Wer eine Immobilie kaufen möchte, braucht 20 Prozent Eigenkapital. Das sagen Banken und Kreditinstitute, Verbraucherportale raten gar zu 30 Prozent vorhandenen Ersparnissen. Und was geschieht, wenn Sie keine finanziellen Reserven in der gewünschten Höhe auf der sprichwörtlichen „hohen Kante“ haben – und trotzdem kaufen wollen? Seltsamerweise liefert die Stichwortsuche „Hauskauf ohne Eigenkapital“ bei Google gleich seitenweise Einträge des Tenors „So können Sie auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen“.
Wie kann das sein? Die Lösung heißt Vollfinanzierung – und ist ein für alle Beteiligten recht risikoreiches Unterfangen. Banken verlangen für die hohe Darlehenssumme daher von Anfang an hohe Zinsen und hohe Tilgungsraten. Kreditnehmern droht bei finanziellen Schwierigkeiten nicht nur die Gefahr, die ersehnte Immobilie zu verlieren, sondern zudem noch auf einem Schuldenberg sitzen zu bleiben.
Doch unter welchen Bedingungen lassen sich Kreditinstitute überhaupt auf das Wagnis der Vollfinanzierung ein? Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer erfüllen, um den Kauf einer Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital bewerkstelligen zu können? Und schließlich: Welche Vor- und Nachteile hat eine Vollfinanzierung? Antworten lesen Sie folgenden Ratgeber.
Was genau bedeutet Vollfinanzierung?
Bei der Vollfinanzierung einer Immobilie gewährt die Bank Ihnen als Kreditnehmer ein Darlehen über den kompletten Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Sie bringen also keine eigenen finanziellen Mittel in den Erwerb ein. Wobei diese Schlussfolgerung nicht zwangsläufig ist. Denn es gibt zwei Varianten der Immobilienfinanzierung „ohne“ Eigenkapital.
1. Die 100-Prozent-Finanzierung: In diesen Fall übernimmt die Bank die Finanzierung des puren Kaufpreises – während Sie die Nebenkosten des Kaufs, also Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Grundbuch- und Notarkosten, gleichwohl aus eigener Tasche begleichen. Diese Kosten summieren sich in aller Regel auf rund 10 Prozent des Kaufpreises.
2. Die 110-Prozent-Finanzierung: Vollfinanzierung steht bei diesem Modell nun tatsächlich für Komplettfinanzierung. Die Bank gewährt Ihnen ein Darlehen, das für den Kaufpreis plus die Nebenkosten reicht. Es versteht sich von selbst, dass dieses Modell das mit Abstand zinsteuerste ist – und nur von einigen Banken angeboten wird. Hintergrund: Für die Bank ist der Kaufpreis-Kredit durch die Immobilie selbst abgesichert, den Erwerbsnebenkosten steht jedoch kein materieller Wert gegenüber. Dieses Manko lässt sie sich daher mit einen kräftigen Risikoaufschlag bezahlen.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein?
Kreditinstitute, die Geld für eine Vollfinanzierung zur Verfügung stellen, verlangen Sicherheiten, hohe Sicherheiten. Das tun sie nicht nur aus berechtigtem Eigeninteresse, sondern auch um den strengen Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri) gerecht zu werden: Handeln sie leichtfertig oder beraten sie unzureichend, so können sie auf Basis der WoKri im Zweifelsfall in Haftung genommen werden.
Für eine Vollfinanzierung kommen Sie als Kreditnehmer daher à priori nur in Frage, wenn Sie einen ausgezeichneten Schufa-Score, ein überdurchschnittliches, regelmäßiges Einkommen und eine gesicherte berufliche Position vorweisen können. Und das alles unter dem Blickwinkel, dass dieser Status quo auch auf absehbare Zeit aller Voraussicht nach so bleibt. Denn laut Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Banken und Kreditinstitute die ordnungsgemäße Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Laufzeit für wahrscheinlich erachten.
Gut zu wissen: Als ein Art Faustformel gilt die sogenannte „40-Prozent-Regel“: Sie besagt, dass die monatliche Rate zur Ablösung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens betragen darf. Falls neben dem Immobiliendarlehen noch andere Kredite laufen, beispielsweise die Abbezahlung eines Autos, werden diese selbstverständlich mit eingerechnet.
