Das Grundbuch ist in Deutschland ein gut geschütztes und sehr gepflegtes Archiv. Für jedes einzelne Grundstück existiert ein eigenes Grundbuchblatt, auf dem alle rechtlichen Daten penibel vermerkt sind: Eigentumsverhältnisse, Rechte Dritter und Belastungen. Grundsätzlich dürfen nur Sie als Eigentümer jederzeit Einblick in das Grundbuch nehmen – und jede zusätzliche Eintragung muss über einen Notar veranlasst werden.
Es gibt jedoch eine Ausnahme, bei der weder ein Notar vonnöten noch Ihre Beteiligung als Eigentümer vorgesehen ist: Erklärt Ihre Gemeinde das Wohnviertel, in dem Ihr Grundstück liegt, zum Sanierungsgebiet, dann lässt sie auf der Rechtsgrundlage des Baugesetzbuches einen Sanierungsvermerkt in die Grundbuchblätter der betroffenen Grundstücke eintragen. Wenn Sie die städtebauliche Lokalpolitik Ihrer Gemeinde nicht verfolgen, kann es also durchaus passieren, dass Sie von diesem Eintrag zunächst überhaupt nichts mitbekommen.
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch hat erst einmal „nur“ eine Informations- und Sicherungsfunktion. Er steht jedoch auch für gewisse Einschränkungen der Verfügungsgewalt über Ihr Eigentum – und für spätere Kosten, die auf Sie zukommen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was ein Sanierungsvermerk im Grundbuch genau ist, welche Vor- und Nachteile er haben kann und was Sie tun müssen, um Ihn wieder loszuwerden.
Was genau ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Das Wichtigste vorab: Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch bedeutet nicht, dass Ihre Immobilie so renovierungsbedürftig ist, das eigens darauf hingewiesen wird. Eine Gemeinde lässt einen Sanierungsvermerk auf Basis des § 143 Baugesetzbuch (BauGB) nur dann in Abteilung II des Grundbuchs eintragen, wenn das Areal, in dem das Grundstück verortet ist, zum Sanierungsgebiet erklärt wurde. Das bedeutet: Das Viertel, der Straßenzug oder das Wohngebiet erhält eine Art Frischzellenkur, es wird umgestaltet und modernisiert, um seine Attraktivität deutlich zu erhöhen. Der Text im Grundbuch lautet daher auch: „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt.“
Um die Realisierung dieser Modernisierung nicht zu gefährden, müssen Sie sich als Eigentümer für die Dauer des Verfahrens an gewisse „Spielregeln“ halten und sich bestimmte Vorhaben oder Baumaßnehmen von der Gemeinde jeweils genehmigen lassen (dazu weiter unten). Und Sie müssen mit Kosten rechnen: Da eine umfängliche Aufwertung der unmittelbaren Umgebung den Bodenwert Ihres Grundstücks analog steigen lässt, werden Sie von der Kommune über einen sogenannten Ausgleichsbetrag zur Kasse gebeten, respektive zu einer Beteiligung an den entstandenen Kosten aufgefordert.
Gut zu wissen: Erst wenn das Sanierungsverfahren beendet ist, können Sie als Eigentümer den Sanierungsvermerk (kostenlos) aus dem Grundbuch löschen lassen. Eine automatische Löschung des Vermerks findet nicht statt.
Wann wird ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen?
Kommt eine Gemeinde zu dem Schluss, dass in einem bestimmten Gebiet oder einer Region die dort herrschenden Verhältnisse durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen verbessert werden sollen, so kann sie den betroffenen Bereich zu einem, klar begrenzten, Sanierungsgebiet zusammenfassen. Nach entsprechender Analyse werden Wege und Instrumente vorgeschlagen, mit denen die Missstände behoben werden können. Da es sich bei solcherlei Unterfangen um öffentliche Belange handelt, wird das Projekt für gewöhnlich im Gemeindeblatt publiziert. Aber erst wenn der Gemeinderat die Sanierung final beschlossen hat und sie durch eine Sanierungssatzung quasi Rechtskraft erhält, kann die Gemeinde das Grundbuchamt anweisen, bei den betroffenen Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebiets einen entsprechenden Hinweis in das Grundbuch einzutragen.
