Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland eine recht sichere Sache. Sie müssen nicht befürchten, dass Sie ein Haus erwerben, das dem Verkäufer eventuell gar nicht gehört oder das bis unter die Dachziegel mit Schulden belastet ist. Darüber wacht ein Notar, davor schützt das Grundbuch. Diese Sicherheit hat allerdings auch ihren Preis: Bei jedem Immobilienkauf fallen Gebühren für die rechtssichere Abwicklung und Dokumentation der Eigentumsübertragung an. Und weil der Staat über die Mehrwert- oder Umsatzsteuer bekanntlich bei jedem wirtschaftlichen Geschäft mitverdient, müssen Sie auch auf den Erwerb Ihres neuen Zuhauses eine Verkehrssteuer zahlen: Sie heißt in diesem Fall Grunderwerbsteuer und wird von den Ländern erhoben.
Im Saldo kommen so auf den puren Kaufpreis Ihrer Immobilie noch einmal Ausgaben und Gebühren in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises obenauf. Diesen beträchtlichen Posten der Kaufnebenkosten sollten Sie unbedingt bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen, weil Sie ihn aus Eigenkapitalmitteln stemmen müssen. Banken und Kreditinstitute finanzieren die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht. Lesen Sie im folgenden Beitrag, wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, wie hoch die einzelnen Positionen sind und wann sie jeweils fällig werden.
Was genau sind Kaufnebenkosten?
Der Begriff hat gewisse selbsterklärende Qualitäten: Kaufnebenkosten sind Kosten, die neben dem bloßen Erwerb von Eigentum zwangsläufig entstehen. Dieser Umstand ist nicht auf den Immobilienerwerb beschränkt: Wenn Sie beispielsweise ein Auto kaufen, erweist sich der Besitz so lange als relativ nutzlos bis sie das Gefährt (kostenpflichtig) angemeldet und versichert haben – erst dann können Sie damit auf öffentlichen Straßen von A nach B fahren. Wenn Sie Aktien kaufen möchten, müssen Sie dazu ein Depot eröffnen. Oder wenn Sie die Funktionen des neuesten Smartphones ausschöpfen möchten, klappt das nicht ohne eine SIM-Karte. Die „Transaktionskosten“ der genannten Beispiele sind allerdings überschaubar.
Beim Immobilienkauf sieht das etwas anders aus: Die Kaufnebenkosten erreichen mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ein vergleichsweise recht hohes Niveau. Und sie sind zum Teil so gestaltet, dass sie, wie die Grunderwerbsteuer, bereits fällig werden, bevor die Eigentumsübertragung überhaupt stattgefunden hat.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grundsätzlich können die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in zwei große Kategorien eingeteilt werden: In die obligatorischen Kaufnebenkosten, also jene Ausgaben, um die Sie in keinem Fall herumkommen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer und die Notar-und Grundbuchkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Eigentumseintrag im Grundbuch. Die zweite Kategorie umfasst die flexiblen Kaufnebenkosten, die je nach Ausgangssituation dazu kommen, beispielsweise die Maklerprovision, die Kosten für eine Immobilienbewertung oder Kosten der Immobilienfinanzierung, bevorzugt in Form der Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld.
Schließlich sollten Sie noch weitere Kosten-Positionen im Hinterkopf behalten, die unmittelbar nach dem Kauf empfindlich auf Ihr Budget durchschlagen können. Beispielsweise eine zwingend erforderliche energetische Sanierung (dazu jedoch weiter unten).
1. Die Grunderwerbsteuer
Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie erwerben, so müssen Sie auf den Kauf Grunderwerbsteuer zahlen. Ausgenommen von dieser Regelung sind nur Verkäufe unter Verwandten ersten Grades, also beispielsweise an die eigenen Kinder, oder an Lebens- oder Ehepartner. Als Berechnungsgrundlage dient der Kaufpreis, so wie er im notariellen Kaufvertrag fixiert ist. Die Erhebung der Steuer fällt allerdings in die Hoheit der Länder – was zur Folge hat, dass der Steuersatz nicht bundeseinheitlich ist. Er liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.
