Der Begriff mutet ein wenig antiquiert an, aber spätestens, wenn Sie sich als Immobilieneigentümer Gedanken über die Zukunft Ihres Hauses machen, wird Ihnen der Nießbrauch oder das Nießbrauchrecht unweigerlich begegnen. Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert und bezeichnet ganz allgemein ein Nutzungsrecht an einer Sache oder einem Vermögen, also auch einer Immobilie, die sich nicht (mehr) in eigenem Eigentum befindet.
Sehr häufig ist dies der Fall, wenn Eltern ihre Immobilie frühzeitig an ihre Kinder vererben oder verschenken, jedoch bis zum Lebensende selbst darin wohnen bleiben möchten. Welche Auswirkungen das Nießbrauchrecht auf die Immobilie hat, wie es zustande kommt und abgesichert ist und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.
Was genau bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch beschreibt nach den Buchstaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 1030 BGB ff.) grundsätzlich das einer bestimmten Person, dem Nießbraucher, zustehende „dingliche und höchstpersönliche Recht“ aus einem fremden Gut Ertrag zu ziehen. Dieser Umstand wird auch als „Fruchtziehung“ bezeichnet (in Anlehnung an den landwirtschaftlichen Ertrag aus Grundstücken). Im Verständnis des BGB verleiht das Eigentum an einer Sache dem Eigentümer drei Rechte: Die Nutzung, die Fruchtziehung und die Verfügung. Durch die Begründung eines Nießbrauchs wird dieses Triumvirat quasi aufgespalten: Der Nießbraucher erhält das Recht zur Nutzung und Fruchtziehung, während der „Eigentümer“ allein das Verfügungsrecht behält.
Ein weitverbreitete Form des Nießbrauchs ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen und/oder Nutzen aus ihr zu ziehen, die sich nicht (mehr) im Eigentum befindet. Auf Basis des Nießbrauchrechts können Immobilieneigentümer ihr Haus vererben, verkaufen oder verschenken, – und trotzdem wie gewohnt in ihrem Eigenheim wohnen bleiben.
Wichtig: Durch den Nießbrauch allein wird kein Eigentum übertragen. Der Nießbraucher erhält ein Wohnrecht und das Recht der Fruchtziehung, beispielsweise durch Vermietung, nicht jedoch das Recht der Verfügung. Das bedeutet: Er kann die Immobilie zum Beispiel nicht verkaufen.
Gut zu wissen: Das Nießbrauchrecht wird immer durch einen notariell beglaubigten Nießbrauchvertrag dokumentiert und im Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch kann weder verkauft noch vererbt werden. Er ist zudem nicht pfändbar.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die beiden Begriffe Wohnrecht und Nießbrauch oft miteinander verwechselt. Gemeinsam ist ihnen hingegen nur, dass beide im Grundbuch eingetragen werden und somit eine Belastung der Immobilie darstellen, dass sie nicht vererbt werden können und ungeachtet eines etwaigen Eigentümerwechsels fortbestehen.
Der eigentliche Unterschied ergibt sich beim Wohnrecht prinzipiell bereits aus dem Wort selbst: Ein Wohnrecht garantiert, zumeist lebenslang, das Bewohnen einer Immobilie – oder Teilen davon. Nicht mehr und nicht weniger. Muss die Immobilie aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen verlassen werden, wird das Wohnrecht hinfällig.
Anders sieht es hingegen beim Nießbrauchrecht aus, da dieses ausdrücklich die „Fruchtziehung“ einschließt. Das meint: Möchten oder müssen Sie irgendwann in ein Senioren- oder Pflegeheim umziehen, so können Sie Ihren Teil der Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten.
Anmerkung: Verständigen sich beide Seiten im vornhinein darauf, so kann eine solche Weitervermietung im Falle eines Auszugs völlig legal vertraglich ausgeschlossen werden.
