Ab Mitte/Ende Oktober tauchen sie in Zeitschriften und Magazinen wieder auf – die zumeist roten Eigenanzeigen der Verlage, mit denen Sie aufgefordert werden, noch schnell ein Jahresabo zum günstigen Vorteilspreis abzuschließen, bevor ab Januar die Preise steigen. Auch die Glasfasernetz-Betreiber versprechen Ihnen aktuell bei einer raschen Unterschrift unter den Anschlussvertrag eine verlockende Ersparnis gegenüber den zukünftig geltenden Tarifen. In beiden Fällen können Sie sicher sein, dass die Kosten für die Zeitschrift und das schnelle Internet in den nächsten Monaten tatsächlich steigen. Wenn Sie allerdings über ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung nachdenken, mit dem Sie sich die aktuellen Zinsen für später reservieren möchten, dann ist die Rechnung nicht so einfach. Zinsen haben die unangenehme Eigenschaft, dass sie volatil sind – also steigen, aber auch fallen können.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wann ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung sinnvoll ist und wann Sie besser Abstand davon nehmen sollten, was die Zinssicherheit kostet und was Sie über das „unechte“ Forward-Darlehen wissen sollten.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Kredit, bei dem Sie den Zinssatz, also die Kosten für den Kredit, schon längere Zeit vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung des Darlehens mit Ihrer Bank fest vereinbaren. Sie sichern sich als Kreditnehmer folglich schon heute die aktuellen Zinsen für die Zukunft. Der Begriff Forward-Darlehen bezieht sich einzig und allein auf diesen Umstand des im voraus vereinbarten Zinssatzes – er sagt nichts weiter über die sonstigen Konditionen des Darlehens, also beispielsweise Laufzeit, Tilgung etc. aus.
Aber: Forward-Darlehen werden von Banken und Kreditinstituten ausschließlich an Kreditnehmer vergeben, die eine Immobilie finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Das Forward-Darlehen dient in Reinkultur der Anschlussfinanzierung. Sie können diesen Kredit nicht beantragen, wenn Sie in drei Jahren ein Haus kaufen möchten – und die Zinsen gerade sensationell günstig sind.
Gut zu wissen: Der Zeitraum zwischen Abschluss eines Forward-Darlehens und tatsächlicher Inanspruchnahme wird im allgemeinen Sprachgebrauch Vorlaufzeit genannt. Im Finanzwesen heißt er Forward-Periode. Ihre Dauer ist auf maximal 60 Monate (bei einigen wenigen Anbietern 66 Monate) und minimal 6 Monate begrenzt.
Das bedeutet: Sie können ein Forward-Darlehen maximal 5 (5,5) Jahre vor Ende Ihrer Sollzinsbindung abschließen – und müssen es mindestens ein halbes Jahr vor diesem Termin tun.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Der Forward-Kredit funktioniert im Grundsatz wie ein normales Annuitätendarlehen. Das meint: Sie bezahlen bei einer festen Zinsbindung eine stets gleichbleibende, monatliche Rate. Die Besonderheit des „Zukunfts-Kredits“ liegt allein in seinem Abschlusszeitpunkt: Sie können das Darlehen bereits 5 Jahre vor dem Ende Ihrer alten Zinsbindung abschließen und die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung fest vereinbaren.
So schützen Sie sich vor einer möglichen Erhöhung der Zinsen. Sobald die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens abgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und Sie können damit die Restschuld aus Ihrer bisherigen Immobilienfinanzierung ablösen. Ab diesem Moment startet dann das Forward-Darlehen mit den reservierten Konditionen.
Gut zu wissen: Für die Vorlaufzeit bis zur tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens verlangen Banken und Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Dieser ist umso höher, je früher Sie den Forward-Kredit abschließen (Details dazu weiter unten).
Wichtig: Ein Forward-Darlehen macht grundsätzlich nur dann Sinn, wenn zu erwarten steht, dass die Zinsen in naher Zukunft steigen. Nur dann profitieren Sie von den festgezurrten, noch niedrigeren Zinsen der Gegenwart. Sehen die Prognosen jedoch ein fallendes Zinsniveau voraus, verlieren Sie mit einem Forward-Kredit echtes Geld, weil Sie höhere Zinsen bezahlen müssen als dann am Finanzmarkt üblich sind.
Es empfiehlt sich daher, ab rund drei Jahren vor dem Ende der ersten Sollzinsbindung die Zinsentwicklung genau zu beobachten, um eine kluge Entscheidung für die Anschlussfinanzierung treffen zu können. In aller Regel rechnet sich ein knapp dreijähriger Vorlauf wegen der guten Balance zwischen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit und Zinsersparnis durch die Festschreibung des aktuellen Niveaus am meisten. Eine Forward-Periode von 5 Jahren wird „aufschlagteuer“, ab 6 Monaten vor Zinsbindungsende bekommen Sie kein klassisches Forward-Darlehen mehr.
