Für viele Menschen gehört die eigene Immobilie als festes Ziel zum Lebensentwurf. Bei anderen entwickelt sich der Wunsch nach den eigenen vier Wänden eher „schleichend“ – etwa aus wachsender Unzufriedenheit über die stetig steigenden Mieten und die beengten Wohnverhältnisse, die nervige Nachbarschaft oder ignorante Vermieter. Beide Gruppen eint, dass sie im Normalfall kaum genügend Geld auf der hohen Kante haben, um sich einfach ein Haus kaufen zu können – auch wenn die Ersteren vielleicht konsequenter auf das fixe Vorhaben hin gespart haben. Was an Eigenkapital fehlt, um den Kaufpreis und die Nebenkosten stemmen zu können, muss folglich über einen Kredit beschafft werden.
Das „eine“ optimale Darlehen zur Finanzierung Ihrer Immobilie gibt es allerdings nicht. Sie müssen sich für eines der von Banken und Kreditinstituten angebotenen Modelle entscheiden. Lesen Sie im folgenden Ratgeber wie sich die Varianten in der Art ihrer Verzinsung, in der Höhe der Tilgung und in ihren Rückzahlungsmodalitäten unterscheiden – so können Sie leichter bestimmen, welche Immobilienfinanzierung zu Ihren persönlichen Lebensumständen passt.
Was genau bedeutet Immobilienfinanzierung?
Der Erwerb eines Eigenheims erfordert einen hohen Kapitalbedarf, der sich nur in den seltensten Fällen aus persönlichen Ersparnissen decken lässt. Deshalb haben Banken und Kreditinstitute spezielle, zweckgebundene Immobilienkredite aufgelegt, mit denen das nötige Vermögen zur Realisierung eines Immobilienkaufs oder -baus beschafft werden kann. Um das Risiko abzusichern, das die zumeist hohen Kreditbeträge und langen Laufzeiten mit sich bringen, verlangen Kreditgeber im Gegenzug die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch.
Jede Immobilienfinanzierung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft: Dazu gehören, neben Volljährigkeit und einem festen Wohnsitz in Deutschland, vor allem ein hinreichendes, regelmäßiges Einkommen, ein positiver Schufa-Score sowie eine generell gute Bonität, respektive Kreditwürdigkeit. Keine Bank ist verpflichtet, Ihnen eine Immobilienfinanzierung zu gewähren. Sie besitzt zudem weitgehende Entscheidungshoheit über die Konditionen, die Sie Ihnen für Ihr Immobiliendarlehen anbietet.
Gut zu wissen: Die Maximalsumme, die Ihnen eine Bank als Immobilienkredit zugesteht, bestimmt sich aus dem Beleihungswert der jeweiligen Immobilie, ist also individuell verschieden. Das Minimum liegt hingegen verbindlich bei 50.000 Euro. Erst ab diesem Betrag vergeben Kreditinstitute Grundschulddarlehen.
Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, sollten Sie nicht nur die Angebote verschiedener Finanzdienstleister intensiv und sorgfältig vergleichen, sondern auch eine Art Kassensturz für die nächsten Jahre machen: Welche Kreditbelastung können Sie sich dauerhaft leisten? Kalkulieren Sie dabei großzügig unvorhersehbare Ausgaben (Autoreparatur oder Waschmaschinen-Neukauf) ebenso ein, wie Kosten, die für Ihre physische und mentale Gesundheit wichtig sind (Urlaub, Kino- oder Konzertbesuch, Weihnachtsgeschenke).
Die Klassiker: Das Annuitätendarlehen und der Volltilgerkredit
Der weitaus größte Teil aller Immobilienkäufer und Bauherren entscheidet sich bei der Immobilienfinanzierung für die klassische Variante des Annuitätendarlehens – dicht gefolgt vom Volltilgerdarlehen auf Platz zwei.