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Die einzelnen Bedingungen und Regelungen zum Nießbrauch können je auf den Einzelfall abgestimmt und entsprechend vertraglich fixiert werden. Grundsätzlich werden jedoch die folgenden Nießbrauch-Modelle unterschieden:
1. Der Zuwendungsnießbrauch
Beim Zuwendungsnießbrauch findet keine Eigentumsübertragung statt, vielmehr räumt der Eigentümer einem Begünstigten ein Nießbrauchrecht an seiner Immobilie und seinem Grundstück ein. Somit profitiert dieser künftig von den erwirtschafteten Einnahmen, sollte er die Immobilie vermieten. Handelt es sich dabei um einen entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch, muss der Nießbraucher eine Art Gebühr an den Eigentümer zahlen, die er jedoch als Werbungskosten steuerlich geltend machen kann. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch entfällt diese Gebühr.
2. Der Vorbehaltsnießbrauch
Als klassisch oder typisch darf der Vorbehaltsnießbrauch bezeichnet werden: Der bisherige Eigentümer überträgt seine Immobilie und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht einräumen. Dieses Modell wird bevorzugt im Rahmen des vorweggenommenen Erbes angewendet, also wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben. Wird die Immobilie später nicht mehr selbst bewohnt, sondern vermietet, so müssen die Mieteinnahmen versteuert werden.
3. Der nachrangige Nießbrauch
In aller Regel kann der Nießbrauch, wie oben erwähnt, nicht vererbt werden. Der nachrangige Nießbrauch verfolgt hingegen genau dieses Ziel: Bereits bei Begründung des Nießbrauchrechts wird vertraglich festgelegt, dass nach dem Tod des Nießbrauchers eine dritte Person in dessen Rechte eintritt. Der Gesetzgeber räumt diese eine Ausnahme im Rahmen der Eigentumsübertragung mit Nießbrauchgewährung zwar ein, allerdings eben nur, wenn der nachrangig Berechtigte von Anbeginn an benannt wird.
4. Der Quotennießbrauch
Im Falle eines festgelegten Quotennießbrauchs erhält der Nießbraucher lediglich einen bestimmten Anteil der Einkünfte aus einer Immobilie, beispielsweise also ein Viertel oder ein Drittel.
Wie wird der Nießbrauchwert berechnet?
Der Kapitalwert des Nießbrauchrechts bemisst sich an den (potentiellen) Mieteinnahmen der Immobilie und dem Alter sowie Geschlecht des Nießbrauchers. Da ein Nießbrauch gewöhnlich bis zum Tod des Berechtigten gilt, nimmt die jeweilige Lebenserwartung ganz erheblichen Einfluss auf den finanziellen Wert des Nießbrauchrechts – und damit auf den Wert der Immobilie, der um diesen Betrag gemindert wird.
Die Berechnung des Nießbrauchwerts folgt einem einheitlichen Prozedere:
1. Jahreswert ermitteln: Bei Selbstnutzung wird eine hypothetische Jahresmiete durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten errechnet, ansonsten werden die monatlichen Mieteinnahmen per anno addiert. Wichtig: Der Jahreswert darf nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie, dividiert durch 18,6.
2. Vervielfältiger ermitteln: Bei einem lebenslang gewährten Nießbrauch wird die statistische Lebenserwartung zugrunde gelegt, die im Vervielfältiger aus der Anlage zu Paragraph 14 Absatz 1 Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) bereits inkludiert ist. Wurde das Nießbrauchrecht hingegen zeitlich begrenzt, so kommt je nach Dauer ein Faktor aus der Anlage 9 zu Paragraph 13 BewG zur Anwendung.
3. Kapitalwert des Nießbrauchs errechnen: Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs.
Beispiel: Einer 50-jährigen Frau wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Einliegerwohnung in einer Immobilie eingeräumt. Die monatliche Miete für vergleichbaren Wohnraum beträgt 550 Euro. Es ergibt sich folgende Rechnung:
1. monatliche Miete x 12 = 550 Euro x 12 = 6.600 Euro.
2. Vervielfältiger nach Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG = 15,693
3. Nießbrauchwert = Jahreswert x Vervielfältiger = 6.600 Euro x 15,693 = 103.574 Euro
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Nießbrauch?