Welche durchaus erheblichen (Euro-) Differenzen sich aus diesen unterschiedlichen Steuersätzen ergeben, veranschaulicht die folgende Auflistung. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beispielsweise beläuft sich Ihr Zahlbetrag in Bayern auf 10.500 Euro, in Baden-Württemberg auf 15.000 Euro und in Thüringen auf 19.500 Euro.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (Stand September 2024):
- Baden-Württemberg: Steuersatz 5,0 %, entspricht bei 300.000 Euro Kaufpreis: 15.000 Euro
- Bayern: 3,5 %, 10.500 Euro
- Berlin: 6,0 %, 18.000 Euro
- Brandenburg: 6,5 %, 19.500 Euro
- Bremen: 5,0 %, 15.000 Euro
- Hamburg: 5,5 %, 16,500 Euro
- Hessen. 6,0 %, 18.000 Euro
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %, 18.000 Euro
- Niedersachsen: 5,0 %, 15.000 Euro
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %, 19.500 Euro
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %, 15.000 Euro
- Saarland: 6,5 %, 19.500 Euro
- Sachsen: 5,5 %, 16.500 Euro
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %, 15.000 Euro
- Schleswig-Holstein: 6,5 %, 19.500 Euro
- Thüringen: 6,5 %, 19.500 Euro
• Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Wie bereits angedeutet, müssen Sie die Grunderwerbsteuer bezahlen, bevor (!) der Kauf rechtsgültig abgeschlossen ist, respektive überhaupt abgeschlossen werden kann. Das Procedere sieht wie folgt aus:
- Im notariellen Kaufvertrag wird festgelegt, dass Sie als Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen haben.
- Der Notar schickt den von Ihnen unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, das Ihnen daraufhin postwendend einen Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt.
- Sie haben nun einen Monat Zeit, die Steuer anzuweisen.
- Sobald der Betrag bei der Finanzkasse eingegangen ist, stellt das Finanzamt Ihnen eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Sie an den Notar weiterreichen.
- Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung ist elementare Voraussetzung für den Eigentumseintrag im Grundbuch – und erst mit diesem Eintrag sind Sie rechtsgültiger Eigentümer.
Gut zu wissen: Zahlen Sie die Steuer nicht rechtzeitig, verweigert das Finanzamt die besagte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Gegebenenfalls kann der Verkäufer Ihnen eine Fristverlängerung zugestehen, ansonsten ist er gezwungen, den gesamten Kauf rückabwickeln zu lassen.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Ebenso wenig, wie Sie in Deutschland steuerfrei Immobilieneigentum erwerben können, ebenso wenig ist es möglich, dies ohne einen Notar zu bewerkstelligen. Der Gesetzgeber schreibt die notarielle Beurkundung eines jeden Immobiliengeschäfts vor. Wichtig: Der Notar garantiert als neutraler, unparteiischer Vermittler allein die rechtliche Korrektheit des Kaufvertrages – es zählt nicht zu seinen Aufgaben, Sie zu dessen Inhalten zu beraten, Ihnen also beispielsweise klarzumachen, dass das Haus recht klein oder recht alt ist.
Maßgeblich für die Höhe der Notarkosten beim Kauf einer Immobilie ist grundsätzlich der Kaufpreis. Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises – wobei davon 1 Prozent bis 1,5 Prozent reine Notarkosten sind, während 0,5 Prozent an Grundbuchgebühren bezahlt werden müssen, Da der Notar die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt veranlasst, rechnet er die dort anfallenden Gebühren mit ab.
Wichtig: Die Notarkosten unterliegen der gesetzlichen Mehrwertsteuer, auf die Grundbuchgebühren ist keine Steuer zu zahlen.
Gut zu wissen: Kein Notar in Deutschland kann seine Gebühren nach eigenem Gutdünken festsetzen – es gilt verbindlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), das akribisch für jede Tätigkeit einen exakten Gebührensatz festlegt. Es steht Ihnen also völlig frei, welchen Notar Sie sich aussuchen – es gibt keine „teuren“ oder „moderaten“ Notare, die Ihnen unterschiedliche Rechnungen präsentieren könnten. Die Notarkosten sind identisch und nicht verhandelbar.
