Stellen sie sich vor, Sie beantragen bei Ihrer Bank einen Kredit für den Kauf Ihrer Traumimmobilie, von der sie eigentlich unterschwellig wissen, dass sie für Sie viel zu teuer ist. Der Bankberater beglückwünscht Sie jedoch jovial zu Ihrer Wahl und legt Ihnen nach kurzer Prüfung Ihrer Gehaltsabrechnungen einen Kreditvertrag über die gewünschte Summe zur Unterzeichnung vor. Undenkbar? Es ist noch nicht lange her, da war ein solches Szenario, bevorzugt in den USA, gängige Praxis – so lange bis Hunderttausende Kreditnehmer ihre Hypotheken nicht mehr bedienen konnten. Der amerikanische Immobilienmarkt kollabierte, es folgte der Bankencrash und schließlich die globale Finanzkrise von 2008/2009, die die weltweite Wirtschaft in eine Rezession stürzte.
Seither gelten deutlich strengere Regeln für die Vergabe von Krediten zum Erwerb von Wohneigentum. Herzstück der europäischen Reglementierung ist die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtline, die in Deutschland im März 2016 in gültiges Recht umgesetzt wurde. Sie soll Verbraucher stärker davor schützen, sich mit einem Immobiliendarlehen „zu übernehmen“. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Vorschriften die Wohnimmobilienkreditrichtlinie enthält, für wen sie relevant sind und welche Risiken damit gemindert werden.
Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – als Abkürzungen haben sich sowohl WIKR als auch WoKri etabliert – war zunächst eine EU-Richtlinie, die als Reaktion auf die Finanzkrise von 2008/2009 erlassen und an die Partnerländer weitergereicht wurde. In Deutschland wurde sie erstmals im März 2016 in Kraft gesetzt. Ihr Hauptanliegen ist es, Immobilienkäufer oder Bauherren stärker zu schützen und zu verhindern, dass sie sich übermäßig verschulden. Dazu wurden einerseits die Kreditvergabekriterien deutlich verschärft, anderseits die Banken in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht oder unzureichend über die Risken des Immobilienkaufs informieren. Als Kreditnehmer müssen Sie nun vor Vertragsabschluss bestätigen, dass sie verständlich und transparent über die Bedingungen der Kreditvergabe aufgeklärt wurden.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie basiert nicht auf einem eigenen Gesetz, sondern stützt sich auf die geänderten Bestimmungen anderer, bereits vorhandener Gesetze. Dazu gehören beispielsweise das Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) oder das Kreditwesengesetz (KWG).
Die in der Erstfassung der WoKri formulierten Kriterien waren gleichwohl so streng gehalten, dass sie heftig kritisiert wurde – und zwar vonseiten der Immobilienwirtschaft ebenso wie vonseiten der Verbraucherschutzverbände. Die neu angelegten, härteren Prüfkriterien bei der Kreditvergabe führten nicht nur dazu, dass die Anzahl der gewährten Immobiliendarlehen insgesamt stark rückläufig war, sie benachteiligten auch ganze Bevölkerungsgruppen, wie beispielsweise junge Familien, Rentner sowie EU-Bürger, die ihr Gehalt nicht in Euro erhalten.
Ein gutes Jahr nach ihrer Einführung wurde die ursprüngliche Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland daher im Mai 2017 durch eine entschärfte Version ersetzt, die bis heute Gültigkeit hat.
Hintergrund und Änderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Das Hauptanliegen der Wohnimmobilienkreditrichtline erklärt sich sehr anschaulich vor dem Szenario, das zu ihrer Begründung geführt hat. Wie eingangs bereits kurz erwähnt, waren es die Ursachen, der Ablauf und die Auswirkungen des amerikanischen Immobiliencrashs, der eine Neubewertung der Risiken im Finanzsektor zur Folge hatte.
