Insbesondere in England und Frankreich geben viele Adelige große Teile ihrer Schlösser und imposanten Herrenhäuser gerne zur allgemeinen, zahlungspflichtigen Besichtigung frei. Das tun sie nicht wohlmeinend und selbstlos, um die oft kostbare, historische Baukultur der Anwesen einer breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen – vielmehr benötigen sie die Eintrittsgelder, um die immensen Instandhaltungskosten für die Prachthäuser aufbringen zu können.
Was im großen Stil der Schlösser und Anwesen gilt, zählt auch zu den unabänderlichen Wahrheiten jeder einzelnen „normalen“ Immobilie: Jedes Gebäude benötigt eine regelmäßige Pflege und Wartung, um in seinem Wert nicht zu verfallen. Die dafür anfallenden Kosten werden unter dem Begriff Instandhaltungskosten zusammengefasst. Sie begleiten als fester Kostenfaktor auf „ewig“ jeden Immobilienkauf. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was zu den Instandhaltungskoten gehört, wie hoch sie sind und wie es sich mit der steuerlichen Absetzbarkeit oder der Umlage auf Mieter verhält.
Definition: Was sind Instandhaltungskosten
Die Instandhaltungskosten für eine Immobilie ergeben sich grundsätzlich aus den Kosten für alle Einzelmaßnahmen, die unter die vier großen Kategorien Inspektion, Wartung, Verbesserung und Reparatur fallen. Instandhaltungskosten entstehen Ihnen also zwangsläufig, wenn Sie Ihre Immobilie in einem uneingeschränkt funktionsfähigen Zustand halten wollen. Alle Maßnahmen, die Sie als Eigentümer ergreifen, um spätere Schäden am Gebäude zu vermeiden oder zu verhindern, gelten als klassische Instandhaltungskosten. Oberstes Ziel einer regelmäßigen Inspektion und kontinuierlichen Ausbesserung ist es, mit vergleichsweise geringen Kosten, einem großen Defekt und damit verbunden einer teuren Reparatur oder gar Neuanschaffung entgegenzuwirken. Eine beständige Instandhaltung wirkt sich unmittelbar positiv auf den Wert Ihrer Immobilie aus.
Um die Instandhaltungskosten für eine Immobilie etwas genauer unterscheiden zu können, werden diese grob in zwei Kategorien eingeteilt: In die kalkulierbaren Ausgaben, oft auch Unterhaltskosten genannt, und in die unerwarteten Kosten für Reparaturen.
Kalkulierbare, regelmäßige Ausgaben: Die Unterhaltskosten einer Immobilie
Unterhaltskosten fallen für die Liefer- und Dienstleistungen an, die eine Immobilie überhaupt erst bewohnbar machen. Dazu zu zählen:
• Grundsteuer: Der Gesetzgeber erhebt für jedes Grundstück in Deutschland eine Grundsteuer. Deren Höhe ist abhängig vom (derzeit neu zu ermittelnden) Wert der Immobilie, der Lage und Größe des Grundstücks, der Art der Bebauung und schließlich dem Baujahr der Immobilie. Die einzelnen Gemeinden veranschlagen unterschiedliche Grundsteuersätze, in jedem Fall gehört die Grundsteuer zu den kalkulierbaren Instanthaltungskosten.
• Gebühren für Müllentsorgung und Abwasser: Die Höhe der Gebühren für die Müll- und Abwasserentsorgung legt ebenfalls die jeweilige Gemeinde fest. Sie richten sich zum einen nach dem Volumen der Abfalleimer eines Haushalts. Die Abwassergebühren werden zum anderen auf Basis des Frischwasser-Verbrauchs errechnet.
• Versicherungen: Auch die Wohngebäudeversicherung, die Elementarschadenversicherung und die Hausratversicherung fallen in den Bereich der regelmäßigen Instandhaltungskosten.
• Kosten für Strom, Heizung und Wasser: Die Höhe dieser Kosten bemisst sich nach Ihrem individuellen Verbrauch. Statten Sie Ihr Haus also mit energiesparenden Wasser- und Heizungssystemen aus und behalten zudem stets Ihren Verbrauch im Blick, so können Sie langfristig sehr viel Geld sparen.
• Reparaturen und Wartung: Neben den Kosten für die regelmäßige Heizungswartung und den Schornsteinfeger schlagen je nach Alter und Zustand der Immobilie unterschiedlich hohe Instandhaltungskosten zu Buche. Wollen Sie unerwartet hohe Ausgaben möglichst vermeiden, so empfiehlt es sich, kontinuierlich Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, ehe Folgeschäden hohe Rechnungsbeträge verursachen.
• Überschlagsrechnung: Mit der gebotenen Einschränkung, dass sich die Unterhaltskosten von Region zu Region und von Anbieter zu Anbieter zum Teil erheblich unterscheiden, hat der Immobilienverband Deutschland IVD gleichwohl die folgende Faustregel für die Unterhaltskosten ermittelt:
Pro Quadratmeter Wohnfläche 4,00 Euro je Monat
Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie mit 150 Quadratmetern Wohnfläche im Monat 600 Euro und im Jahr mit 7.200 Euro für den Unterhalt Ihrer Immobilie kalkulieren sollten.
