Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, dann können Sie Ihre Anzeige so überschreiben: „Geräumiges Einfamilienhaus mit großem Garten in guter Lage“. Sie können allerdings auch formulieren: „Viel Platz für die ganze Familie: Charmantes Einfamilienhaus mit Gartenparadies in attraktiver Wohnlage“. Welchen Text, glauben Sie, liest das Ehepaar mit zwei Kindern, das ein neues Zuhause sucht, eher weiter? Die Frage ist rhetorischer Natur.
Interessierte Aufmerksamkeit bei der angepeilten Zielgruppe wecken – das ist die Hauptaufgabe des Exposés, der Beschreibung einer Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll. Dabei dient das Exposé stets als erste Informationsquelle. Deshalb muss es auch einige Angaben zwingend enthalten und seine Aussagen gelten als rechtsverbindlich. Gleichwohl ist es ein leistungsfähiges Marketinginstrument, mit dem Sie potentielle Käufer motivieren und begeistern können – und mit dem es im Idealfall gelingt, der Immobilie eine Persönlichkeit zu verleihen, die Interessenten als sympathisch empfinden.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche grundsätzliche Regeln Sie bei der Erstellung eines Exposés beachten sollten, welche Pflichtangaben es enthalten muss und durch welche gestalterischen und inhaltlichen Raffinessen Ihr Exposé zum Turbo für Ihren Verkaufserfolg werden kann.
Grundlagen des Immobilienexposés
Das Exposé für Immobilien ist ein aussagekräftiger Text über den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie, die Sie verkaufen oder vermieten möchten – ergänzt um Fotos, die das Gebäude und eventuell Garten und Außenanlagen zeigen und zum Kauf oder zur Miete animieren sollten. Das Immobilienexposé kann ganz klassisch auf Papier gedruckt werden, es erscheint heute jedoch bevorzugt als Online-Exposé im PDF-Format neben dem Inserat in den gängigen Immobilienportalen. Sie können es wahlweise zum freien Download bereitstellen oder Interessenten auf kurze Anforderung per E-Mail zusenden.
In aller Regel dient das Exposé potentiellen Käufern als erste Informationsquelle. Vergegenwärtigen Sie sich stets die Situation, in der sich Suchende befinden: Sie durchforsten die großen Immobilienportale auf der Suche nach etwas Passendem. Ihr Exposé sollte in dieser entscheidenden Phase bereits so angelegt sein, dass es erstens die Aufmerksamkeit und zweitens die Neugier und das Interesse eines potentiellen Käufers weckt.
Gut zu wissen: Behalten Sie im Hinterkopf, dass Ihr Exposé nicht nur Ihren Käufer überzeugen muss, sondern auch seine Bank. Banken und Kreditinstitute verlangen die Einreichung des Exposés, um abschätzen zu können, ob sie das Haus oder die Wohnung überhaupt finanzieren und wie hoch der Kredit eventuell ausfällt.
Pflichtangaben und essentielle Inhalte des Exposés
Ihr Immobilienexposé sollte stets so gestaltet sein, dass ein Kaufinteressent bei der Besichtigung zwar noch Detailfragen haben kann, alle wesentlichen und grundlegenden Informationen zur Immobilie jedoch bereits im Vorfeld dokumentiert wurden. Bedenken Sie dabei, dass Sie niemals einhundertprozentig wissen können, wer sich da genau für Ihre Immobilie interessiert: Ihr Exposé sollte folglich nach Möglichkeit universale Antworten liefern – die Sie gleichwohl im Hinblick auf Ihre angepeilte Zielgruppe spezifizieren können (dazu auch weiter unten). Zu den verbindlichen Angaben gehören:
- Angebotspreis der Immobilie
- Art der Immobilie (Reihenhaus, Bungalow, Dachgeschosswohnung, Mehrfamilienhaus usw.)
- Lage der Immobilie
- Baujahr
- Wohnfläche und Grundstücksfläche
- Anzahl der Zimmer,
- Anzahl der Bäder, Gäste-WC vorhanden?
- Balkon(e), Terrasse
- Keller vorhanden?
- Garage oder Stellplatz vorhanden?
- Bezugstermin, respektive Status: noch vermietet, frei ab?