Die Krise von 2008/2009 im Raffer:
Banken vergeben Kredite an Immobilienkäufer mit niedriger Bonität. Diese Kredite werden anschließend gebündelt und als komplexe Finanzprodukte, beispielsweise Mortage-Backed Securities (MBS), an Investoren verkauft.
Als viele Kreditnehmer ihre Darlehen nicht mehr bezahlen können, sinkt die Nachfrage nach Immobilien, was zu einem Überangebot führt, und die Preise drückt. Die komplexen Finanzprodukte, die auf diesen riskanten Krediten basieren, verlieren rapide an Wert. Investoren und Banken erleiden massive Verluste.
Am 15. September 2008 geht die Investmentbank Lehmann Brothers pleite. Eine Rettung scheitert. Der Aktienmarkt bricht ein und die globale Wirtschaft stürzt ab. Weltweit schnüren Regierungen milliardenschwere Rettungspakete. Die Staaten der Europäischen Union pumpen in den Folgemonaten rund 1,6 Billionen Euro (!) in strauchelnde Banken.
Ein Kernpunkt der von der EU verabschiedeten Wohnimmobilienkreditrichtlinie lag (und liegt) in dem Umstand, dass jede Bank fortan prüfen muss, ob der Darlehensnehmer nicht nur aktuell in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen, sondern ob die Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Laufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit gesichert ist. Denn genau dieser „zeitversetzte“ Ausfall hatte ja die US-Immobilienkrise ausgelöst.
Die beherzte Umsetzung einer solchen Sicherung führte zunächst zu einem tendenziellen Ausschluss ganzer Personengruppen, die als nicht mehr kreditwürdig eingestuft werden mussten. Dazu gehörten junge Menschen mit Familienwunsch, die nicht belegen konnten, dass sie in Zukunft nicht von längeren Verdienstausfällen betroffen sein würden. Und Rentnern konnte prinzipiell überhaupt kein Immobilienkredit mehr gewährt werden, weil ihnen wegen ihres fortgeschrittenen Alters kaum mehr ausreichend Zeit für die Zurückzahlung bliebe.
Beide Punkte (und weitere) wurden in der geänderten Version der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2017 entschärft beziehungsweise anders gewichtet. Sie beendete zudem vorhandene Rechtsunsicherheiten aufgrund nicht ganz eindeutiger Formulierungen, die nicht wenige Banken veranlasst hatten, die Vorgaben „sicherheitshalber“ sehr rigide umzusetzen. Mit der Konsequenz, dass Kreditantragsteller häufig leer ausgingen.
Wesentliche Faktoren der WoKri 2024?
Die gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt gleichwohl eindeutige Marschrouten vor, die bei der Kreditvergabe eingehalten werden müssen.
1. Kreditwürdigkeitsprüfung
• Jede Bank muss (!) eine umfangreichbare Bonitätsprüfung des Kreditnehmers vornehmen, bevor sie diesem einen Darlehensvertrag anbieten darf. Seit der WoKri-Novelle von 2017 darf jedoch neben dem aktuellen und künftigen Einkommen sowie vorhandenem Eigenkapital auch der Immobilienwert bei der Einschätzung der Kreditwürdigkeit mit in den Fokus genommen werden.
• Auch eine zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie kann einkalkuliert werden.
• Arbeitsplatz und Absicherung des Kreditnehmers werden bei der zukünftigen Kredittilgung berücksichtigt. Ein fester Arbeitsplatz in einer „sicheren“ Branche wirken sich ebenso positiv aus wie eine vorhandene Berufsunfähigkeits- oder Risikolebensversicherung.
• Bei der Anschlussfinanzierung erfolgt keine erneute Bonitätsprüfung nach den Regeln der WIKR. Nach der alten Gesetzes-Fassung bestand stets die Gefahr, dass beispielsweise junge Familien nach dem Ablauf der Sollzinsbindung keinen neuen Kredit bekamen, weil kurzfristig ein Einkommen ganz oder teilweise weggefallen war.