Annuitätendarlehen: Konstante Raten über die gesamte Laufzeit
Bei einem Annuitätendarlehen vereinbaren Kreditgeber und Kreditnehmer quasi alle Bedingungen einmal fix – und so bleibt es über die nächsten Jahre hinweg. Ausgehandelt wird ein konstanter Zinssatz für die ebenfalls eindeutig festgelegte Laufzeit – sowie eine verbindliche Rate mit gleichbleibendem Betrag, die wahlweise monatlich oder vierteljährlich zu zahlen ist. Diese Eckdaten machen das Annuitätendarlehen zu einer kalkulierbaren Konstante in der persönlichen Finanzplanung.
Wie funktionierts im Detail? Beim Abschluss des Kreditvertrags einigen sich beide Seiten auf eine anfängliche Tilgungsrate, die zumeist bei 2 Prozent liegt. Die stets gleichbleibenden Rückzahlungsraten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen müssen Sie jedoch nur auf die Restschuld zahlen. Da sich diese mit jeder überwiesenen Rate verringert, verkleinert sich auch der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil steigt.
Annuitätendarlehen werden zumeist über 10 oder 15 Jahre abgeschlossen. Ist der Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, ergibt sich die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung.
• Vorteile des Annuitätendarlehens:
- hohe Planungssicherheit durch konstanten Zahlbetrag,
- steigender Tilgungsanteil der monatlichen Rate,
- moderate Zinsbelastung durch sinkende Restschuld
• Nachteile des Annuitätendarlehens:
- geringe Flexibilität während der Laufzeit,
- Raten können weder erhöht noch gesenkt werden,
- Sondertilgungen müssen ausdrücklich vereinbart sein
Das Volltilgerdarlehen: Garantierte Schuldenfreiheit
Das Volltilgerdarlehen gleicht dem Annuitätendarlehen in seinen wesentlichen Eckpunkten: Feste Zinsbindung über eine definierte Laufzeit mit gleichbleibender Rückzahlungsrate. Während jedoch beim Annuitätendarlehen üblicherweise eine Restschuld verbleibt, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, zahlen Sie bei einem Volltilgerdarlehen die komplette Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungfrist zurück – Sie tilgen Ihre „Schulden“ also voll, daher der Name.
Diese maximale Planungssicherheit hat selbstredend ihren Preis: Damit die beabsichtigte Schuldenfreiheit innerhalb der anberaumten Frist klappt, müssen Sie höher tilgen und Ihre monatliche Belastung steigt entsprechend. Auch wenn Volltilgerkredite per se zwischen 20 bis 30 Jahren laufen, eignet sich diese Variante gleichwohl nur für Immobilienkäufer oder Bauherren mit sehr gutem Einkommen und hoher Bonität. Und: Die planungssichere Struktur dieser Kreditvariante geht gewöhnlich zu Lasten der Flexibilität: Sondertilgungen oder eine Anpassung der Tilgungsrate an geänderte persönliche Verhältnisse sind bei Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen.
Umgekehrt wirken sich die hohen Tilgungsraten positiv auf die Gesamtzinskosten aus: Durch die schnell sinkende Restschuld vermindern sich Ihre Zinszahlungen entsprechend.
• Vorteile des Volltilgerkredits:
- gesicherte, planbare Schuldenfreiheit,
- schnell sinkende Restschuld,
- niedrige Gesamtzinskosten
• Nachteile des Volltilgerkredits:
- sehr hohe monatliche Belastung,
- Sondertilgung für gewöhnlich nicht möglich,
- lange Laufzeiten
Gut zu wissen: Ungeachtet der vertraglich vereinbarten Kreditlaufzeiten haben Sie 10 Jahre nach der Darlehensauszahlung nach § 489 BGB bei allen Immobilienfinanzierungsvarianten ein grundsätzliches Sonderkündigungsrecht. Sie müssen in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank fürchten.