Beispiel: Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro dürften Zinszahlungen und Tilgung für das Immobiliendarlehen monatlich maximal 1.600 Euro betragen.
1. Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
• Ihr Einkommen liegt deutlich über dem Durchschnitt und ist langfristig gesichert, beispielsweise weil Sie verbeamtet sind.
• Ihr Schufa-Score ist sehr gut bis hervorragend.
• Sie verfügen idealerweise über langfristig angelegtes Vermögen, das Sie aber kurzfristig nicht zu Geld machen wollen oder können, beispielsweise eine hochdotierte Lebensversicherung, auf Jahre angelegtes Festgeld mit hoher Verzinsung oder ein erquickliches Aktienpaket mit regelmäßiger Dividendenausschüttung.
• Sie besitzen eventuell noch andere Immobilien, aus denen Sie zusätzlich Mieteinnahmen generieren.
Gut zu wissen: Selbstständige oder Freiberufler haben aufgrund ihres schwankenden Einkommens deutliche geringere Chancen, eine Vollfinanzierung zu erhalten. Das Risiko des Zahlungsausfalls und die damit verbundene Gefahr einer möglichen Zwangsversteigerung ist faktisch größer.
2. Warum ist die Vollfinanzierung mit Zinsaufschlägen verbunden?
Möchten Sie den gesamten Kaufpreis einer Immobilie, eventuell sogar inklusive Nebenkosten, von einer Bank finanzieren lassen, so erhöht sich für diese das Risiko. Denn geraten Sie in Zahlungsschwierigkeiten und wird eine Zwangsversteigerung unumgänglich, dann kann die Bank kaum mehr den ursprünglichen Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten erzielen – und macht daher Verlust. Dieses gesteigerte Risiko lässt sie sich durch einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozent auf den Bauzins einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital vergüten.
3. Weshalb erwarten Banken bei der Vollfinanzierung ein hohe Tilgung?
Die Rechnung ist ganz simpel: Je größer die Darlehenssumme ist, desto länger benötigen Sie bei normaler Tilgung bis der Kredit abbezahlt ist. Bei einer Vollfinanzierung mit entsprechend hohen Beträgen besteht also tendenziell die Gefahr, dass die Abzahlung nicht vor Eintritt der Rente abgeschlossen ist. Da Kreditgeber nun ein verständliches Interesse daran haben, dass das Darlehen möglichst vor diesem Zeitpunkt zurückgezahlt ist, erwarten, besser gesagt: verlangen, Banken bei einer Vollfinanzierung eine hohe Tilgungsleistung. In Verbindung mit der bereits erwähnten 40-Prozent-Regel legt der Tilgungssatz die Messlatte für das erforderliche Monatseinkommen noch einen Tick höher.
Beispiel: Sie möchten eine Immobilie zum Kaufpreis von 600.000 Euro plus 60.000 Euro Nebenkosten ohne den Einsatz von Eigenkapital finanzieren. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung von 660.000 Euro zu einem Zinssatz von 4,75 Prozent und einer Tilgung von 3 Prozent liegt Ihre monatliche Rate bei 4.262 Euro. Dann ist das Darlehen nach 20 Jahren und 1 Monat abbezahlt. Sie müssen während dieser Zeit jedoch über ein regelmäßiges, monatliches Einkommen von 10.655 Euro verfügen.
Welche Vorteile kann eine Vollfinanzierung haben?
• Das Eigenheim kann zügig bezogen werden, auch wenn keine eigenen Ersparnisse vorhanden sind.
• Bei niedrigen Zinsen kann es rechnerisch sogar günstiger sein, aktuell eine Vollfinanzierung abzuschließen, statt jahrelang Eigenkapital anzusparen – wenn Zinsen und Immobilienpreise währenddessen aller Voraussicht nach steigen und bis zum Kauf eine hohe Miete gezahlt werden muss.
• Ein hohes und sicheres Einkommen eröffnet die Möglichkeit, frühzeitig eine Immobilie zu erwerben, die vor der Rente voll bezahlt ist.