• Obligatorische und optionale Notarkosten
Die Kosten, die ein Notar beim Hauskauf in Rechnung stellt, setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Einige dieser Elemente sind obligatorisch, weil sie für die Abwicklung zwingend notwendig sind, andere dagegen werden nur im Einzelfall und unter bestimmten Umständen fällig. So müssen Sie in jedem Fall eine Gebühr für das Beurkunden des Kaufvertrags bezahlen – außerdem festgelegte Gebührensätze für die sogenannten Vollzugstätigkeiten des Notars und die Betreuung.
Gut zu wissen: Die Höhe des jeweils einfachen Gebührensatzes richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Das meint: Je höher der Kaufpreis, desto höher ist der Basissatz.
Optionale Gebühren können für Sie beispielsweise anfallen, wenn der Notar noch ein Wegerecht oder ein Wohnrecht eintragen muss oder wenn Verzichtserklärungen bei einem bestehenden Vorkaufsrecht erforderlich sind. Zu Buche schlägt außerdem die Eintragung einer Grundschuld (dazu auch weiter unten). Zusätzliche Kosten entstehen überdies, wenn im Kaufvertrag die Einrichtung eines Notaranderkontos vereinbart wurde, auf das der Kaufpreis zunächst zur treuhänderischen Verwahrung eingezahlt werden soll.
• Beispielrechnung Notar- und Grundbuchkosten
Angenommen, Sie wollen ein Haus zu einem Preis von 400.000 Euro erwerben, für das Sie gleichzeitig eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro eintragen lassen möchten, so ergeben sich an Notarkosten:
Beurkundung des Kaufvertrages: 1,570,00 Euro,
Vollzugsgebühr: 392,50 Euro,
Beurkundung der Grundschuld: 635,00 Euro,
Abwicklung über Notaranderkonto: 785,00 Euro,
Betreuungsgebühr: 392,50 Euro,
Auslagen: 50,00 Euro
Zwischensumme: 3.825,00 Euro,
19 Prozent Mehrwertsteuer: 726,75 Euro,
Notarkosten gesamt: 4.551,25 Euro
Der Notar veranlasst zudem die nötigen Änderungen und Eintragungen im Grundbuch und rechnet die dort fälligen Gebühren direkt mit Ihnen ab. Im genannten Beispiel entstehen so an Grundbuchkosten:
Auflassungsvormerkung: 442,50 Euro,
Eintragung Eigentümer: 885,00 Euro,
Eintragung Grundschuld: 635,00 Euro,
Löschung Auflassungsvormerkung: 25,00 Euro
Grundbuchkosten gesamt: 1.987,50 Euro
Beide Positionen ergeben in Summe Ihre Rechnung: 4.551,25 Euro Notarkosten + 1.987,50 Euro Grundbuchkosten = 6.538,75 Euro Gesamtkosten. Der Betrag entspricht 1,63 Prozent des Kaufpreises.
3. Die Maklerprovision
Lange Zeit war es in Deutschland übliche Praxis, dass der Eigentümer einer Immobilie einen Makler mit deren Verkauf beauftragte, mit diesem ein Honorar in Form der Maklercourtage vereinbarte – und nach erfolgreicher Vermittlung diese Maklerprovision vom Käufer bezahlt werden musste. Mit dem „Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat der Gesetzgeber dieser Regelung im Dezember 2020 einen Riegel vorgeschoben. Seit 2021 darf der Verkäufer dem Käufer maximal die Hälfte der Maklerkosten aufbürden. Im Grundsatz sieht das Gesetz also vor, dass die Maklercourtage zu gleichen Teilen von beiden Vertragsparteien übernommen wird. Der Anteil, den Sie als Käufer an der Maklerprovision zu zahlen haben, liegt in der Regel bei 3,57 Prozent des Kaufpreises.
