Nichts hält ewig – auch die Bauteile einer Immobilie nicht. Irgendwann beginnt der Putz an der Fassade zu blättern, die Fenster werden undicht und die Heizung strebt zielsicher dem Ende ihrer Lebensdauer zu. Eine Modernisierung bewahrt nicht nur den Wert des Eigenheims, sie kann auch dabei helfen, in beträchtlichem Maße Energiekosten einzusparen. Die Generalüberholung ist jedoch in aller Regel mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die sich oft nicht aus der Instandhaltungsrücklage oder sonstigen Ersparnissen bestreiten lassen.
Für exakt diese Situationen haben Banken und Kreditinstitute den sogenannten Modernisierungskredit „erfunden“. Er kommt zumeist mit etwas besseren Konditionen daher, weil er für eine Wertsteigerung der Immobilie verwandt wird – und das Risiko des Kreditgebers damit mindert. Wenn Sie aktuell vor der Frage stehen, wie Sie anstehende Modernisierungsmaßnahmen am besten finanzieren können, weist Ihnen der folgende Ratgeber einen Weg durch die Angebote vom klassischem Immobiliendarlehen bis hin zum normalen Ratenkredit. Was ist wann sinnvoll? Welche staatlichen Zuschüsse und Förderungen gibt es? Und welche steuerlichen Aspekte können eine Rolle spielen?
Was ist ein Modernisierungskredit?
Es gilt eine Art Faustregel: Spätestens nach 30 Jahren steht bei den allermeisten Immobilien zwangsläufig eine Modernisierung an. Es liegt gleichwohl in der Natur einer solchen Verallgemeinerung, dass sie nur einen groben Richtwert darstellt. Einige Bauteile halten deutlich länger, andere haben bereits merklich vor ihrem 30. Geburtstag ausgedient. Beides hängt sowohl von der Qualität der verwendeten Materialien als auch vom Grad der Abnutzung ab, beispielsweise durch extreme Wetterverhältnisse oder hohe Beanspruchung. Ein Modernisierungskredit verschafft Ihnen als Immobilieneigentümer die finanziellen Mittel, um die notwendigen Erneuerungsarbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Fenster und Türen vornehmen lassen zu können. Modernisierungskredite werden in aller Regel zweckgebunden vergeben. Das meint: Erstens: Das Darlehen darf ausschließlich für Maßnahmen verwendet werden, die den Wert der Immobilie erhalten oder steigern. Zweitens: Die Bank kann neben einem Kostenvoranschlag auch einen Nachweis der durchgeführten Modernisierungsarbeiten verlangen.
Gut zu wissen: Der klassische Modernisierungskredit hat viele Namen: Er wird von manchen Banken auch als Wohnkredit, als Renovierungskredit oder als Eigentümerdarlehen bezeichnet.
Je nach Höhe der benötigten Kreditsumme, müssen Sie jedoch nicht zwangsläufig einen „reinrassigen“ Modernisierungskredit aufnehmen. Das Spektrum möglicher Finanzierungsoptionen ist groß.
Welche Arten von Modernisierungskrediten gibt es?
Die meisten Banken und Kreditinstitute haben 50.000 Euro als eine Art Grenzpfosten oder Wegweiser im übertragenen Sinn rot eingefärbt: Liegt Ihr Finanzbedarf darunter, so haben Sie bei guter Bonität und nicht allzu hohem Alter noch die Option auf einen „normalen“ Ratenkredit. Benötigen sie hingegen eine größere Summe, so müssen Sie Ihre Immobilie als Sicherheit einsetzen. Das heißt: Der Kreditgeber lässt sich eine Grundschuld eintragen.
1. Immobilienkredit mit Grundbucheintrag
Übersteigt Ihr Finanzierungswunsch die besagte Grenze von 50.000 Euro, so verlangt die kreditgebende Bank in aller Regel die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Sie erhält damit ein unmittelbares Zugriffsrecht auf Ihre Immobilie, sollten Sie Ihren Rückzahlungsverpflichtungen irgendwann nicht mehr nachkommen (können). Da das Ausfallrisiko für die Bank auf diese Weise sehr gering ist, bekommen Sie im Gegenzug einen recht günstigen Zinssatz angeboten. Dieser Umstand gilt für jedes Grundschulddarlehen, potenziert sich bei einem Modernisierungskredit jedoch noch einmal, da durch die Kreditverwendung der Immobilienwert steigt – und damit auch der Beleihungswert der Immobilie klettert.
Gut zu wissen: Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die zu Ihren Lasten gehen. Da Sie zudem die relevanten Unterlagen zu Ihrer Immobilie zusammentragen und einreichen müssen, kann es einige Zeit dauern, bis Ihr Kredit bewilligt, respektive ausgezahlt wird.
2. Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag
Liegt Ihre gewünschte Kreditsumme bei maximal 50.000 Euro, so verzichten Banken und Sparkassen üblicherweise auf die Absicherung durch einen Grundschuldeintrag. Diesen Verzicht „bezahlen“ Sie hingegen mit einem deutlichen Zinsaufschlag gegenüber dem besicherten Kredit. Andererseits entfallen auch die Kosten für die Eintragung der Grundschuld. Vom Prinzip her handelt es sich bei einem solchen unbesicherten Modernisierungsdarlehen um einen ganz normalen Konsumentenkredit – mit dem Unterschied, dass Sie durch die Zweckbindung, also die ausschließliche Verwendung für Maßnahmen zur Werterhaltung oder -steigerung Ihrer Immobilie, bessere Zinsen erhalten.
3. Ratenkredit mit Zweckbindung
Der Ratenkredit mit Zweckbindung unterscheidet sich vom Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag seinem Wesen nach lediglich durch die größere Bandbreite der Kreditsumme. Für gewöhnlich wird erst ab 30.000 Euro von einem Modernisierungskredit gesprochen, alles, was darunter liegt, firmiert eher unter Ratenkredit. Der Nachweis von Planungsunterlagen und die Beibringung von Kostenvoranschlägen für die auszuführenden Arbeiten sind notwendige Voraussetzungen, um in den Genuss eines bevorzugten Zinssatzes zu kommen. Es versteht sich von selbst, dass Sie Ihrem Kreditantrag einen Eigentumsnachweis, sprich: einen aktuellen Grundbuchauszug, beifügen müssen.
4. Ratenkredit zur freien Verwendung
Das Kreditprodukt, das am einfachsten und schnellsten beantragt werden kann, ist der Ratenkredit zur freien Verwendung, landläufig auch einfach Konsumentenkredit genannt. Er wird von vielen Finanzdienstleistern, Kreditinstituten und Banken angeboten – ist aber auch mit Abstand das zinsteuerste Geldbeschaffungsmittel. Die Voraussetzungen sind so niedrig, dass ein Online-Abschluss inzwischen eher die Regel als die Ausnahme ist.
Gut zu wissen: Der freie Ratenkredit punktet immer dann, wenn er nur ergänzend, beispielsweise bei einem unvorhersehbaren Liquiditätsengpass, eingesetzt wird. Mit einem durchschnittlichen effektiven Zinssatz p.a. von 8,8 Prozent (Mai 2024) ist er ansonsten viel zu teuer. Vorteil zudem: Er kann durch (vereinbarte) Sondertilgungen zumeist recht schnell wieder abgelöst werden.
5. Bauspardarlehen
Der Kredit, den Sie im Rahmen eines Bausparvertrags erhalten können, setzt natürlich voraus, dass Sie einen solchen vor Jahren angeschlossen haben. Die Bausparkassen verzichten durchweg auf einen Grundbucheintrag, wenn auf Basis der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird. Müßig zu erwähnen, dass die sogenannte „wohnwirtschaftliche Verwendung“ der Gelder zwingend ist. Modernisierungen zählen exemplarisch dazu.
Wofür darf ein Modernisierungskredit genutzt werden?
Es ist immer wieder erstaunlich, welche Dinge das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) so alles regelt. Es definiert in § 555b in groben Zügen, was unter Modernisierung zu verstehen ist. Dazu zählen Maßnahmen, die
- der Reduzierung des Energieverbrauchs dienen,
- den Wasserverbrauch reduzieren,
- den Wert der Immobilie nachhaltig steigern,
- den Wohnstandard erhöhen,
- mehr Wohnraum schaffen.
Die kreditgebenden Banken haben aus diesen allgemeinen Vorgaben eine recht umfangreiche Liste an konkreten Maßnahmen abgeleitet, die die Voraussetzungen für die Gewährung eines Modernisierungsdarlehens erfüllen. Sie gliedern sich grob in vier Gruppen.
1. Energetische Sanierungen und Modernisierungen
Zu dieser Rubrik zählen alle Veränderungen, die geeignet sind, den Energieverbrauch der Immobilie dauerhaft zu senken beziehungsweise die Energieeffizienz des Hauses zu erhöhen. Dazu gehören:
- die Dach- und Fassadendämmung,
- das Dämmen der Kellerdecke,
- der Einbau energieeffizienter Fenster und Türen,
- der Heizungstausch zugunsten erneuerbarer Energien (Wärmepumpe),
- die Installation von Photovoltaik-Modulen oder Solarthermieanlagen,
- die Montage von Sonnenschutz,
- die Ausstattung der Küche mit energieeffizienter Technik.