Als Grundstückseigentümer erhalten Sie in aller Regel keine gesonderte Benachrichtigung darüber, dass der entsprechende Sanierungsvermerk auf Ihrem Grundbuchblatt fixiert wurde.
Gut zu wissen: Einzelne Grundstücke, die von den Sanierungsmaßnahmen nicht betroffen sind, können aus dem Sanierungsgebiet ausdrücklich ausgegliedert werden.
Was sind städtebauliche Missstände? Welche Sanierungsarten gibt es?
Das Baugesetzbuch definiert in § 136 recht eindeutig, wann städtebauliche Missstände vorliegen und wie sie behoben werden sollten.
• Eine Substanzschwächensanierung wird immer dann nötig, wenn ein Gebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr genügt.
• Eine Funktionsschwächensanierung wird hingegen durchgeführt, wenn die Region die Aufgaben nicht mehr erfüllt oder erfüllen kann, die ihr aufgrund ihrer Lage und Funktion zugedacht sind.
Übergeordnete Ziele beider Varianten sind unter anderem:
- Die Entwicklung einer baulichen Struktur, die hygienischen, sozialen, kulturellen und wirtschaftlichen Erfordernissen gerecht wird.
- Die Erfüllung der aktuellen Klima- und Umweltschutz-Standards.
- Die Verbesserung der Wirtschafts- und Verkehrsstruktur.
- Die Anpassung der Arbeits- und Wohnverhältnisse an die Bevölkerungsentwicklung.
- Der Erhalt und die Stärkung vorhandener Ortsteile und deren Strukturen.
Beispiel: Im Zuge eines Sanierungsverfahrens können beispielweise marode, baufällige Gebäude abgerissen, zu dichte Baublöcke entkernt und großzügige Plätze und Grünanlagen angelegt werden. Häufig wird zudem eine (bessere) Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr geschaffen, bei gleichzeitiger Sanierung des vorhandenen Straßennetzes. Obligatorisch ist inzwischen die flächendeckende Verlegung von Glasfaserkabeln.
Welche Vor- und Nachteile entstehen Eigentümern durch einen Sanierungsvermerk?
Liegt Ihr Grundstück in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet, dann ist der Sanierungsvermerk im Grundbuch für Sie sowohl mit Vor- als auch mit Nachteilen verbunden.
Vorteile eines Sanierungsvermerks im Grundbuch
• Öffentliche Fördergelder und Zuschüsse
Für die Sanierungsmaßnahmen gibt es logischerweise ein Budget an öffentlichen Geldern. Aus diesem Topf können Sie Zuschüsse für Ihre eigenen Modernisierungsarbeiten beantragen. Deren Höhe richtet sie jeweils individuell nach den konkreten Kosten und den Mitteln, die Bund, Land und Kommune zur Verfügung gestellt haben.
• Großzügige Abschreibungen
Als Eigentümer können Sie für Modernisierungen und Instandsetzungen Ihrer Immobilie, die nicht durch Zuschüsse aus den Sanierungsmitteln gedeckt sind, großzügige Abschreibungen nach § 7 EstG vornehmen. Das gilt übrigens auch für Aufwendungen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes mit städtebaulichem, historischem oder künstlerischem Wert dienen. Der Fahrplan sieht wie folgt aus:
- Acht Jahre zu 9 Prozent: Im Jahr, in dem die Modernisierungskosten anfallen, und in den folgenden sieben Jahren, dürfen Sie jeweils 9 Prozent steuermindernd absetzen.
- Weitere vier Jahre 7 Prozent: In den folgenden vier Jahren können sie je weitere 7 Prozent Ihrer Kosten abschreiben.
• Verbesserte Anbindung, höherer Wohnkomfort
Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet profitieren nach Abschluss der Arbeiten in aller Regel von einer optimierten Erschließung, einer besseren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und einem insgesamt höheren Wohnkomfort.