Kosten und Konditionen bei einem Forward-Darlehen
Banken und Kreditinstitute lassen sich die Wartezeit zwischen Abschluss und Auszahlung eines Forward-Darlehens natürlich bezahlen. Wie bereits erwähnt, geschieht dies durch einen Zinsaufschlag, der pro Monat abgerechnet wird. Der sogenannte Forward-Aufschlag variiert von Bank zu Bank, liegt aber in einem Spektrum von üblicherweise 0,01 Prozent (für einen Vorlauf von 1 bis 2 Jahren) und 0,03 Prozent (ab 3 Jahren Forward-Periode). Die Rechnung ist folglich simpel: Je mehr Zeit, sprich: Monate, zwischen der Zinszusage im Vertragsabschluss und der tatsächlichen Auszahlung des Darlehens liegt, desto höher steigt der Zinsaufschlag, desto teurer wird der Kredit. Den Zinsaufschlag zahlen Sie selbstverständlich erst, wenn Sie mit der regulären Rückzahlung des Immobiliendarlehens starten.
Natürlich sollten Sie keine Zeit und Mühen scheuen, die Angebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen – die Hoffnung, dabei auf ein Forward-Darlehen ohne Aufschlag zu stoßen, können Sie gleichwohl sofort wieder zur Seite packen: Forward-Kredite ohne Zinsaufschlag gibt es nicht.
Gut zu wissen: Für den Zukunfts-Kredit müssen Sie in der Vorlaufzeit hingegen keine Bereitstellungszinsen zahlen. Diese Parkgebühr für einen im Grundsatz abrufbereiten Kredit, die fällig wird, wenn Sie ein normales Darlehen erst später in Anspruch nehmen, entfällt.
Wichtig: Das Forward-Darlehen ist immer ein verbindliches Darlehen. Das meint: Mit Ihrer Unterschrift unter den Vertrag verpflichten Sie sich, den Kredit nach der vereinbarten Vorlaufzeit auch tatsächlich abzunehmen – auch wenn der allgemeine Zinssatz in der Zwischenzeit gesunken sein sollte. Entscheiden Sie sich nach der Forward-Periode, das Darlehen nicht anzunehmen, kann dieser Entschluss richtig teuer werden. Die Bank wird Ihnen als Ausgleich für entgangene Zinsen postwendend eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung stellen – sie entspricht in ihrer Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 5 bis 10 Prozent der Restschuld) und wird auch genauso berechnet.
Am Rande: Sie sind in einem solchen Fall zudem auf die Kulanz Ihres Kreditinstituts angewiesen, denn nach aktueller Gesetzeslage muss der Kreditgeber einer mit einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung Sie nur aus dem Vertrag entlassen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Alle anderen Gründe, so einschneidend und lebensverändernd sie auch im Einzelfall sein mögen, muss der Kreditgeber nicht anerkennen und kann Ihre Kündigung daher ablehnen.
Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?
Aus dem bislang Gesagten ergeben sich die charakteristischen Vorzüge des Forward-Darlehens:
• Niedrige Zinsen von heute für morgen sichern: Der „Zukunfts-Kredit“ bewahrt Sie vor künftig steigenden Zinsen. Sie sparen während der gesamten Laufzeit.
• Finanzielle Planungssicherheit weit in die Zukunft: Die Monatsrate für das Forward-Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt. Als feste Konstante erleichtert sie die persönliche Finanzplanung.
• Anschlussfinanzierung erledigt: Viele Eigentümer empfinden die ständige Beobachtung des Zinsumfelds, um den besten Augenblick für die Anschlussfinanzierung abzupassen, als Belastung. Mit einem Forward-Darlehen ist das Thema frühzeitig abgehakt.
• Keine Bereitstellungszinsen während der Forward-Periode: Zwischen Abschluss des „Zukunfts-Darlehens“ und dem vertraglich fixierten Auszahlungstermin fallen keine weiteren Kosten an.
Welche Nachteile kann ein Forward-Darlehen haben?
Wie jedes Finanzinstrument hat auch das Forward-Darlehen negative Aspekte, die ins Gewicht fallen:
• Spekulation bei der Zinsentwicklung: Sie gehen mit dem Forward-Kredit eine Zukunftswette auf steigende Zinsen ein. Tritt diese Zinserwartung nicht ein, müssen Sie den vereinbarten Zinssatz trotzdem zahlen – auch wenn die allgemeinen Zinsen inzwischen darunter liegen.
