Zumeist sind es Eltern, die sich ein Wohnrecht zusichern lassen, wenn sie die eigene Immobilie an ihre Kinder im Rahmen eines vorgezogenen Erbes oder als Schenkung weiterreichen. Gleichwohl ist auch ein klassischer Hausverkauf mit Wohnrecht denkbar und möglich. Er unterscheidet sich jedoch in wesentlichen Eckpunkten von der traditionellen Veräußerung einer Immobilie. Zum einen ist die Anzahl der Käufer, die sich für eine solche Immobilie interessieren, logischerweise begrenzt – das Gros potentieller Käufer sucht nach einem Haus zur Selbstnutzung. Zum anderen schmälert das eingetragene Wohnrecht den Verkehrswert der Immobilie in nicht unbeträchtlichem Maße – es müssen also entsprechend große Abstriche beim Verkaufserlös gemacht werden.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum ein Hausverkauf mit Wohnrecht unter bestimmten Bedingungen dennoch sinnvoll sein kann, aber auch, welche Alternativen eine Überlegung wert sind.
Was bedeutet überhaupt Wohnrecht?
Durch ein vertraglich festgelegtes Wohnrecht erhalten Sie die Befugnis, eine Immobilie zu bewohnen, die sich nicht (mehr) in Ihrem Eigentum befindet. Das Wohnrecht ist in § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und zählt zu den sogenannten persönlichen Dienstbarkeiten. Das bedeutet: Das Recht ist personengebunden – Sie können ein Wohnrecht weder vererben noch auf andere Personen übertragen. Die spezielle Ausprägung des Wohnrechts, also beispielsweise, ob es lebenslang oder nur befristet gilt, muss in einem notariell beglaubigten Vertrag fixiert werden.
Wichtig: Ein Wohnrecht muss nicht unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden – es empfiehlt sich jedoch. Denn nur durch den Grundbucheintrag sind Sie Dritten gegenüber geschützt, zum Beispiel, wenn die Immobilie weiterverkauft werden soll.
Gut zu wissen: Wohnrecht und Nießbrauchrecht unterscheiden sich wesentlich durch den Umfang und die Qualität der Nutzung, die Ihnen zusteht: Das Wohnrecht gibt Ihnen lediglich das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Ein Nießbrauchrecht erlaubt Ihnen zusätzlich, Ertrag aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise durch eine Vermietung.
Welche Arten des Wohnrechts gibt es?
Der notariell beglaubigte Vertrag über die Gewährung eines Wohnrechts regelt nicht nur die Rechte und Pflichten sowohl des Eigentümers wie auch des Wohnberechtigten, er fixiert an erster Stelle zunächst, wie das Wohnrecht ausgestaltet werden soll. Folgende Optionen sind möglich:
• Das Wohnrecht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Die unbefristete Variante wird landläufig lebenslanges Wohnrecht genannt und erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Für ein befristetes Wohnrecht können individuelle Bedingungen fixiert werden. In jedem Fall endet es automatisch mit Ablauf der Frist.
• Das Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich gewährt werden. Das entgeltliche Modell lässt zudem die Optionen der monatlichen Zahlung oder Einmalzahlung zu.
• Ein Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder nur für einen Teil davon eingeräumt werden, also zum Beispiel für eine Einliegerwohnung.
Die mit Abstand häufigste, praktische Anwendung findet das Wohnrecht, wenn Eltern ihre Immobilie an die Kinder verschenken und sich zeitgleich durch ein lebenslanges Wohnrecht absichern. Auch Unternehmer und Freiberufler verschenken die gemeinsam genutzte Immobilie oft an den Ehepartner und lassen sich ein Wohnrecht einräumen. Im Falle einer späteren finanziellen Schieflage oder Insolvenz bleibt die Immobilie so vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt.
Den Hausverkauf mit Wohnrecht favorisieren nicht selten Erbengemeinschaften, deren Mitglieder sich nicht weiter um die geerbte Immobilie kümmern wollen oder können, sondern flüssige, finanzielle Mittel vorziehen. Unter den Oberbegriff der Immobilienverrentung fallen hingegen alle Varianten des Hausverkaufs mit lebenslangen Wohnrecht, bei denen entweder eine monatliche Zusatzrente gezahlt wird oder eine größere Einmalzahlung für den Erwerb von 50 Prozent der Immobilie zum Geschäftsmodell der spezialisierten Anbieter gehört (dazu weiter unten).
Rechte und Pflichten, die sich aus dem Wohnrecht ergeben
Das Verhältnis zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem ist durch klare gesetzliche Bestimmungen in § 1093 BGB grundsätzlich geregelt. Gleichwohl können in einem Wohnrechtsvertrag zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden – vorausgesetzt, sie schränken die Rechte des Wohnberechtigten nicht in unzulässiger Weise ein.