Das „in der Regel“ resultiert aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber zwar zur Verteilung der Maklerkosten eindeutige Vorschriften erlassen hat, die eigentliche Höhe der Maklerprovision ist hingegen gesetzlich nicht normiert. Gleichwohl orientieren sich nahezu alle Makler – schon aus Gründen des Wettbewerbs – am ortsüblichen Gebührensatz. Dieser beträgt in den allermeisten Bundesländern 7,14 Prozent des Kaufpreises, lediglich in Bremen, Hessen und Teilen Niedersachsens sind 5,95 Prozent üblich und in Hamburg 6,25 Prozent. Bei einer gängigen, hälftigen Aufteilung ergeben sich so 3,57 Prozent (respektive 2,27 oder 3,12 Prozent) des Kaufpreises, die zu Ihren Lasten gehen.
Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 500.000 Euro und hatte der Eigentümer für deren Vermittlung einen Makler engagiert, so beläuft sich die ortsübliche Maklerprovision auf:
500.000 Euro x 7,14 Prozent = 35.700 Euro
Wird die Maklercourtage, wie ebenfalls üblich, zu gleichen Teilen auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt, so ergibt sich für Sie ein Rechnungsbetrag von:
35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro
Dieser Wert entspricht 3,57 Prozent des Kaufpreises von 500.000 Euro:
500.000 Euro x 3,57 Prozent = 17.800 Euro
Anders als die bislang genannten Kaufnebenkosten der Grunderwerbsteuer und der Notar- und Grundbuchkosten ist der von Ihnen zu zahlende Anteil an der Maklerprovision theoretisch verhandelbar. Aber eben nur theoretisch. Sie treffen ja erst auf den Makler, wenn dieser mit dem Verkäufer bereits eine Courtage ausgehandelt hat. Gibt es hinreichend Interessenten für die Immobilie, die bereit sind, den verlangten Kaufpreis plus die ausgewiesene Käuferprovision zu zahlen, stehen Ihre Chancen sehr schlecht, dass der Makler Ihnen kostenmäßig entgegenkommt.
4. Kosten für Wertermittlung und Gutachten
Das Wichtigste vorab: Ein umfangreiches Wertgutachten, das von einem anerkannten und zertifizierten Immobiliengutachter in sechs bis acht Wochen erstellt wird und schnell mehrere tausend Euro kosten kann, benötigen Sie für Ihren Hauskauf normalerweise nicht. Trotzdem ist es überaus sinnvoll, einen qualifizierten Bausachverständigen zu einer Besichtigung mit ins Haus zu nehmen. Er erkennt versteckte Mängel und Substanzschäden mit fachmännischem Blick – und kann Ihnen direkt sagen, welche Sanierungskosten auf Sie zukommen.
Am Ende der Besichtigungstour erhalten Sie von ihm eine Einschätzung, ob der angesetzte Kaufpreis angemessen und realistisch ist. Diese Art von Kurzgutachten kostet durchschnittlich um die 500 Euro – ein Betrag, der in jedem Fall gut investiert ist. Der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger (BBAUSV) oder der Verband Privater Bauherren ((VPB) vermitteln Ihnen kurzfristig Bausachverständige.
Gut zu wissen: Verlassen Sie sich nicht auf den Gutachter, den Ihre finanzierende Bank vermutlich losschickt, um den Beleihungswert der Immobilie festzustellen. Er ist weniger neutral, oftmals bei der Bank selbst angestellt, und fällt eher routinemäßig sein Urteil. Sie haben überdies keinen Einblick in sein Gutachten. Es ist für Sie also völlig wertlos, wenn Sie beispielsweise Sanierungskosten abschätzen möchten.
5. Kosten der Immobilienfinanzierung
Es würde den Rahmen eines Ratgebers über die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf sprengen, an dieser Stelle detailliert auf die Zinskosten Ihres Immobilienkredits, die Vorteile einer langen Zinsbindung, die Unterschiede zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins etc. einzugehen. Dies bleibt einem gesonderten Beitrag vorbehalten. Was Sie jedoch nicht aus dem Blick verlieren sollten, ist der Umstand, dass jede Bank und jedes Kreditinstitut das Immobiliendarlehen über die Eintragung einer Grundschuld absichert – und die Kosten dafür zählen nun wiederum ganz klassisch zu den Kaufnebenkosten, die zu Ihren Lasten gehen.