Nachteile eines Sanierungsvermerks im Grundbuch
• Mögliche Verpflichtung zur Modernisierung
Unter bestimmten Voraussetzungen, die in § 177 BauGB festgeschrieben sind, kann die Gemeinde – gegebenenfalls mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde – Eigentümer von minderwertigen Immobilien zur Modernisierung und Instandsetzung verpflichten. Welchen Anteil der Eigentümer an den Kosten zu tragen hat, wird erst nach Abschluss der Arbeiten ermittelt.
• Einige Baumaßnahmen und Rechtsvorgänge werden genehmigungspflichtig
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch bewirkt auch, dass Sie sich für einige Baumaßnahmen nun zunächst grünes Licht von der Gemeinde geben lassen müssen. Das gilt beispielsweise für den Abriss eines Gebäudes, eine Nutzungsänderung oder einen Umbau.
Auch entscheidet die Gemeinde mit, wenn Sie zum Beispiel eine Baulast bestellen oder aufheben lassen möchten oder neue Miet- oder Pachtverträge zur Unterzeichnung anstehen. Gleiches gilt für die Bestellung von Grunddienstbarkeiten wie einem Wegerecht oder ähnlichem.
• Neue Belastung des Grundstücks ausgeschlossen
In aller Regel können Sie für ein Grundstück mit Sanierungsvermerk im Grundbuch keine neue Grundschuld eintragen lassen, wenn Sie beispielsweise einen Kredit benötigen.
• Zahlung eines Ausgleichsbetrags
Für die städtebauliche Aufwertung des Sanierungsgebiets kassiert die Gemeinde nach Abschluss der Maßnahmen einen Ausgleichsbetrag von Ihnen als Eigentümer, mit dem Sie die Wertsteigerung Ihrer Immobilie abgelten sollen.
Was hat es mit dem Ausgleichsbetrag beim Sanierungsverfahren auf sich?
Wie oben bereits erwähnt, müssen Sie als Eigentümer eines privaten Grundstücks in einem Sanierungsgebiet nach Beendigung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung Ihrer Immobilie bezahlen. Damit ist in erster Linie die Bodenwertsteigerung gemeint: Denn der Wert Ihres Grundstücks ist durch das erfolgte, mit öffentlichen Geldern finanzierte, Sanierungsverfahren gestiegen. Diesen Mehrwert holt sich die Gemeinde nun von Ihnen als Eigentümer in Form des Ausgleichsbetrags zurück.
Gut zu wissen: In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet werden in aller Regel keine Gebühren für die Erschließung, Erweiterung und Verbesserung von öffentlichen Straßen, Wegen, Parkplätzen und Plätzen erhoben.
Wie wird der Ausgleichbetrag nun berechnet? Er ergibt sich im Grundsatz aus der Differenz des aktuellen Grundstückswerts und des (hypothetischen) Werts, den das Grundstück gehabt hätte, wenn keine Sanierung erfolgt wäre. Beide Werte werden vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt.
Gut zu wissen: Der ursprüngliche Grundstückswert wird für die Dauer des Sanierungsverfahrens nicht einfach eingefroren, sondern fortgeschrieben. Damit trägt die Berechnung den sich ändernden Bedingungen des Immobilienmarkts Rechnung.
Beispiel: Ein Sanierungsgebiet besteht insgesamt fünf Jahre. Der Bodenwert Ihres Grundstücks betrug zu Beginn 300 Euro je m2. Dieser Betrag spielt für die Berechnung des Ausgleichsbetrags keine Rolle mehr, da der Wert Ihres Grundstücks durch die allgemeine Wertsteigerung, völlig unabhängig von einer (potentiellen) Sanierung, inzwischen bei 350 Euro je m2 liegen würde.
Nach Abschluss der Sanierung beziffert der Gutachterausschuss den Bodenwert Ihres Grundstücks auf 400 Euro je m2.
Ihr Grundstück hat eine Größe von 400 m2. Es ergibt sich folgende Rechnung:
400 Euro/m2 – 350 Euro/m2 = 50 Euro Ausgleichsbetrag je m2
50 Euro/m2 x 400 m2 = 20.000 Euro.
Sie müssten als Eigentümer demnach einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 20.000 Euro an die Gemeinde zahlen. Er wird unmittelbar nach Abschluss des Sanierungsverfahren von der Gemeinde per Bescheid eingefordert und ist innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe fällig.