Flexible Finanzierung: Das variable Darlehen und das Fälligkeitsdarlehen
Flexible Finanzierungen gewähren Ihnen – das liegt in ihrer Natur – eine größeren Handlungsspielraum, sie sind jedoch auch erstens weniger sicher und zweitens nicht „allzweckgeeignet“, meint: nicht in jedem Fall sinnvoll. Das gilt für das variable Darlehen ebenso wir für das endfällige Darlehen.
Das variable Darlehen: Nicht für die Langfristperspektive
Das variable Darlehen hat, im Gegensatz zu den bisher genannten Immobilienfinanzierungen, keinen festen Zinssatz. Die Zinsen, die Sie für diesen Kredit zahlen müssen, werden im Drei-Monats-Rhythmus an das allgemeine Marktniveau angepasst – und zwar auf Basis des Referenzzinssatzes EURIBOR, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen Das Risiko dieser Kreditvariante liegt somit auf der Hand: Sie können im Vorhinein nicht abschätzen, wie teuer Ihr Darlehen wird, weil Sie das Auf und Ab der Marktzinsen kaum kalkulieren können. Auch Ihre monatliche Rate kann quartalsweise höher oder niedriger ausfallen. Als Dauerlösung ist das variable Darlehen daher nicht empfehlenswert.
Aber: Sie können ein variables Darlehen mit einer Frist von drei Monaten jederzeit kündigen oder vollständig tilgen, ohne dass Ihnen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. Diese Flexibilität ist immer dann überaus nützlich, wenn Sie in naher Zukunft größere Summen, beispielsweise durch eine Erbschaft erwarten, die Sie in Ihre Immobilienfinanzierung stecken möchten. Bei einem normalen Annuitätendarlehen ist dies kaum oder nur in sehr begrenzten Maße möglich, bei einem Volltilgerdarlehen so gut wie nie.
• Vorteile des variablen Darlehens:
- große Flexibilität,
- Sondertilgungen jederzeit möglich,
- keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung
• Nachteile des variablen Darlehens:
- unberechenbare Zinsschwankungen,
- quartalsweise höhere oder niedrigere Monatsraten,
- hohes, finanzielles Risiko
Das Fälligkeitsdarlehen: Kleine Raten bis zum herben Finale
Das Fälligkeitsdarlehen steht für eine Kreditvariante, bei der die Tilgung der Darlehenssumme erst zum Ende der Laufzeit in einer einzigen Rate erfolgt. Bis dahin zahlen Sie mit einer vergleichsweise kleinen, monatlichen und gleichbleibenden Rate lediglich die Zinsen für Ihren Kredit. Das Gesamtkonstrukt wird häufig auch endfälliges Darlehen genannt. Um die Tilgung des Kredits abzusichern, müssen Sie gleichzeitig eine Kapitallebensversicherung, einen Bausparvertrag oder eine andere sichere Geldanlage in gleicher Höhe abschließen. Zum Ende der Laufzeit dient die Auszahlung der Geldanlage dann zur Tilgung des Darlehens.
Im Kern geht das Konzept des endfälligen Darlehens von folgender Überlegung aus: Da Sie nur niedrige Raten ohne Tilgung zahlen müssen, steht Ihnen theoretisch Kapital zur Verfügung, dass Sie investieren können, um später die Restschuld zu begleichen. Das lohnt sich jedoch nur, wenn die Rendite aus Ihrer Kapitalanlage höher ist als die Summe, die Sie für die Zinsen des Immobilienkredits zahlen müssen.
Und diese Zinskosten sind nicht von schlechten Eltern: Da Sie ja nicht tilgen, fallen sie über die gesamte Laufzeit auf den vollen Betrag an. Ein endfälliges Darlehen rechnet sich daher nur bei recht kurzer Laufzeit und wenn Sie sicher sind, dass Sie die Endsumme mit einem erwarteten „Geldsegen“ oder der Anlage-Auszahlung ablösen können.