2. Altersgerechter und barrierefreier Umbau
Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum wächst in den nächsten Jahren kontinuierlich. Diverse Umbauten im Haus werden von den Pflegekassen bezuschusst und können überdies durch ein Modernisierungsdarlehen finanziert werden. Das gilt insbesondere für:
- die Badsanierung mit ebenerdiger Dusche, erhöhtem WC und flexiblem Waschbecken,
- die Installation eines Treppenlifts,
- die Verbreiterung von Türöffnungen,
- überhaupt die Raumvergrößerung, um mehr Bewegungsfreiheit zu schaffen,
- die Verringerung oder Beseitigung von Barrieren im Außenbereich,
- die Montage einer Zufahrtsrampe,
- die Einrichtung seniorengerechter Assistenzsysteme, beispielsweise für Fenster, Rollläden und Türen.
3. Einbruchschutz
Auch der Schutz vor Einbrüchen zählt ausdrücklich zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Dies gilt für:
- einbruchhemmende Rollläden,
- einbruchsichere Fenster und Türen,
- neue, verbesserte Schließsysteme,
- Einbruchmeldesysteme.
4. Weitere, allgemeine Modernisierungsmaßnahmen
Die folgend genannten Modernisierungen werden im Lebenszyklus einer Immbilie früher oder später immer fällig und dienen dem langfristigen Erhalt von Bausubstanz und Wohnkomfort. Zu nennen sind explizit:
- die Neueindeckung des Daches,
- die Erneuerung der Hauselektrik, inklusive Stromleitungen, Verteilerkästen, Steckdosen und Sicherungen,
- der Austausch veralteter Wasserleitungen,
- die Modernisierung der Sanitäranlagen.
BAFA-Zuschüsse und KfW-Kredite: So hilft der Staat bei der Modernisierung
Bevor Sie sich vorschnell für einen Kredit bei Ihrer Hausbank entscheiden, sollten Sie sorgfältig prüfen, welche staatlichen Förderungen Sie eventuell in Anspruch nehmen können. Das ist bisweilen ein wenig anstrengend, weil die entsprechenden Übersichten und Texte nicht unbedingt selbsterklärend sind. Prinzipiell gibt es zwei große Zuständigkeiten: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt Sie mit Zuschüssen für energetische Einzelmaßnahmen, die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist Ihr Ansprechpartner für die gesamte Heizungsförderung – und sie vergibt außerdem zinsgünstige Kredite für diverse Umbaumaßnahmen. Das Wichtigste im Überblick:
1. BAFA-Förderungen für energetische Einzelmaßnahmen
• Das BAFA fördert ausschließlich mit Zuschüssen, die Sie nicht zurückzahlen müssen.
• Gefördert werden sowohl einzelne bauliche Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einbau neuer Fenster, aber auch diverse Beratungsleistungen, beispielsweise die Beauftragung eines Energie-Effizienz-Experten.
• Die Förderbeträge belaufen sich auf 15 bis 20 Prozent der anfallenden Kosten.
• Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), den Ihnen ein Energieberater erstellt, können Sie die insgesamt förderfähigen Investitionskosten von 30.000 Euro auf 60.000 Euro erhöhen.
2. KfW-Förderung für den Heizungstausch
• 30 Prozent Basiszuschuss beim Umstieg auf eine Heizung, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie arbeitet,
• 20 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus, wenn Sie vor Ende 2028 von einer alten fossilen Heizung auf eine EE-Heizung umsteigen,
• 30 Prozent Einkommens-Bonus für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich,
• 5 Prozent Effizienz-Bonus für eine Wärmepumpe, die Energie aus Wasser, Erdreich oder Abwasser bezieht oder mit einem natürlichen Kältemittel arbeitet,
• alle Boni können miteinander kombiniert werden, jedoch nur bis zu einer Maximalgrenze von 70 Prozent der Kosten.
3. KfW-Kredite für Modernisierungen
• Wohngebäude-Kredit 261 der Bundesförderung für effiziente Gebäude: Möchten Sie Ihre Immobilie bis auf den Gebäudestandard Effizienzhaus sanieren, so können Sie bis zu 150.000 Euro Kredit ab 2,15 Prozent effektivem Jahreszins (Stand Mai 2024) beantragen und erhalten zusätzlich einen Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 Prozent.
• Ergänzungskredit 358 und 359: Zusätzlich zu bereits bezuschussten Einzelmaßnahmen der energetischen Sanierung steht Ihnen ein zinsgünstiger Kreditrahmen (1,15 Prozent eff.p.a.) von bis zu 120.000 Euro zur Verfügung.