- Art der Heizung,
- Energieausweis, Art des Ausweises, Energieeffizienzklasse des Hauses,
- Ausstattung der Immobilie (einfach, mittel, gehoben, luxuriös)
- Zustand der Immobilie (bezugsfertig, renovierungs-, sanierungsbedürftig)
- Kontaktdaten des Immobilienmaklers oder Verkäufers.
Gut zu wissen: Die Angaben aus dem Energieausweis dürfen Sie niemals vergessen. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich vorgeschrieben, dass Sie als Verkäufer dem Interessenten bereits im Exposé die entsprechenden Informationen zur Verfüllung stellen müssen. Versäumen Sie es, so drohen Ihnen bis zu 15.000 Euro Bußgeld.
Grundsätzlich gilt im Übrigen, dass alle Angaben im Immobilienexposé rechtlich den Status von „öffentlichen Äußerungen des Verkäufers“ haben. Sie sind somit rechtsverbindlich. Für falsche Angaben haften Sie (dazu weiter unten).
Es empfiehlt sich diese essentiellen Informationen, einschließlich der Pflichtangaben, in einem kompakten Textblock übersichtlich zusammenzufassen und ihn möglichst auf der zweiten Seite des Exposés, nach dem Deckblatt, am rechten Außenrand zu platzieren. So behält der mögliche Kunde sie im Blick, während er sich in den Fließtext vertieft: In diesem, längsten, Teil des Immobilienexposés, greifen Sie Informationen aus der Tabelle nochmals auf und ergänzen Sie um Details. Dabei sollten Sie versuchen, möglichst viel vom einzigartigen Ambiente Ihrer Immobilie zu vermitteln. Idealiter erreichen Sie den potentiellen Käufer auch auf einer emotionalen Ebene, so dass er bereits eine gewisse Vertrautheit zu „seiner“ Immobilie entwickelt. Bevor Sie damit beginnen, brauchen Sie aber zunächst einen Fotografen.
Unbedingtes Muss: Professionelle Bildpräsentation
Widerstehen Sie der Versuchung, die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, mit Ihrem Handy zu fotografieren – auch wenn Sie sich gerade das neueste iPhone mit der leistungsstarken Kamera gekauft haben. Die Fotos für ein Immobilienexposé sollten immer von einem professionellen Fotografen stammen. Alles andere erkennen auch Immobiliensuchende als das, was sie sind: Handy-Schnellschuss-Bilder. Da stellt sich schnell die Vermutung ein, dass dem Verkäufer die Immobilie ja wohl nicht so am Herzen liegt. Wer weiß, in welchem Zustand, usw..
Nur ein Fotograf kann Räume so ausleuchten, dass sie einladend wirken. Er wählt stets den Blickwinkel, der optimal ist. Er hat einen objektiven, geschulten Blick dafür, welche Dinge besonders reizvoll und hübsch aussehen. Gestochene scharfe Fotos mit lebendigen Kontrasten fangen Ambiente nicht nur ein, sie transportieren es.
Auch der tollste Fotograf kann hingegen nur das ablichten, was er vorfindet. Deshalb müssen Sie einige Vorkehrungen treffen, um ein überzeugendes Ergebnis zu erzielen:
• Putzen Sie die Fenster, mähen Sie den Rasen und – vor allem – räumen Sie auf. Vergegenwärtigen Sie sich stets, Interessenten wollen nicht Ihr Zuhause kaufen, sondern suchen eine Immobilie, die sie zu ihrem Heim machen können. „Entpersonalisieren“ Sie Ihre Immobilie daher, indem Sie alle persönlichen Gegenstände und überschwängliche Deko wegräumen.
• Umgekehrt gilt das Gegenteil: Sind Sie bereits ausgezogen und sind alle Räume leer, so denken Sie über Home Staging nach. Nur zwei von zehn Menschen können einen leereren Raum in seinen Dimensionen richtig erfassen und treffsicher abschätzen, ob bestimmte Gegenstände an eine Wand oder in eine Ecke passen. Mit ein paar Leihmöbeln und ausgewählter Deko gelingt das leichter. Die Räume wirken dann wohnlicher und einladender – und Interessenten haben kein Problem damit, sich ihre eigene Einrichtung in diesem Umfeld vorzustellen.