• Diese Regelungen zur Anschlussfinanzierung gelten jedoch nicht, wenn Sie das Kreditinstitut wechseln oder den Netto-Darlehensbetrag um wenigstens zehn Prozent erhöhen möchten.
• Bei überschaubaren Darlehen, sogenannten Kleindarlehen, muss keine Kreditwürdigkeitsprüfung nach WoKri durchgeführt werden. Dies hat etwa für ältere Immobilieneigentümer den Vorteil, dass sie für Modernisierungsvorhaben deutlich leichter einen Kredit bewilligt bekommen. Hier kann einzig der Immobilienwert als Entscheidungskriterium herangezogen werden.
Gut zu wissen: Die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gelten ausdrücklich nur für Darlehensverträge, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen wurden. Ältere Immobilienkredite sind nicht betroffen. Das gilt auch für die Anschlussfinanzierung – sofern nicht die Bank gewechselt wird.
• Größere Probleme bereitet die WIKR nach wie vor Personen, die ihr Gehalt nicht in Euro erhalten. Wird der Kredit jedoch in Euro abgeschlossen und ändert sich der Wechselkurs um mehr als 20 Prozent, so darf der Kreditnehmer das Darlehen in seine Heimatwährung umwandeln. Das Risiko für einen solchen Fremdwährungskredit trägt die Bank – die in diesen Fällen eher geneigt ist, von einer Kreditvergabe vor vorneherein abzusehen.
2. Beratungs-, Informations- und Dokumentationspflichten der Bank
• Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient in erster Linie dem Verbraucherschutz. Banken werden daher in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht über das Risiko des Immobilienkaufs informiert haben.
• Mit der Verpflichtung zur Leistung von Schadenersatz sollen Kreditinstitute dazu angehalten werden, die Kreditwürdigkeit der Antragsteller noch sorgfältiger zu prüfen und ihnen nur Produkte anzubieten, die sie sich auch wirklich leisten können.
• Bereits vor der eigentlichen Beratung muss festgelegt werden, um welche Vertragsart es sich handeln wird – je nach Variante sind unterschiedliche Qualifikationen des Beraters erforderlich. Für Vermittlung eines Immobiliendarlehens muss die Erlaubnis nach §341 Gewerbeordnung (GewO) vorhanden sein.
• Da die Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein muss, dürfen beziehungsweise müssen Banken Ihren Rentenbescheid im Zuge der Bonitätsprüfung einfordern.
• Darlehensnehmer müssen bestätigen, dass ihnen die Risiken einer Immobilienfinanzierung bewusst sind. Die meisten Banken geben zu diesem Zweck seither Merkblätter mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI oder VV) heraus, die der Kunde unterschreiben muss.
• Banken dürfen die Immobilienfinanzierung nicht mehr mit anderen Finanzgeschäften koppeln.
3. Geändertes Widerrufsrecht
Bei jedem Immobiliendarlehen haben Sie als Kreditnehmer ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Darüber werden Sie in den vorvertraglichen Informationsunterlagen und im Darlehensvertrag selbst informiert. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechen, berechtigten Sie jedoch bislang dazu, Kreditverträge auch Jahre nach dem Abschluss noch widerrufen zu können. Weil diese Fehler gar nicht so selten vorkommen und sich einige Anwälte regelrecht auf dieses Gebiet der Suche „nach dem Haar in der Suppe“ spezialisiert haben, hat sich die Formulierung vom „ewigen Widerrufsrecht“ unter Juristen durchaus eingebürgert. Auch als „Widerrufsjoker“ bei gewünschter Umschuldung bekannt.
Damit ist allerdings nun weitgehend Schluss. Denn seit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist das ewige Widerrufsrecht gekappt: Bei Immobiliendarlehen, bei denen Sie vorschriftsmäßig belehrt wurden, haben Sie – auch bei fehlerhafter Belehrung – nunmehr ein Recht auf Widerruf des Darlehensvertrags innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen. Nicht mehr und nicht weniger. Hierüber müssen Sie allerdings wiederum vom finanzierenden Kreditinstitut schriftlich informiert werden.
