Ein Hausverkauf lässt den Kontostand sprunghaft in die Höhe schnellen. Der erfreuliche Saldo steht jedoch erst am Ende des Verkaufsprozesses – und in dessen Verlauf entstehen auch Kosten. Nicht nur für den Käufer, sondern auch für Sie als Verkäufer fallen Auslagen an. Möchten Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen, so benötigen Sie die Hilfe von erfahrenen Profis, eine gute Vermarktungsstrategie und aussagekräftige Unterlagen. Diese Investitionenzahlen sich final immer aus, trotzdem sollten Sie sich über die nötigen Auslagen im Vorfeld bewusst sein. Der folgende Ratgeber gibt detaillierten Aufschluss.
1. Kostenpunkte beim Hausverkauf
Wer sein Haus verkaufen möchte, muss finanziell zunächst in Vorleistung treten, um die erforderlichen Verkaufsdokumente zu beschaffen und die eigene Immobilie überhaupt am Markt zu platzieren. Kosten fallen beispielsweise für ein Wertgutachten oder eine Immobilienbewertung an, für die Beschaffung des Energieausweises und anderer Unterlagen, ohne die ein Verkauf gar nicht möglich ist, außerdem für Anzeigenschaltungen oder die Maklerprovision. Möglicherweise muss noch eine Grundschuld gelöscht oder eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Auf Käuferseite schlagen vor allem die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer zu Buche. Lesen Sie im Folgenden mit welchen Größenordnungen bei den einzelnen Posten zu rechnen ist.
Tipp: Viele Eigentümer fragen sich, ob sich Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf rechnen. Grundsätzlich kann es sich zumeist lohnen, einige Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen oder einen versierten Gärtner zu beauftragen. Aber: Behalten Sie das erforderliche Budget im Blick. Erfahrungsgemäß sollten die Ausgaben 2.000 bis 3.000 Euro nicht übersteigen – was darüber hinaus geht, wird über einen entsprechend höheren Verkaufspreis kaum wieder „hereingeholt“.
2.Wertgutachten oder Immobilienbewertung zur Festlegung des Verkaufspreises
Um einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festlegen zu können, müssen Sie ihren Wert kennen. Zu den größten Fehlern beim Hausverkauf gehört eine falsche, subjektiv vorgenommene Beurteilung des vermeintlichen Wertes. Wird der Verkaufspreis auf dieser Basis zu hoch angesetzt, bleibt die erhoffte Resonanz aus. Veranschlagen Sie den Verkaufspreis dagegen zu niedrig, reagieren potentielle Käufer oft mit Misstrauen und melden sich ebenfalls nicht.
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie fundiert ermitteln zulassen:
1. Sie beauftragen einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellungeines Wertgutachtens. Die Kosten variieren abhängig vom Verkehrswert der Immobilie und dem gewünschten Umfang des Gutachtens zwischen 1.800 bis 2.500 Euro.
2. Sie betrauen einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihres Hauses. Er ermittelt den Immobilienwert auf Basis anerkannter Verfahren und schlägt Ihnen einen entsprechenden Verkaufspreis vor. Die Kosten für diese Dienstleistung sind in der Maklerprovision bereits enthalten.
3. Energieausweis und weitere Verkaufsdokumente
Die Vorlage eines aktuellen Energieausweises beim Hausverkauf ist für Eigentümer seit 2009 Pflicht. Versäumnisse werden als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet. Für private Wohnimmobilien gilt überwiegend das Wahlrecht zwischen Verbrauchsausweis (tatsächlicher Energiebedarf der letzten drei Jahre) oder Bedarfsausweis (theoretische Berechnung des zukünftigen Energieverbrauchs unter Berücksichtigung von Heizung, Dämmung, Fensterverglasung etc.). Der Verbrauchsausweis kostet rund 100 Euro, der Bedarfsausweis je nach Immobilie 300 bis 500 Euro.