• Wählen Sie eine „heitere“ Jahreszeit und vereinbaren Sie einen Termin bei Tageslicht. Am besten geeignet für Außen- und Innenaufnahmen sind natürlich Frühling und Sommer, aber auch bei herbstlichem Indian Sommer lässt sich ein Garten stimmungsvoll fotografieren. Ungeeignet sich dagegen „Schneelandschaften“ mit Winterdekoration in den Fenstern. Gute Fotografen können den Himmel geschickt ein wenig aufhellen, um die Atmosphäre des Bildes freundlicher zu gestalten. Gegen grauen Herbstnieselregen mit tiefhängenden Wolken ist gleichwohl noch kein probates Photoshop-Tool erfunden worden, das das Resultat nicht „künstlich“ erscheinen lässt.
• Schaffen Sie eine dezente „Willkommens-Atmosphäre“: Ein Obstkorb auf der Küchenanrichte oder ein frischer Blumenstrauß im Wohnzimmer wirken gefällig und sympathisch.
• Lassen Sie dem Fotografen ansonsten möglichst freie Hand. Als Experte für Innenraumfotografie weiß er, wann er welches Weitwinkelobjektiv einsetzen muss, um ein Zimmer geräumig erscheinen zu lassen oder welche Perspektive für den Flur besonders geeignet ist. Besprechen Sie im Vorfeld, ob alle Räume fotografiert werden sollen – oder beispielsweise Keller und Abstellkammer ausgespart bleiben. Sie haben einen großen Garten? Geizen Sie nicht mit Außenaufnahmen aus verschiedenen Blickwinkeln. Auch Besonderheiten wie eine Sauna oder den Wintergarten können Sie exponiert in Szene setzen lassen.
Die optimale Objektbeschreibung und ihr gestalterischer Aufbau
Im eigentlichen Fließtext des Exposés sollten Sie drei Punkte Ihrer Immobilie weiter ausführen und erklären: Die Lage, die Ausstattung und die Qualität der Ausstattung. Sie können die Protagonisten dieses Terzetts jeweils in gesonderten, aufeinanderfolgenden Abschnitten des Textes darstellen und beschreiben oder Sie entscheiden sich für die etwas anspruchsvollere Lösung, bei der Sie Interessenten quasi bitten, Ihnen auf einem Rundgang durch das Haus zu folgen. Sie übernehmen mit Ihrem Text dabei die Rolle eines speziellen „Fremdenführers“, der in jedem Raum auf Charakteristika und Besonderheiten hinweist. Diese „Reise durch die Immobilie“ nimmt Interessenten für gewöhnlich nicht nur theoretisch, sondern auch emotional mit – und ist daher sehr effektiv. Ihre Konzeption und Formulierung erfordert gleichwohl einiges an Zeit und sprachlichem Einfühlungsvermögen.
Unabhängig von der Form, inhaltlich sollte Ihr Exposé Auskunft zu den folgenden Details geben:
• Lage der Immobilie
Die Lage der Immobilie spielt nicht nur für den Verkaufspreis der Immobilie eine Rolle, sie ist zumeist ein essentielles Kriterium für potentielle Käufer.
- Wie ausgeprägt ist die Infrastruktur rund um die Immobilie?
- Wie weit sind Kitas und Schulen, Ärzte, Apotheken und Dienstleister entfernt, welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Nähe?
- Leben in der Umgebung eher junge Familien, Studierende oder Senioren?
- Wo befindet sich die nächste Autobahnauffahrt? Wo ist die nächste Haltestelle für den öffentlichen Nahverkehr?
- Was ist besonders an der Lage? Beispielsweise: Wanderwege in der Nähe, Park oder Naherholungsgebiet unweit, vielleicht ein See.
Gut zu wissen: Fügen Sie Ihren Exposé den vergrößerten Ausschnitt einer Landkarte bei, auf dem Sie Ihre Immobilie einzeichnen. So können Sie Ihre Aussagen optisch untermauern.
• Ausstattung der Immobilie
Unter das Rubrum Ausstattung gehören eine ganze Reihe von Punkten, die Sie vielleicht nicht automatisch mit dem Begriff assoziieren.
- Genaue Lage des Hauses, beispielsweise in einer Spielstraße, Vorder- oder Hinterhaus.
