Wenn Sie für den nächsten Samstag völlig überraschend zu einer Galaveranstaltung eingeladen werden und sich auf der Karte der Hinweis „elegante Kleidung erwünscht“ findet, dann können Sie mit Smoking und „kleinem Schwarzen“ nie etwas falschmachen. Die beiden Kleidungsstücke gelten als Klassiker schlechthin, stehen für eine geschliffene Ästhetik und eine werthaltige, zeitlose Solidität. Ob das Annuitätendarlehen als Klassiker der Immobilienfinanzierung ebenfalls über irgendeine Art von Ästhetik verfügt, sei mal dahingestellt – seine zweifellos vorhandene sichere und stabile Grundstruktur hat es gleichwohl zu einem der beliebtesten Finanzierungsinstrumente auf dem Weg ins Eigenheim gemacht.
Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens liegt ohne der Zweifel in der gleichbleibenden Monatsrate für die gesamte Dauer der Zinsbindung. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie ein Annuitätendarlehen im Detail funktioniert, wie sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung verändert und auf welche Passagen im Kreditvertrag Sie besonders achten sollten.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Sie während der gesamten Zeit der vereinbarten Sollzinsbindung eine gleichbleibend hohe Rate zahlen. Diese Rate wird „Annuität“ genannt. Und das ist eigentlich ein grober, sprachlicher Schnitzer: Der Begriff leitet sich ursprünglich vom lateinischen „annus“ ab, was „Jahr“ bedeutet. Die Annuität, also der jährliche Teil, stammt noch aus der Zeit als die Zahlungen für ein Darlehen jährlich abgerechnet wurden. Heute werden Annuitätendarlehen dagegen üblicherweise monatlich abbezahlt, die alte Bezeichnung Annuität hat sich gleichwohl in den allgemeinen Sprachgebrauch „hinübergerettet“.
Die Annuität setzt sich immer aus einem Zinsanteil (den Kosten für das Darlehen) und einem Tilgungsanteil (der Rückzahlung) zusammen. Durch die laufende Tilgung des Darlehens und die sich so verringernde Restschuld, verkleinert sich der Zinsanteil der Rate beständig, während der Tilgungsanteil kontinuierlich wächst.
Annuitätendarlehen sind durch die konstant hohe Rate sehr gut planbar und gelten als Klassiker im Bereich der Immobilienfinanzierung: Rund 70 Prozent aller Baufinanzierungen in Deutschland starten mit dieser Kreditvariante. Die Laufzeiten der Zinsbindung variieren indes: Der Löwenanteil liegt zwischen 10 bis 15 Jahre, aber auch Vereinbarungen bis 20 oder mehr Jahre sind möglich.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen funktioniert im Grundsatz recht simpel:
• Sie legen eine Sollzinsbindung fest, das meint: die Zeit, in der Sie einen festen Zinssatz zahlen. Üblicherweise gibt es Optionen zwischen 5 bis 25, gelegentlich auch 30 Jahren. Der Zinssatz beschreibt die Kosten, die Sie für das Darlehen an die Bank zahlen müssen. Er ist quasi eine Art Leihgebühr.
• Sie bestimmen die Höhe der anfänglichen Tilgung. Tilgung bedeutet im Prinzip nichts anders als Rückzahlung, Sie zahlen damit die Kreditsumme zurück.
• Ihre Bank errechnet auf Basis von Darlehenssumme, Sollzinsbindung und anfänglicher Tilgung den Zinssatz für Ihren Kredit und vereinbart eine feste Monatsrate mit Ihnen (zur genauen Berechnung auch weiter unten).
• Sie zahlen über die gesamte Zeit der Zinsbindung die gleichbleibende Monatsrate, die aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung besteht.
Für gewöhnlich bleibt nach der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig, die Sie über eine Anschlussfinanzierung abtragen müssen. Auch dazu können Sie ein neues Annuitätendarlehen vereinbaren – oder sich kümmern sich bereits zuvor um ein Forward-Darlehen oder eine Umschuldung.
Wie verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung?
Mit jeder Überweisung an Ihre Bank verändern sich die Anteile von Zins und Tilgung in Ihrer monatlichen Rate:
• Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung.
• Der Tilgungsanteil steigt mit jeder Überweisung.
Das Prinzip dahinter: Sie müssen immer nur Zinsen auf die Restschuld zahlen, also auf den Betrag, den Sie der Bank noch schulden. Mit jeder gezahlten Rate verringert sich diese Restschuld und somit fallen für Sie auch weniger Zinsen an. Da Ihre Annuität jedoch stets konstant bleibt, erhöht sich logischerweise Ihr Tilgungsanteil.