• Erneuerbare Energien – Standard-Kredit 270: Zinsgünstige Kredite zum Kauf von Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme, beispielsweise für Photovoltaikanlagen.
• Altersgerecht umbauen – Kredit 159: Förderkredit bis maximal 50.00 Euro ab einem effektiven Jahreszins von 2,76 (Stand Mai 2024), um Barrieren in Wohnung oder Haus abzubauen und den Einbruchschutz zu erhöhen.
Wie beantrage ich einen Modernisierungskredit?
Im konkreten Fall sind sicherlich immer etwaige Besonderheiten zu beachten, dennoch empfiehlt es sich, das Projekt Modernisierungskredit in einer Art Schritt-für Schritt-Prozess anzugehen.
• Schritt 1: Finanzierungsbedarf berechnen. Klären Sie zunächst, wie viel Geld Sie überhaupt benötigen. Dabei können Sie sich sowohl auf die exemplarischen Kostenberechnungen für Modernisierungsarbeiten stützen, die Sie im Netz auf unabhängigen Vergleichsportalen finden, oder besser noch: Lassen Sie sich von den örtlichen Handwerksbetrieben gleich unverbindliche Kostenvoranschläge unterbreiten.
• Schritt 2: Modernisierungskredit-Vergleich. Um die besten Zinsen und die günstigsten Konditionen zu erhalten, lohnt es sich, sehr sorgfältig alle Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Nutzen Sie dazu am besten mehrere Kreditvergleichsrechner, die online angeboten werden. Und vergessen Sie auf keinen Fall, die KfW-Kreditofferten in Ihre Kalkulation miteinzubeziehen – sofern sie in Frage kommen.
• Schritt 3: Angebot auswählen. Entscheiden Sie sich final für einen Modernisierungskredit, dessen Zinsen aktuell am geringsten sind oder der Ihnen von seiner Art (mit oder ohne Grundschuldeintrag) am meisten zusagt. Überprüfen Sie Ihre Wahl, indem Sie noch einmal gedanklich alle Vor- und eventuelle Nachteile durchgehen.
• Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen. In aller Regel benötigen Sie für einen Modernisierungskredit nicht ein so umfangreiches Dokumenten-Paket wie beim Kauf einer Immobilie, gleichwohl ist die Liste nicht unbedingt kurz. Erforderlich sind:
- Nachweis eines regelmäßigen Einkommens (Gehaltsabrechnungen/Rentenbescheide, bei Selbstständigen Einnahme-Überschussrechnungen der letzten drei Monate),
- Kontoauszüge der letzten drei Monate,
- eventuell Vermögensaufstellung (beispielsweise fällig werdende Lebensversicherungen),
- Personalausweis,
- Steuer-ID,
- bei zweckgebundenen Modernisierungskrediten:
- aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis,
- Aufstellung der Modernisierungsarbeiten mit Kostenvoranschlägen,
- bei Immobilienkrediten mit Grundbucheintrag:
- Flurkarte/Lageplan der Immobilie,
- Wohnflächenberechnung,
- Grundriss der Immobilie,
- eventuell Fotos der Immobilie.
• Schritt 5: Vertrag unterzeichnen. Die Bank wird die von Ihnen eingereichten Unterlegen zunächst prüfen, bevor Sie Ihnen eine Zusage erteilt – und Ihnen den entsprechenden Darlehensvertrag zur Unterschrift vorlegt. Die Auszahlung der Kreditsumme erfolgt im Anschluss.
Kann ich die Kosten für einen Modernisierungskredit von der Steuer absetzen?
Nutzen Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst, so können Sie die Zinsen für einen Modernisierungskredit nicht von der Steuer absetzen.
Aber: Die Handwerkerkosten, die Ihnen im Zuge der Modernisierungsarbeiten in Rechnung gestellt werden, dürfen Sie bis zu einem Maximalbetrag von 6.000 Euro pro Jahr steuermindernd geltend machen. Der Fiskus schreibt Ihnen davon 20 Prozent, also 1.200 Euro jährlich, als Erstattung gut.
Wichtig: Angerechnet werden ausschließlich die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht die Ausgaben für das benötigte Material. Achten Sie deshalb darauf, dass diese beiden Posten auf den Handwerkerrechnungen gesondert ausgewiesen werden.
