Den Mieter, der nicht schon einmal überschlagen hat, wie viel Geld er im Laufe von Jahren für das pure Wohnen bezahlt, ohne dafür etwas „Bleibendes“ zu bekommen, gibt es wohl nicht. Die Vorstellung, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, sich gleichzeitig einen Teil der Monatsmiete quasi als Tilgung anrechnen zu lassen und später zum Restbetrag zu kaufen, hat dagegen einen recht reizvollen Charme.
Erst Mieter und dann Eigentümer: Vor allem Menschen ohne viel Eigenkapital oder hohe Bonität erscheint der Mietkauf als attraktive Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Doch das Modell hat für Mieter/Käufer und Vermieter/Verkäufer neben einigen Vor- auch eine ganze Reihe von Nachteilen. Und es birgt Risiken. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie ein Mietkauf im Detail funktioniert, worauf Sie unbedingt achten sollten und für wen sich dieses Finanzierungsmodell unter Umständen lohnen kann.
Was genau bedeutet Mietkauf?
Der Mietkauf bezeichnet einen Immobilienkauf, bei dem der Mieter, das von ihm bereits bewohnte Haus oder die Wohnung, die er gemietet hat, nach einer bestimmten Frist kaufen kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch nicht Eigentümer der Immobilie, sondern bleibt Mieter. Die Immobilie wird durch die Miete und eine vereinbarte Restsumme abbezahlt. Für den Mietkauf ist daher theoretisch weder Eigenkapital noch eine Immobilienfinanzierung durch eine Bank nötig.
Das ist auch der vorrangige Grund, warum sich der Mietkauf vielen Mietern, die sich ein Eigenheim wünschen, aber nur wenige oder gar keine finanziellen Reserven in der Hinterhand haben, auf den ersten Blick als überaus attraktive Alternative zum klassischen Immobilienkauf darstellt.
Grundsätzlich sind mehrere Varianten denkbar: So kann der Kaufvertrag so gestaltet sein, dass während der Laufzeit des Mietvertrags sukzessive der gesamte Kaufpreis über die Miete gezahlt wird. Die dann natürlich entsprechend hoch ausfällt. Oder es wird vereinbart, dass zum Ende der Mietlaufzeit noch ein größerer Restbetrag zu zahlen ist. Schließlich besteht die Möglichkeit, auch gleich zu Beginn eine größere Summe quasi als Anzahlung in den Vertrag einzubringen.
Gut zu wissen: Ein Mietkaufvertrag läuft in der Regel über 10 bis 20 Jahre. Er ist nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird. Notarkosten fallen in gleicher Höhe wie beim klassischen Immobilienkauf an.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Bei einem Mietkauf müssen sich Verkäufer und Käufer zunächst über einen Kaufpreis und die Höhe der Miete einigen. Wie erwähnt, gibt es nicht „das eine“ Mietkauf-Modell, sondern beide Parteien können recht individuell die Konditionen des Vertrags vereinbaren. Üblich ist die Übereinkunft, dass der Käufer eine Anzahlung in Höhe von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises leistet und der Verkäufer rund 80 Prozent der Miete als Tilgung für den Erwerb der Immobilie verrechnet, während er die verbleibenden 20 Prozent als Mietzins einbehält. Ist die Mietzeit abgelaufen, kann der Mieter die Immobilie zum verbleibenden Restwert kaufen. Wurde hingegen kein Restwert vereinbart geht die Immobilie automatisch in das Eigentum des Käufers über – und er wird als solcher im Grundbuch vermerkt.
Gut zu wissen: Geraten Sie als Mieter in finanzielle Schwierigkeiten und können die Mieten nicht mehr bezahlen, hat der Verkäufer grundsätzlich das Recht (§ 543 Abs. 2 BGB) den Mietvertrag zu kündigen. Sie verlieren dann nicht nur Ihre bereits eingezahlten Beträge, sondern können auch die Immobilie nicht mehr kaufen. Einen gewissen Schutz vor diesem Desaster bietet nur eine im Vertrag explizit fixierte Rücktrittsklausel (Ausstiegsrecht aus dem Vertrag).
Neben der prinzipiellen Freiheit bei der Vertragsgestaltung gibt es gleichwohl zwei im Grundsatz verschiedene Modelle des Mietkaufs:
1. Der klassische Mietkauf
Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter verbindlich, die Immobilie auch tatsächlich zu kaufen. Die Ratenzahlung erfolgt über die monatliche Miete abzüglich eines Mietzinses, den der Vermieter einbehält. Die Restsumme wird am Ende der Laufzeit fällig.