Ein Beispiel:
Der Kaufpreis Ihrer Immobilie beträgt 350.000 Euro. Sie bringen 90.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein. Sie vereinbaren einen anfänglichen Tilgungssatz von 4 Prozent und eine Zinsbindung über 20 Jahre. Ihre Bank legt den Sollzinssatz bei 3,58 Prozent fest und Ihre monatliche Rate beträgt 1.511,23 Euro. Sie unterschreiben den Kreditvertrag Ende Oktober 2024.
1. Rate: 1.511,23 Euro, davon Zinsen: 1.007,48 Euro, davon Tilgung: 503,74 Euro (= 33,33 % der Rate)
1. Rate 2025: davon Zinsen: 1.004,12 Euro, davon Tilgung: 507,11 Euro (= 33,56 % der Rate)
1. Rate 2027: davon Zinsen: 961,96 Euro, davon Tilgung: 549,27 Euro (= 36,35 % der Rate)
1. Rate 2029: davon Zinsen: 916,29 Euro, davon Tilgung: 594.94 Euro (= 39,37 % der Rate)
1. Rate 2034: davon Zinsen: 784,81 Euro, davon Tilgung: 726,41 Euro (= 48,07 % der Rate)
1. Rate 2039: davon Zinsen: 624,29 Euro, davon Tilgung: 886,95 Euro (= 58,70 % der Rate)
1. Rate 2044: davon Zinsen: 428,26 Euro, davon Tilgung: 1.082,96 Euro (= 71,67 % der Rate)
Letzte Rate: davon Zinsen: 5,69 Euro, davon Tilgung: 1.505,54 Euro (= 99,62 % der Rate)
Gut zu wissen: Orientieren Sie sich bei der Wahl Ihrer Sollzinsbindung am jeweils herrschenden Zinsniveau: Sind die Zinsen aktuell niedrig, weisen aber bereits Indizien auf einen künftigen Anstieg hin, wählen Sie eine lange Zinsbindung. Im umgekehrten Fall bei aktuell hohem Niveau mit der Tendenz zum Absinken, entscheiden Sie sich besser für eine kurze Zinsbindung.
Welche Vorteile hat das Annuitätendarlehen?
Nicht von ungefähr zählt das Annuitätendarlehen zu den beliebtesten Kreditvarianten bei der Immobilienfinanzierung. Es kann mit starken Vorzügen punkten:
• Planungssicherheit durch konstante monatliche Raten,
• Zinsbindungsfrist in einem Spektrum von 5 bis 30 Jahren frei wählbar,
• Transparenz der Finanzierungskosten,
• moderate Zinsbelastung durch eine sinkende Restschuld.
Was sind die Nachteile eines Annuitätendarlehen
Die Solidität des Annuitätenkredits kann im konkreten Einzelfall auch negative Effekte haben:
• geringe Flexibilität während der Laufzeit,
• keine Kündigungsmöglichkeit bei sinkenden Zinsen (nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung),
• Tilgungssatz kann nicht angepasst werden,
• Sondertilgungen müssen ausdrücklich vereinbart werden.
Sind Sondertilgungen beim Annuitätendarlehen möglich?
Lange Zeit wurden Sondertilgungen beim Annuitätendarlehen von Banken und Kreditinstituten nicht akzeptiert – das hat sich geändert. Inzwischen können Sie Ihre Restschuld durch außerplanmäßige Zahlungen auch beim Annuitätenkredit schneller abbauen. Aber: Achten Sie sehr genau darauf, was Ihnen Ihr Finanzierungsdienstleister anbietet. Es gibt solche und solche.
Gruppe Nummer eins verlangt für die Möglichkeit der Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Das bedeutet, dass sich der Effektivzinssatz Ihres gesamten Annuitätendarlehens durch die pure Option auf Sondertilgung erhöht. Das lohnt sich überhaupt nur dann, wenn Sie diese Option mit Sicherheit und in vollem Umfang ausschöpfen. Noch besser ist es allerdings, diesen Anbietern samt ihrem Zinsaufschlag die kalte Schulter zu zeigen und sich für ein alternatives Angebot zu entscheiden.
Zur beständig wachsenden Gruppe Nummer zwei gehören Banken und Kreditinstitute, die kostenlose (!) Sondertilgungen bis zu einer bestimmten jährlichen Höhe im Repertoire haben. Üblich sind 5 Prozent der Darlehnssumme per anno.
Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr optionales, jährliches Recht auf Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent der Nettodarlehenssumme explizit in Ihrem Kreditvertrag vermerkt ist. Nur dann hat es Gültigkeit.
Gut zu wissen: Mit mehr oder weniger regelmäßigen Bonuszahlungen, die Sie als Sondertilgungen in Ihre laufende Finanzierung einbringen, beschleunigen Sie die Rückzahlung. Mit einer einmaligen größeren Summe – beispielweise durch ein Erbschaft – lässt sich eventuell besser die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung reduzieren.
Wie wird ein Annuitätendarlehen berechnet?
