Ihre Privatsphäre ist Ihnen wichtig? Sie möchten nicht von fremden Menschen auf der Straße angesprochen, von neugierigen Nachbarn behelligt werden? Nur solvente, ernsthaft interessierte Käufer sollen überhaupt die Möglichkeit erhalten, Ihre Immobilie zu besichtigen? Wenn Sie Wert auf alle diese Punkte legen, dann empfiehlt sich ein diskreter Verkauf Ihrer Immobilie. Diskret bedeutet: Quasi unter Ausschluss der Öffentlichkeit.
Der diskrete Verkauf erfordert ein hohes Maß an Erfahrung und Professionalität des involvierten Maklers, der Ihre Immobilie nur einem ausgewählten Kreis an Interessenten präsentiert. Vielleicht fragen Sie sich in diesem Zusammenhang – oder auch wenn Sie Ihre Immobilie auf dem üblichen Weg verkaufen oder vermieten möchten – wie es sich eigentlich mit den Maklerkosten verhält. In Deutschland gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Was das ist und welchen Spielraum es für die je individuelle Ausgestaltung der Kostenverteilung lässt, lesen Sie in unserem folgenden, ausführlichen Ratgeber „Das Bestellerprinzip“.
Das Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerkosten?
Grundsätzlich und im Wortsinn bedeutet „Bestellerprinzip“ ja schlicht: Wer einem Dienstleister einen Auftrag erteilt, wer ihn also „bestellt“, der muss ihn auch bezahlen. Beim Immobilienverkauf und -kauf ist die Sachlage nicht unbedingt so eindeutig. Und auch bei der Immobilien-Vermietung sind einige Finessen der deutschen Gesetzgebung zu beachten.
1. Was ist mit dem Bestellerprinzip bei Immobilien gemeint?
Das Wichtigste vorab: Sowohl für den Kauf und den Verkauf von Immobilien als auch für deren Vermietung ist das Bestellerprinzip gesetzlich geregelt. Allerdings durch zwei (unterschiedliche) Gesetze. Für den Handel mit Immobilien gilt seit Ende 2020 das Gesetz zur „Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer“. Dieses sieht im Kern eine hälftige Verteilung der Maklerkosten auf beide Parteien vor – trotzdem wird es umgangssprachlich weiterhin Bestellerprinzip genannt. Und es bietet Optionen für andere Varianten – dazu weiter unten.
Eindeutig ist der (andere) Gesetzestext zur Vermietung von Immobilien aus dem Jahre 2015: Er schreibt ein klassisches Bestellerprinzip fest: Wer den Makler engagiert, muss ihn auch entlohnen.
2. Das Bestellerprinzip bei Kauf und Verkauf: Wie funktioniert es?
Das bereits erwähnte Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision ist in der Praxis seit Anfang 2021 verbindlich. Und obwohl in aller Regel nicht mehr nur der „Besteller“ zahlen muss, firmiert es, wie erwähnt, landläufig unter der Bezeichnung „Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf“. Ein paar Eckdaten vorab, bevor wir genau erklären, warum Immobilienkäufer fortan für gewöhnlich nicht mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer.
- Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ gilt, wie sich unschwer aus dem Titel schließen lässt, ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
- Es bestimmt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Maklergebühr zu tragen hat.
- Die Neuregelung greift nur für Verkäufe an Verbraucher, nicht für Immobilienkäufe von Unternehmen.
- Der Maklervertrag muss zwingend sowohl mit Verkäufer als mit Käufer in Textform fixiert werden.
3. Bestellerprinzip und Maklerprovision: Diese drei Möglichkeiten gibt es
Für den Handel mit Immobilien ergeben sich auf Basis der gesetzlichen Neuregelung drei Möglichkeiten, die Maklerprovision zu regeln:
3.1. Variante 1: Die Doppelprovision
Der Makler vereinbart in diesem Fall vertraglich mit Verkäufer und Käufer, dass beide eine gleich hohe Provision an ihn zahlen. Er erhält also von beiden Parteien beispielsweise die üblichen 3,57 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer) vom Kaufpreis. Dabei ist es unerheblich, wer seinen Courtage-Anteil zuerst entrichtet. Allerdings kann eine solche Regelung durchaus zu Konflikten führen, da der Makler ja gleichermaßen die Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten muss.