Welche Auswirkungen hat die WoKri auf Kreditnehmer?
Das Urteil der Verbraucherschutzverbände zur novellierten Wohnimmobilienkreditrichtlinie lautet relativ einmütig: „Im zweiten Anlauf gut gemacht.“ Tatsächlich lassen sich die positiven Effekte der WoKri kaum leugnen: Sie trägt wesentlich dazu bei, Sie als Kreditnehmer vor ungünstigen Kreditverträgen und einer schlechten oder unzureichenden Beratung zu schützen. Das strikte Regelwerk der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bewahrt Sie so in den allermeisten Fällen vor übermäßiger Verschuldung oder überhaupt vor Fallstricken bei der Immobilienfinanzierung, über die Sie möglicherweise gestolpert wären, weil Sie Ihnen gar nicht bekannt waren. Im Saldo können Sie also sicherer und realistischer kalkulieren, ob und wie sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen lässt.
Natürlich gibt es auch eine kleine Kehrseite: Trotz der in der Novelle von 2017 verankerten Entschärfung der Vergabekriterien ist es für junge Familien, bei denen die Kinderplanung noch nicht abgeschlossen ist, deutlich schwerer einen Immobilienkredit zu bekommen. Die Verpflichtung der Bank, die Kreditwürdigkeit über die gesamte Dauer des Darlehens zu überprüfen und sicherzustellen, kann durchaus dazu führen, dass der einkalkulierte Verdienstausfall aufgrund von Elternteil den Ausschlag für einen abschlägigen Bescheid gibt. In diesen Fällen kann oft nur ein höherer Eigenkapitaleinsatz eine mögliche Alternative sein, um die Finanzierung auf eine solide Grundlage zu stellen.
Und auch bei Rentnern, die de facto bei der Aufnahme von Kleinkrediten von den strikten Vorgaben der WIKR ausgenommen sind, sieht die Praxis eher so aus, dass sich Banken und Kreditinstitute bei Kreditnehmern, die ihren 65. Geburtstag bereits gefeiert haben, schlicht zugeknöpft geben. Obwohl es keine gesetzliche Obergrenze für die Darlehensbewilligung gibt, existiert sie in den Filialen vor Ort trotzdem.
Wie wirkt sich Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Kreditgeber aus?
Dass Banken und Kreditinstitute mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in die Pflicht und in die Haftung genommen werden, ist eine logische und richtige Konsequenz aus der Finanzkrise. Es waren die sogenannten „faulen Kredite“, die die globale Wirtschaft letztlich an den Rand des Abgrunds geführt haben. Und während einzelne Banken über eine lange Zeit quasi „private“ Gewinne eingefahren haben, wurden die katastrophalen Verluste einer gesamten Branche anschließend „sozialisiert“. Unter diesen Vorzeichen war es ein Gebot der Stunde, durch strenge Auflagen eine Wiederholung der Katastrophe zu verhindern.
Banken unterliegen durch die WoKri nicht nur dem gesetzlichen Gebot einer umfassenden (aktuellen) Kreditwürdigkeitsprüfung, sie stehen quasi auch in einer Prognosepflicht: Reichen die zu erwartenden Einnahmen, um den Zahlungsverpflichtungen auch in zehn, fünfzehn Jahren noch nachkommen zu können? Welche Unwägbarkeiten müssen einkalkuliert werden? Wie sieht es mit der privaten Vorsorge aus? Dass Banken zur Beantwortung dieser Fragen interne, standardisierte Analysetools, das sogenannte Scoring, einsetzen, steht auf einem anderen Blatt.
Eine Folge der drohenden Haftung, in die jede Bank bei „ausfallenden“ Immobilienkrediten tendenziell genommen werden kann, ist sicherlich die Tatsache, dass Kreditinstitute kaum noch Immobiliendarlehen mit einem Tilgungssatz von unter zwei Prozent gewähren. Mit der hohen Tilgung soll eine schnelle Rückzahlung des Darlehens erreicht werden.