Gut zu wissen: Wird das Grundstück während der Sanierung verkauft, muss der neue Eigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Zahlungspflichtig ist immer der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, wenn die Sanierungssatzung aufgehoben wird.
Sanierungsvermerk im Grundbuch beim Immobilienverkauf
Wie bis hier ausführlich dargelegt, lässt der Sanierungsvermerk im Grundbuch keinerlei Rückschlüsse auf den Zustand und/oder die Renovierungsbedürftigkeit Ihrer Immobilie zu. Im Gegenteil: Für mögliche Käufer sendet der Vermerk eher das Signal aus, dass das Umfeld Ihrer Immobilie zeitnah aufgewertet wird und die Attraktivität der Lage steigt. Bevor Sie sich jedoch auf die Suche nach einem geeigneten Käufer machen, müssen Sie folgendes beachten:
• Die Gemeinde hat nach § 24 BauGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht auf ein Grundstück in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich.
• Sie darf dieses Vorkaufsrecht jedoch nur ausüben, wen das vielbeschworene „Wohl der Allgemeinheit“ dies rechtfertigt. Sie muss daher den genauen Verwendungszweck des Grundstücks angegeben – und dieses genauso auch tatsächlich nutzen.
• Wenn Sie Ihre Immobilie während eines laufenden Sanierungsverfahrens verkaufen möchten, sind Sie daher gut beraten, bei der Gemeinde anzufragen, ob die Stadtväter im Fall des Falles beabsichtigen, ihr Vorkaufsrecht anzumelden und wahrzunehmen.
Am Rande: Das Baugesetzbuch enthält bei genauerer Betrachtung einige recht harsche Handhaben: So erlaubt der § 87 BauGB unter der Maßgabe des allgemeinen Wohls gar die Grundstücksenteignung im Sanierungsgebiet. Vorausgesetzt, Gemeinde und/oder Sanierungsträger haben sich zuvor ernsthaft und erfolglos um den regulären Erwerb des betreffenden Grundstücks bemüht.
Haben Sie das Placet der Gemeinde für Ihren geplanten Immobilienverkauf erhalten, so ergeben sich für einen potentiellen Käufer aus dem Sanierungsvermerk sowohl Vor- als auch Nachteile. Beide sollten Sie auch als Verkäufer durchdenken – und in Ihre Überlegungen miteinbeziehen.
1. Vorteile eines Immobilienkaufs mit Sanierungsvermerk
• Der Neu-Eigentümer kann die zur Verfügung stehenden, öffentlichen Fördergelder in Anspruch nehmen. Die Sanierung eines Altbaus wird dadurch deutlich kostengünstiger als im Normalfall.
• Die erhöhte, sehr attraktive Abschreibung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, die nicht bereits durch Zuschüsse aus dem öffentlichen Sanierungsbudget abgegolten wurden, mindert die Steuerlast in den nächsten elf Jahren.
• Infrastruktur und Lebensqualität des Umfelds der Immobilie steigen in nächster Zeit, ohne dass dafür Kosten oder Mühen anfallen.
2. Nachteile eines Immobilienkaufs mit Sanierungsvermerk
• Beim Umbau und der Modernisierung der bestehenden Immobilie muss eventuell auf besondere Wünsche der Gemeinde Rücksicht genommen werden. in jedem Fall ist eine vorherige Abstimmung nötig.
• Die Höhe des Ausgleichsbetrags, der nach Abschluss des Sanierungsverfahrens an die Gemeinde zu zahlen ist, lässt sich nicht eindeutig abschätzen. Er geht in jedem Fall zu Lasten des Neu-Eigentümers, der diese Summe vermutlich großzügig vom Kaufpreis abziehen wird.
