Kapital aus einer Immobilie zu lösen und gleichzeitig das eigene Zuhause zu behalten. Nach Ansicht der deutschen Finanzaufsicht Bafin täuscht die gutgelaunte Werbung jedoch über einige Nachteile und Risiken des Teilverkaufs hinweg, die sich zumeist erst später offenbaren. Dazu gehören vor allem:
• Ein hoher Teilverkaufspreis hat eine (teure) Kehrseite
Zunächst mag ein hoher Teilverkaufspreis ausgesprochen gut klingen. Aber: An seiner Höhe bemessen sich, wie erwähnt, auch die Vergütungen, die Sie an den Anbieter zu zahlen haben, da sie als Prozentsatz des Teilverkaufspreises berechnet werden – an erster Stelle das monatliche Nutzungsentgelt.
• Der Teilrückkauf ist (fast) nur eine theoretische Option
Möchten Sie (oder Ihre Erben) Ihren ehemaligen Immobilienteil zurückkaufen, so wird es richtig teuer. Der Preis, den Sie für den Rückkauf zahlen müssten, übersteigt bei weitem den Teilverkaufspreis, den Sie vom Anbieter erhalten haben. Zum einen, weil sich der Mindestrückkaufpreis aus der Summe von Teilkaufpreis plus Wertsicherung berechnet, zum anderen, weil Sie dem Anbieter zusätzlich das Durchführungsentgelt zu überweisen haben. Und: Die „normalen“ Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuchumschreibung und Grunderwerbssteuer haben Sie zusätzlich auf der Rechnung.
• Die Solvenz des Teilverkäufers ist nicht garantiert
Für die Solvenz des Teilverkauf-Anbieters übernimmt keine staatliche Stelle eine Garantie. Teilverkäufer refinanzieren den Teilverkaufspreis und die Kaufnebenkosten in aller Regel über einen Kreditgeber. Das Geschäftsmodell Immobilien-Teilverkaufs sieht vor, dass Sie zustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten dieses Kreditgebers belastet wird. Rutscht der Anbieter nun in die Insolvenz, so kann die eingetragene Grundschuld für Sie zu einem erheblichen Risiko werden. Im schlimmsten Fall ist der Kreditgeber berechtigt, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Die entsprechenden vertraglichen Klauseln sind nach Ansicht der Bafin für Laien kaum verständlich. Die Finanzaufsicht rät daher dringend zu einer sorgfältigen juristischen Prüfung des Vertrags.
• Drohender Verkauf bei Vertragsverletzungen
Zu Ihren wichtigsten vertraglichen Verpflichtungen dem Teilverkäufer gegenüber gehört die Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts. Der Prozentsatz liegt in aller Regel von Beginn an über dem Zinssatz eines Hypothekendarlehens und wird nach Ablauf einer Festschreibungsfrist für gewöhnlich erhöht. Können Sie sich ab einem bestimmten Zeitpunkt das Nutzungsentgelt nicht mehr leisten und geraten Sie in Verzug, so kann es recht schnell gehen, dass der Anbieter die Immobilie verkauft und Sie ausziehen müssen. Auch dazu finden sich entsprechende Regelungen „im Kleingedruckten“ des Immobilien-Teilverkauf-Vertrags.
Welche Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf gibt es?
Grundsätzlich ist der Immobilien-Teilverkauf unter einem rein finanziellen Blickwinkel ein herbes Verlustgeschäft. Wenn Sie für Ihre Immobilie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen möchten, über den Sie vollständig und ohne weitere Bedingungen verfügen können, dann ist die Entscheidung für einen „normalen“ Immobilienverkauf eindeutig die bessere.
Möchten Sie dagegen auf absehbare Zeit Ihre eigenen vier Wände nicht verlassen, sich aber gleichzeitig trotzdem eine gewissen finanziellen Spielraum verschaffen, so sollten Sie zunächst einige Anstrengungen unternehmen, um einen gewöhnlichen Immobilienkredit zu bekommen. Lassen Sie sich dabei von Ihrer Hausbank nicht abschrecken, die abwehrend die Hände hebt – es gibt durchaus große, seriöse Kreditvermittler, die Ihnen auch jenseits der 65 Jahre noch einen Kredit zu fairen Konditionen verschaffen können..
Alternativ zum Immobilien-Teilverkauf kann auch eine Immobilienverrentung mit Leibrente eine Option sein. Bei diesem Modell verkaufen Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten vollständig an einen Leibrenten-Anbieter – und erhalten den Kaufpreis als zumeist lebenslange Rente. Auch in diesem Fall können Sie Ihre Immobilie weiter bewohnen – und müssen nicht einmal mehr für Instandhaltung und Grundsteuer aufkommen. (Lesen Sie zur Vertiefung gerne den Ratgeber „Leibrente erklärt – Vorteile, Nachteile & Alternativen“ in diesem Blog.
FAQs
1. Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie an einen gewerblichen Immobilien-Teilverkauf-Anbieter und erhalten den Kaufpreis als einmalige Summe ausbezahlt. Der Anbieter garantiert Ihnen zeitgleich ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den verkauften Teil, so dass Sie Ihre Immobilie wie gewohnt weiter bewohnen können. Für den verkauften Teil müssen Sie jedoch ein Nutzungsentgelt zahlen.
2. Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf?
Das Nutzungsentgelt wird als Prozentsatz des Teilverkaufspreises erhoben und beträgt derzeit je nach Anbieter 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises per anno. Die Höhe des Nutzungsentgelts wird vertraglich nur für eine bestimmte Frist festgeschrieben, anschließend kann der Anbieter es erhöhen.
3. Welche Bedingungen muss eine Immobilie für einen Teilverkauf erfüllen?
Immobilien-Teilverkauf-Anbieter akzeptieren im Grundsatz nur Immobilien, die lastenfrei, also abbezahlt, sind. Sie müssen zudem einen Wert von mindestens 200.000 Euro haben, da die Mindestauszahlungssumme 100.000 Euro beträgt und maximal 50 Prozent der Immobilie aufgekauft werden.
4. Was muss ich bei einem Immobilien-Teilverkauf-Vertrag beachten?
Es ist sehr, sehr ratsam, das Vertragswerk zu einem Immobilien-Teilvertrag von einem Fachanwalt gegenlesen zu lassen. Insbesondere die Passagen zur Wertsicherungsklausel und zum Durchführungsentgelt sollten sorgfältig geprüft werden – ebenso wie die Regelungen bei einer möglichen Insolvenz des Anbieters oder die Bedingungen, unter denen ein vorzeitiger Verkauf der Komplett-Immobilie gestattet ist.