Nießbraucher genießen viele Rechte, allerdings auch einige Pflichten. So sind sie grundsätzlich verpflichtet, die Immobilie instand zu halten, „ordnungsgemäß zu bewirtschaften“ und selbstverständlich auch zu versichern. Außerdem müssen Nießbraucher Grundsteuer zahlen. Im Umkehrschluss dürfen sie sich ihr Heim einrichten wie sie möchten, vorausgesetzt dieser Wunsch impliziert nicht größere Umgestaltungen oder Veränderungen der vorhandenen Bausubstanz.
Im Gegenzug bleibt der Nießbrauchgeber als „Rumpf-Eigentümer“ verpflichtet, sich um größere Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten zu kümmern, dazu gehören beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage, die Sanierung des Daches oder die Erneuerung der Fenster.
Gleichzeitig steht es ihm jederzeit völlig frei, die Immobilie zu verkaufen, ohne dass er den Nießbrauchberechtigten um Erlaubnis fragen müsste. Das Nießbrauchrecht behält jedoch auch nach dem Verkauf seine Gültigkeit.
Wie wird der Nießbrauch steuerlich behandelt?
Wenn Sie als Nießbraucher Ihre Immobilie vermieten und dadurch Mieteinkünfte erzielen, so müssen Sie diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen, können Sie hingegen steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Fahrt- und Verwaltungskosten, aber auch eventuelle Maklergebühren. Diese Regelungen gelten grundsätzlich.
Aber: Im Falle eines Vorbehaltsnießbrauchs wie er zumeist im Rahmen eines vorgezogenen Erbes zum Tragen kommt, dürfen Sie Ihre Steuern auf die Mieteinkünfte durch Geltendmachung der Absetzung für Abnutzung (AfA) mindern. Dieser Vorteil entfällt logischerweise bei einem Zuwendungsnießbrauch, da ja keine Eigentumsübertragung stattgefunden hat und die Möglichkeit der AfA daher beim Eigentümer verbleibt.
Gut zu wissen: Der Nießbrauchwert mindert den Verkehrswert der Immobilie, da er von diesem abgezogen wird. Verschenken Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten mit vereinbartem Nießbrauchrecht, so können Ihre Nachkommen im Einzelfall Schenkungssteuer sparen – und zwar immer dann, wenn der Immobilienwert ohne den Nießbrauch über dem Freibetrag gelegen hätte. Beachten Sie zudem bei Ihrer Planung: Die Freibeträge bei Schenkung und Erbe sind identisch – mit dem wesentlichen Unterschied, dass sich der Schenkungsfreibetrag alle zehn Jahre erneuert.
Kann der Nießbrauch beendet oder gelöscht werden?
In aller Regel wird das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit vereinbart. Das bedeutet: Es erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Außerdem: Wurde der Nießbrauch an mehrere Personen eines Haushalts, beispielsweise Ehepartner, verliehen, so gilt er für jede einzelne. Verstirbt ein Berechtigter, bleiben der oder die anderen weiterhin Nießbraucher.
Grundsätzlich kann der Nießbrauch jedoch auch zeitlich begrenzt werden – und erlischt dann automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Dieser Fall kann beispielsweise eintreten, wenn die Immobilie verkauft werden soll, die zukünftigen Nießbraucher aber noch auf einen Platz in einer betreuen Wohneinrichtung oder einer Seniorenresidenz warten.
Eine Löschung des Nießbrauchrechts ist zumeist nur in beiderseitigem Einvernehmen von Nießbrauchnehmer und Nießbrauchgeber möglich. Eine entsprechende Löschungsbewilligung muss von einem Notar beurkundet werden, der anschließend auch die Austragung aus dem Grundbuch veranlasst – mit der dann alle Rechte zur Nutzung der Immobilie zurück an den Eigentümer fallen.
Gut zu wissen: Gelegentlich kommt es auch vor, dass der Nießbraucher einseitig erklärt, dass er sein Recht aufgegeben möchte. Er kann dann vom Eigentümer eine entsprechende Entschädigungszahlung verlangen. Auch dieses Prozedere erhält nur durch die Beurkundung eines Notars und die entsprechende Grundbuchänderung rechtliche Gültigkeit.
