„Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance.“ Schon vor Jahrzehnten haben Psychologen herausgefunden, dass jeder Mensch im Augenblick der ersten Wahrnehmung einer Sache oder einer Person unterbewusst ein Urteil fällt. Ein evolutionsbedingtes Relikt aus Zeiten, in denen das eigene Überleben von der intuitiven Einschätzung des plötzlichen Gegenübers abhing. Der Urinstinkt entscheidet heute nicht mehr „wegrennen“ oder „kämpfen“, sondern agiert subtiler: Sympathisch, gefällt mir, passt zu mir – oder eben nicht. An der unterschwelligen „Macht es ersten Eindrucks“ lässt sich nicht rütteln – an genau diesem Ersteindruck allerdings schon. Auch und gerade bei Immobilien. Home Staging hält dafür effektive Ansätze bereit.
Erklärtes Ziel von Home Staging ist die professionelle, optische Aufwertung von Wohnräumen, um diesen einen sympathischen Wohlfühlcharakter zu verleihen. Kaufinteressenten tauchen in eine „Passt-genau-zu mir“-Atmosphäre ein. Sie entscheiden sich schneller und bezahlen nicht selten einen höheren Preis.
Wie genau Home Staging funktioniert, welche Regeln dabei beachtet werden müssen, was ein professionelles Arrangement kostet und welche Ratschläge Sie selbst umsetzen können – das alles erfahren Sie im folgenden Ratgeber.
Was ist Home Staging?
Home Staging ist eine effiziente Kombination aus Verkaufsförderung und Innenarchitektur. Potentielle Käufer sollen sich vorstellen können, wie sie selbst in den angebotenen Räumen wohnen könnten, wie sie sich dort einrichten würden. Der Begriff steht für alle Anstrengungen, eine Immobilie („home“) so zu inszenieren („staging“), dass sie ein einladendes, sympathisches Ambiente erhält, das eine möglichst breite Käuferschicht emotional positiv anspricht. Um dieses Ziel zu erreichen, werden Räume professionell quasi wie Einrichtungsvorschläge hergerichtet. Und zwar ganzheitlich: Durch abgestimmte Wand- und Fußbodengestaltung, harmonische Farb- und Lichtkonzepte und mit Leih-Möbeln samt passenden, sparsam eingesetzten Deko-Artikeln.
Das Konzept des Home Staging stammt ursprünglich aus den USA und wird dort standardmäßig bereits seit den 1980er Jahren angewandt. Maßgeblich für die rasante Verbreitung waren Forschungen, die zu dem Ergebnis kamen, dass nur zwei von zehn Menschen einen leeren Raum in seinen Größendimensionen richtig einschätzend können. Anders ausgedrückt: Nur ein Fünftel der Testpersonen war in der Lage, richtig anzugeben, ob ein bestimmter Gegenstand in eine bestimmte Ecke oder an eine bestimmte Wand passte. Wird der Raum hingegen mit ausgewählten Möbeln, Stehlampe, Bodenvase und Beistelltisch bestückt, so erhält er für den Betrachter optische Fixpunkte, die bei der Einschätzung der Größe helfen – gleichzeitig aber die individuelle Vorstellung der persönlichen Einrichtung nicht beeinträchtigen.
Nachdem US-Immobilienmakler mehrheitlich von einer Verkürzung der Verkaufszeit um ein Drittel bis zur Hälfte und von 10 bis 15 Prozent höheren Verkaufspreisen berichteten, die durch professionelles Home Staging generiert wurden, setzte sich das Gestaltungskonzept zunächst in den skandinavischen Ländern mit Erfolg durch – bevor es vor einigen Jahren auch in Deutschland Fuß fasste. Der Beruf des Home Stagers ist zwar noch kein anerkannter Ausbildungsberuf, gleichwohl arbeitet die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) seit 2010 mit Verve daran, diese Dienstleistung zu etablieren – und durch einheitliche Qualitätsstandards zu schützen.