2. Der Optionskauf
Bei einem Optionskauf muss sich der Käufer erst bis zu einem vertraglich bestimmten Stichtag für oder gegen einen Kauf entscheiden. Die Immobilie kann bis dahin quasi „getestet“ werden. Das Optionsrecht wird im Grundbuch dokumentiert. Der Optionskauf zeichnet sich für gewöhnlich durch eine deutlich längere Laufzeit von bis zu 30 Jahren – und eine deutlich höhere Miete als ortsüblich aus. Er wird auf dem freien Markt kaum angeboten und gilt als eine Domäne von Genossenschaften und Bauträgern.
Welche Vorteile hat der Mietkauf?
Die Vor- und Nachteile einer jeden Sache richten sich immer nach dem Blickwinkel des Betrachters, in diesem Fall also dem von Mieter/Käufer und Vermieter/Verkäufer.
Welche Pluspunkte zählen für Mieter beim Mietkauf?
Die Miete als Investition in das eigene Haus – besser geht es doch kaum?! Tatsächlich kann der Mietkauf mit einigen Pluspunkten aufwarten:
• Der Hauskauf ist tendenziell auch ohne Eigenkapital möglich, weil viele Mietkauf-Anbieter keine Anzahlung verlangen. Ein schwankendes Einkommen stellt ebenfalls kein unüberwindbares Hindernis dar.
• Sie können die Immobilie vor dem Kauf bereits bewohnen.
• Die Miete bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit stabil, da sie vertraglich festgelegt wurde. Mietpreissteigerungen auf dem regionalen Immobilienmarkt führen deshalb nicht zu einer Erhöhung und entsprechend größerer Belastung.
• Für die Finanzierung der Restsumme können Sie Kapital ansparen. Für die geringere Baufinanzierungssumme können günstigere Kondition ausgehandelt werden.
• Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mietkaufvertrag an Dritte übertragen werden darf.
Wie profitieren Vermieter vom Mietkauf?
Im Grundsatz sind es drei Überlegungen oder Situationen, die den Mietkauf für Vermieter lohnend erscheinen lassen:
• Ist die zehnjährige Spekulationsfrist für die Immobilie noch nicht abgelaufen und würde bei einem klassischen Verkauf daher Spekulationssteuer anfallen, dann bietet sich der Mietkauf als Fristüberbrückung an – um später steuerfrei verkaufen zu können. Ist die Immobilie bereits vermietet, so gewährt der Mietkauf frühzeitig Sicherheit über die Verkaufskonditionen. War sie bislang nicht vermietet, entfällt die Suche nach einem reinen Übergangsmieter bis zum Ablauf der Spekulationsfrist.
• Ein auf der Immobilie noch lastendes Darlehen löst bei einer vorzeitigen Ablösung im Falle eines klassischen Verkaufs automatisch eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank aus. Auch diese Kosten können durch einen Mietkauf vermieden werden, der zudem Planungssicherheit gewährt.
• Unmittelbare Vorteile ergeben sich aus der höheren Miete, die beim Mietkauf für gewöhnlich über dem ortsüblichen Standard liegt.
Welche Nachteile und Risiken sind mit dem Mietkauf verbunden?
Analog zu den positiven Aspekten, gibt es für beide Vertragsparteien selbstverständlich auch negative Faktoren, die bei einem Mietkauf ins Gewicht fallen.
Was ist bei einem Mietkauf für Mieter nachteilig?
• Entscheiden Sie sich als Mieter nach Abschluss eines Mietkaufvertrages doch gegen einen Kauf, verlieren Sie das gesamte Geld, dass Sie über die Miete bereits in die Immobilie investiert haben.
• Die Miete ist zumeist höher als bei vergleichbaren Objekten, die ausschließlich zur Miete vorgesehen sind.
• Oft werden bevorzugt nur solche Häuser zum Mietkauf angeboten, die anderweitig schwer zu veräußern sind, beispielsweise, weil sie einige „Macken“ haben oder stark renovierungsbedürftig sind.
• Für eventuelle Sanierungen und Renovierungen müssen Sie als zukünftiger Eigentümer deutlich mehr bezahlen als ein einfacher Nur-Mieter.
• Es steht Ihnen gleichzeitig jedoch noch kein Mitsprachrecht bei baulichen Maßnahmen und/oder Umbauten zu.
• Sie können bei einem Mietkauf keine staatlichen Hauskaufförderungen oder Zuschüsse nutzen.
Gut zu wissen: Mit dem Abschluss eines Mietkaufvertrages werden Sie als Käufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Anfallende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung müssen Sie deshalb in den meisten Fällen selbst tragen. Trotzdem gehört Ihnen die Immobilie noch nicht: Das juristische Eigentum geht erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und der anschließenden Eintragung in das Grundbuch auf Sie über.
Welche negativen Aspekte gelten für Vermieter?
