Lange Zeit war das Bausparen eine Art Volkssport in Deutschland. Der Bausparvertrag bediente geradezu vorbildlich die eherne Tugend: „Spare in der Zeit, dann hast du in der Not.“ Wobei „Not“ in diesem Fall nicht wörtlich zu nehmen war – ging es doch allein um den erhöhten Finanzbedarf beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Dafür wurde der Bausparvertrag jahrelang regelmäßig bespart, um auf das so entstandene Guthaben einen günstigen Bausparkredit zu erhalten. Die bis hier verwendete Vergangenheitsform ist nicht zufällig gewählt: Mit Start der legendären Niedrigzinsphase verloren die Bausparverträge massiv an Attraktivität. Trotzdem gibt es nach Auskunft des Verbands Privater Bausparkassen immer noch 24 Millionen Verträge in Deutschland. Das ist knapp jeder zweite Haushalt.
Nun sind die Zinsen wieder geklettert. Ein Comeback für den Bausparvertrag also? Nicht unbedingt. Lesen Sie im folgenden Beitrag, in welchen Situationen ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung sein kann – und wann sich andere Verträge besser verzinsen oder kostengünstiger und flexibler sind.
Was ist ein Bausparvertrag?
Seinem Wesen nach ist jeder Bausparvertrag in erster Linie eine Spar- und Finanzierungsoption für die eigene Immobilie. Der Grundgedanke des Bausparen ist dabei ebenso simpel wie klug: Alle Sparer zahlen in einen gemeinsamen Topf ein. Sobald genug Geld zusammengekommen ist, kann die Bausparkasse bestimmte Summen als zinsgünstigen Kredit an die ersten Bausparer herausgeben. Da alle Sparer fleißig weiter einzahlen, können nach und nach alle bauen oder ein Haus kaufen – und zwar schneller, als wenn jeder nur für sich sparen würde. Soweit also das theoretische Idealkonzept.
Damit das ganze Konstrukt funktioniert werden zwei Verträge kombiniert: Ein Sparplan und ein Immobiliendarlehen. In der Sparphase zahlen Sie jeden Monat einen bestimmten Betrag in den Bausparvertrag ein, der zu einen vorher vereinbarten Zinssatz verzinst wird. Über einen Zeitraum von zumeist sieben bis elf Jahren sparen Sie so die Hälfte der von Ihnen zuvor festgelegten Bausparsumme an. Einige Bausparkassen legen diese Mindestsparsumme auch auf 40 Prozent oder 60 Prozent fest. Das hängt von den jeweiligen Konditionen ab.
Ist diese Mindestsparsumme erreicht, wird der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ – und Sie können den restlichen Betrag der Bausparsumme zum bei Vertragsabschluss festgelgten Zinssatz als Darlehen in Anspruch nehmen.
In der Vergangenheit haben zwei Dinge den Reiz des Bauvertrags bestimmt: Erstens: Die erkleckliche Guthaben-Verzinsung und zweitens der günstige Darlehenszins. Der erste Vorteil ist gänzlich futsch, der zweite etwas angeschlagen (dazu ausführlich weiter unten).
Gut zu wissen: Das Darlehen aus einem Bausparvertrag ist an eine sogenannte „wohnwirtschaftliche Verwendung“ geknüpft: Sie dürfen es also nicht für den Kauf eines neuen Autos verwenden, sondern ausschließlich für den Hauskauf oder -bau, eine Renovierung oder Sanierung oder die Inneneinrichtung Ihres Zuhauses.
So funktioniert ein Bausparvertrag
Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen möchten, wird zunächst die Bausparsumme festgelegt. Die Höhe dieser Summe bestimmt, welcher Betrag aus angespartem Kapital plus Bauspardarlehen Ihnen final zur Verfügung steht. Alle Konditionen des Vertrags werden vor Ihrer Unterschrift festgelegt. Grundsätzlich müssen Sie zudem einen Abschlussgebühr in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme (je nach Anbieter) zahlen. Anschließend beginnt direkt die Sparphase.
1. Die Sparphase des Bausparvertrags
In jedem Bausparvertrag ist eine sogenannt Regelsparrate oder ein Regelsparbeitrag festgelegt. Er richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme und beläuft sich bei den Standardtarifen auf 4 bis 5 Promille der Bausparsumme. Zahlen Sie diese Rate regelmäßig, so erreichen Sie nach rund siebeneinhalb Jahren das zur Zuteilung erforderliche Mindestguthaben.
Während die Bausparkassen jedoch früher Zinssätze von 2,5 Prozent und mehr im Jahr auf die angesparten Guthaben zahlten, können sie mit dem Sparargument heute nicht mehr punkten: Bei nahezu allen neuen Bausparverträgen gibt es in der Sparphase nur noch symbolische Zinsen von zum Beispiel 0,01 Prozent. Das sind 10 Cent pro Jahr für ein Guthaben von 1.000 Euro.
Je nach Bausparsumme, Abschlusskosten und Guthabenzinsen wird das Bausparmodell daher schnell zum Minusgeschäft.