Während Home Staging bei leeren Räumen mit gezielten Einrichtungsgegenständen eine emotionale „Vereinnahmung“ des Interessenten fördert und eine unterschwellige, positive Gesamthaltung begünstigt, funktioniert dieser Prozess bei möblierten Immobilien (zunächst) andersherum: Sie werden „entpersonalisiert“ – oder um es ganz praktisch auszudrücken: entrümpelt. Interessenten wollen nicht das Zuhause des Vorbesitzers kaufen, sie wollen sich vorstellen können, hier ihr eigenes Heim einzurichten. Deshalb werden alle persönlichen Gegenstände des Vorbesitzers entfernt, dominierende Möbel eingelagert, Bilder abgenommen und Teppiche aufgerollt. In einem nächsten Schritt veranlasst der Home Stager kleinere Ausbesserungsarbeiten, Wandanstriche und Fußbodenaufarbeitung – bevor erneut mit einer möglichste neutralen Möblierung das optisch Beste aus den Grundrissen „herausgeholt“ wird.
Die Wirkung von Home Staging
Das Wichtigste vorab: Am initialen Effekt, der den Siegeszug von Home Staging auslöste, hat sich bis heute nichts geändert: Home Staging verkürzt die Verkaufsdauer einer Immobilie um bis 50 Prozent und sorgt für einen 10 bis 15 Prozent höheren Verkaufspreis. Zu diesen Zahlen gibt es zwar keine wissenschaftlichen Studien, sie resultieren gleichwohl aus übereinstimmenden Angaben der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR), des Immobilienverbands Deutschland (IVD) und des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).
Home Staging steigert nicht nur die (objektive) Attraktivität einer Immobilie, es stellt über die optimale Inszenierung auch eine (subjektive) emotionale Sympathieachse zum Interessenten her – mit dem Effekt, dass dieser eher überzeugt ist, sich schneller entscheidet und – aus dem guten Bauchgefühl heraus – auch eher geneigt ist, eine höheren Preis zu bezahlen.
Home Staging „wirkt“ in diesem Sinne auf drei Ebenen:
1. Höhere Identifikation durch Entpersonalisierung und Entrümpelung
Dem menschlichen Gehirn fällt es grundsätzlich schwer, sich in einem voll möblierten Zimmer, die Einrichtung „wegzudenken“ und die dann leeren Kapazitäten mit der eigenen Einrichtung wieder aufzufüllen. Dazu bedarf es einer bewussten Auseinandersetzung mit dieser Aufgabe – für die es aber beim entscheidenden ersten Eindruck weder Raum noch Gelegenheit gibt. Home Stager entfernen große Teile der ursprüngliche Einrichtung und ersetzen sie durch neuwertige Möbel mit einer neutralen Formensprache. Sie begünstigen damit die spontane Identifikation des Interessenten mit den Räumlichkeiten, der Sie als mögliches eigenes Zuhause wahrnimmt.
2. Förderung der Vorstellungskraft durch unaufdringliche Möblierung
Die Einrichtung mit einer stilistisch unaufdringlichen Möbelauswahl schafft Orientierung gebende Fixpunkte, ohne die Fantasie einzuschränken. Gestagte Räume vermitteln stets einen angenehmen Wohlfühlcharakter und erleichtern die Vorstellung, dieses Ambiente durch die eigene Handschrift noch zu akzentuieren.
3. Aufwertung durch ästhetische Gestaltung
Home Stager arbeiten gezielt mit Wahrnehmungsgesetzen und Raumillusionen, um das Potential der Immobilie voll auszuschöpfen. Sie kennen die Wirkung von Licht und Farbe auf die Raumstimmung, sie betrachten vorhandene Quadratmeter aus dem Blickwinkel des potentiell Möglichen, nicht aus der Perspektive des Existenten.
Dazu ein praktisches Beispiel: Angenommen, Sie haben einen kleinen Raum in Ihrem Haus als Arbeitszimmer genutzt. Mit einigem Stolz haben Sie seinerzeit die massiven Bücherregale, Ihren wuchtigen Schreibtisch und das geliebte Erbstück an Ohrensessel in das Zimmer reinbekommen. Die drangvolle Enge empfinden Sie für ein heimisches Arbeitszimmer als durchaus inspirierend. Ein möglicher Interessent sieht hingegen einen vollgequetschten Raum und hat keine Ahnung, wozu der zu gebrauchen sein soll. Ein Home Stager würde die Einrichtung des kleinen Raums vermutlich auf ein paar grazile, in der Mitte platzierte Möbel beschränken, alle Wände hell streichen und, so vorhanden, den Blick auf eine offene Fensterpartie lenken. Im Resultat: Ein hübscher, kleiner Raum, der sich für mannigfache Zwecke anbietet.