• Da der Immobilienverkauf häppchenweise vonstatten geht, steht keine große einmalige Summe zur Verfügung.
• Das Risiko, dass der Mieter zahlungsunfähig wird, und der ganze Deal platzt, ist über Jahre hinweg gegeben.
• Tritt der Mieter vom Vertrag zurück, muss die Immobilie möglicherweise unter schlechteren Marktbedingungen zu einem niedrigeren Preis verkauft werden.
Das sollten Sie beim Mietkauf einer Immobilie beachten
Wenn Sie sich mit dem Gedanken an einen Mietkauf tragen, dann sollten Sie unbedingt einige grundlegende Überlegungen zur Immobilie und zur Finanzierung anstellen. Und zwar vor, während und nach der Mietlaufzeit.
1. Vor dem Mietkauf
• Vergleichen Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen. Liegt der Preis für Ihre Immobilie nach Ablauf des Mietkaufvertrages deutlich darüber, lassen Sie besser die Finger davon. Der Bundesgerichtshof hat übrigens in einem wegweisenden Urteil bereits 2004 festgelegt, dass die Miete bei einem Mietkauf die ortsübliche Miete nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen darf (AZ XII ZR 352/00).
• Verhandeln Sie einen möglichst hohen Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung. Die Verbraucherschutzvereine empfehlen mindestens 80 Prozent. Liegt die Tilgung darunter, so ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich für Sie nicht.
• Lassen sie die Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter prüfen, der eventuelle Mängel feststellt und Ihnen recht genau sagen kann, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen. Die Investition in ein Gutachten lohnt sich umso mehr, je älter das Haus ist.
• Prüfen Sie das Grundbuch auf eventuelle Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter.
• Rechnen Sie eine mögliche Anzahlung, die Höhe der monatlichen Raten, eventuelle Kosten für Sanierungsarbeiten und den Restkaufpreis zusammen und fragen Sie sich, ob Sie die Belastung stemmen können. Was passiert, wenn Sie von plötzlicher Krankheit oder Arbeitslosigkeit heimgesucht werden?
2. Was sollte im Mietkaufvertrag stehen?
Der Mietkaufvertrag kann, wie oben bereits angedeutet, recht individuell gestaltet werden. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Form. Achten Sie deshalb umso sorgfältiger darauf, dass die folgenden Inhalte explizit aufgeführt werden:
- Kaufpreis und Miethöhe,
- Vertragslaufzeit,
- Prozentsatz, zu dem die Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird,
- Anlage und Verwahrung der eingezahlten Gelder,
- Rücktrittsklausel mit dazugehörigen Bedingungen,
- Sondertilgungsrecht,
- Mitspracherecht bei Umbauten,
- Regelungen bei Insolvenz des Verkäufers oder Tod einer Partei,
- Möglichkeit der Abtretung an Dritte, beispielsweise Verwandte oder Freunde
3. Während der Mietlaufzeit
• Sie müssen dem Verkäufer die vereinbarte monatliche Miete pünktlich und zuverlässig zahlen.
• Als wirtschaftlicher Eigentümer sind Sie zur Instandhaltung der Immobilie verpflichtet und tragen – im vertraglich festgelegten Umfang – die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung erforderlicher Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten.
• Sie dürfen ohne ausdrückliche Sondergenehmigung keine Umbauten an der Immobilie vornehmen. Dieses Recht steht ausschließlich dem juristischen Eigentümer, also Ihrem Vermieter, zu.
• Behalten Sie die fällige Restkaufsumme zum Ende der Mietlaufzeit im Blick und bilden Sie entsprechende Rücklagen.
4. Nach der Mietlaufzeit
Je nach Vertragsausgestaltung endet die Mietlaufzeit auf zwei Arten:
• Sie müssen die vereinbarte Restkaufsumme an den Verkäufer zahlen, damit die Immobilie vollständig in Ihren Besitz übergeht.
• Haben Sie den gesamten Kaufpreis bereits während einer längeren Laufzeit über eine höhere Miete abbezahlt, sind Sie mit dem entsprechenden Grundbucheintrag automatisch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Rechtliche und steuerliche Aspekte des Mietkaufs
Beim Mietkauf einer Immobilie werden stets zwei Verträge aufgesetzt: Ein Mietvertrag und ein (Miet-)Kaufvertrag. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden, um rechtliche Gültigkeit zu erlangen. Die Anrechnung (eines Teils) der Mietzahlungen auf den Kaufpreis sowie eine eventuelle Anzahlung müssen explizit im notariell beglaubigten Vertrag dokumentiert werden. Andernfalls besteht – für beide Seiten – die Gefahr, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.
