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Diese Steuervorteile bieten Denkmalschutzimmobilien
Das pittoreske Fachwerkhaus, die elegante Jugendstilvilla, das repräsentative Stadthaus – alte, denkmalgeschützte Immobilien haben einen seltsam einnehmenden Charme. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, müssen Sie bei der Finanzierung gleichwohl einige spezielle Aspekte berücksichtigen. Einerseits fällt die Sanierung und Modernisierung eines Baudenkmals in aller Regel deutlich kostspieliger aus als bei gewöhnlichen Gebäuden. Andererseits profitieren Sie als Eigentümer einer Denkmalschutzimmobilie von attraktiven steuerlichen Vorteilen und können sich zudem besondere KfW-Fördermittel sichern. Als Kapitalanlage stehen sanierte Denkmalimmobilien für hohe Mieteinnahmen und eine stabile, langfristige Wertentwicklung. Mit welchen konkreten steuerlichen Vergünstigungen Sie kalkulieren können und was Sie dabei beachten sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Was genau ist eine Denkmalschutzimmobilie?
Was in Deutschland als Baudenkmal zählt, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Sie orientiert sich dabei an den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes, in dem Kriterien festgelegt sind, was als „schützenswert“ gilt. Der Begriff ist in jedem Fall an den Umstand geknüpft, dass ein öffentliches Interesse an der Sicherung und dem Erhalt des Gebäudes als kulturelles Erbe besteht. Prinzipiell notwendig ist eine besondere historische, städtebauliche, künstlerische oder technische Bedeutung des Gebäudes. Ein sehr hohes Alter der Immobilie allein ist nicht unbedingt eine Voraussetzung, um als Baudenkmal bewertet zu werden.
Die als schützenswert eingestuften Gebäude trägt die lokale Denkmalbehörde in die Denkmalliste ein, die bei der Unteren Denkmalbehörde eingesehen werden kann. Die Eintragung bewahrt die Immobilie fortan sowohl vor einem Abriss als auch vor einer baulichen Veränderung. Wer ein solches Baudenkmal kauft, verpflichtet sich, die Immobilie instand zu halten und – ganz wichtig – sämtliche Baumaßnahmen zum Zwecke der Sanierung oder Modernisierung von der Behörde genehmigen zu lassen.
Welche Vorteile haben Denkmalschutzimmobilien als Kapitalanlage?
Denkmalschutzimmobilien punkten als Kapitalanlage vor allem mit zwei wesentlichen Vorteilen:
∙ Zum einen können sie als attraktive Steuersparmodelle fungieren, denn die Investitionen lassen sich nahezu vollständig absetzen. Insbesondere bei höheren Einkommen senken Sie Ihre Steuerlast so deutlich und spürbar.
∙ Zum anderen stehen Denkmalschutzimmobilien für eine solide, langfristige Wertentwicklung. Sanierte Baudenkmäler rangieren in der Mietergunst recht weit oben und generieren daher kontinuierlich hohe Mieteinnahmen. Die besondere architektonische und historische Bedeutung, das kulturelle Erbe eben, ist zudem ein Garant für einen langfristig steigende Wertentwicklungskurve.
Wie funktionieren die Steuervorteile bei Denkmalschutzimmobilien?
Denkmalgeschützte Immobilien dürfen vor allem aufgrund ihrer speziellen AfA (Absetzung für Abnutzung) und der damit möglichen Steuersparmöglichkeiten als lohnende Renditeobjekte bezeichnet werden.
Mit der sogenannten Denkmalschutz-AfA können Sie die Modernisierungs- und Sanierungskosten einer Denkmalschutzimmobilie nach dem Einkommensteuergesetz (ESTG) von der Einkommensteuer absetzen. Wenn Sie das Baudenkmal vermieten dürfen Sie die anfallenden Kosten zu 100 Prozent über einen Zeitraum von zwölf Jahren von Ihrem zu versteuernden Einkommen abschreiben. In den ersten acht Jahren können Sie pro Jahr neun Prozent absetzen, in den nächsten vier Jahren sind es sieben Prozent.