Wichtig: Auf Basis einer sogenannten Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel im Nießbrauchvertrag kann der Eigentümer die Immobilie in bestimmten Fällen zurückfordern. Dazu ist allerdings für gewöhnlich objektiv vertragswidriges Verhalten des Nießbrauchers nötig, beispielsweise durch unsachgemäßen oder zerstörerischen Gebrauch der Immobilie.
Nießbrauch beim Immobilienverkauf
Wie bereits erwähnt, bleibt das Nießbrauchrecht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Übrigens auch dann, wenn der Eigentümer verstirbt und die Immobilie vererbt wird. Was für den Nießbraucher Sicherheit bedeutet, wird für den Eigentümer, der die Immobilie vielleicht beizeiten verkaufen möchte, zu einem ausgewachsenen Bremsklotz. Um das Fazit gleich vorweg zu nehmen: Ein Haus mit lebenslangen Nießbrauchrecht lässt sich kaum verkaufen. Und das hat nicht nur damit zu tun, dass der Immobilienwert durch den Nießbrauch bereits arg geschmälert ist.
Die Hauptschwierigkeit ergibt sich durch den Rang, den der Nießbrauch im Grundbuch genießt. Das Recht wird in Abteilung II des Grundbuchs in der Rubrik Beschränkungen und Belastungen eingetragen – und zwar an erster Stelle. Das ist jedoch gleichzeitig exakt die Position, die Banken bei der Immobilienfinanzierung für die Eintragung einer Grundschuld beanspruchen. So stellen sie sicher, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient werden. Das bedeutet im Umkehrschluss: Selbst, wenn sich ein Käufer bereit erklären sollte, eine Immobilie mit existentem Nießbrauchrecht zu kaufen, so findet dieser keine Bank, die ihm eine Finanzierung der solcherart belasteten Immobilie gewährt. Das Problem lässt sich nur durch einen sogenannten „Rangrücktritt“ des Nießbrauchers lösen, der allerdings wiederum das Einverständnis des Berechtigten voraussetzt.
Der Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf
Bei einem Immobilien-Teilverkauf markiert der Nießbrauch ein Kernelement des ganzen Modells. Das Prinzip ist recht einfach erklärt: Sie verkaufen als Eigentümer bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter. Den vereinbarten Kaufpreis erhalten Sie zu Ihrer freien Verfügung – plus gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht, da Sie ja in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten. Für den verkauften Teil des Hauses müssen Sie fortan monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Teilverkäufer zahlen.
Anders als bei einem „gewöhnlichen“ Nießbrauch, der sich, wie erwähnt, allein auf Nutzung und „Fruchtziehung“ erstreckt, behalten Sie in diesem Modell zusätzlich den Status eines vollwertigen Miteigentümers. Das meint: Die Immobilie gehört (zum Teil) weiter Ihnen, Sie können sie vererben oder auch zurückkaufen. (Lesen Sie zur Vertiefung gerne den Beitrag „Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?“ in diesem Blog).
Vor- und Nachteile des Nießbrauchrechts
Möchten Sie Ihre Immobilie in die sprichwörtlichen guten Hände geben, sie also an Ihre Kinder weiterreichen oder auch verkaufen, gleichzeitig aber vorläufig noch darin wohnen bleiben, dann garantiert Ihnen ein eingetragenes Nießbrauchrecht ein hohes Maß an Sicherheit. Und bis zu einen gewissen Grad sogar Flexibilität: Es spricht nichts dagegen, wenn Sie beispielsweise beschließen, die kalte Jahreszeit in wärmeren Gegenden zu verbringen – und währenddessen Ihre Immobilie zu vermieten. Sie behalten Ihr Wohnrecht und die Mieteinnahmen.