• Vorteile des Fälligkeitsdarlehens:
- niedrige Raten während der Laufzeit,
- höhere, finanzielle Flexibilität,
- problemloser Einsatz von später verfügbarem Kapital
• Nachteile des endfälligen Darlehens:
- keine Tilgung, Restschuld bleibt gleichhoch,
- hohe Gesamtzinskosten,
- Risiko, ob angespartes Kapital für die finale Tilgung ausreicht
Immobilienfinanzierung mit spezieller Förderung
Die grundlegenden Kreditvarianten sind mit dem bis hier vorstellten Quartett erschöpft. Möglich sind gleichwohl spezielle Kombinationen, beispielsweise aus variablem Darlehen und Annuitätendarlehen, die Sie zusammen mit Ihrem Finanzierungsberater individuell auf Ihre persönlichen Bedürfnisse maßschneidern können. Daneben sollten Sie bei Ihren Überlegungen zum benötigten Immobilienkredit gleichwohl die Möglichkeiten staatlicher Förderung gezielt ins Auge fassen. Dabei handelt es sich um keine gesonderten Darlehensformen, sondern um normale Kredite oder Finanzierungsinstrumente, die jedoch mit oft günstigen Konditionen oder mit staatlichen Zulagen punkten.
KfW-Darlehen: Staatliche Förderung für Selbstnutzer
Die Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sollten Sie gleich mehrfach und sorgfältig studieren. Das Wichtigste: Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit Nr. 124). Im Rahmen dieser staatlichen Förderung können Sie ein Darlehen bis zu 100.000 Euro zu einen relativ günstigen Zinssatz beantragen. Die Laufzeit beträgt 4 bis 25 Jahre bei einer wählbaren Zinsbindung für 5 oder 10 Jahre. Besonderheit: Sie können eine sogenannte „tilgungsfreie Anlaufzeit“ von 1 bis 3 Jahren vereinbaren.
Sie zahlen dann nur Zinsen und keine Tilgung, wodurch Ihre monatliche Belastung zunächst klein ist. Allerdings kehrt sich dieser Vorteil nach Ende der Zinsbindung ins Gegenteil um: Dann steigt Ihr monatlicher Obolus, weil die Restschuld noch hoch ist. Trotzdem eine oft nützliche Option, wenn direkt nach dem Kauf einer Immobilie die finanziellen Mittel zunächst knapp sind.
Gut zu wissen: Der wohl größte Vorteil eines KfW-Darlehens liegt in dem Umstand, dass der Förderbetrag von dem allermeisten Banken als Eigenkapital anerkannt wird.
• Vorteile des KfW-Darlehens:
- zumeist günstiger Zinssatz,
- flexible Laufzeit zwischen 4 bis 25 Jahre,
- wählbare Zinsbindung für 5 oder 10 Jahre
• Nachteile des KfW-Darlehens:
- Begrenzung der Kreditsumme auf maximal 100.000 Euro,
- keine Sondertilgung möglich,
- vorzeitige Kündigung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung
Wichtig: Die KfW hat weitere Förderprogramme im Angebot, von denen Sie als Neu-Eigentümer unmittelbar profitieren können, insbesondere wenn Sie eine alte Heizung austauschen möchten oder müssen. Grundsätzlich sind die einzelnen Förderbausteine miteinander kombinierbar. Achten Sie nur auf die rechtzeitige Beantragung.
Gut zu wissen: Für energetische Einzelmaßnahmen, die Sie an der ins Auge gefassten Immobilie vornehmen lassen müssen, erhalten Sie vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) nennenswerte Zuschüsse. Auch hier gilt: Die BAFA-Förderung muss vor dem Start der Arbeiten beantragt werden.
Wohn-Riester: Zulagen zum Darlehen oder Sparvertrag
Das sogenannte Wohn-Riester-Programm wurde 2008 als staatliche Förderung für die Altersvorsorge eingeführt. Ziel ist, dass Mitglieder der gesetzlichen Rentenversicherung (nur diese sind anspruchsberechtigt) im Alter mietfrei wohnen können. Deshalb können die Zulagen und Steuervorteile sowohl für die Tilgung eines Immobilien-Darlehens als auch für einen klassischen Riester-Sparvertrag genutzt werden, der in Aufbau und Funktion einem gewöhnlichen Bausparvertrag gleicht.