• Wenn verfügbare finanzielle Mittel gewinnbringender angelegt werden können als in Form des Eigenkapitalanteils bei der Immobilienfinanzierung, kann sich eine Vollfinanzierung ebenfalls rechnen – vorausgesetzt die monatliche Belastung kann gut gestemmt werden.
• Soll die Immobilie (zunächst) nicht selbst bewohnt werden, so steigt für Vermieter die Rendite je weniger Eigenkapital sie einsetzen – immer unter der Maßgabe, dass die Mieteinnahmen die Kosten der Finanzierung decken.
Was sind die Nachteile einer Vollfinanzierung?
• Die Zinsen sind bei einer Vollfinanzierung immer höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Der Immobilienkauf wird also teurer.
• Durch die hohen Zinsen und die hohe Tilgung steigt die monatliche Belastung.
• Die große Darlehnssumme erfordert nicht selten eine längere Laufzeit. Es dauert folglich länger, bis die Immobilienfinanzierung abgeschlossen ist.
• Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bei einer Vollfinanzierung in der Regel größer. Das Risiko, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung ungünstiger ausfallen, ist ebenso gegeben wie die mögliche Gefahr, dass die finanzielle Belastung nicht mehr tragbar ist.
• Geraten Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten und betreibt die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie, so kann es im schlimmsten Fall passieren, dass Kreditnehmer trotzdem noch auf Restschulden „sitzen bleiben“.
Wie wirken sich Lage und Ausstattung der Immobilie auf die Vollfinanzierung aus?
Für eine Vollfinanzierung suchen Banken die größte Sicherheit. Für sie es daher deutlich lukrativer, eine Immobilie in begehrter Wohnlage, möglichst mit guter Energiebilanz oder frisch saniert, zu finanzieren als ein renovierungsbedürftiges Haus in ländlicher Region. Gut gelegene und exzellent ausgestattete Objekte lassen sich im Zweifelsfall einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen als einfache Immobilien in weniger nachgefragten Gegenden.
Wenn Sie also bei der von Ihnen ausgesuchten Bank eine Vollfinanzierung beantragen möchten, halten Sie nicht nur Ihre Gehaltsabrechnungen und Ihren Schufa-Score (unbedingt vorher selbst abfragen!) bereit, Ihre Vermögensaufstellung und eine eventuelle Bescheinigung Ihres Arbeitgebers über Karriereoptionen oder ähnliches, sondern unterbreiten Sie der Bank auch alle wertrelevanten Unterlagen der Immobilie, die Sie kaufen möchten. Erläutern Sie im Detail, warum Sie genau dieses Haus erwerben möchten und belegen Sie dessen Vorzüge mit stichhaltigen Dokumenten.
Tipp: Machen Sie sich vor dem Bankgespräch mit den einschlägigen Begrifflichkeiten und der Funktionsweise einer Immobilienfinanzierung so vertraut, dass der Kreditberater Sie als seriösen, informierten Kreditnehmer wahrnimmt. Sie erscheinen zuverlässiger und vertrauenswürdiger.
Gut zu wissen: Mit der Unterschrift unter einen Kreditantrag ist Ihr Darlehen noch keineswegs genehmigt. Es handelt sich vielmehr um eine „einseitige Willenserklärung“, dass Sie den Kredit in Anspruch nehmen möchten. Erst wenn die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und die Werthaltigkeit des Objekts überprüft hat, wird sie Ihnen eine finale Zu- oder Absage erteilen.
Welche Banken bieten eine Vollfinanzierung an?
Eine pauschale und allgemein verbindliche Antwort auf die Frage, welche Bank einen Hauskauf ohne Eigenkapital ermöglicht, gibt es nicht. Jedes Kreditinstitut entscheidet bei der Vollfinanzierung nach Ihren individuellen Voraussetzungen. Grundsätzlich lässt sich jedoch konstatieren, dass viele Banken ihre Kreditvergabe-Richtlinien dahingehend verschärft haben, dass die 110-Prozent-Finanzierung kaum noch (öffentlich) angeboten wird. Im Netz finden Sie einige Vergleichsportale, die bei Banken, Bausparkassen und Versicherern explizit die Vollfinanzierung nachgefragt und die Ergebnisse tabellenartig publiziert haben. Auch über die kostenlosen Baukreditrechner können Sie online eine Suche starten, wenn Sie dort die Option Vollfinanzierung vorfinden.