Da der Wert Ihres Nießbrauchrechts den Verkehrswert Ihrer Immobilie schmälert, kann es im Einzelfall sein, dass auf diese Weise im Rahmen einer Schenkung Steuern gespart werden – und zwar immer dann, wenn der eigentliche Immobilienwert den Schenkungssteuerfreibetrag übersteigen würde.
Zu den gravierendsten Nachteilen des Nießbrauchs gehört hingegen der Umstand, dass er die Immobilie quasi unverkäuflich macht – auf jeden Fall einen Verkauf sehr erschwert. Zum einen dürfte der Käuferkreis, der eine Immobilie kauft, die er vorläufig nicht nutzen kann, begrenzt sein. Zum anderen gibt es so gut wie keine Bank, die die Beleihung einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauch akzeptiert.
Alternativen zum Nießbrauch
Der Nießbrauch zielte ursprünglich bevorzugt auf die Besitz- und Wohnverhältnisse in der Landwirtschaft, den klassischen Bauernhof also, der an die Kinder vererbt wurde, während sich die Eltern auf einen „Altenteil“ zurückzogen, durch „Fruchtziehung“ gleichwohl noch ein kleines Einkommen erzielten. Ein Verkauf des Hofes war in der Generationenplanung niemals vorgesehen. Die Verhältnisse heute sind andere. Die Entscheidung für ein Nießbrauchrecht sollten Sie als Eigentümer daher nur nach sorgfältiger Überlegung treffen. Lebensverhältnisse, Beziehungen und andere Umstände können sich ändern – auch und besonders bei Ihren Kindern. Der Nießbrauch hingegen bleibt ein zementierter Klotz, der die freie Verfügung über die Immobilie behindert.
Alternativ zum Nießbrauch können Sie ein Wohnrecht für Ihre Immobilie vereinbaren – und gleichzeitig im Schenkungsvertrag festlegen, dass sich Ihre Kinder an den eventuell anfallenden Pflegekosten im Alter finanziell beteiligen müssen. Sollten Sie dann tatsächlich ausziehen müssen, hinterlassen Sie eine lastenfreie Immobilie.
Möchten Sie hingen zu Ihren Lebzeiten im ganz wörtlichen Sinn „noch etwas von Ihrer Immobilie haben“, dann sollten Sie gegebenenfalls über eine Immobilienverrentung mit Leibrente nachdenken. Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Leibrenten-Anbieter und erhalten den Kaufpreis, eventuell nach einmaliger größerer Auszahlung, als lebenslange Rente – bei garantiertem, ebenfalls lebenslangen Wohnrecht in Ihrer Immobilie.
FAQs
1. Wer ist Eigentümer beim Nießbrauch?
Derjenige, dem die Immobilie übergeben, also geschenkt oder verkauft wird, ist „juristischer“ Eigentümer und wird in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Er hat die alleinige Verfügungsgewalt. Der Nießbrauchnehmer ist „wirtschaftlicher“ Eigentümer, er darf die Immobilie nutzen und Ertrag aus ihr ziehen, kann sie aber nicht verkaufen.
2. Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Ein Wohnrecht ist genau das: Das Recht in der Immobilie zu wohnen. Der Nießbrauch geht darüber hinaus: Er erlaubt es, einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, sie beispielsweise zu vermieten.
3. Wie lange gilt ein Nießbrauchrecht?
Für gewöhnlich wird ein Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart, das meint: Das Recht erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Es kann jedoch auch ein zeitlich begrenztes Nießbrauchrecht fixiert werden oder beide Parteien verständigen sich darauf, dass der Nießbrauch endet, sobald der Begünstigte dauerhaft aus der Immobilie ausziehen muss, beispielsweise weil er Rundum-Betreuung oder -Pflege benötigt. Wichtig ist, dass diese Regelungen zwingend bereits bei der Begründung des Nießbrauchs festgelegt werden müssen.
4. Was passiert mit dem Nießbrauch beim Verkauf der Immobilie?
Sollte die Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch tatsächlich verkauft werden – was in aller Regel nur schwerlich gelingt – so hat der Verkauf keinerlei Einfluss auf den Nießbrauch. Das eingetragene Recht bleibt unangetastet weiter bestehen.