• Nutzungs- und Aufnahmerecht: Als Wohnberechtigter dürfen Sie den Teil des Gebäudes, für den das Wohnrecht besteht, nach eigenen Vorstellungen nutzen. Sie haben zudem das Recht, jederzeit Familienangehörige, Haushaltsangestellte oder Pflegepersonal bei sich aufzunehmen.
• Betretungs- und Besichtigungsrecht: Anders als in einem klassischen Mietverhältnis hat der Eigentümer grundsätzlich kein (!) Besichtigungsrecht, er darf die Wohnung des Wohnberechtigten daher ohne dessen ausdrückliche Erlaubnis nicht betreten.
• Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltung: Für gewöhnlich müssen Sie als Wohnberechtigter selbstverständlich Ihre laufenden Kosten für Strom, Wasser und Heizung bezahlen und sind für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen an der Immobilie verantwortlich. Auch die Grundsteuer geht zu Ihren Lasten. Größere Sanierungs- und Modernisierungs-Ausgaben, beispielsweise der Austausch der Heizung oder die nötige Sanierung des Daches, fallen hingegen in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers. Aber Achtung: Im Notarvertrag können auch abweichende Regelungen vereinbart werden – zu Ihren Gunsten oder zu Ihrem Nachteil.
Wie mindert das Wohnrecht den Verkehrswert der Immobilie?
Ein lebenslanges Wohnrecht reduziert die aktuelle Nutzungsmöglichkeit der Immobilie durch den Neu-Eigentümer quasi auf Null. Er kann die Immobilie weder selbst bewohnen noch vermieten oder anderweitig darüber verfügen. Das Wohnrecht schmälert daher den Verkehrswert der Immobilie und drückt den Verkaufspreis um den Wert dieses Wohnrechts.
Für die Berechnung des Wohnrechtwerts gibt es eine recht einfache Formel. Dazu benötigen Sie die Nettokaltmiete (laut Mietspiegel für vergleichbaren Wohnraum in der Nähe) und den sogenannten Kapitalwertfaktor. Dieser basiert auf den offiziellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes, die die durchschnittliche Lebenserwartung von Männern und Frauen eines bestimmten Jahrgangs angeben. Als „Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen“ wird dieser Kapitalwert einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.
Die Jahresmiete mal Kapitalwertfaktor ergibt den Wert des Wohnrechts.
Beispiel: Handelt es sich bei dem Wohnberechtigten um einen 60jährigen Mann, so hat er laut Sterbetafel noch 21,75 Jahres zu leben. Daraus ergibt sich ein Kapitalwertfaktor von 12,852. Bei einer möglichen Jahresmiete von 10.000 Euro für die Wohnfläche mit Wohnrecht, ergibt sich:
10.000 Euro Jahresmiete x Kapitalwertfaktor 12,852 = 128.520 Euro Wohnrechtwert..
Der Wert der Immobilie mindert sich durch das lebenslange Wohnrecht um 128.520 Euro.
Gut zu wissen: Die Wertminderung durch das Wohnrecht ist nicht dauerhaft. Nach Ablauf oder Aufhebung des Wohnrechts kann der volle Immobilienwert prinzipiell wieder hergestellt sein. Das ist der Grund, warum Investoren und langfristig denkende Käufer in einem Hauskauf mit bestehendem Wohnrecht trotzdem eine attraktive Investitionsmöglichkeit sehen.
Was passiert bei einem Verkauf mit dem Wohnrecht?
Ein Verkauf der Immobilie „bricht“ Ihr Wohnrecht nicht. Das meint: Es bleibt in seiner bisherigen Ausgestaltung weiter bestehen. Umgekehrt kann der Eigentümer „über Ihren Kopf hinweg“ verkaufen, wann und an wen er möchte, er benötigt Ihre Zustimmung nicht.
Eine Aufhebung des Wohnrechts mit entsprechender Löschung aus dem Grundbuch ist grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Wohnberechtigten möglich. Eine solche Zustimmung kostet in aller Regel eine entsprechende Abfindung. Zumeist wird der Wert des Wohnrechts für die noch zu erwartende Lebensdauer berechnet – und ein leicht darüberliegendes Angebot gemacht.
Die größte „Schwachstelle“ des Wohnrechts offenbart sich, wenn der Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, seinen Bankkredit nicht mehr bedienen kann – und die Zwangsversteigerung droht. Banken haben ein Argusauge darauf, dass ihre Forderungen bei der Finanzierung an ranghöchster Stelle im Grundbuch eingetragen werden – also in jedem Fall ranghöher als das Wohnrecht. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Wohnrecht hinfällig und dem Wohnberechtigten steht prinzipiell eine Summe in Höhe des Wohnrechtwerts zu – in der Praxis ist der Versteigerungserlös jedoch zumeist viel zu niedrig, um diesen Anspruch bedienen zu können.
Steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs mit Wohnrecht
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und ein Wohnrecht behalten möchten, tritt der Fiskus auf den Plan: Das Finanzamt wertet den Empfang des Wohnrechts steuerlich als Schenkung. Dementsprechend wird grundsätzlich Schenkungssteuer fällig.
Aber: In Deutschland gelten für den Hausverkauf mit Wohnrecht in der Verwandtschaft recht hohe Steuerfreibeträge. Dabei gilt: Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag. Bei Ehe- und Lebenspartnern beträgt das Limit 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei Enkeln immerhin noch 200.000 Euro, bei Geschwistern jedoch nur noch 20.000 Euro.
Beachten Sie bitte: Unabhängig von Ihrem weiteren Verbleib in der Immobilie gilt auch für den Hausverkauf mit Wohnrecht wie bei allen anderen Immobilien eine Spekulationsfrist. Wenn Sie die Immobilie erst vor weniger als zehn Jahren erworben haben und nun verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn Steuern zahlen.
Alternativen zum klassischen Hausverkauf mit Wohnrecht
Wenn Sie auf der Suche nach einer Lösung für Ihre Immobilie sind, die Ihnen ein gewisses Maß an finanzieller Sicherheit garantiert, aber gleichzeitig die Möglichkeit bietet, weiterhin in Ihren eigenen vier Wänden zu wohnen, so ist der Hausverkauf mit Wohnrecht eine Option. Sollten Sie jedoch in Ihrem familiären Umfeld keine potentiellen Käufer finden, so empfiehlt es sich unbedingt, einen spezialisierten Makler an Ihre Seite zu holen. Dieser ist eindeutig besser in der Lage, die passende Zielgruppe für Ihr Vorhaben zu finden und mit einer adäquaten Vermarktung einen zügigen Erfolg zu erzielen, als wenn Sie es auf eigene Faust versuchen.
Alternativ sollten Sie aber auch über Alternativen zum traditionellen Hausverkauf mit Wohnrecht nachdenken: Für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht oder die Immobilienverrentung mit Leibrente gibt es inzwischen eine ganze Reihe spezialisierter Anbieter.
• Der Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
Sie verkaufen als Eigentümer einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter, der damit Miteigentümer Ihres Hauses wird. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt zuvor den Verkehrswert Ihrer Immobilie – und für den verkauften Teil erhalten Sie direkt nach Vertragsabschluss eine Sofortüberweisung. Gleichzeitig garantiert Ihnen der Verkäufer ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht für Ihre Immobilie. Sie können diese also weiter bewohnen – oder im Bedarfsfall auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie dem Käufer monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt, zu deutsch: eine Miete, zahlen.
Vorteile dieses Modells: Als Eigentümer partizipieren Sie weiterhin an der Entwicklung der Immobilienpreise, sind über das Nießbrauchrecht abgesichert und können gleichwohl Ihre Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Die einmalige Auszahlung verschafft Ihnen im Alter eine gute Portion finanzielle Freiheit.
Nachteile: Alle Reparaturen, Modernisierungen und sonstigen Kosten gehen zu Ihren Lasten als Eigentümers. Lediglich größere Sanierungsarbeiten übernimmt der Anbieter. Der Rückkauf der Immobilie ist zudem eine eher theoretische Option: Er wird über die Erhebung von festgelegten Gebühren und Abwicklungsentgelten unverhältnismäßig teuer.
• Immobilienverrentung mit Leibrente
In diesem Fall verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter. Den Kaufpreis erhalten Sie jedoch nicht auf einmal und in einer Summe, sondern als zumeist lebenslange, monatliche Rente – kombiniert mit einen ebenfalls lebenslangen Wohnrecht in Ihrer Immobilie. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Zu Beginn der Laufzeit der monatlichen Rente können Sie zudem eine einmalige, größere Abschlagszahlung vereinbaren.
Vorteile dieser Alternative: Mit der zusätzlichen Leibrente erhöht sich Ihr monatlich frei verfügbares Budget, mit einer eventuellen Einmalzahlung können Sie sich größere Wünsche erfüllen. Sie müssen nicht umziehen, sind aber gleichzeitig nicht mehr verpflichtet, sich um die Instandhaltung des Hauses zu kümmern.