Ganz wichtig: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde bildet die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Liegt dieses wichtige Dokument nicht vor, werden die Abschreibungsbeträge vom Finanzamt nicht gewährt.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit gilt nur für Baumaßnahmen, die notwendig sind, um den Denkmalstatus zu erhalten. Dazu zählen beispielsweise der Einbau einer Heizungsanlage, die Erneuerung von Fenstern oder Sanitäranlagen. Möchten Sie hingegen einen Garten neu anlegen oder eine Garage bauen, so werden diese Vorhaben nicht gefördert.
Gut zu wissen: Nicht nur Vermieter, sondern auch Eigennutzer profitieren von der Denkmalschutz-AfA: Sie können immerhin neun Prozent der Modernisierungskosten über zehn Jahre steuerlich geltend machen, als insgesamt 90 Prozent der angefallenen Sanierungskosten.
Wichtig: Die Denkmalschutzabschreibung kann nicht übertragen werden. Wenn der Vorbesitzer die Denkmal-AfA bereits geltend gemacht hat, können Sie diese nicht übernehmen. Denn mit der Abschreibung soll die Sanierung, nicht der Erwerb gefördert werden.
Mehr als Denkmalschutz-AfA: Weitere Steuervorteile
Als Kapitalanleger können Sie – jenseits der Denkmalschutz-AfA – weitere Anschaffungskosten für das Objekt von der Steuer absetzen. So dürfen Sie die Finanzierungskosten zu 100 Prozent als Werbungskosten geltend machen – also die Zinsen auf die monatlichen Kreditraten.
Zudem können Sie den Gebäudewert linear abschreiben. Da Baudenkmäler zumeist vor dem Stichjahr 1925 errichtet wurden, gilt hier der Satz von 2,5 Prozent über einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren. Diese Vergünstigung gilt nur für Vermieter, nicht für Eigennutzer.
Kann die Grundsteuer bei Denkmalschutzimmobilien erlassen werden?
Ja, in allen Bundesländern werden unter Denkmalschutz stehende Gebäude bei der Grundsteuer begünstigt. Um diese Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie die Angaben zu Ihrem Baudenkmal in einer separaten Anlage der Grundsteuererklärung eintragen. Die Grundsteuer kann durch diesen Antrag bundesdurchschnittlich um bis zu zehn Prozent niedriger ausfallen.
Staatliche Förderung für Denkmalschutzimmobilien nutzen
Weil bei denkmalgeschützten Immobilien viele Energiesparmaßnahmen, zum Beispiel eine Außendämmung, nicht möglich sind, gelten eine Reihe von Ausnahmeregelungen. Die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) hat unter dem Namen „Effizienzhaus Denkmal“ zwei Förderprogramme aufgelegt, über die Sie zum einen Zuschüsse für energetische Sanierungen beantragen können. Zum anderen führen diese Programme detailliert Energiesparmaßnahmen auf, die Sie auch bei denkmalgeschützten Häusern umsetzen dürfen.
Am Rande: Das deutlich gestiegene Interesse an denkmalgeschützten Immobilien hat außerdem einige Hersteller dazu inspiriert, spezielle Produktlinien aufzulegen, die eine historische Optik mit aktueller Technik kombinieren. Besonders im Bereich von Fenstern und Türen finden sich am Markt hervorragende Ergebnisse, die von den Denkmalschutzbehörden mit Wohlwollen zur Kenntnis genommen werden.
Welche Risiken birgt eine Investition in Denkmalschutzimmobilien?
Jenseits der großzügigen Steuervorteile und Fördermöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien sollten Sie die Risiken einer Investition in ein Baudenkmal realistisch im Hinterkopf behalten. Ein kurze Übersicht:
∙ Die Lage: Idealerweise sollte der Gebäudewert im Verhältnis zum Bodenwert – also dem Grundstückswert – relativ hoch sein. Nur so können Sie eine besonders hohe lineare Abschreibung geltend machen, da der Satz von 2,5 Prozent nur auf den Gebäudewert greift. In Lagen mit sehr hohem Bodenwert, wie beispielsweise in München, lohnen sich Denkmalschutzimmobilien tendenziell weniger.