3.2. Variante 2: Die sogenannte „Abwälzung“
Nur eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag über eine bestimmte Provision ab. Im Falle eines erfolgreichen Verkaufs „wälzt“ der Verkäufer gleichwohl einen Teil der Courtage auf den Käufer ab, indem er eine entsprechenden Passage in den Kaufvertrag aufnimmt. Der Verkäufer kann sich auf diese Weise bis zu maximal 50 Prozent der Provision erstatten lassen. Selbstverständlich auch weniger. Der Käufer wird erst zahlungspflichtig, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachweisen kann.
3.3. Variante 3: Nur eine Partei zahlt die volle Maklerprovision
Die neuen gesetzlichen Regelungen verbieten es ausdrücklich nicht, dass nur eine Partei die vollen Maklerkosten übernimmt.
- Vereinbaren Verkäufer und Makler eine sogenannte Innenprovision, so trägt der Verkäufer beim Verkauf die volle Makler-Courtage.
- Gleiches gilt für eine Außenprovision, bei der ein Käufer einem Makler einen kostenpflichtigen Suchauftrag erteilt.
4. Welche Konsequenzen hat das Bestellerprinzip für Makler?
Die Neuregelung hat vor allem in Bundesländern, in denen es üblich war, dass Immobilienkäufer die gesamte Provision zahlen, zunächst für Irritationen gesorgt. Inzwischen hat sich das Procedere jedoch flächendeckend etabliert. Befürchtungen, dass das Bestellerprinzip massiven Einfluss auf die Provisionshöhe nehmen könnte, haben sich nicht bewahrheitet.
Die größte Herausforderung für Makler besteht gleichwohl darin, die im Einzelfall günstigste und praktikabelste Variante des Bestellerprinzips auszuwählen. Die Doppelprovision birgt – wie erwähnt – einen immanenten Loyalitätskonflikt, die Abwälzung kann am Widerstand des Käufers scheitern und so für Verdruss beim Verkäufer sorgen. Und schließlich erscheint die volle Provision-Zahlung durch eine Partei vielfach obsolet, wenn eine geteilte Makler-Courtage möglich ist. Allerdings hat diese Variante den gewichtigen Vorteil, dass der Makler sein ganzes Können und Engagement für diese eine Partei einbringen kann und wird.
5. Das Bestellerprinzip bei der Vermietung
Bei der Vermietung einer Wohnung gilt seit dem 1. Juni 2015 ein lupenreines Bestellerprinzip – und zwar ohne Ausnahme: Wer bestellt, der muss auch zahlen. Die jahrelang in Deutschland übliche Praxis, dass sich Eigentümer die Provision des von ihnen beauftragten Maklers vom neuen Mieter erstatten ließen, ist per Gesetz unterbunden. Verträge zwischen Vermieter und Makler oder Mieter und Makler müssen zudem schriftlich festgehalten werden.
6. Bestellerprinzip: Wann müssen Vermieter den Makler bezahlen?
Ein Vermieter, der einem Makler einen Vermittlungsauftrag für eine Mietwohnung erteilt, muss diesem nach erfolgreicher Unterzeichnung des Mietvertrags die zuvor vereinbarte Courtage zahlen. Dies gilt selbst dann, wenn der Makler parallel den Suchauftrag eines Wohnungssuchenden erhält: Der Makler ist im Auftrag und im Interesse des Vermieters tätig und damit ist dieser der provisionspflichtige Besteller.
Die Höhe der Maklergebühr, die Makler von Vermietern verlangen können, ist frei verhandelbar. Sie kann auch nach Leistungsumfang gestaffelt werden. Vermieter können die Kosten später von der Steuer absetzen.