Zusätzlich zum Energieausweis benötigen Sie weitere Verkaufsdokumente, beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Flurkarte, korrekte Grundrisse, eine Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Kalkulieren Sie für Gebühren, Kopien und die eventuell nötige, optische Aufarbeitung älterer Unterlagen weitere 100 Euro.
4.Werbungskosten für Anzeigen und Inserate
Wenn Sie Ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen möchten, empfiehlt es sich Inserate auf den einschlägigen Immobilienportalen zu schalten und eventuell durch Anzeigen in Printmedien (regionale Tageszeitungen) zu ergänzen. Die Immo-Portale berechnen Ihnen für einen Dreimonatszeitraum rund 100 Euro, die Kosten für Print-Anzeigen variieren je nach Größe und Auflage der Zeitung.
Bevor Sie jedoch ein Inserat schalten können, benötigen Sie professionelle Fotos und einen ansprechenden Text. Niemals, wirklich niemals sollten Sie einfache Handy-Schnappschüsse als Visitenkarte Ihrer Immobilie veröffentlichen. Sie verfehlen nicht nur denZweck, die Immobilie attraktiv darzustellen, sie signalisieren dem Betrachter überdies, dass Ihnen Ihr Haus offensichtlich nicht besonders am Herzen liegt. Falls Sie keine Freunde oder Bekannten haben, die mit einer Kamera gut umgehen können, sollten Sie 200 bis 300 Euro für einen Fotografen investieren.
5. Die Maklerprovision deckt viele Einzelposten ab
Entscheiden Sie sich für einen Hausverkauf mit Makler, so müssen Sie diesen natürlich im Erfolgsfall auch bezahlen. Die Maklerprovision wird als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben und beträgt in den meisten Bundesländern derzeit 7,14 Prozent. Nach der Neuregelung der Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf ist es üblich, dass die Maklerprovision hälftig geteilt wird, sodass auf Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent entfallen. Andere Regelungen sind möglich, jedoch dürfen dem Käufer niemals mehr als 50 Prozent der Maklercourtage aufgebürdet werden. Die Maklerprovision wird nach der notariellen Beurkundungdes Kaufvertrages fällig. Sie bezieht sich nur auf den im Vertrag genannten Preis– nicht eingeschlossen sind folglich Nebenkosten wie die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer.
Die Beauftragung eines Makler verkürzt in aller Regel den Vermarktungsprozess, weil ein regional verwurzelter Makler zielgerichteter die entsprechende Klientel für eine Immobilie ansprechen kann – oder gar in Frage kommende Interessenten bereits in seiner Kartei führt. Die meisten der bislang aufgeführten Kosten entfallen zudem, da die entsprechenden Dienstleistungen über die Maklerprovision abgedeckt sind. Dazu gehören insbesondere eine kostenlose Immobilienbewertung, das Besorgen des Energieausweises sowie die professionelle Erstellung eines Immobilien-Exposés inklusive Profi-Aufnahmen und attraktiver Immobilienbeschreibung. Auch für die optische Aufbereitung von Grundrissen und dergleichen verfügen Makler über entsprechende Grafikprogramme, so dass keine Zusatzkosten entstehen.
Diskrete Vermarktung für den Hausverkauf
Es gibt unterschiedliche Gründe, aus denen Eigentümer nicht möchten, dass Ihre Immobilie öffentlich präsentiert wird und so „alle Welt“ von einem geplanten Verkauf erfährt. Sollen Freunde, Nachbarn und Arbeitskollegen keine Kenntnis von der Veräußerung und der avisierten Kaufsumme erhalten, so empfiehlt sich eine diskrete Vermarktung, auch Secret Sale oder Off Market Verkauf genannt. Ein Secret Sale findet quasi unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt. Es empfiehlt sich, einen erfahrenen und qualifizierten Immobilienmakler mit dem diskreten Verkauf zu beauftragen, der die Immobilie dann einem ausgesuchten Kreis solventer Interessenten aus seiner Kartei vorstellt oder gezielt potentielle Käufer akquiriert. Beim Secret Sale entfallen zwar die üblichen Werbungskosten für Inserate, dafür wird der Makler in der Regel einen 360-Grad-Rundgang der Immobilie erstellen lassen, um sie ausgewählten Interessenten möglichst authentisch zeigen zu können.