Um ein Annuitätendarlehen berechnen zu können, müssen die Darlehenshöhe, der Zinssatz und die anfängliche Tilgung festgelegt, respektive bekannt sein.
Aus Darlehenshöhe und Zinssatz kann der Zinsanteil der Annuität, aus Darlehenshöhe und Tilgung der Tilgungsanteil der Annuität ermittelt und aus der Summe von Zinsanteil und Tilgungsanteile final die Höhe der Annuität errechnet werden.
Wichtig: In diesem Procedere steht die Annuität, ganz klassisch, noch für den jährlichen Betrag – dieser muss folglich auf 12 Monatsraten aufgeteilt werden.
Die jeweils neue Restschuld ergibt sich durch Subtraktion des Tilgungsanteils von der Darlehenssumme. Auf dieser Basis werden nun die Zins- und Tilgungsanteile neu ermittelt – da die Annuität ja gleich bleibt.
Ein Rechenbeispiel für ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von 2 Prozent und mit einer anfänglichen Tilgung von 5 Prozent:
1. Berechnung des initialen (ersten) Zinsanteils:
(Darlehenshöhe / 100) x Zinssatz = initialer Zinsanteil
(400.000 Euro / 100) x 2 = 8.000 Euro
2. Berechnung des initialen (ersten) Tilgungsanteils:
(Darlehenshöhe / 100) x Tilgungssatz = initialer Tilgungsanteil
(400.000 Euro / 100) x 5 = 20.000 Euro
3. Berechnung der Annuität:
Zinsanteil + Tilgungsanteil = Annuität
8.000 Euro + 20.000 Euro = 28.0000 Euro
4. Restschuld berechnen:
Darlehenshöhe – Tilgungsanteil = Restschuld
400.000 Euro – 20.000 Euro = 380.000 Euro
5. Zinsanteil (neu) berechnen:
(Restschuld / 100) x Zinssatz = Zinsanteil (neu)
(380.000 Euro / 100) x 2 = 7.600 Euro
6. Tilgungsanteil (neu) berechnen:
Annuität – Zinsanteil = Tilgungsanteil (neu)
28.000 Euro – 7.600 Euro = 20.400 Euro
Das genannte Beispiel soll Ihnen nur zur Veranschaulichung dienen – keinesfalls müssen Sie selbst zum Taschenrechner greifen, wenn Sie wissen möchten, wo Sie mit der Rückzahlung Ihres Kredits gerade stehen. Eine exakte jährliche Auflistung aller Zahlungen, Tilgungen und des jeweiligen Schuldenstands muss Ihnen Ihre Bank als sogenannten Tilgungsplan unaufgefordert zu schicken. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Am Rande: Beim obigen Beispiel des Annuitätendarlehens über 400.000 Euro zum Sollzinssatz von 2 Prozent und der anfänglichen Tilgung von 5 Prozent verbleibt nach einer Laufzeit von 10 Jahren eine Restschuld von 181.005,58 Euro. Auch diese Information finden Sie bereits in Ihrem ersten Tilgungsplan. Sie wissen also schon Jahre im Voraus, welche Herausforderungen in der Anschlussfinanzierung auf Sie warten.
Annuitätendarlehen versus andere Darlehensformen
Obwohl das Annuitätendarlehen als klarer Favorit insbesondere beim Einstieg in die Immobilienfinanzierung gilt, bedeutet dies nicht, dass der Kredit mit der konstanten Rate alternativlos ist. Als ebenbürtige Varianten gelten vor allem das Volltilgerdarlehen und das Tilgungsdarlehen.
1. Das Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ist eine Art Schwester des Annuitätendarlehens: Beide tragen das gleiche „Erbgut“ in Form der festen Zinsbindung über eine definierte Laufzeit und der gleichbleibenden monatlichen Rate. Sie unterscheiden sich jedoch in einem wesentlichen Punkt, den Sie bereits aus dem Namen ableiten können: Während bei einem Annuitätendarlehen nahezu immer am Ende der Laufzeit eine Restschuld übrigbleibt, zahlen Sie bei einem Volltilgerdarlehen die komplette Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungsfrist zurück – mit der letzten Rate sind Sie folglich schuldenfrei, das Darlehen ist voll getilgt.
Es versteht sich von selbst, dass Sie zur Erreichung dieses Ziels, erstens, sehr hoch tilgen müssen, und das, zweitens, über eine sehr lange Zeit, was, drittens, voraussetzt, dass Sie über ein sehr gutes Einkommen und eine hohe Bonität verfügen müssen, um die in jedem Fall beachtliche monatliche Belastung „wegstecken“ zu können.