Leistungen und Ablauf beim Home Staging
Wenn Sie grundsätzlich erwägen, Ihre Immobilie vor dem Verkauf durch Home Staging aufzuwerten, dann sollten Sie als Erstes im Netz nach Home Stagern Ausschau halten. Es gibt spezialisierte Agenturen, das Gros der Angebote kommt jedoch vermutlich auch in Ihrer Nähe von selbstständigen Home Stagern. Eine ausgewiesene Mitgliedschaft in der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) können sie als Qualitätskriterium betrachten. Achten Sie auch auf vorhandene Rezensionen und Kundenstimmen, vor allem aber darauf, dass eine kostenlose Vorabbesichtigung Ihrer Immobilie offeriert wird.
Der genaue Ablauf und das Leistungsspektrum professionellen Home Stagings richtet sich natürlich nach der Größe Ihrer Immobilie, den vorhandenen Grundrissen, der angepeilten Zielgruppe – und nach Ihrem Budget. Nahezu alle Home Stager bieten ihre Dienstleistung in sogenannten Paketen an. Das bedeutet: Sie können sich beispielsweise nur für eine Beratung entscheiden, die Ihnen hilfreiche Tipps für eine bessere Präsentation Ihrer Immobilie liefert. Oder Sie favorisieren ein Tages-Paket, dass die konkrete Neugestaltung vor Ort beinhaltet, bei der Sie aber selbst mitarbeiten müssen. Oder Sie wählen die vollumfängliche Lösung, indem Sie dem Profi freie Hand bei der Charme-Offensive Ihrer Immobilie lassen.
Gut zu wissen: Kein seriöser Home Stager wird eine renovierungsbedürftige Immobilie stagen. Haus oder Wohnung müssen sich in einem verkaufstauglichen Zustand befinden. Das heißt: Offensichtlich notwendige Reparaturen müssen Sie vorher ausführen lassen. Die meisten Home Stager können Ihnen dazu preiswerte und schnell verfügbare Handwerker vermitteln.
Für gewöhnlich wird die Immobilie nach Renovierung und Reparaturen zunächst grundgereinigt. Home Stager entwickeln währenddessen dann bereits je individuelle Konzepte für die einzelnen Räume, die sich zwar an der angedachten Zielgruppe orientieren, im Grundcredo jedoch einen ästhetischen, aber neutralen Charakter tragen. Sind die Räume bereits leer, können je nach Ausgangslage Böden neu verlegt und Wandanstriche aufgefrischt werden. Anschließend werden die Möbel, die zumeist aus einem Vorratslager stammen, geliefert und platziert. Dabei handelt es sich allerdings nicht nur um Sofa, Bett und Tisch – sie kommen in Begleitung von Lampen, Accessoires, Bildern, Teppichen, Kissen, Bettdecken und Pflanzen. Final entsteht ein quasi lebendiges Katalogbild des schöneres Wohnens. Der Home Stager lässt das Arrangement im besten Licht ausleuchten und fotografieren. Mit den Fotos kann die Immobilie dann im Internet beworben werden.
Gut zu wissen: Viele Home Stager arbeiten bei völlig leeren Immobilien inzwischen mit Möbelmodulen aus Pappe, um beispielsweise eine Einbauküche samt Tresen oder Doppelbetten und Kleiderschränke, also wuchtige, schwere Einrichtungsgegenstände, leichter gezielt platzieren zu können. Die Modelle sind mit realistischen Fotodruckplatten beschichtet und daher von einem „echten“ Möbel nur mit der Lupe zu unterscheiden.