Grundsätzlich kann sich jedoch in jedem Fall auch die Nachfrage bei Ihrer Hausbank lohnen – auch wenn die Vollfinanzierung nicht zur kommunizierten Angebotspalette gehört. Sie kennt Ihre finanziellen Verhältnisse, ist über die Stabilität Ihrer Einnahmen bestens informiert und kann in etwa abschätzen, welche Ausgaben Sie für welchen Lebensstil tätigen. All das schafft eine belastbare Basis für ein Gespräch über eine Vollfinanzierung.
Tipps für eine erfolgreiche Vollfinanzierung
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital und gute Bonität birgt gewisse Risiken, verfügen Sie jedoch über ein hohes Einkommen und sind ansonsten schuldenfrei, kann er gleichwohl eine Option sein. Beherzigen Sie dennoch die folgenden Tipps:
• Stellen Sie eine realistische Haushaltsplanung auf und kalkulieren Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit nicht zu großzügig. Es muss auch noch etwas für ein angenehmes Leben übrigbleiben.
• Prüfen Sie Ihre Schufa-Auskunft und lassen Sie eventuelle Falscheinträge korrigieren. Ergänzen Sie gegebenenfalls fehlende Angaben, so dass die Bank sich ein stichhaltiges Bild Ihrer Kreditwürdigkeit machen kann.
• Entscheiden Sie sich für eine Tilgungsrate, die zu Ihrem Budget passt. Mit einer hohen Tilgung ist das Darlehen zwar schneller abbezahlt, sie belastet jedoch auch Ihre monatliche Rate empfindlich.
• Überprüfen Sie die Bedingungen und Kosten einer Restschuldversicherung, mit der Sie sich gegen die finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit schützen und den Verlust der Immobilie im Ernstfall verhindern können. Sie springt beispielsweise ein, wenn ein Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird.
• Sichern Sie sich eine möglichst lange Zinsbindungsfrist, damit Sie verlässlich planen können. Sollten die Zinsen nach zehn Jahren deutlich niedriger sein als bei Vertragsabschluss, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
• Wenn irgend möglich, versuchen Sie, die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Das senkt Ihren Zinssatz spürbar, weil der Risikoaufschlag wegfällt.
Welche alternativen Finanzierungsmodelle gibt es?
Wenn Sie ohne oder mit nur wenig Eigenkapital Ihre eigenen vier Wände erwerben wollen, dann ist die Vollfinanzierung nur eine Möglichkeit, dieses Vorhaben umzusetzen. Allerdings, und das muss gleich vorweggeschickt werden, haben auch die Alternativen – ebenso wie die Vollfinanzierung – ihre Nachteile und sind im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung mit Eigenkapital teurer.
1. Der Mietkauf
Der Mietkauf ist eine Variante des Immobilienkaufs, bei dem Sie „Ihre“ Immobilie zunächst als Mieter bewohnen und den Kaufpreis über eine zuvor festgelegte Laufzeit entweder vollständig durch die Miete abbezahlen – oder nur zu einem Teil, so dass Sie gegen Vertragsende noch eine Restsumme begleichen müssen. Für den Mietkauf ist tendenziell kein Eigenkapital erforderlich und auch ein schwankendes Einkommen stellt keine Hürde dar. Die Miete wird vertraglich festgelegt und bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Allerdings liegt sie in aller Regel deutlich über der von vergleichbaren Objekten.
Mietkauf-Immobilien sind in Deutschland allerdings Mangelware und nicht leicht zu finden. Oft werden auch nicht unbedingt die attraktivsten Objekte angeboten. In jedem Fall sollte Ihr Vertrag eine klar formulierte Rücktrittsklausel und detaillierte Regelungen für den Fall einer Insolvenz oder bei Tod des Verkäufers/Vermieters enthalten.