Jede Grundschuld kann grundsätzlich nur bei einem Notar bestellt werden, der die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Deshalb fallen für eine Grundschuldbestellung ebenso grundsätzlich Notarkosten und Grundbuchgebühren an. Sie bemessen sich an der Höhe des Darlehens, respektive der Grundschuld, und den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Als Faustregel gilt: Es werden rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Kreditbetrags an Gebühren fällig.
Beispiel: Bei einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro erhalten Sie eine Rechnung über 901 Euro (547 Euro Notarkosten, 354 Euro Kosten des Grundbuchamtes). Sind es 300.000 Euro Kredit, die Sie über eine Grundschuld absichern lassen, so beläuft sich der Rechnungsbetrag auf 1.618 Euro (983 Euro, 635 Euro).
Welche weiteren Nebenkosten gibt es?
Recht pragmatisch formuliert, handelt es sich bei den bis hierher genannten Kaufnebenkosten quasi um „Kaufabwicklungskosten“, um Ausgaben also, die nötig und fällig werden, um den Erwerb überhaupt zu realisieren. Dazu können sich im Einzelfall noch gleichermaßen „substantielle“ Kosten gesellen, insbesondere dann, wenn Sie eine ältere Bestandsimmobilie gekauft haben.
• Sanierungs- und Modernisierungskosten
An dieser Stelle soll nicht die Rede davon sein, dass Sie Ihr neues Zuhause eventuell umgestalten, das Bad neu fliesen oder die Einbauküche austauschen möchten – das sind ganz individuelle Entscheidungen, die Sie nach persönlichem Gusto treffen können. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie ein Haus gekauft haben, dass vor dem 01.02.2002 gebaut wurde und eine schlechte Energiebilanz aufweist – dann schreibt Ihnen der Gesetzgeber vor, dass Sie diese Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach Ihrem Einzug energetisch so sanieren müssen (!), dass sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) genügt.
Das bedeutet konkret: Sie müssen die oberste Geschossdecke dämmen, ebenso wie die wasserführenden Rohre und Sie müssen eine betagte Öl- oder Gasheizung gegen eine neue, klimafreundliche Variante austauschen. Heizkessel, die mehr als 30 Jahre auf dem Buckel haben, gehören ausgemustert. Kommen Sie diesen Sanierungspflichten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist nicht nach, so kann Ihnen ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen.
Setzen Sie sich daher rechtzeitig mit diesen Vorgaben auseinander – und beantragen Sie ebenso rechtzeitig die derzeit noch recht üppig fließenden staatlichen Förderungen für den Heizungstausch und energetische Einzelmaßnahmen. (Tipp: Lesen Sie dazu ergänzend die Blogartikel: „Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel 2024“ und „Heizungsgesetz 2024 in Kraft: Was Sie wissen sollten“).
• Umzugskosten
Dieser Posten taucht in den gängigen Auflistungen der Kaufnebenkosten eher sporadisch auf, dabei gebührt ihm eine nennenswerte Aufmerksamkeit. Je nachdem, wie groß der Hausstand ist, den Sie auflösen müssen, wie weit entfernt er liegt und ob Sie ein professionelles Unternehmen mit dem Transport Ihres Hab und Guts beauftragen, kommen da schnell noch einmal ein paar tausend Euro zusammen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Planen Sie für die Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie in jedem Fall 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ein. Die Bandbreite dieser Angabe ergibt sich zum einen aus den unterschiedlich hohen Grunderwerbsteuer-Sätzen der einzelnen Bundesländer, zum anderen aus den im Einzelfall für den Notar anfallenden Arbeiten, die er sich selbstredend vergüten lässt, und der Maklerprovision. Beachten Sie unbedingt, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen müssen.