- Wie sind die Zimmer geschnitten? Sind alle Räume vom Flur aus erreichbar?
- Ist die Immobilie barrierefrei?
- Auf welcher Etage liegen welche Räume?
- Welche Ausrichtung haben Balkon oder Terrasse, beispielweise: sonnige Süd-West-Lage. Ist entsprechender Sonnenschutz in Form von Markisen oder ähnlichem vorhanden?
- Wie groß ist der Wohnraum?
- Gibt es eine offene Küche?
- Welche Heizung hat die Immobilie? Wann wurde sie eingebaut? Gibt es Kombinationsmöglichkeiten mit erneuerbaren Energieträgern? Beispielsweise Photovoltaik auf dem Dach, Kamin im Wohnzimmer?
Gut zu wissen: Ihr Exposé ist ohne Grundrisse Ihrer Immobilie nicht aussagekräftig. Sind die ursprünglichen Zeichnungen nun schon sehr alt und entsprechend vergilbt oder nicht mehr aktuell, weil Sie zwischenzeitlich umgebaut haben, so lassen Sie die Dokumente von einem Architekturbüro modern aufarbeiten und neu zeichnen. Sie sind dann selbsterklärend und Interessenten brauchen keine Lupe, um Details erkennen zu können.
• Qualität der Ausstattung
Für die Informationen zur Qualität der Ausstattung müssen Sie nicht zwangsläufig einen gesonderten Abschnitt anlegen, Sie können diese Angaben, falls es sich anbietet, auch bereits bei der Ausstattung ergänzend mit einflechten. Von besonderem Interesse sind:
- Sind die Fenster doppelt oder dreifach verglast,? Rahmen aus Holz oder Kunststoff?
- Sind Rollläden vorhanden? Elektrische?
- Mit welchem Fußbodenbelag sind die Räume ausgestattet? Parkett, Laminat, Fliesen? Wann wurde dieser verlegt?
- Wie alt sind Bad und Gäste-WC?
- Wie alt ist die Einbauküche?
- Wurden energetische Sanierungsmaßnehmen durchgeführt? Wenn ja, welche und wann?
In der Rubrik „Qualität der Ausstattung“ können Sie nun auch noch spezielle Merkmale Ihrer Immobilie betonen, die sie vor anderen auszeichnet, beispielweise:
- Haben Sie einen Wintergarten angebaut oder eine Sauna im Keller installiert?
- Wurde der Dachboden vollständig ausgebaut oder besteht zumindest die Möglichkeit dazu?
- Eignen sich die Nutzflächen im Keller für die Gästeunterbringung oder als „Reich“ für ein schon etwas größeres Kind? Dusche und WC vorhanden?
- Kann der Garten mit Regenwasser bewässert werden?
- Sind Außenwände und Dach gedämmt?
Welchen Stellenwert Sie einzelnen Informationen in Ihrem Exposé einräumen, hängt natürlich auch davon ab, welche Zielgruppe Sie erreichen möchten.
Zielgruppenspezifische Gesichtspunkte
Unterschiedliche Zielgruppen haben unterschiedliche Informationsbedürfnisse – auch beim Kauf einer Immobilie. Diese Binsenweisheit sollten Sie sich beim Erstellen Ihres Exposés immer wieder vor Augen halten. Wir geben Ihnen hier ein paar, zugegebenermaßen recht klischeehafte, Beispiele – sie dienen einzig und allein der Veranschaulichung. Angenommen, Sie möchten ein Einfamilienhaus verkaufen, dass sich sowohl für eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern als auch für ein junges Paar mit erhöhtem Platzbedarf eignet, weil beide regelmäßig im Home Office arbeiten.
- Für die Familie sind Kitas und Schulen in der Nähe wichtig, für das Paar Restaurants und Kino.
- Die Familie bevorzugt den großen Supermarkt für den Wochenendeinkauf, das Paar favorisiert eventuell kleine, speziellere Läden.
- Ein großer Garten mit viel Wiese, Schaukel und anderem Spielgerät begeistert Kinder, überschaubare Grünflächen, die nicht viel Arbeit machen und Platz für ein Kräuter- und ein Blumenbeet vorhalten, entsprechen eher dem Ideal berufstätiger Singles.