Im Grundsatz erhalten Erwachsende maximal 175 Euro jährlich, Kinder, die vor 2008 geboren wurden, 185 Euro und Kinder mit späterem Geburtsdatum 300 Euro pro Jahr als Zulage – vorausgesetzt, es werden 4 Prozent des Bruttoeinkommens entweder in den Sparvertrag investiert oder als Tilgung in das Riester-Annuitätendarlehen eingebracht. Die Zulagen müssen Sie jährlich beantragen und 2.100 Euro dürfen Sie in Ihrer Einkommenserklärung als Sonderausgaben für die Altersvorsorge geltend machen. So weit, so gut. Natürlich gibt es einen Haken, respektive zwei: Die geförderten Beträge müssen Sie im Rentenalter nachversteuern und die gesamte Förderung gar zurückzahlen, sollten Sie Ihre Immobilie irgendwann verkaufen oder vermieten.
• Vorteile des Wohn-Riester-Programms:
- staatliche Zulagen zum Immobilienkredit oder zu einem Sparvertrag,
- Förderung ist an keine Einkommensgrenze gebunden,
- Steuervorteil von maximal 2.100 Euro pro Jahr
• Nachteile des Wohn-Rieser-Programms:
- Förderung muss im Alter nachversteuert werden,
- der Zinssatz auf dem Sparvertragskonto ist sehr gering,
- Verlust der Förderung bei Vermietung oder Verkauf
Mit langen oder kurzen Vorlauf: Alternative Finanzierungsmodelle
Die Höhe des Kredits, den Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie benötigten, hängt selbstredend von der Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie einsetzen können, um einen Teil des Kaufpreises und nach Möglichkeit die kompletten Kaufnebenkosten quasi „abhaken“ zu können. Gehören Sie nun zur Fraktion derjenigen, für die das Eigenheim elementarer Bestandteil der Lebensplanung ist, werden Sie sich vermutlich mit langem Vorlauf um die Bildung von Eigenkapital gekümmert haben.
Denkbar ist in anderen Fällen hingegen auch, dass der konkrete Wunsch nach den eigenen vier Wänden durch die anstehende Auszahlung einer Lebensversicherung oder ähnliches bei Ihnen erst an Schubkraft gewinnt oder dass Sie plötzlich Ihre Traumimmobilie finden – ohne sich zuvor finanziell systematisch auf einen Immobilienkauf vorbereitet zu haben. Kurzum: Alternative Finanzierungsmodelle wie der Bausparvertrag, die Zwischenfinanzierung oder die Vollfinanzierung sind stark persönlichkeits- und/oder situationsgeprägt.
Der Bausparvertrag: Der traditionelle Weg zum Eigenheim
Der Bausparvertrag ist die wohl älteste und klassischste Version, um Eigenkapital für den Kauf oder den Bau einer Immobilie zu bilden. Das Prinzip hat sich seit seiner Erfindung nicht geändert: Sie zahlen sieben bis elf Jahre in einen Vertrag ein und können auf die angesparte Summe anschließend ein Bauspardarlehen aufnehmen, mit dem Sie eine Immobilie finanzieren.
Das ehedem recht lohnende Konstrukt hat allerdings in den vergangenen Jahren schwer an Attraktivität eingebüßt. Die Sparzinsen auf dem Bausparkonto sind niedrig, die Abschlusskosten hoch – und die Rendite während der Sparphase fällt folglich zumeist negativ aus. ETF-Sparpläne schneiden in aller Regel durchweg besser ab. Und ob sich der Bausparvertrag final aufgrund der niedrigen Zinsen für das Bauspardarlehen gelohnt hat, können Sie leider erst feststellen, wenn es bereits zu spät ist.