Von Inspektion bis Reparatur: So entstehen Instandhaltungskosten
Zu den Instandhaltungskosten einer Immobilie, die nicht regelmäßig – wie die Unterhaltskosten – das finanzielle Budget strapazieren, sondern zumeist unerwartet fällig werden, gehören alle Maßnahmen aus den Bereichen Inspektion, Wartung, Reparatur und Verbesserung.
• Inspektion: Inspektionen dienen der Überprüfung und Dokumentation des Ist-Zustandes einer technischen Anlage der Immobilie.
• Wartung: Wartungen werden vorgenommen, um Schäden durch Abnutzung oder Verschleiß an technischen Einrichtungen frühzeitig zu erkennen und zu beheben. So kann die Nutzungsdauer verlängert werden. Gelegentlich beinhalten die Wartungskosten nur eine Neujustierung der Anlage, in anderen Fällen sind aufwendige, zeit- und kostenintensive Reinigungen nötig.
• Reparatur: Kleinere Schadensbehebungen im Rahmen einer Wartung oder Inspektion fallen unter die Instandhaltungskosten. Dazu gehören die Beseitigung üblicher Erscheinungen wie Korrosion, Verschleiß oder Altersschwäche einzelner Komponenten. Explodiert hingegen der Heizungskessel im Keller, so zählen die folgend nötigen Maßnahmen nicht mehr zur Instandhaltung, sondern müssen als Instandsetzung klassifiziert werden.
• Verbesserung: Verbesserungen wie Modernisierungsmaßnahmen können immer dann Teil der Instandhaltungskosten sein, wenn sie sich unmittelbar ergeben: Muss im Zuge der normalen Instandhaltung beispielsweise ein Bauteil ausgetauscht werden, für das nur noch ein energetisch optimierter Nachfolger zur Verfügung steht, so gehört die Verbesserung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie.
Welche Instandhaltungskosten fallen in welchen Zeitabständen an?
Erfahrungswerte belegen, dass viele Instandsetzungsmaßnahmen in bestimmten Intervallen notwendig werden. Der folgende Überblick zeigt Ihnen, mit welchen Instandhaltungskosten Sie typischerweise zu welchem Zeitpunkt kalkulieren sollten:
• nach 5 bis 15 Jahren: Tapeten und Anstriche innen, Dacheindeckungen bei Flachdächern, Außenanstrich,
• nach 20 bis 30 Jahren: Heizung, Dachrinnen und Fallrohre, Bäder, Einbauküche,
• nach 30 bis 50 Jahren: Dacheindeckung und Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster und Haustür.
Bitte beachten Sie: Selbstverständlich hängt es von der jeweiligen Bausubstanz, der Bauweise, dem Alter und dem Standort Ihrer Immobilie ab, welche Instandhaltungen konkret vorzunehmen sind. Die genannten Daten dienen lediglich als Richtschnur.
Instandhaltungskosten berechnen
Besitzer einer Eigentumswohnung sind als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich verpflichtet, über das Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Für Sie als Hauseigentümer besteht eine solche Pflicht nicht. Trotzdem ist es überaus ratsam, für alle Eventualitäten einen Notgroschen in der Reserve zu haben, also analog eine Instandhaltungsrücklage anzusparen. Doch wie groß sollte dieses finanzielle Polster sein? Grundsätzlich gibt es drei anerkannte Verfahren, um die Höhe der notwendigen Rückstellungen zu berechnen: Verfahren 1 orientiert sich am Immobilienalter, Verfahren 2 an den Herstellungskosten und Verfahren 3 empfiehlt fixe Pauschalen.
Verfahren 1: Das Immobilienalter als Maxime
Dieses Verfahren basiert auf der Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes und macht die erforderliche Instandhaltungsrücklage abhängig vom Alter der Immobilie
- Für eine Immobilie, die nicht älter als 22 Jahre ist, gilt eine Empfehlung von 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr.
- Für Immobilien, die zwischen 22 und 32 Jahre auf dem Buckel haben, sollte der Obolus auf neun Euro je Quadratmeter und Jahr aufgestockt werden.
- Für Häuser, die älter als 32 Jahre sind, empfehlen sich 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr.
Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmeter liegt der jährliche Rückstellungsbetrag demnach abhängig vom Alter bei 1.065 Euro, 1.350 Euro oder 1.725 Euro.
Verfahren 2: Die Peterssche Formel
Bei diesem Verfahren spielen die Herstellungskosten der Immobilie eine zentrale Rolle. Die sogenannte Peterssche Formel geht davon aus, dass für die Instandhaltung eines Wohngebäudes innerhalb von 80 Jahren das 1,5fache der Herstellungskosten aufgewendet werden muss. Die empfohlene jährliche Rücklage sollte sich daher auf folgende Summe belaufen:
- Herstellungskosten x 1,5/80
Beispiel: Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern, das im Jahr 2010 gebaut wurde, betrugen die Herstellungskosten laut Statistischem Bundesamt 1.359 Euro je Quadratmeter. Somit ergibt sich eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter von 1.359 x 1,5/80 = 25,48 Euro. Auf die gesamte Wohnfläche hochgerechnet, stehen unter dem Strich 3.822,14 Euro, die jährlich gespart werden sollten.