- Der große Waschraum im Keller ist für Familien top, Heimarbeiter interessiert eher, ob das Haus schnelles Internet und einen Glasfaseranschluss hat.
- Nutzflächen im Untergeschoss lassen sich für einen Hobbyraum nutzen, aber auch für ein Fitness-Studio plus Sauna.
- Der öffentliche Nahverkehr bringt die Kinder sicher zur Schule. Wie steht es mit Verbindungen zum Bahnhof für den Pendler – und welche Züge fahren da wohin?
Die Reihe ließe sich beliebig fortsetzen. Sie verstehen jedenfalls, worauf es ankommt, nicht wahr?
Wie verhält es sich mit Immobilienvideos?
Das Wichtigste vorab: Sie müssen Ihr Exposé nicht zwingend um Immobilienvideos ergänzen. Es kann aber überaus nützlich sein – und zwar gerade, wenn Sie eine jüngere Zielgruppe ansprechen wollen, die sehr „Bewegtbild-affin“ ist. Aber Achtung: Versuchen Sie niemals (!) selbst, ein Video Ihrer Immobilie zu drehen. Überlassen Sie diese anspruchsvolle Aufgabe unbedingt einem professionellen Videofotografen. Er erstellt Ihnen einen 360-Grad-Rundgang durch Ihre Immobilie, so dass Interessenten Ihr Haus quasi besichtigen können, ohne selbst vor Ort sein zu müssen.
Diese Option ermöglicht eine ungleich größere und intensivere Wahrnehmung der Räumlichkeiten als es selbst perfekte Bilder vermögen. Und: 3-D-Rundgänge spalten Interessenten zumeist in zwei Fraktionen: In diejenigen, die sich überaus detailreich vorstellen können, selbst in der Immobilie zu wohnen und daher bereits eine Art von Beziehung zum Haus und seinen Möglichkeiten aufbauen – und auf der anderen Seite diejenigen, die überlegt entscheiden, dass das Angebot nicht zu ihren Vorstellungen passt – und daher erst gar nicht einen realen Besichtigungstermin vereinbaren. Von beiden Effekten profitieren Sie und Ihr Verkaufsprozess.
Rechtliche Aspekte und Haftung beim Immobilienexposé
Wenn Sie als Verkäufer ein Exposé für Ihre Immobilie erstellen, so sollte Ihre Objektbeschreibung stets auf ehrlichen Fakten beruhen. Enthält das übermittelte Exposé falsche Angaben, beispielsweise zur Größe der Wohnfläche, so können Käufer Sie dafür haftbar machen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen eindeutig entschieden, dass der Käufer darauf vertrauen darf, dass die Angaben im Exposé richtig sind. Im Sinne des Gesetzes gilt das Exposé als „öffentliche Äußerung des Verkäufers“ – und ist damit rechtsverbindlich.
In Fragen der „geschuldeten Beschaffenheit der Immobilie“ reicht die juristische Relevanz des Exposés sogar so weit, dass selbst ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschuss nicht greift (BGH V ZR 119/20). Verschweigt der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel, obwohl er den Sachmangel mindestens für möglich erachtet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen nicht erkennt, gilt das gleiche.
Und: Der Bundesgerichtshof attestiert dem Käufer, der ein Exposé individuell zugesandt bekommen hat, einen noch höheren Vertrauensschutz, als wenn das Exposé einer Vielzahl von Personen frei zugänglich ist. Im ersten Fall gilt das Exposé im juristischen Sinn als „vorvertragliche öffentliche Äußerung des Verkäufers“.
In allen Fällen kann der Käufer Sie als Verkäufer in Haftung nehmen und
- vom Kaufvertrag zurücktreten,
- Schadenersatz fordern oder
- eine Kaufpreisminderung verlangen.
Zu den häufigsten Fehlern oder Irrtümern im Exposé, die vor Gericht landen, zählen die folgenden:
- Fehler bei den Flächenangaben,
- Weglassen relevanter Informationen, besonders von Baulasten,
- falsche Angaben zur Beschaffenheit.
Besonderheiten verschiedener Immobilienarten
Ein Exposé für ein Haus unterscheidet sich nicht wesentlich von dem einer Wohnung. Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, so müssen Sie natürlich zwingend die Teilungserklärung beifügen und Angaben zum Hausgeld machen. Auch sollten Sie bei einer Maisonettewohnung detailliert auf die Nutzbarkeit der oberen Etage eingehen – gibt es beispielsweise eine offene Galerie, die zwar mit optischen Charme punkten kann, als klassischer Wohnraum aber kaum nutzbar ist?