Zwischenfinanzierung: Überbrückungskredit für die Kapitallücke
Als kurzfristiger Kredit dient die Zwischenfinanzierung der Überbrückung eines temporären (Eigen-)Kapitalengpasses im Rahmen einer langfristigen Immobilienfinanzierung. Klassische Beispiele sind noch gebundenes Eigenkapital in bald fälligen Lebensversicherungen oder noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen. Das Überbrückungsdarlehen hat für gewöhnlich eine maximale Laufzeit von 24 Monaten – während der Sie ausschließlich Zinsen auf die Kreditsumme zahlen. Sie tilgen also nicht, weil das endfällige Darlehen ja mit den erwarteten finanziellen Mitteln final auf einen Schlag abgelöst wird.
Ein Überbrückungskredit ist zinsteuer: Zum einen, weil es sich um ein variables Darlehen mit wechselnden Zinssätzen handelt, zum anderen, weil die Banken einen zusätzlichen Zinsaufschlag von bis zu 5 Prozentpunkten verlangen. Insbesondere beim Ersterwerb einer Immobilie, sollten Sie daher immer prüfen, ob die Verluste durch eine vorzeitige Auszahlung der Kapitalanlage nicht geringer ausfallen als die Kosten einer Zwischenfinanzierung.
Vollfinanzierung: Hauskauf ohne Eigenkapital
Die Vollfinanzierung hält zumeist nicht, was der Name verspricht: Banken lassen sich in der Regel nur auf die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung ein, bei der sie den Kaufpreis übernehmen, die Kaufnebenkosten müssen Sie hingegen trotzdem aus eigener Tasche bezahlen. Die 110-Prozent-Finanzierung, also die Finanzierung von Kaufpreis plus Nebenkosten, führt ein recht überschaubares Nischendasein.
Sie müssen ein deutlich überdurchschnittliches Einkommen und eine exzellente Kreditwürdigkeit mitbringen, damit Finanzdienstleister Ihnen eine Vollfinanzierung gewähren. Es gilt die sogenannte 40-Prozent-Regel: Die monatliche Rate zur Ablösung des Kredits darf nicht mehr als 40 Prozent Ihres Einkommens betragen. Und diese Rate ist hoch: Sie müssen hoch tilgen und zudem einen Risiko-Zinsaufschlag von bis zu 0,1 Prozent zahlen.
Die Vollfinanzierung rechnet sich daher im Prinzip nur, wenn Sie verfügbare finanzielle Mittel gewinnbringender anlegen können als in Form von Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung – und die hohe monatliche Belastung trotzdem kein Problem darstellt.
Sonderfall Mietkauf: Zur Miete im Eigenheim
Der Mietkauf ist eine Variante des Immobilienkaufs, bei dem Sie „Ihre“ Immobilie zunächst als Mieter bewohnen und den Kaufpreis über eine zuvor festgelegte Laufzeit entweder vollständig durch die Miete abbezahlen – oder nur zu einem Teil, so dass Sie gegen Vertragsende noch eine Restsumme begleichen müssen. Für den Mietkauf ist tendenziell kein Eigenkapital erforderlich und auch ein schwankendes Einkommen stellt keine Hürde dar. Die Miete wird vertraglich festgelegt und bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Sie liegt allerdings zumeist deutlich über der von vergleichbaren Objekten.
Mietkauf-Immobilien sind in Deutschland jedoch nicht unbedingt leicht zu finden. Das Angebot ist dünn – und überzeugt nicht unbedingt durch Attraktivität. Unabdingbar für Ihre Sicherheit sind eine klar formulierte Rücktrittsklausel im Vertrag und eindeutige Verfahrensregeln für den Fall einer Insolvenz oder bei Tod des Verkäufers/Vermieters.
Welche Immobilienfinanzierung passt zu mir?