Banken und Kreditinstitute finanzieren die „Transaktionskosten“ des Immobilienkaufs nicht über Ihren Immobilienkredit, da für diese Ausgaben ja keine substantielle Sicherheit vorhanden ist. Die allgemeine Empfehlung, einen Immobilienkauf nur dann konkret ins Auge zu fassen, wenn Sie über Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, hat einen Grund auch darin, dass von dieser finanziellen Ressource allein mindestens 10 Prozent für die Kaufnebenkosten gebraucht werden.
Noch ein Wort zur Maklerprovision: Auch wenn der Makler üblicherweise vom Verkäufer engagiert wird, so steht er auch Ihnen als Käufer als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung. Jeder Makler hat ein elementares Interesse daran, das Immobiliengeschäft so zu gestalten, dass Verkäufer und Käufer sich gut aufgehoben fühlen und der Abschluss beide mit einem guten Gefühl zurücklässt. Eine gute Reputation gehört schließlich zu den wesentlichen Geschäftspfeilern eines jeden Maklers. Kurzum: Zögern Sie nicht, „Ihren“ Makler, bei Problemen oder offenen Entscheidungen anzusprechen. Er verfügt in aller Regel über ein exzellentes Netzwerk an Finanzdienstleistern und Handwerkern, mit denen er oft schon jahrelang vertrauensvoll zusammenarbeitet. Er kann und wird Ihnen hilfreiche und nützliche Kontakte vermitteln.
Wann sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf fällig?
In dem Moment, in dem die sprichwörtliche Tinte unter Ihrem Kaufvertrag getrocknet ist, beginnen für Sie prinzipiell Zahlungsfristen zu laufen.
• Grunderwerbsteuer: Wie oben erwähnt, übermittelt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, das Ihnen für gewöhnlich innerhalb von zwei Wochen einen Steuerbescheid samt Zahlungsaufforderung zuschickt. Sie haben einen Monat Zeit, den Rechnungsbetrag zu begleichen.
• Maklerprovision: Für gewöhnlich vereinbaren Verkäufer und Makler, dass die Maklerprovision innerhalb von vierzehn Tagen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zu entrichten ist. Ihr Anteil ist sofort fällig, sobald der Verkäufer seinen bezahlt hat.
• Notar- und Grundbuchkosten: Auch der Notar wird Ihnen recht zügig nach der Kaufvertragsunterzeichnung eine erste Rechnung zuschicken, die eine von ihm festgesetzte Zahlungsfrist enthält. Da er jedoch noch in die weitere Abwicklung mit dem Grundbuchamt involviert ist, erhalten Sie, zusammen mit den Gebührenbescheiden des Grundbuchamtes, später noch eine weitere, abschließende Rechnung. Bis zu deren Eingang können jedoch durchaus einige Wochen vergehen. Diese Rechnung ist dann allerdings zumeist sofort fällig.
Gut zu wissen: Sie können unmittelbar im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar Ihre Grundschuldbestellung auf den Weg bringen. Sie sparen sich so die Gebühren für einen weiteren Termin. Informieren Sie den Notar vorab darüber und bringen Sie das Grundschuldbestellungsformular Ihrer Bank mit – oder reichen es bereits vorher ein.
Wie können die Kaufnebenkosten gesenkt werden?
Das Einsparpotential bei den Kaufnebenkosten ist klein bis nicht vorhanden, da es sich zumeist um fixe Kosten handelt. Ein paar Möglichkeiten gibt es gleichwohl:
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis, so wie er im notariellen Kaufvertrag steht, fällig. Sie können nun alle beweglichen Sachen, die nicht untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, bespielweise die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen, gesondert aufführen. Auf diese Weise reduziert sich der eigentliche Immobilien-Kaufpreis und damit die Basis der Steuerberechnung. Der Wert der „beweglichen Extras“ muss allerdings zwingend unter dem Grenzwert von 15 Prozent bleiben.