• Abnahmeverpflichtung: Sie können die Konditionen eines Forward-Darlehens weder nachverhandeln, noch können Sie es kündigen.
• Teurer als herkömmliche Immobilienkredite: Für die garantierte Zinssicherheit verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Je weiter im Voraus Sie den Forward-Kredit abschließen, desto höher ist der Zuschlag.
Wie schließe ich einen Forward-Kredit ab?
Wenn Sie sich über die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens im Klaren sind und für Sie die Vorzüge aktuell überwiegen, ist das weitere Procedere recht einfach.
1. Prüfen Sie, ob Sie bereits ein Forward-Darlehen abschließen können
Werfen Sie einen sorgfältigen Blick in Ihre Finanzierungsunterlagen und vergewissern Sie sich, dass Sie bereits einen Forward-Kredit abschließen können. Bei den meisten Banken und Kreditinstituten klappt das, wenn Ihre Zinsbindung in weniger als 60 Monaten, aber mehr als 6 Monaten endet. Einige Finanzdienstleister bieten auch 66 Monaten Vorlaufzeit an.
2. Den richtigen Zeitpunkt für den Forward-Kredit abpassen
Beobachten Sie die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen. Im Netz gibt es verschiedene Portale dafür, die zum Teil auch die langfristigen Prognosen ausgewiesener Experten abdrucken. Verfolgen Sie die Berichterstattung über die Befindlichkeiten der Europäischen Zentralbank (EZB) und daran geknüpfte Erwartungen an die Leitzinspolitik.
3. Angebote für Forward-Kredite vergleichen
Ganz wichtig, niemals voreilig das erstbeste Angebot unterschreiben. Holen Sie sich von mehreren Kreditinstituten Angebote ein. Bedenken Sie, dass bei hohen Summen selbst die Nachkommastellen beim Zinssatz Ersparnisse in Höhe von mehreren tausend Euro bedeuten können. Nutzen Sie die praktischen Darlehensrechner aus dem Netz.
4. Jetziges Darlehen kündigen
Wenn Sie ein Angebot für ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank annehmen möchten, müssen Sie Ihre aktuelle Finanzierung zum Ablauf der Zinsbindung für gewöhnlich schriftlich kündigen. Die Regelungen dazu finden Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die Ihnen beim Abschluss Ihres Vertrags ausgehändigt wurden.
5. Altes Darlehen durch neues Darlehen ablösen
Mit der Summe aus dem neuen Forward-Kredit wird die Restschuld Ihres vorherigen Darlehens getilgt. Die Grundschuld im Grundbuch wird auf die neue Bank übertragen.
Gut zu wissen: Es ist inzwischen üblich, dass Banken einer unkomplizierten Grundschuldabtretung zustimmen. Bei dieser Übertragung der Grundschuld auf das neue Kreditinstitut fallen nur wenige hundert Euro an Gebühren an – anders, als wenn die Grundschuld zunächst gelöscht und anschließend wieder neueigetragen werden müsste. Die Notar- und Grundbuchkosten erreichen dann schnell einen vierstelligen Bereich.
Forward-Darlehen vs. klassische Anschlussfinanzierung – was ist besser?
Ein Patentrezept für „die“ optimale Anschlussfinanzierung gibt es nicht, respektive: kann es nicht geben. Das liegt schlicht und ergreifend daran, dass die Entscheidung für ein Forward-Darlehen oder eine klassische Anschlussfinanzierung immer in dem Maße richtig ist, wie sie die volatile Entwicklung der Zinsen möglichst exakt vorwegnimmt.
Im Klartext: Prognostizieren die Finanzmarktexperten relativ einmütig ein steigendes Zinsniveau, so sollten Sie konkret über ein Forward-Darlehen nachdenken, um sich den aktuell noch niedrigeren Zinssatz für die nächsten Jahre zu sichern – und damit viel Geld zu sparen.
Im umgekehrten Fall, also bei einem angenommenen, sinkenden Zinsniveau, wäre es töricht, einen „Zukunfts-Kredit“ abzuschließen, bei dem Sie höhere Zinsen zahlen als am Finanzmarkt üblich.
In dieser Situation bietet sich eher eine Prolongation, also der Abschluss eines neuen Darlehens zu neuen Konditionen, bei Ihrer Hausbank an. Oder Sie halten Ausschau nach den oftmals günstigeren Angeboten anderer Kreditinstitute und wechseln mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank. Vielfach übernimmt der konkurrierende Finanzdienstleister sogar die Wechselkosten, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Allerdings steht Ihnen bei einer solchen Umschuldung eine erneute Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit ins Haus.