7. Bestellerprinzip: Wann müssen Mieter den Makler bezahlen?
Beauftragt ein Mietinteressent einen Makler damit, für Ihn exklusiv eine passende Wohnung zu finden, so muss er nach dem Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags die Makler-Courtage überweisen. Diese Regelung greift jedoch nicht, wenn der Makler die konkrete Wohnung bereits in seinem Portfolio hatte oder ihm für die Wohnung bereits der Vermarktungsauftrag des Vermieters vorliegt.
Die Höhe der Maklergebühr, die ein Mieter zu zahlen hat, ist auf maximal zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt. Die Nebenkosten dürfen nicht eingerechnet werden.
8. Das Bestellerprinzip aushebeln
Sowohl unter Maklern als auch unter Vermietern gibt es die sprichwörtlichen „schwarzen Schafe“, die mit unerlaubten Maßnahmen das Bestellerprinzip bei der Vermietung auszuhebeln versuchen. Dabei handelt es sich um Ordnungswidrigkeiten, die mit zum Teil empfindlichen Bußgeldern geahndet werden können.
- Einige Makler versuchen mit vermeintlichen „Servicegebühren“ (Verwaltungspauschalen, Vertragsausfertigungsgebühren, Gebühren für die Wohnungsbesichtigung) oder Gebühren für eine angebliche Reservierung der Wohnung Mietinteressenten zur Zahlung von zum Teil erklecklichen Summen zu bewegen. Solche Forderungen sind unrechtmäßig.
- Einige Vermieter verlangen für noch vorhandene Ausstattung in der Wohnung völlig überzogene Ablösesummen, um so die Maklergebühren quasi zu refinanzieren. Wobei Abstandszahlungen beispielsweise für eine Einbauküche völlig legitim sind, allein die Höhe des verlangten Betrags muss im Verhältnis zu Alter und Abnutzung der Gegenstände stehen.
Fazit: Das Bestellerprinzip ist im Grundsatz gerecht
Die Neuregelung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf und -kauf trägt insbesondere der dynamischen Entwicklung des Immobilienmarktes Rechnung. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren konstant weiter geöffnet. Davon profitieren Immobilieneigentümer ohne weiteres Zutun, während Immobiliensuchende das Nachsehen haben. Das Bestellerprinzip bei Kauf und Verkauf erkennt nicht nur den Stellenwert an, den ein Makler in diesem Kontext hat, es schafft mit der hälftigen Aufteilung der Maklerprovision auch ein Stück Gerechtigkeit. Ebenso schreibt das klassische Bestellerprinzip bei der Vermietung eine faire Entlohnung der anspruchsvollen Dienstleistung fest, die ein Makler für einen Eigentümer oder Mieter erbringt.
FAQs zum Bestellerprinzip
1. Was bedeutet das Bestellerprinzip für den Hauskauf?
Nach der gesetzlichen Neureglung der Maklerkosten-Verteilung im Dezember 2020 steht das – allgemein weiterhin so genannte – Bestellerprinzip beim Hauskauf zumeist für den Umstand, dass die Maklerprovision jeweils zur Hälfte von Verkäufer und Käufer übernommen wird. Andere Aufteilungen sind jedoch bedingt weiter möglich.
2. Wo und seit wann gilt das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip für den Kauf und Verkauf von Immobilien gilt bundesweit seit dem 23.12.2020. Das Bestellerprinzip für die Vermietung ist bereits seit dem Juni 20215 ebenfalls bundesweit verbindlich.
3. Legt das Bestellerprinzip bestimmte Provisionen fest?
Nein, das Bestellerprinzip hat keinen Einfluss auf die Höhe der Provisionssätze, die ein Makler verlangt, oder die in einem Bundesland üblich sind, es regelt allein die Verteilung der Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer.
4. Wie hoch ist eine übliche Maklerprovision?
Grundsätzlich ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf frei verhandelbar. Sie wird immer als prozentualer Anteil vom Kaufpreis angegeben. Sehr pauschal sind 6 Prozent plus Mehrwertsteuer, also 7,14 Prozent, üblich. Bei der Vermietung einer Immobilie liegt die Obergrenze für Mieter hingegen bei maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