Auf die Relevanz einer vertraglich fixierten Rücktrittsklausel kann gar nicht oft genug hingewiesen werden. Sie sollte, falls der Vertrag ein Anzahlung vorsieht, die Rückzahlung dieser Anzahlung implizieren.
Die Versteuerung beim Mietkauf ist in erster Linie für den Vermieter, sprich Verkäufer, relevant. Er muss die Mieteinnahmen versteuern, kann jedoch im Gegenzug Reparatur- und Hausnebenkosten steuerlich absetzen. Da der Vermieter bis zum endgültigen Verkauf juristischer Eigentümer der Immobilie bleibt, muss er auch die jährliche Grundsteuer entrichten. Für gewöhnlich wird diese jedoch in die Miete eingepreist.
Die Grunderwerbsteuer geht hingegen zu Lasten des Mietkäufers. Sie wird fällig, sobald der Verkauf der Immobilie abgeschlossen ist. Da die Immobilie ja zur Selbstnutzung erworben wird, kann die Grunderwerbsteuer nicht abgesetzt werden.
Besser als ein Immobilienkredit? Für wen lohnt sich der Mietkauf?
Trotz der nicht unerheblichen Nachteile und großen Risiken, die mit dem Mietkauf verbunden sein können, gibt es einen Personenkreis, für den der Mietkauf grundsätzlich Sinn macht. Dazu zählen Selbstständige, Freiberufler oder auch Unternehmer in unsicheren Branchen – im Grunde also alle Menschen mit schwankendem Einkommen, die Schwierigkeiten haben, eine Fremdfinanzierung zu erhalten, sich gleichzeitig aber durchaus in der Lage sehen, die Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen der Restkaufsumme zu stemmen.
Gleiches gilt für Mieter, die aktuell noch kein oder zu wenig Eigenkapital angespart haben, um den strengen Kriterien einer traditionellen Immobilienkredit-Vergabe gerecht werden zu können, perspektivisch jedoch mit einem steigenden Einkommen kalkulieren, das die monatlichen Mehrausgaben locker ermöglicht.
Mietkauf-Immobilien führen in Deutschland eher ein Nischendasein. Das hängt nicht unwesentlich mit den insgesamt höheren Kosten und den immanenten Risiken zusammen, die diese Art des Hausverkaufs mit sich bringt. Überschlägige, voneinander unabhängige Berechnungen verschiedener Portale kommen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus durchaus 40.000 bis 50.000 Euro teurer werden kann als bei einem klassischen Kauf.
Wenn Sie jedoch die möglichen Risiken genau kalkulieren und sich sicher sind, dass Sie auch langfristig die monatlichen Raten und die Restsumme zahlen können, dann kann der Mietkauf bei fehlendem Eigenkapital eine probate Lösung sein. Dass Ihnen die Banken das klassische Darlehen verweigern, muss insofern nicht zwangsläufig die Tür zum ersehnten Eigenheim unwiederbringlich zuschlagen – vorausgesetzt immer, die Finanzierung Ihres Mietkaufs steht auf soliden, stabilen Füßen.
FAQs
1. Wie funktioniert ein Mietkauf?
Bei einem Mietkauf bewohnen Sie eine Immobilie für einen vertraglich festgesetzten Zeitraum zunächst zur Miete, bevor Sie tatsächlich Eigentümer werden. Durch Ihre monatliche Miete zahlen Sie den Kaufpreis nach und nach ab – entweder vollständig oder bis zu einer vereinbarten Restsumme, die Sie zum Ende der Laufzeit begleichen müssen.
2. Brauche ich für einen Mietkauf wirklich kein Eigenkapital?
Jein. Einige Anbieter verlangen bei Mietkauf-Angeboten keine finanzielle Vorleistung, Sie brauchen also kein Eigenkapital. Andere erheben ein Art Anzahlung auf den Vertrag, so dass doch gewisse finanzielle Rücklagen vorhanden sein müssen.
3. Wer ist Eigentümer beim Mietkauf?
Mit Unterzeichnung eines Mietkaufvertrags werden Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, Sie müssen sie deshalb instandhalten. Das juristische Eigentum, und damit die Verfügungsgewalt, verbleibt hingen so lange beim Vermieter/Verkäufer, bis Sie den Kaufpreis vollständig bezahlt haben. Anschließend werden Sie als „vollwertiger“ Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
4. Ist ein Mietkauf unter dem Strich teurer als ein Kredit?
Ja. Da die gezahlten Mieten nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet und zudem zumeist höher angesetzt werden als ortsüblich, ist der Mietkauf im Saldo in aller Regel teurer als ein Immobiliendarlehen. Weil aber kein Eigenkapital benötigt wird und die Anforderungen an den Mietkäufer geringer sind, kann er sich für junge Familien, Selbstständige oder überhaupt Menschen mit schwankendem Einkommen trotzdem lohnen.