In jedem Fall sollten Sie deshalb rechtzeitig vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung die Zinsentwicklung genau beobachten. Starten Sie damit getrost knapp drei Jahre vorher. Und reagieren Sie je nach Bedarf schnell. Aktuell sehen die Zinsprognosen der Finanzmarktexperten für den Rest des Jahres (noch) eine stabile Seitwärtsbewegung der Zinsen. Der allgemeine Zinssatz für ein 10jähriges Immobiliendarlehen wird rund um die 3,5 Prozent veranschlagt.
Aber: Die Eskalation des Krieges Nahen Osten kann schnell für neue Vorzeichen sorgen. Ein möglicher Flächenbrand dort hat unmittelbare Auswirkungen auf die globale Ölversorgung, die wiederum die Wirtschaft schwächen und die Inflation erneut anheizen kann – mit der Folge steigender Zinsen.
Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einen unechten Forward-Darlehen?
Ja, die Finanzbranche ist recht erfinderisch – und hat sich im Laufe der Jahre zwei Varianten des klassischen Forward-Darlehens „ausgedacht“. Sie unterscheiden sich in einem wesentlichen Punkt: Dem Start der Zinsbindung:
• Bei einem echten Forward-Kredit beginnt die Zinsbindungsfrist mit dem Zeitpunkt zu laufen, an dem Sie das Darlehen nach der Vorlaufzeit ausgezahlt bekommen.
• Beim unechten Forward-Kredit läuft die Zinsbindungsfrist dagegen bereits ab Vertragsschluss, das heißt: die Zeit, in der Sie das Darlehen noch gar nicht in Anspruch genommen haben, zählt mit.
Ein echtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bietet folglich für 13 Jahre Zinssicherheit. Ein unechtes Forward-Darlehen zu den gleichen Konditionen von 10 Jahren Zinsbindung und einer Forward-Periode von 3 Jahren kommt hingen nur auf 10 Jahre Zinssicherheit, weil zum Zeitpunkt der Auszahlung bereits 3 Jahre verstrichen sind und nur noch 7 Jahre Garantie übrigbleiben. Sie müssen während der Vorlaufzeit zwar weder Raten noch Zinsen zahlen – gleichwohl tickt im Hintergrund die Uhr.
Am Rande: Die „verlorenen“ drei Jahre können paradoxerweise sowohl von Vorteil wie auch von Nachteil sein. Fallen die Zinsen vor Ablauf der Zinsbindung unter Ihren Sollzins, so kommen Sie schneller aus dem Kredit heraus und können von den günstigeren Zinsen profitieren. Von Nachteil ist ein unechtes Forward-Darlehen hingegen im umgekehrten Fall, wenn also die Zinsen in der Zwischenzeit ihren Sollzins „übertrumpft“ haben.
Grundsätzlich sind Sie mit einem echten Forward-Darlehen immer besser beraten und sichern sich einen niedrigen Zinssatz über einen möglichst langen Zeitraum.
FAQs
1. Ist ein Forward-Darlehen teurer als ein normaler Kredit?
Ja. Banken und Kreditinstitute lassen sich die Vorlaufzeit bis zur Inanspruchnahme des Darlehens mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat bezahlen. Der „Zukunfts-Kredit“ lohnt sich in einem Umfeld steigender Zinsen trotzdem, wenn Ihr Zins mit Aufschlag unter dem Zinssatz bleibt, zu dem Sie ansonsten in ein paar Jahren hätten unterschreiben müssen.
2. Kann jeder ein Forward-Darlehen abschließen?
Nein. Das Forward-Darlehen ist Kreditnehmern vorbehalten, die eine Immobilie finanzieren und deren erste Sollzinsbindung ausläuft. Es wird ausschließlich zur Anschlussfinanzierung vergeben. Sie erhalten keinen Forward-Kredit, wenn Sie erst in drei Jahren ein Haus kaufen möchten.
3. Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?
Nein. Das Forward-Darlehen ist verbindlich, Sie sind zur Abnahme verpflichtet. Im Grundsatz muss der Kreditgeber einer Kündigung nur dann zustimmen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Er stellt Ihnen dann eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung, die bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme betragen kann.
4. Ist ein Forward-Darlehen sicher?
Ja. Sie schließen mit der Bank einen rechtsgültigen Kreditvertrag ab – mit der Besonderheit, dass Sie das Darlehen erst zu einem späterem Zeitpunkt, ohne Mehrkosten, abrufen. Der „Zukunfts-Kredit“ gibt Ihnen zudem Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung, weil die monatliche Rate auf Jahre hinaus festgelegt ist.