6.Vorfälligkeitsentschädigung und Löschung einer Grundschuld
Eigentümer, deren Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch über ein Festdarlehen finanziert wird, müssen bei der Kreditauflösung gegebenenfalls mit Extra kosten rechnen. Zwar muss die Bank im Falle eines Verkaufs der Kreditkündigung zustimmen, sie kann dabei allerdings eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – quasi als Gebühr für die Zinseinnahmen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Über die Höhe der jeweils gerechtfertigten Vorfälligkeitsentschädigunggibt es seit Jahren viele Rechtsstreitigkeiten. Großen Einfluss auf die entstehenden Kosten haben die Höhe der Restschuld, die Laufzeit des Darlehens, die Höhe des vereinbarten Zinses und das aktuelle Zinsniveau. Nutzen Sie zur Orientierungeinen Online-Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, der auf der von den meisten Banken angewandten Aktiv-Passiv-Methode basiert.
Käufer möchten eine Immobilie für gewöhnlich frei von irgendwelchen Lasten kaufen. Deshalb macht es Sinn, eine noch bestehende Grundschuld aus dem Grundbuchlöschen zu lassen. Das klappt problemlos natürlich nur, wenn das entsprechende Darlehen vollständig getilgt ist. Der Notar benötigt dazu eine Löschungsbewilligung der Bank und berechnet für seinen Aufwand üblicherweise 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags.
Tipp: Sie können Kosten sparen, wenn Sie die getilgte Grundschuld an den Käufer abtreten. Dieser kann die Immobilie dann in Höhe der bereits hinterlegten Grundschuld belasten – und spart die Notarkosten für die Eintragung einer eigenen Grundschuld.
7. Spekulationssteuer auf dem Wertgewinn
Unter Umständen müssen Immobilienverkäufer auch Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten. Sie wird auf den Wertzuwachs erhoben, den der Verkäufer gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis erzielt. Spekulationssteuer wird jedoch nur fällig, wenn der Verkauf innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt und der Verkäufer die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Bei kontinuierlicher Selbstnutzung fällt keine Spekulationssteuer an – auch wenn das Haus innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft wird.
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach der Höhe des Wertgewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz.
8. Notarkosten beim Immobilienverkauf
Für die Übertragung von Immobilieneigentum ist in Deutschland ein notariellbeurkundeter Vertrag vorgeschrieben. Die Notarkosten betragen rund 1,5 Prozent des Verkaufspreises – wovon ein Prozent reine Notarkosten sind und 0,5 Prozent auf Gebühren für das Grundbuchamt entfallen. Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und hat auch dessen Rechnung zu begleichen. Ausgenommen davon sind die Kosten für die Löschung von Rechten Dritter, die zu Lasten des Verkäufers gehen – beispielsweise die Löschung einer Grundschuld oder die Löschung eines bestehenden Wohnrechts. Die Notarkosten sind übrigens in einer verbindlichen Kostenordnung festgeschrieben, sie sind daher nicht verhandelbar.
Kommt es nach der Beauftragung eines Notars doch nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages, so sind die bereits entstandenen Kosten von derjenigen Vertragspartei zuübernehmen, die den Notar beauftragt hat – im Regelfall also vom Käufer.
9. Grunderwerbsteuer als Kostenfaktor für den Käufer
Zuden gewichtigsten Kostenpunkten, die der Käufer – neben dem eigentlichen Kaufpreis – in seiner Kalkulation berücksichtigen muss, gehört die Grunderwerbsteuer. Sie fällt nahezu ausnahmslos bei jedem Immobilienkauf an. Als Berechnungsgrundlage dient der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertragaufgeführt wird. Da die Grunderwerbsteuer der Hoheit der Länder untersteht, gibt es keine bundeseinheitliche Regelung – der jeweilige Steuersatz variiertje nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Als einziges Bundesland hält derzeit nur Bayern an dem zuvor deutschlandweit verbindlichen Steuersatz von 3,5 Prozent fest – alle übrigen Bundesländer haben ihre Grunderwerbsteuersätze nach der gesetzlichen Neuregelung in 2006 angehoben.