2. Bausparvertrag
Der Bausparvertrag steht an dieser Stelle eigentlich nur aus Alibigründen. Denn er ist vollkommen irrelevant, wenn Sie zeitnah eine Immobilie kaufen möchten. Anders sieht die Sache hingegen aus, wenn Sie planen, in Zukunft (!) ein Eigenheim zu erwerben oder zu bauen. Dann kann es sich lohnen etwa sieben bis elf Jahre monatlich in einen Bausparvertrag einzuzahlen und auf die angesparte Summe ein Bauspardarlehen aufzunehmen. Längst aber sind Bausparverträge nicht mehr die Königsdisziplin, um Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung anzusparen.
3. Lebensversicherung plus endfälliges Darlehen
Diese komplexe Finanzierung ist überhaupt nur eine Überlegung wert, wenn Sie in den nächsten Jahren eine größere Summe, beispielsweise aus einer Erbschaft, erwarten – ansonsten ist das Konstrukt zu teuer. Vereinfacht sieht das Procedere wie folgt aus: Sie schließen parallel ein endfälliges Darlehen und eine Lebensversicherung ab. Für das endfällige Darlehen müssen Sie nur Zinsen, keine Tilgung, zahlen. Stattdessen investieren Sie fleißig in Ihre Lebensversicherung. Wird die komplette Summe des Darlehens am Ende der Laufzeit fällig, so wird sie mit dem Kapital aus der Lebensversicherung abgelöst. Wohlgemerkt, idealerweise. Da Sie bei einem Fälligkeitsdarlehen während der gesamten Laufzeit Zinsen auf den vollen Betrag zahlen müssen (weil Sie ja nicht tilgen), liegen die Zinskosten deutlich über denen eines normalen Kredits mit Tilgung.
Vollfinanzierung: Eine Chance mit hohem Risikopotential
Grundsätzlich kommt es auf die konkreten Bedingungen des Einzelfalls an, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital ratsam und möglich ist. Eine Vollfinanzierung setzt immer ein überdurchschnittliches, sicheres Einkommen voraus, so dass nach Abzug der hohen monatlichen Rate noch genügend Geld für ein zufriedenes Leben übrigbleibt. Wenn Sie fortan in ständiger Sorge vor unvorhergesehenen Ausgaben leben müssen oder sich auf Jahre hinaus keinen Urlaub mehr leisten können, verabschieden Sie sich besser vom Wagnis einer Vollfinanzierung.
Anders sieht es aus, wenn Ihre Haushaltsplanung trotz der herben Monatsrate an die Bank noch recht entspannt ist und Sie genau jetzt die Immobilie gefunden haben, die perfekt zu Ihren Wohnwünschen passt – dann kann die Vollfinanzierung eine Chance sein, die es wahrzunehmen gilt. Auch wenn der Kauf unter dem Strich teurer wird.
FAQs
1. Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Ja. Allerdings müssen Sie als Kreditnehmer ein sehr hohes und sehr sicheres Einkommen nachweisen und einen tadellosen Schufa-Score mitbringen. Von Vorteil sind zudem weitere Vermögenswerte, die möglicherweise erst zu einen späteren Zeitpunkt verfügbar sind.
2. Sind Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung das gleiche?
Nein. Bei einer Vollfinanzierung deckt das Bankdarlehen den Kaufpreis der Immobilie plus die Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 10 Prozent des Kaufpreises ab. Deshalb wird auch von einer 110-Prozent-Finanzierung gesprochen. Die 100-Prozent-Finanzierung bezieht sich hingegen nur auf den reinen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen.
3. Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Banken arbeiten häufig mit der sogenannten „40-Prozent-Regel“: Die (gesamte) monatliche Kreditbelastung sollte 40 Prozent Ihres Einkommens nicht übersteigen. Aus der sich so ergebenden „erlaubten“ Rate können Sie, quasi rückwärts, die mögliche Kredithöhe errechnen.
4. Sind die Zinsen bei einer 110-Prozent-Finanzierung immer höher?
Ja. Banken berechnen für die Finanzierung nicht nur des Kaufpreises, sondern auch der Kaufnebenkosten, immer einen Risikoaufschlag. Das hat seinen Grund darin, dass die Erwerbsnebenkosten nicht über einen materiellen Gegenwert abgesichert sind, das Ausfallrisiko für die Bank also größer ist.