Nachteile: Der Kaufpreis wird durch hohe Abzüge geschmälert, vor allem durch den Wert des Wohnrechts und den sogenannten Risikoabschlag, mit dem sich der Anbieter gegen das „Langlebigkeitsrisiko“ absichert. Die Leibrente wird in aller Regel nur Eigentümern ab 70 Jahren angeboten, deren schuldenfreie Immobilie mindestens einen Wert von 200.000 Euro haben sollte.
• Der Rückmietkauf
Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer, der damit neuer Eigentümer und im Grundbuch entsprechend vermerkt wird. Gleichzeitig vereinbaren Sie mit dem Käufer jedoch vertraglich, dass Sie Ihre ehemalige Immobilie weiter bewohnen dürfen – und dies nicht etwa, weil Ihnen ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt wird, vielmehr erhalten Sie den Status eines normalen Mieters. Während sich an Ihrer bisherigen Wohnsituation also zunächst nichts ändert, sind Sie fortan verpflichtet, Miete zu zahlen – und zudem an die Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis gebunden.
Vorteile dieses Ansatzes: Sie erhalten den vollen Marktwert Ihres Hauses in einer Summe ausgezahlt und können frei darüber verfügen. Sie leben weiterhin in Ihrer gewohnten Umgebung, tragen jedoch weder Verantwortung noch Kosten für die Pflege der Immobilie.
Nachteile: Sie müssen jeden Monate eine Miete zahlen und je höher der Verkaufspreis Ihres Hause war, desto höher fällt in aller Regel auch die Miete aus – und zwar für jeden Quadratmeter Wohnfläche. Ihre Entscheidungsfreiheit als Mieter ist deutlich kleiner als es Ihre Befugnisse als Eigentümer waren – und verstoßen Sie gegen wesentliche Bestimmungen des Mietvertrags, so droht Ihnen die Kündigung.
Die optimale Strategie für Ihren Hausverkauf mit Wohnrecht
Die Anzahl der Immobilieneigentümer, deren finanzielle Möglichkeiten trotz Eigenheim überschaubar sind, ist schon heute hoch – und sie wird in den nächsten Jahren allen Prognosen zufolge weiter steigen. Einfach formuliert: Das Haushaltsbudget vieler Immobilieneigentümer erlaubt Ihnen kaum große Sprünge. Gleichzeitig sind die eigenen vier Wände der Lebensmittelpunkt – und sollen es auf jeden Fall auch bleiben. Der Hausverkauf mit Wohnrecht ist eine logische Konsequenz aus dieser Situation. Welche Variante jedoch im Einzelfall optimal ist, hängt wesentlich von den individuellen Umständen – und natürlich auch von der Lage und dem Wert der Immobilie – ab.
Grundsätzlich sollten Sie die Alternativen klassischer Verkauf, Immobilien-Teilverkauf oder Leibrente jede für sich gut durchchecken, bevor Sie sich für eine entscheiden. Lassen Sie sich dabei qualifiziert beraten. Der Rückmietkauf bietet sich hingegen bevorzugt nur als temporäre Option an. Besprechen Sie Ihre Überlegungen mit einem lokalen Immobilienmakler, der Ihnen verlässlich sagen kann, wie Ihre Chancen für einen Hausverkauf mit Wohnrecht auf dem regionalen Markt stehen.
FAQs
1. Kann jede Immobilie mit Wohnrecht verkauft werden?
Jein. Da der Käufer die Immobilie ja praktisch als Kapitalanlage kauft, da er sie selbst (noch) nicht nutzen kann, müssen Lage, Zustand und Alter des Hauses diese Investition rechtfertigen. Anders formuliert: Für ein altes, stark sanierungsbedürftiges Haus, das mit Wohnrecht verkauft werden soll, wird sich nur schwer ein Interessent finden.
2. Kann ich ein lebenslanges Wohnrecht verlieren?
Nur wenn, die Immobilie zwangsversteigert wird: Dann erlischt das Wohnrecht und Sie erhalten eine Ausgleichszahlung aus dem Versteigerungserlös. In allen anderen Fällen kann das Wohnrecht nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung aufgehoben werden.
3. Ist ein Wohnrecht kostenlos?
Nein. Als Wohnberechtigter müssen Sie Ihre Verbrauchskosten für Strom, Wasser und Heizung ebenso bezahlen wie die Grundsteuer. Es sei denn, im notariellen Vertrag zum Wohnrecht wurden ausdrücklich andere Regelungen vereinbart.
4. Kann ich später auf mein Wohnrecht verzichten?
Ja. Möchten oder können Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie nicht mehr bewohnen, so können Sie sich mit dem Eigentümer auf eine Aufhebung des Wohnrechts verständigen. Für gewöhnlich erhalten Sie für die Löschung eine Entschädigung.