Verfahren 3: Die fixe Pauschale
Unabhängig von Alter und Herstellungskosten der Immobilie empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB) mindestens einen Euro je Quadratmeter und je Monat für Instandhaltungen einzukalkulieren und entsprechend zur Seite zu legen. Im genannten Beispiel einer Immobilie mit 150 Quadratmeter Wohnfläche ergibt sich so die recht einfache Rechnung: 150 x 1 Euro =150 Euro x 12 Monate = 1.800 Euro per anno.
Sind Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar?
Alle Instandhaltungskosten, die für den Erhalt und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes notwendig sind, können Sie von der Steuer absetzen. Typische Beispiele hierfür sind:
- die Erneuerung der Heizungsanlage,
- Badsanierungen,
- die Installation energieeffizienter Anlagen,
- Wärmeschutzmaßnahmen,
- Fassadenerneuerungen und Dachsanierungen.
Wichtig: Dienen die Renovierungsarbeiten dazu, ein bis dato unbewohnbares Gebäude bewohnbar zu machen, so erkennt das Finanzamt Ihre Ausgaben nicht als steuerlich relevante Instandhaltungskosten an. Gleiches gilt im Übrigen für alle Aufwendungen, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern möchten, beispielsweise durch einen Anbau.
Können Instandhaltungskosten auf Mieter umgelegt werden?
Grundsätzlich gilt: Instandhaltungskosten können nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Sie kommen dem Vermieter zu Gute, der durch diese Aufwendungen sein Eigentum marktfähig hält. Soweit das Prinzip – es folgt das große „Aber“. Regelmäßige Wartungskosten, die die Funktionsfähigkeit des Gebäudes, seinen „Betrieb“ gewährleisten, zählen eben auch zu den Betriebskosten und sind in dieser Funktion sehr wohl umlagefähig. Insofern dürfen die Wartung von Wassermengenreglern und Warmwassergeräten, von Heizung und Aufzug, die Grundsteuer oder die Wasser- und Müllentsorgungsgebühren völlig rechtmäßig in den Betriebskostenabrechnungen der Mieter aufgeführt werden.
Die Übernahme sogenannter Schönheitsreparaturen können Sie darüber hinaus mit dem Mieter qua Mietvertrag vereinbaren. Angekündigte klassische Modernisierungskosten dürfen Sie zudem jährlich mit acht Prozent der Investitionssumme auf den oder die Mieter umlegen.
Die Instandhaltungskosten einer Immobilie sind ein lebenslanger Tribut
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und Ihre Kalkulation bei der Finanzierung endet, begehen sie einen schweren Denkfehler. Ein Eigenheim spart zwar die Miete – im Gegenzug müssen Sie jedoch – je nach Alter und Zustand der Immobilie – nicht unerhebliche finanzielle Mittel aufwenden, um Ihr neues Zuhause langfristig ganz sprichwörtlich „in Schuss zu halten“. Die Instandhaltungskosten sind ein lebenslanger Kostenfaktor, für den Sie regelmäßig Rücklagen bilden müssen. Auch wenn in einem Jahr vielleicht nur geringfügige Ausgaben anfallen, so können die Kosten im nächsten Jahr umso schmerzlicher sein. Planen Sie die Instandhaltungskosten daher großzügig in Ihr langfristiges Budget ein und tragen Sie Sorge dafür, dass die Rückstellungen für keinen anderen Zweck verwendet werden. Und: Fragen Sie Ihren Immobilienmakler schon beim Verkaufsgespräch nach der Höhe der Instandhaltungskosten. Er kann sie realistisch einschätzen und Sie können besser planen.
FAQs
1. Was sind Instandhaltungskosten einer Immobilie?
Als Instandhaltungskosten werden alle mehr oder weniger regelmäßigen Aufwendungen bezeichnet, die nötig sind, um eine Immobilie in einem funktionsfähigen, bewohnbaren Zustand zu erhalten. Sie beinhalten Kosten für Pflege, Wartung, Inspektion und Reparatur.
2. Wie können die Instandhaltungskosten berechnet werden?
Es gibt drei Modelle, mit denen sich die Höhe der Instandhaltungskosten berechnen lässt – um so eine entsprechende Instandhaltungsrücklage bilden zu können. Das einfachste Verfahren empfiehlt, einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat zur Seite zu legen. Die beiden anderen Verfahren orientieren sich am Alter beziehungsweise den Herstellungskosten der Immobilie.
3. Können Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Ja, grundsätzlich sind die Instandhaltungskosten einer Immobilie steuerlich absetzbar.
4. Müssen Mieter Instandhaltungskosten zahlen?
Nein, die Instandhaltungskosten sind Sache des Vermieters. Regelmäßige Wartungskosten, die auch zu den Betriebskosten zählen, dürfen dagegen auf die Mieter umgelegt werden.