Im Saldo bedeutet dies: Der Verkauf einer Immobilie auf einem Grundstück mit laufendem Sanierungsverfahren ist nur dann sinnvoll (und lohnend), wenn die Pläne des Käufers mit den Vorgaben der Gemeinde konform gehen. Diesen Umstand sollten Sie als Eigentümer daher im Vorfeld möglichst genau klären, indem Sie sich bei der Gemeinde erkundigen, welche Einschränkungen es eventuell bei Umbauten und/oder Modernisierung gibt.
Wie finanziere ich Modernisierungsmaßnahmen und Ausgleichsbetrag?
Im Idealfall bietet Ihnen die Eröffnung eines Sanierungsverfahrens in Ihrem Wohngebiet die Möglichkeit, gleich mehrere Töpfe mit Fördermitteln und Zuschüssen für Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Immobilie zu nutzen. Denn prinzipiell dürfen Sie neben den Geldern aus dem Sanierungsbudget auch sonstige, allgemeine Förderungen nutzen.
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch kann also als willkommener Anlass dienen, das Eigenheim (mit Zuschüssen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA) zu dämmen, die Heizung (mit bis zu 70 Prozent Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW) gegen eine umwelt- und klimaschonende Variante zu tauschen und weitere energetische Optimierungen vorzunehmen, deren Kosten gegebenenfalls über Sanierungsgelder gedeckt werden.
Selbst in diesem Idealfall verbleicht allerdings der Ausgleichbetrag als herber Kostenfaktor, der wie ein Damoklesschwert über dem Ende des Sanierungsverfahrens schwebt. Dafür gibt es weder Zuschüsse noch Entlastungsregelungen: Die Wertsteigerung von Grundstück und Immobilie müssen Sie aus eigener Tasche berappen – notfalls auch über die Aufnahme eines Kredits. Erst bei einem Verkauf Ihrer Immobilie „amortisieren“ sich diese Ausgaben.
Fazit: Das Ziel ist ein Plus an Lebensqualität
Städtebauliche Sanierungsverfahren dauern lange und verlangen Ihnen als Eigentümer einiges ab. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch eröffnet Ihnen zwar die Möglichkeit, öffentliche Finanzmittel für Ihre private Immobilienmodernisierung zu beantragen, er schränkt Sie gelegentlich jedoch auch in Ihrer Gestaltungsfreiheit ein. Ganz zu schweigen davon, dass Sanierung immer auch viel Lärm, viel Staub und Schmutz in Ihrer Nachbarschaft bedeutet – mehr oder minder stark über Jahre hinweg.
Die Wertsteigerung Ihrer Immobilie durch die erfolgte Aufwertung des Umfelds müssen Sie zudem zu einem nicht unerheblichen Teil selbst bezahlen. Trotzdem: Sanierungsverfahren sind kein Selbstzweck, sie dienen der langfristigen Steigerung von Wohn- und Lebensqualität. Und davon profitieren Sie als Eigentümer wiederum am meisten.
FAQs
1. Was bedeutet der Grundbucheintrag „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt.“?
Dieser Eintrag im Grundbuch signalisiert, dass das betreffende Grundstück in einem von der Gemeinde ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt, für das gemäß einer beschlossenen Sanierungssatzung städtebauliche Verbesserungen durchgeführt werden. Der Eintrag bezieht sich nicht (!) auf den Zustand der Immobilie auf diesem Grundstück.
2. Kann ich gegen den Sanierungsvermerk im Grundbuch Einspruch erheben?
Nein. Der Sanierungsvermerk wird vom Gemeinderat für alle betroffenen Grundstücke des beschlossenen Sanierungsgebiets angeordnet – ohne dass die Eigentümer an dieser Entscheidung beteiligt werden.
3. Kann ich ein Grundstück mit Sanierungsvermerk verkaufen?
Ja. Allerdings müssen Sie beachten, dass die Gemeinde grundsätzlich ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke aus einem Sanierungsgebiet hat. Sie darf dieses jedoch nur nutzen, wenn der Ankauf dem Wohl der Allgemeinheit dient.
4. Wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch automatisch gelöscht?
Nein. Der Sanierungsvermerk wird auch nach Beendigung des Sanierungsverfahrens nicht automatisch entfernt. Sie müssen als Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Kosten entstehen Ihnen dafür nicht.