∙ Der Zustand: Ein hoher Sanierungsaufwand steht zwar zugleich für eine hohe Abschreibung – er setzt jedoch auch einen entsprechenden Kapitaleinsatz voraus. Zudem hängt vom Zustand des Baudenkmals nicht unwesentlich der Grad der Energieeffizienz ab, der erreicht werden kann.
∙ Die Komplexität: Die Restaurierung einer denkmalgeschützten Immobilie erfordert spezielles Fachwissen und erfahrene Experten. Unter Umständen kann es für Sie schwierig sein, geeignete Materialien und Handwerker zu finden. Alle Baumaßnahmen unterliegen außerdem der strengen Regulierung durch die Denkmalschutzbehörde – deren Auflagen können die Kosten in die Höhe treiben.
∙ Unsichtbare Schäden: Bei älteren denkmalgeschützten Immobilien können leicht versteckte Schäden wie Schimmel, fehlerhafte elektrische Verkabelungen oder Probleme mit der Bausubstanz auftreten. Es empfiehlt sich daher unbedingt, ein Baudenkmal vor dem Kauf von einem Experten eingehend begutachten zu lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
∙ Altlasten: Werfen Sie vor dem Erwerb eines Baudenkmals unbedingt einen Blick ins Grundbuch, um sich zu vergewissern, dass auf der Immobilie keine Altlasten ruhen.
Der Erwerb eines Baudenkmals lohnt sich bei höherem Einkommen
Grundsätzlich kann sich der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie für Sie als Kapitalanleger lohnen, wenn Sie ein hohes zu versteuerndes Jahreseinkommen beziehen. Mit den sehr attraktiven Möglichkeiten der Denkmalschutz-AfA können Sie Ihre Steuerschuld nachhaltig mindern. Trotzdem sollten Sie sich vor dem Kauf ausführlich mit Architekten, Bauingenieuren und Denkmalpflegern kurzschließen, um die Immobilie bewerten zu lassen und den Umfang der Sanierungsmaßnahmen möglichst präzise einschätzen zu können. Nicht zuletzt muss auch das Umfeld stimmen: Entscheiden Sie sich für eine Lage mit moderatem Bodenwert und trotzdem positiver demografischer Entwicklung, die Ihnen eine solvente Mieterklientel garantiert.
FAQs
1. Was ist mit Denkmalschutz-AfA gemeint?
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) gestattet es Kapitalanlegern, die das sanierte Baudenkmal anschließend vermieten, die gesamten Sanierungs- und Modernisierungskosten über eine Zeitspanne von zwölf Jahren steuermindernd geltend zu machen. Selbstnutzer einer denkmalgeschützten Immobilie können 90 Prozent über zehn Jahre von ihrer Steuerschuld abziehen.
2. Können alle Modernisierungskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Nein, nur Baumaßnahmen, die zum Erhalt des Baudenkmals nötig sind, dürfen abgeschrieben werden. Nicht gefördert wird dagegen beispielsweise die Errichtung einer Gartenanlage.
3. Welche Baumaßnahmen an einer Denkmalsschutzimmobilie müssen genehmigt werden?
Nahezu alle. Die Denkmalschutzbehörde wacht mit Argusaugen darüber, dass die erhaltenswerten Merkmale der Immobilie von Ihnen auch tatsächlich erhalten werden. Bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder.
4. Sind denkmalgeschützte Immobilien krisensicher?
Ja, sanierte Baudenkmäler verfügen ihrem Charakter nach bereits über einen stabilen Wert, der nicht sinkt. In vielen Fällen steigt der Wert über die Jahre kontinuierlich an. Grundsätzlich erzielen denkmalgeschützte Häuser hohe Mieteinnahmen.