Steuern sparen mit der energetischen Sanierung
Planen Sie hingegen Modernisierungsmaßnahmen, die die Kriterien einer energetischen Sanierung Ihrer Immobilie erfüllen, dann macht Ihnen der Fiskus ein ganz besonderes Steuergeschenk. Noch bis zum 31.12.2029 können Sie den in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) fixierten Steuerbonus für energetische Sanierungen ausnutzen, der Bestandteil des Klimaschutzprogrammes 2030 der Bundesregierung ist. Im Rahmen dieser staatlichen Förderung beteiligt sich der Fiskus mit 20 Prozent direkt an den Kosten, und zwar verteilt über einen Zeitraum von drei Jahren:
• Im Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, sowie im Folgejahr dürfen Sie jeweils sieben Prozent der Kosten steuermindernd gelten machen.
• Im dritten Förderjahr ist ein weiterer Abzug in Höhe von sechs Prozent der Sanierungskosten erlaubt.
• Das Förderlimit liegt bei 200.000 Euro, von denen der Fiskus 20 Prozent, also maximal 40.000 Euro, übernimmt.
Das Programm ist ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien aufgelegt worden, die mindestens zehn Jahre alt sind. Weitere Bedingung: Alle Arbeiten müssen von Fachunternehmen ausgeführt werden. Von den Kosten für einen Energieberater übernimmt das Finanzamt sogar die Hälfte.
Gut zu wissen: Sie müssen sich als Immobilieneigentümer entscheiden, ob Sie für energetische Sanierungen den Steuerbonus in Anspruch nehmen wollen oder ob Sie die Arbeiten durch einen BAFA-Zuschuss und KfW-Unterstützung fördern lassen möchten. Eine Kombination beider Förderungen ist ausdrücklich ausgeschlossen. Lassen Sie daher unbedingt Ihren Steuerberater ausrechnen, welches Modell für Sie günstiger ist.
Fazit: Lohnt sich ein Modernisierungskredit?
Grundsätzlich gilt, dass alle Modernisierungsarbeiten, die Sie an Ihrer Immobilie durchführen lassen, den Wert Ihres Eigenheims steigern. Maßnahmen, die die energetische Bilanz Ihres Hauses verbessern, reduzieren zugleich Ihre laufenden Energiekosten – ein Posten, der in den nächsten Jahren schmerzlich oder eben erfreulich in Ihrer privaten Betriebskostenabrechnung auf sich aufmerksam machen wird. Mit diesen, recht konsensfähigen Aussagen, ist die Frage nach der „Rentabilität“ eines Modernisierungskredits gleichwohl noch nicht beantwortet.
Können Sie die finanzielle Belastung durch die monatlich fällig werdenden Raten einigermaßen gut stemmen, ja, dann lohnt sich ein Modernisierungskredit in jedem Fall. Kommen Sie mit Ihrem verfügbaren Budget hingegen so gerade über die Runden, dann kann ein Teilverkauf der Immobilie möglicherweise die bessere Alternative sein: Wählen Sie einen Teilverkauf-Anbieter, der Ihnen vertraglich zusichert, sich an größeren Modernisierungs- und/oder Sanierungsarbeiten zu beteiligen. Das verringert Ihre Kosten, die sie zudem aus dem erhaltenen Verkaufserlös bestreiten können.
FAQs
1. Was ist ein Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit wird von Banken und Kreditinstituten unter der Maßgabe vergeben, dass damit ausschließlich Arbeiten finanziert werden, die dem Werterhalt oder der Wertsteigerung einer Immobilie dienen. Zumeist muss diese Verwendung durch Kostenvoranschläge und abschließende Handwerkerrechnungen nachgewiesen werden.
2. Sind Modernisierungskredite günstiger als normale Kredite?
Durch die Bindung an den Verwendungszweck punkten Modernisierungskredite in aller Regel mit einem deutlich günstigeren Zinssatz als normale Konsumentenkredite. Wird der Kredit durch Eintragung einer Grundschuld abgesichert (ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro üblich) gewährt die Bank den aus ihrer Sicht bestmöglichen Preis.
3. Wie lange läuft ein Modernisierungskredit?
Für die Laufzeit von Modernisierungsdarlehen gibt es keine allgemeinverbindlichen Fixpunkte, normalerweise können Sie das Ende individuell festlegen – das Einverständnis der kreditgebenden Bank vorausgesetzt. Üblich sind gleichwohl Laufzeiten zwischen zwölf Monaten und zehn Jahren.
4. Wird ein Modernisierungskredit immer im Grundbuch vermerkt?
Nein. Die Eintragung einer Grundschuld ist für ein Modernisierungsdarlehen nicht zwingend vorgeschrieben. Übersteigt die Kreditsumme jedoch 50.000 Euro, so bestehen die meisten Banken auf dieser zusätzlichen Absicherung.