Anders gestaltet sich die Sache, wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten. Käufer möchten das Grundstück zu einem bestimmten Zweck nutzen und erwarten daher präzise Angaben zu den Möglichkeiten. Handelt es sich um
- ein Waldgrundstück oder Ackerland zur landwirtschaftlichen Nutzung
- Bauerwartungsland
- Rohbauland (nicht erschlossenes Bauland)
- Bauland (baureifes Land)
Für die gewöhnlich angestrebte Bebauung sind die folgenden Informationen wichtig:
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks
- Lage des Grundstücks, beispielsweise allgemeines Wohn- oder Neubaugebiet
- Stand der Erschließung
- Bebauungsplan vorhanden?
- GRZ (Grundflächenzahl: Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf)?
- GFZ (Geschossflächenzahl: Maximal erlaubte Quadratmeter Geschossfläche)?
- Baugenehmigung vorhanden?
- mögliche Beschränkungen, beispielsweise Erbbaurechte oder Baulasten
- ab wann verfügbar?
Kosten für die Erstellung eines Immobilienexposés
Die Erstellung eines optimalen Immobilienexposés verlangt einige Arbeitsschritte, eine gute Vorbereitung und externe Unterstützung durch Profis. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie sich die selbstständige Gestaltung nicht nur zutrauen, sondern außerdem überzeugt sind, ein so ausdrucksstarkes Ergebnis zu erzielen, das Ihrer Immobilie gerecht wird. Hegen Sie Zweifel, so beauftragen Sie besser einen qualifizierten Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung – in seiner Provision ist die Erstellung eines hochwertigen Exposés bereits inkludiert. Ein Makler weiß nicht nur, welche Informationen in das Exposé gehören, er verfügt auch über die nötigen Kontakte zu exzellenten Fotografen und Textern.
Möchten Sie es selbst versuchen, so richten sich Ihre finalen Kosten natürlich nach den qualitativen Ansprüchen, die Sie an Ihr Exposé stellen. Sehr pauschal können Sie mit 500 bis 900 Euro kalkulieren.
Die folgenden Angaben sind reine Orientierungswerte:
- Professionelle Fotos ca. 200 Euro
- Grundrisszeichnungen ca. 100 Euro
- Erstellung des Beschreibungstextes ca. 125 Euro
- Visualisierungen/Layout ca. 150 Euro
- Virtueller 3-D-Rundgang ca. 250 Euro
- Druck ca. 50 Euro
- Gesamtkosten ca. 875 Euro
Ganz praktisch: Checkliste für das perfekte Exposé
1. Überlegen Sie, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie besonders geeignet sein könnte.
2. Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten und legen Sie einen realistischen Angebotspreis fest.
3. Notieren Sie alle Informationen, die zwingend in das Exposé gehören. Dazu zählen Lage, Art und Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Zimmer und Bäder, die genaue Wohnfläche und die Grundstücksfläche, die Art der Heizung und die Angaben aus dem Energieausweis. Außerdem Aussagen zur Ausstattung und zum Zustand der Immobilie sowie zum möglichen Bezugstermin.
4. Stellen Sie die Unterlagen zusammen, die Sie dem Exposé beifügen möchten. Unverzichtbar sind Grundrisse. Lassen Sie alte, unansehnlich gewordene oder nicht mehr aktuelle Dokumente neu zeichnen.
5. Beauftragen Sie einen professionellen Fotografen, der auf Immobilienfotografie spezialisiert ist, und vereinbaren Sie einen Termin bei voraussichtlich gutem Wetter und mit viel Tageslicht. Bereiten Sie Ihre Immobilie für den Fototermin vor: Räumen Sie persönliche Gegenstände weg. Überlegen Sie bei bereits leeren Räumen, ob Sie in Home Staging für einen schnelleren Verkaufserfolg investieren wollen.