Wichtig: Wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer nicht fristgerecht bezahlt, so nimmt das Finanzamt den Verkäufer in die Pflicht, da Käufer und Verkäufer nach § 13 des Grundsteuergesetzes gesamtschuldnerisch haften – und zwar unabhängig davon, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Der Verkäufer kann dem Käufer in diesem Fallnoch eine finale Zahlungsfrist einräumen – in aller Regel bleibt jedoch kaum eine andere Möglichkeit, als den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen.
10. Fazit: Beim Immobilienverkauf zahlen Käufer und Verkäufer
Der Begriff der Kaufnebenkosten gehört zum allgemeinen Sprachgebrauch beim Immobilienkauf. Er bezeichnet die Kosten, die in aller Regel der Käufer zutragen hat, also bevorzugt die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und (zumeist) die Maklergebühren. Für die Kosten, die für den Verkäufer anfallen, existiert hingegen keine vergleichbar griffige Bezeichnung. Gleichwohl sind die finanziellen Aufwendungen für Eigentümer nicht unerheblich. Viele Einzelpositionen– vom Wertgutachten über den Energieausweis bis zur Exposé-Erstellung –entfallen, wenn ein Makler beauftragt wird, der diese Dienstleistung übernimmt. Im Einzelfall hilft eine einfache Überschlagsrechnung bei der Entscheidung, ob ein Makler engagiert werden sollte: Schätzen Sie, wie viel Zeit Sie in den Verkauf Ihres Hauses investieren müssen und multiplizieren Sie das Ergebnis mit Ihrem persönlichen Stundensatz. Addieren Sie anschließend die ohnehin fälligen Ausgaben. So erhalten Sie eine ungefähre Vorstellung, ob sich das Engagement eines Maklers lohnt.
FAQs
1. Welche Kosten kann ich beim Hausverkauf steuerlich absetzen?
Bei einem privaten Hausverkauf können Sie die Kosten für ein Wertgutachten und die Aufwendungen für Anzeigen und Inserate als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Nicht zu den Werbungskosten zählen hingegen die Maklergebühren.
2. Wie kann eine noch nicht getilgte Grundschuld gelöscht werden?
Falls noch ein Darlehnsrestbetrag offen ist, müssen Sie den Umweg über den Notar wählen. Der Käufer überweist in diesem Fall den noch ausstehenden Darlehnsbetrag direkt an die Bank, die dem Notar zuvor eine Löschungsbewilligung übermittelt hat. Der Notar verpflichtet sich jedoch, diese erst zu verwenden, wenn das Darlehen durch die Überweisung des Käufers vollständig getilgt ist.
3. Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten sind gleichbedeutend mit den Erwerbsnebenkosten, sie fallen daher für den Käufer an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkostenplus Kosten für das Grundbuchamt sowie zumeist die Maklercourtage. Da Grunderwerbsteuer und Maklercourtage nicht einheitlich hoch sind, belaufen sich die Kaufnebenkosten je nach Bundesland auf 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
4. Wer muss die Maklerkosten beim Hausverkauf bezahlen?
In aller Regel werden die Maklerkosten beim Immobilienverkauf zu gleichen Teilen auf Verkäufer und Käufer verteilt. In den meisten Bundesländern beträgt die Maklerprovision 7,14 Prozent vom Kaufpreis, so dass auf jede Partei 3,57 Prozent entfallen. Der Verkäufer kann auch einen größeren Anteil übernehmen, in jedem Fall muss der Käufer jedoch nicht mehr als die Hälfte bezahlen.