Kann die Wokri die gefürchtete Immobilienblase verhindern?
Immer dann, wenn die Immobilienpreise schnell, kontinuierlich oder in starken Sprüngen steigen, ist recht fix von einer Immobilienblase die Rede. Die Gefahr wird jedoch erst evident, wenn die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen deutlich über Ihrem tatsächlichen Wert liegen. Eine, wohlgemerkt nur eine, der Ursachen für diese ungesunde Entwicklung liegt tatsächlich in dem Umstand, dass die Banken phasenweise verstärkt Immobiliendarlehen auch an Menschen mit geringer Kreditwürdigkeit vergeben hatten. Lockere Kreditrahmenbedingungen setzen eine Kettenreaktion in Gang: Immer mehr Menschen bekommen einen Immobilienkredit, was die Nachfrage anschwellen lässt. Durch die höhere Nachfrage steigen auch die Immobilienpreise kontinuierlich oder sogar rasant an. Die Immobilienblase platzt, sobald sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage massiv umkehrt - wenn also durch höhere Zinsen, steigende Bautätigkeit oder eben Kreditnehmerpleiten mit folgender Zwangsversteigerung das Angebot die Nachfrage übersteigt. Die Konsequenz: Rasant abstürzende Immobilienpreise.
In dieser, zugeben vereinfachten, Abfolge verhindert die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Tat eine zu unbekümmerte Kreditvergabepraxis und damit den Nährboden für eine Immobilienblase.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schützt Verbraucher und Markt
Im Saldo schützt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie folglich nicht nur Sie als potentiellen Kreditnehmer, sie bewahrt auch den Immobilienmarkt in einem gewissen Maße vor Verwerfungen. Denn die Folgen einer Immobilienblase stoßen mit dem dramatischen Preisverfall eine Abwärtsspirale an, in deren Folge Sie als Immobilienbesitzer entweder zu viel Kredit für zu wenig Immobilie aufgenommen hätten oder als Verkäufer noch nicht einmal den Preis erhalten würden, den Sie zuvor bezahlt haben. Vorrangig dient die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gleichwohl dem unmittelbaren Schutz vor Immobiliendarlehen, die Ihre finanziellen Möglichkeiten überschreiten – sie bewahrt Sie vor drohender Überschuldung. Die Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflichten der Banken erlauben im Zweifelsfall eine problemlose Überprüfung der Umstände, unter denen Ihnen ein Immobiliendarlehen gewährt wurde.
FAQs
1. Warum gibt es eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll Immobilienkäufer und Bauherren vor Immobilienkrediten schützen, die sie sich eigentlich nicht leisten können und mit denen sie sich übermäßig verschulden würden. Deshalb legt sie strenge Vergabekriterien fest und verpflichtet die Banken zu umfänglicher Beratung.
2. Für wen gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Die Wohnimmobilienkredtitrichtlinie (kurz auch WIKR oder WoKri) gilt für alle, die ein Darlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie aufnehmen möchten. Lediglich Kleinkredite ohne Grundbuchbesicherung, mit denen Sanierungen oder Modernisierungen einer Immobilie finanziert werden sollen, sind von der umfänglichen Überprüfung befreit.
3. Was bedeutet die WoKri für die Anschlussfinanzierung?
In der Novellierung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2017, die bis heute gilt, wurde fixiert, dass die umfassende Prüfung der Kreditwürdigkeit nach WoKri für die Anschlussfinanzierung nicht mehr notwendig ist, sofern Sie die Bank nicht wechseln und/oder den Darlehensbetrag nicht um zehn Prozent und mehr erhöhen.
4. Können Banken auf die Anwendung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verzichten?
Nein. Auch wenn das Wort „Richtlinie“ nicht allzu verbindlich klingt, handelt es sich um eine gesetzliche Vorschrift, die alle Kreditinstitute beherzigen müssen. Bei Missachtung werden sie zur Rechenschaft gezogen.