Mit jeder Immobilienfinanzierung gehen Sie langfristige, finanzielle Verpflichtungen ein. Wie hoch diese sind, hängt von Ihren Rücklagen, Ihrem Eigenkapital ab, das Sie investieren können und wollen. Tragen Sie auf keinen Fall Ihre gesamten Ersparnisse zur Bank, um Ihre Finanzierung zu unterfüttern. Sie schlafen besser und bleiben entspannter, wenn Sie einen finanziellen Puffer zurückbehalten: Die allgemein empfohlene „eiserne“ Rücklage von drei Monatsgehältern sollte auch nach der Begleichung der Kaufnebenkosten und der Anschaffung der wichtigsten Einrichtungsgegenstände unangetastet vorhanden bleiben.
Gehen Sie ganz sprichwörtlich in sich, um herauszufinden, wie wichtig Ihnen Sicherheit und Planbarkeit sind – oder ob Sie mit einer gewissen Unwägbarkeit und einen kalkulierbaren Risiko leben können. Welche Zukunftspläne haben Sie? Streben Sie eine engagierte Karriere in Ihrem Beruf an – die mit einem wachsenden Gehalt gekoppelt wäre? Oder erwägen Sie die Gründung einer Familie – die zumindest zeitweise mit den Ausfall eines Einkommens verbunden wäre? Die Antworten auf diese und ähnliche Fragen geben Ihnen eine Richtung vor, an der Sie Ihre Darlehensoptionen ausrichten können
Relativ unbeeinflusst von diesen sehr persönlichen Aspekten, sollten Sie eine eherne Maxime der Finanzexperten in jedem Fall beherzigen: Passen Sie die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung an das Zinsniveau an: Entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung, wenn die Zinsen niedrig sind, und umgekehrt für eine kurze Bindung bei hohen Zinsen.
Aktuell (Stand Mitte Oktober 2024) bieten Ihnen Banken und Kreditinstitute für einen Nettodarlehensbetrag von 300.000 Euro im günstigsten Fall einen effektiven Jahreszins von 3,06 Prozent für eine Laufzeit von 5 Jahren an, bei 10 Jahren sind es 3,10 Prozent und bei 15 Jahren 3,20 Prozent. So klein waren die Differenzen zwischen unterschiedlich langen Zinsbindungen schon lange nicht mehr.
FAQs
1. Kann ich bei jeder Bank eine Immobilienfinanzierung abschließen?
Jein. Prinzipiell hat jedes Kreditinstitut Immobilienkredite im Repertoire, das heißt aber nicht, dass es auch Ihnen eine Zusage erteilen muss. Zu den wichtigsten Gründen, aus denen Banken eine Immobilienfinanzierung ablehnen, zählen ein nicht ausreichendes Einkommen, negative Bonitätsmerkmale oder die „falsche“ Immobilie.
2. Muss ich einen ungünstigen Immobilienkredit bis zum Vertragsende behalten?
Nein. Sie können jede Immobilienfinanzierung nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von 6 Monaten ohne weitere Kosten kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist in § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert und gilt ausnahmslos.
3. Wird jede Immobilienfinanzierung mit einer Grundschuld abgesichert?
Ja. Alle Finanzdienstleister vergeben die zumeist hohen Summen eines Immobilienkredits nur gegen die Sicherheit der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Dadurch haben Sie im Falle eines Zahlungsausfalls ein direktes Zugriffsrecht auf die Immobilie und können ohne weiteren gerichtlichen Titel die Zwangsversteigerung betreiben.
4. Gibt es für Immobiliendarlehen eine maximale Laufzeit?
Jein. Für gewöhnlich werden Immobilienfinanzierungen mit Sollzinsbindungen in Fünf-Jahres-Schritten abgeschlossen, also 5, 10, 15. 20, 25 und 30 Jahre. Bei Annuitätendarlehen liegt die Obergrenze zumeist bei 20 Jahren, bei Volltilgerdarlehen sind 30 Jahre durchaus keine Seltenheit. Aber: Alles, was über diese magische 30-Jahre-Grenze hinausgeht, lassen sich die Banken mit einem so hohen Zinsaufschlag vergüten, dass die ganze Angelegenheit höchst unrentabel wird.