Noch möblierte Immobilien werden, wie bereits erwähnt, großzügig entrümpelt. Neben allen persönlichen Gegenständen werden auch dominierende und/oder große Möbel entfernt, um Platz zu schaffen. Ein recht verbreiteter Ansatz unter Home Stagern lautet: Wir machen Quadratmeter sichtbar. Eine gestagte Immobilie sieht grundsätzlich nicht nur größer aus als eine möblierte, sondern auch als eine leere. Ein Umstand, der ebenfalls positiven Einfluss auf die Kaufentscheidung nimmt.
Abschließende Anmerkung für Ihre Kalkulation: Lassen Sie sich von Ihrem ausgewählten Home Stager einen möglichst verbindlichen Kostenvoranschlag für seine Arbeit erstellen, der auch den Starttermin und die voraussichtliche Dauer der Umgestaltung beinhaltet.
Was kostet Home Staging?
Unter dem Vorbehalt, dass es sich bei den nachfolgenden Angaben um Durchschnittswerte handelt, die regionale Unterschiede nivellieren und die individuellen Preise diverser Home Stager „glattbügeln“, müssen Sie bei einem vollumfänglichen Home Staging mit ein bis drei Prozent des Verkaufspreises der Immobilie kalkulieren. Dabei gilt: Je teurer das Haus ist, desto niedriger fällt die Prozentzahl aus. In diesem Preis sind die Leihmöbel für eine dreimonatige Standzeit inbegriffen, An- und Abtransport, die Grundreinigung, Garten- und Vorgartenpflege sowie selbstverständlich das gesamte Planungskonzept. Notwendige Handwerker- und Materialkosten kommen allerdings noch einmal obenauf. Bedenken Sie jedoch: Bei einem Einsatz von vielleicht 10.000 Euro erzielen Sie mit ziemlicher Sicherheit einen um 20.000 bis 30.000 Euro höheren Verkaufspreis.
Ein Ein-Tages-Staging kostet roundabout 650 Euro plus Mehrwertsteuer. Die reine Home Staging-Beratung schlägt mit 350 Euro plus Mehrwertsteuer zu Buche.
• Aktueller Trend: Home Staging als digitales Bühnenbild
Deutlich weniger Geld müssen Sie ausgeben, wenn Sie nicht Ihre Immobilie, sondern nur ein Foto „stagen“ lassen. Mit Hilfe professioneller Home Staging Software können Fotos der Räume virtuell nach Belieben bearbeitet und aufgewertet werden. Mit Digital Staging lassen sich zu einem Bruchteil der Kosten des klassischen Home Stagings weitreichende Optimierungen und eine attraktive Online-Präsenz erzielen. Die Kosten belaufen sich auf rund 150 Euro. Wichtig: Sie müssen digital gestagte Fotos in Ihren Anzeigen oder im Exposé eindeutig als „Einrichtungsvorschläge“ kennzeichnen. Und: Unterschätzen Sie nicht das Risiko, dass die anfängliche Begeisterung potentieller Käufer bei der tatsächlichen Besichtigung Ihrer Immobilie schlagartig in verärgerte Ernüchterung umschlägt.
Fazit und praktische Tipps für ein DIY-Home Staging
Home Staging arbeitet das besondere Potential einer jeden Immobilie professionell heraus und weckt bei möglichen Käufern durch eine dosierte Wohlfühl-Möblierung positive Emotionen und verstärkt die spontane Identifikation mit der Immobilie. Die Kaufentscheidung fällt schneller und die Bereitschaft, einen höheren Verkaufspreis zu bezahlen, ist größer. In den allermeisten Fällen lohnt sich die Investition in Home Staging daher.
Wenn Sie Ihre Immobilie durch eine Art Do-it-yourself-Home Staging für den Verkauf attraktiver und sympathischer gestalten möchten, hier ein paar praktische Tipps:
1. Optimieren Sie den ersten Eindruck, indem Sie jegliche Unordnung beseitigen und alles blitzeblank putzen.
2. Entfernen Sie dominierende Möbel und alle persönlichen Gegenstände, hängen Sie Bilder ab und trennen Sie sich von dekorativen Urlaubssouvenirs sowie überhaupt von jedwedem schmückenden Beiwerk Ihrer Einrichtung.