Volltilgerdarlehen laufen daher zumeist über mindestens 20, eher über 30 Jahre, bieten maximale Planungssicherheit und garantieren durch die schnell sinkende Restschuld insgesamt niedrige Gesamtkosten. Sie eignen sich gleichwohl nur für finanzstarke Immobilienkäufer oder Bauherren. Und: Sondertilgungen sind bei einem Volltilgerdarlehen bei den meisten Finanzdienstleistern nicht vorgesehen.
2. Das Tilgungsdarlehen
Das Tilgungsdarlehen ist hingegen eine Kreditvariante, bei der der Tilgungsanteil der monatlichen Rate während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Der Zinsanteil sinkt dagegen von Rate zu Rate, so dass diese insgesamt ebenfalls kontinuierlich kleiner wird. Charakteristisch für das Tilgungsdarlehen ist daher eine starke finanzielle Belastung zu Beginn der Kreditlaufzeit, die im Laufe der Monate geringer wird – und die relativ zügige Abzahlung des Darlehens.
Auch diese Darlehensvariante kommt nur für Kreditnehmer in Frage, die einen monatlich sehr soliden Geldeingang auf ihrem Giro-Konto verbuchen, um davon gleich die anfänglich sehr hohen Raten an ihre Bank überweisen zu können. Durch die konstante Tilgung fallen die Gesamtkreditkosten gleichwohl bemerkenswert gering aus – und durch die geringer werdenden Monatsraten haben Sie nach einiger Zeit wieder mehr Geld zur Verfügung. Sondertilgungen müssen Sie in jedem Fall ausdrücklich mit Ihrem Finanzdienstleister vereinbaren.
Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?
Das Annuitätendarlehen ist immer dann die richtige Wahl, wenn Ihnen eine große Planungssicherheit der Finanzierung Ihrer selbstgenutzten Immobilie wichtig ist. Durch die gleichbleibenden monatlichen Raten können Sie bis zum Ende der Sollzinsbindung Ihr Haushaltsbudget gut kalkulieren und sich auf die Höhe der anstehenden finanziellen Belastungen verlassen. Den Zinssatz, und damit die Kosten Ihres Kredits, haben Sie mit der Sollzinsbindung bei Vertragsabschluss festgeschrieben und sind insofern vor jedem Zinsänderungsrisiko gefeit. Schwankungen am Kapitalmarkt müssen Sie nicht tangieren. Sollten die Zinsen während der Vertragslaufzeit Ihres Annuitätendarlehen dagegen tatsächlich dramatisch sinken, so können Sie nach 10 Jahren Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen und Ihren Kredit unabhängig von der gewählten Sollzinsbindung kostenfrei kündigen – und ein neues Darlehen zu günstigeren Zinsen abschließen.
Achten Sie jedoch in jedem Fall darauf, dass Ihnen Ihre kredtitgebende Bank ein verbrieftes, kostenloses Sondertilgungsrecht einräumt – auch wenn Sie derzeit nicht sehen, dass Sie es je nutzen werden. Solange Sie dafür keinen Cent extra bezahlen müssen, halten Sie sich durch die Vereinbarung eine Tür offen, durch Sie in 5 oder 8 Jahren vielleicht doch einmal gehen möchten.
FAQs
1. Kann ich ein Annuitätendarlehen kündigen?
Jein. Grundsätzlich gilt: Haben Sie den Darlehensvertrag erst einmal unterschrieben, so gelten die vereinbarten Bedingungen und der Vertrag läuft bis zum Ende der Sollzinsbindung. Ausnahme: Verkaufen Sie die zu finanzierende Immobilie, können Sie das Darlehen kündigen, müssen aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank rechnen. Nach 10 Jahren können Sie hingegen jedes Immobiliendarlehen kostenlos sonderkündigen.
2. Macht eine lange Sollzinsbindung beim Annuitätendarlehen Sinn?
Ja. Wenn die Zinsen niedrig sind und Ihre Bank nur einen geringen Aufschlag für die lange Laufzeit verlangt, rechnet sich das Ganze, weil Sie sich die günstigen Zinsen für die Zukunft sichern. Verbessert sich Ihre finanzielle Situation währenddessen, können Sie sondertilgen oder die Anschlussfinanzierung mit einem Polster unterfüttern.
3. Ist ein Annuitätendarlehen immer sinnvoll?
Nein. Wenn Sie über ein hohes Einkommen verfügen und problemlos eine hohe monatliche Belastung stemmen können, sind Sie mit einem Volltilgerdarlehen oder einem Tilgungsdarlehen besser beraten. In beiden Fällen liegen die Gesamtzinskosten Ihres Kredits unter denen eines Annuitätendarlehens.
4. Kann ich den Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen frei wählen?
Jein. Im Grundsatz bestimmen Sie als Kreditnehmer den Tilgungssatz, Banken und Kreditinstitute erwarten jedoch, dass er beim Annuitätendarlehen mindestens bei 1 Prozent liegt und die Grenze von 6 Prozent nicht überschreitet.