• Notarkosten: Für die Kosten des Notars gibt es keine Verhandlungsbasis. Die jeweiligen Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Gleichwohl können Sie auf einige Dienstleistungen verzichten – allen voran auf das Notaranderkonto, auf dem die Kaufsumme zunächst (kostenpflichtig) „geparkt“ wird. Verständigen Sie sich mit dem Verkäufer darauf, den Kaufpreis nach dem Grundbucheintrag direkt an ihn zu zahlen, so ist es entbehrlich. Der Empfehlung, auf die Auflassungsvormerkung zu verzichten, mit der die Immobilie für Sie im Grundbuch reserviert wird, sollten Sie jedoch tunlichst nur folgen, wenn Sie eine Immobilie von Familienangehörigen oder guten Freunden kaufen wollen.
• Maklerprovision: Ausdrücklich: Es ist eine seltene Ausnahme, dass sich ein Makler auf Verhandlungen über Ihren Anteil an seiner Provision einlässt. Eventuelle Chancen bestehen, wenn er ein Objekt schon recht lange am Markt hat und die Nachfrage danach äußerst verhalten ist. Bevor die Immobilie droht, zu einem klassischen „Ladenhüter“ zu werden, kann es sein, dass er Ihnen bei Ihrer Käuferprovision entgegenkommt. Aber, wie gesagt, es kommt sehr selten vor.
Fazit: Reservieren Sie den Nebenkosten einen festen Platz in Ihrer Finanzplanung
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf liegen mit 10 bis 15 Prozent der eigentlichen Kaufsumme deutlich über dem Niveau, das bei anderen werthaltigen Anschaffungen üblich ist. Sie stellen eine empfindliche finanzielle Belastung dar, die Sie unbedingt bei ihrer Budgetplanung für den Immobilienerwerb einkalkulieren sollten. Zum einen, weil es sich bei den Kaufnebenkosten bevorzugt um fixe, nicht verhandelbare Posten handelt, zum anderen, weil Sie diese Steuern, Gebühren und Abgaben aus Eigenkapitalmitteln bezahlen müssen.
Sie können sie nicht über Ihr Immobiliendarlehen mitfinanzieren lassen. Da die Kaufnebenkosten zudem recht zügig nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig werden, sollten Sie sie zu diesem Zeitpunkt als unmittelbar verfügbare, liquide Mittel bereithalten können. Ansonsten riskieren Sie, noch vor dem Einzug in Ihr neues Zuhause in Zahlungsverzug zu geraten. Schnell kann dann die sorgfältig aufgestellte Finanzplanung in Schieflage geraten. Stellen Sie daher in jedem Fall sicher, dass Sie ein hinreichendes Polster für die Kaufnebenkosten auf der hohen Kante haben, bevor Sie den Kauf Ihrer ersehnten, eigenen vier Wände besiegeln.
FAQs
1. Was gehört zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Zu den obligatorischen Nebenkosten, die Ihnen in jedem Fall bei einem Hauskauf entstehen, gehören die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Dazu kommen je nach Ausgangssituation die Maklerprovision, Gebühren für eine Grundschuldbestellung und eventuell für eine Immobilienbegutachtung. In Summe sollten Sie mit 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme kalkulieren.
2. Wer muss die Kaufnebenkosten zahlen?
Die Kaufnebenkosten gehen grundsätzlich zu Lasten des Käufers. Ausnahme: Muss im Grundbuch noch eine Grundschuld gelöscht werden, so trägt dafür natürlich der Verkäufer die Kosten.
3. Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Nein. Kaufen Sie ein Haus, um privat darin zu wohnen, so können Sie die Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend machen. Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten wollen: Dann dürfen Sie die „Anschaffungsnebenkosten“ steuermindernd eintragen.
4. Warum finanziert die Bank die Kaufnebenkosten nicht?
Anders als bei Ihrem Immobiliendarlehen, für das Ihre Immobilie ja als Sicherheit dient, steht den Kaufnebenkosten kein materieller Wert gegenüber. Banken erwarten daher von Ihnen, dass Sie die diese Ausgaben aus eigener Tasche bezahlen. Nur in besonderen Einzelfällen machen Kreditinstitute Zugeständnisse, dann aber um den Preis eines heftigen Zinsaufschlags.