3. Bessern Sie kleinere Schäden aus und unterziehen Sie die Wandanstriche einer kritischen Beurteilung.
4. Wohnzimmer: Schaffen Sie möglichst viel Freifläche und stellen Sie alle verbleibenden Möbel an ihren perfekten Platz. Lassen Sie keine Zeitschriften herumliegen, stellen Sie stattdessen eine Vase mit frischen Blumen auf den Tisch. Kontrollieren Sie die Beleuchtung.
5. Küche: Alle Ablagen sollten leer und sauber, Spüle, Armaturen, Herd und Backofen auf Hochglanz poliert sein. Verbannen Sie die Pinnwand und alle Kühlschrankmagnete aus der Optik.
6. Badezimmer und Gäste-WC: Verleihen Sie beiden Hotelcharakter. Sind alle Sanitäreinrichtungen und Armaturen tadellos sauber? Steht oder liegt nichts weiter herum, außer ein paar frischen, ansprechenden Handtüchern?
7. Schlafzimmer: Schaffen Sie größtmögliche Neutralität in Ihren ganz persönlichen Räumen. Decken Sie das Bett mit einem dezenten Überwurf ab. Falls nicht vorhanden: Stellen Sie zwei Nachtische, jeweils seitlich des Bettes, mit Beleuchtung auf. Räumen Sie den Kleiderschrank penibel auf, falls er mit verkauft werden soll.
8. Kinderzimmer: Verstauen Sie alle Spielsachen in Schränken und Boxen. Nehmen Sie Poster ab. Räumen Sie Ablageflächen und Schreibtisch so weit wie möglich frei. Auch hier: Decken Sie das Bett mit einer Tagesdecke ab und platzieren Sie ein Kissen darauf.
9. Garten: Mähen Sie den Rasen, schneiden Sie Hecken und Sträucher, befreien Sie Gehwege von Moos und Laub. Streichen Sie gegebenenfalls den Zaun. Bringen Sie die Mülltonen außer Live-Sicht. Stellen Sie eine Kübelpflanze neben die Terrassentür. Schaffen Sie den unansehnlichen Grill und die betagte Hollywoodschaukel weg.
10. Garage: Entrümpeln Sie in großem Stil und entsorgen Sie alles Unnötige. Beseitigen Sie Ölflecken und überprüfen Sie die Optik des Tores und der Mauern.
FAQs
1. Kann ich durch Home Staging meine Immobilie schneller verkaufen?
Ja. Alle Erfahrungswerte von Eigentümern und Maklern belegen, dass Home Staging die Verkaufsdauer einer Immobilie im Durchschnitt um 40 Prozent verkürzt. Zeitgleich wird ein um 10 bis 15 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt, weil Interessenten von der Immobilie emotional so begeistert sind, dass sie zumeist auf Kaufpreisverhandlungen verzichten.
2. Lohnt sich Home Staging für jede Immobilie?
Nein. Bei stark renovierungs- oder sogar sanierungsbedürftigen Immobilien lohnt sich die Investition in Home Staging nicht – und wäre auch rechtlich zumindest bedenklich. In diesen Fällen muss zunächst eine Instandsetzung der Immobilie veranlasst werden.
3. Wie finde ich einen seriösen Home Stager?
Achten Sie darauf, dass Sie – nach einer kostenlosen Begutachtung Ihrer Immobilie – ein detailliertes Angebot erhalten, in dem sämtliche Kosten und Leistungen für Beratung, Mietmöbel usw. separat aufgelistet sind. Bei seriösen Anbietern können Sie auf Wunsch auch einzelne Module weglassen – oder nur die Anleitung dazu erhalten und die Ausführung der Arbeiten selbst übernehmen.
4. Wie viel kostet Home Staging?
Für ein Komplettpaket können Sie ein bis drei Prozent des Verkaufspreises Ihrer Immobilie veranschlagen. Wenn Sie den Home Stager lediglich mit der Ausarbeitung eines Maßnahmenkatalogs beauftragen, kommen Sie mit einen mittleren dreistelligen Betrag aus, der sich nach der Wohnfläche richtet. Sie müssen dann allerdings zusätzliche Kosten für Leihmöbel, Accessoires und Deko sowie für professionelle Fotos einplanen.