6. Fassen Sie die wesentlichen Informationen zu Ihrer Immobilie in einem übersichtlichen Textblock zusammen. Wenn Sie sich das Erstellen eines ansprechenden Fließtextes nicht zutrauen, können Sie dafür professionelle Texter engagieren. Diese müssen Sie aber genau „briefen“, welche Punkte bevorzugt dargestellt werden sollen.
7. Heben Sie die besonderen Vorzüge Ihrer Immobilie im Exposé exponiert hervor, beziehungsweise geben Sie dem professionellen Texter diese Vorgaben an die Hand. Das können objektive Vorteile sein, beispielsweise Barrierefreiheit, ein ausgebautes Dachgeschoss oder große, trockene Nutzflächen plus WC und Dusche im Keller. Aber auch Pluspunkte, die erst im speziellen Kontext zu solchen werden: Liegt Ihre Immobilie beispielsweise zentral in der Innenstadt, dann ist eine eigene Garage oder ein Stellplatz vor der Haustür für so manchen Käufer „schlicht Gold wert“.
8. Bleiben Sie bei Ihrer Beschreibung immer ehrlich und überprüfen Sie alle Angaben vor einer Veröffentlichung sicherheitshalber noch einmal. Für falsche Aussagen oder auch das Verschweigen Ihnen bekannter Mängel können Sie haftbar gemacht werden. Sie riskieren, dass der Käufer final vom Kaufvertrag zurücktritt – und dann war Ihre ganze Mühe umsonst.
9. Überlegen Sie, ob Sie Ihr Exposé durch einen virtuellen 3-D-Rundgang durch Ihre Immobilie ergänzen möchten. Suchen Sie im Netz nach professionellen Anbietern mit guten Rezessionen und fragen Sie Termine und Kosten ab.
10. Denken Sie sorgfältig darüber nach, ob Sie Ihr Exposé allgemein zugänglich als Online-Datei zum kostenlosen Download neben Ihrer Immobilienanzeige veröffentlichen möchten oder ob Sie es gezielt an Interessierte auf Anfrage verschicken wollen. Einen eventuellen 3-D-Rundgang sollten Sie immer nur auf ausdrücklichen Wunsch eines potentiellen Käufers an diesen als Link in einer E-Mail verschicken.
FAQs
1. Sind die Angaben in einem Exposé verbindlich?
Ja. Die Gerichte haben eindeutig entschieden, dass die Aussagen in einem Exposé als „öffentliche Äußerungen des Verkäufers“ einzustufen sind und daher rechtsverbindlich sind. Das bedeutet: Als Verkäufer haften Sie für die Richtigkeit und Käufer können entweder Schadenersatz verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten, sollten Sie die unwahre Dinge angegeben haben.
2. Ist für das Immobilienexposé eine bestimmte Form vorgeschrieben?
Nein. Sie können Ihr Immobilienexposé prinzipiell gestalten, wie es Ihnen beliebt. Einzig auf die Pflichtangaben zur Wohnfläche, zum Baujahr und zum Zustand der Immobilie sowie die relevanten Angaben aus dem Energieausweis dürfen Sie nicht verzichten.
3. Wie lang sollte ein Immobilienexposé sein?
Dafür gibt es kein anerkanntes Standardmaß, es kommt vielmehr auf die Immobilie an. Nennen Sie eine historische Villa, die vielleicht gar von einem bekannten Architekten gebaut wurde, Ihr eigen, dann können Sie getrost auch die Kunstfertigkeit der ehrwürdigen Fassade und andere herausragende Stilelemente ausführlich beschreiben (lassen) – und final auf 18 bis 24 Seiten Exposé kommen. Für ein typisches Reihenmittelhaus in typischer Lage sollten es hingegen sehr deutlich weniger sein.
4. Was gehört nicht in ein Immobilienexposé?
Lügen haben in einen Exposé nichts verloren. Sie dürfen in einem Immobilienexposé weder die Unwahrheit sagen noch Mängel wie einen feuchten Keller oder ein undichtes Dach verschweigen. Neben diesen gravierenden „No-Gos“ gibt es jedoch auch weniger elementare, die trotzdem auf Interessierte irritierend wirken können. Dazu zählen unscharfe Fotos und Abbildungen von unordentlichen Räumen, ein schmutziges Bad, gehäufte Rechtschreibfehler und unverständliche Schachtelsätze sowie ein fehlender roter Faden des Textes.