Beispiel: Für eine Bausparsumme von 10.000 Euro zahlen Sie 8,5 Jahre 50 Euro monatlich in Ihren Vertrag ein. Die Abschlussgebühr beläuft sich auf 100 Euro. Selbst bei 0,1 Prozent Guthabenverzinsung werden Ihnen nach 8,5 Jahren lediglich 21,94 Euro Zinsen gutgeschrieben. Sie haben also 78,06 Euro Verlust gemacht.
Gut zu wissen: Sie können die Rentabilität Ihres Vertrags durch staatliche Förderungen verbessern. Dazu gehören die an Bedingungen geknüpfte Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage und verschiedene Riester-Varianten. (Details weiter unten).
2. Die Zuteilungsphase des Bausparvertrags
Diese Phase gab es früher so überhaupt nicht, vielmehr war sie mehr oder weniger ein Zeitpunkt: Mit Erreichen der Mindestsparsumme nach vereinbarter Mindestspardauer war der Bausparvertrag zuteilungsreif. Fertig.
Derzeit wird Ihnen jedoch keine Bausparkasse einen exakten Termin für die Auszahlung der Bausparsumme – also von Erspartem und Darlehen – garantieren. Und das hängt mit der für Außenstehende völlig undurchsichtigen sogenannten Bewertungszahl zusammen. Ihre Bausparkasse ermittelt sie aus der Höhe der Sparleistung, deren Regelmäßigkeit, der Höhe der liquiden Mittel der Bausparkasse selbst und anderen Faktoren. Mit der Bewertungszahl steuert die Bausparkasse wesentlich ihr Geschäft. Sie persönlich haben keine Chance zu ermitteln, wann Ihr Vertrag zugeteilt wird. Das macht den spontanen Erwerb von Eigentum nahezu unmöglich.
3. Die Darlehensphase des Bausparvertrags
In der Darlehens- oder Auszahlungsphase können Sie nun über das Bauspardarlehen verfügen, das sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Ihrem angesparten Guthaben ergibt. Sie erhalten es zu dem Zinssatz, den Sie bei Vertragsabschluss vereinbart haben. Dieser Zinssatz lag in der Blütezeit der Bausparkassen deutlich unter dem einer normalen Baufinanzierung – und das tut er mit den derzeit von den Bausparkassen angebotenen 1,5 bis 2,5 Prozent auch heute noch.
Allerdings haben Sie sich diese Konditionen durch den Zinsverzicht in der Ansparphase teuer erkauft. Und ob die Zinsen für herkömmliche Immobilienkredite in (ab heute) sieben bis elf Jahren tatsächlich so viel höher liegen als der angebotene Bauspar-Zins, dass trotz vorausgegangenem Minusgeschäft im Saldo ein Plus verbleibt – das kann niemand seriös voraussagen.
Wenn Sie sich nach Jahren des Ansparens gleichwohl gegen die eigene Immobilie entscheiden, können Sie sich das angesparte Guthaben auszahlen lassen. Sie müssen dann mit der Erkenntnis leben, sich auf einen furchtbar schlecht verzinstem Sparvertrag mit hohen Abschlusskosten eingelassen zu haben.
Alternativ können sie den Bausparvertrag auch einfach weiter besparen. Was sich angesichts der miserablen Guthabenzinsen allerdings kaum lohnt. Und bei Altverträgen, deren Guthabenzinsen noch über den Marktzinsen liegen, hat die Bausparkasse natürlich ein recht großes Interesse daran, den Vertrag zu beenden – was sie auch darf: 10 Jahre nach Zuteilungsreife kann der Vertrag von ihr gekündigt werden.
Gut zu wissen: Ein Bauspardarlehen müssen Sie in aller Regel recht zügig zurückzahlen. Sie dürfen es jedoch auch jederzeit ganz oder teilweise tilgen. Das meint: Es entstehen Ihnen keine Kosten, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen.
Kosten eines Bausparvertrags
Wie wirken sich die hohen Abschlussgebühren und die niedrigen Guthabenzinsen einerseits, die günstigen Kreditzinsen andererseits, aber nun in barer Münze aus? Wie schneidet der Bausparvertrag beispielsweise im Vergleich zu einer Kombination aus Tagesgeld und Bankdarlehen ab?
Wir rechnen folgendes Beispiel durch:
1. Sie zahlen monatlich 266 Euro in einen Bausparvertrag ein, um nach 8 Jahren eine Bausparsumme von 40.000 Euro in Ihre Immobilienfinanzierung einzubringen.
Sie müssen 1,6 Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr, also 640 Euro, plus ein Jahresentgelt von 15 Euro, insgesamt 121,25 Euro, bezahlen. Der Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen beträgt effektiv 1,82 Prozent.
2. Sie zahlen die gleichen 266 Euro zunächst monatlich auf ein Tagesgeldkonto ein, für das Sie eine Verzinsung von 3 Prozent erhalten. Die Festschreibung dieses Zinssatzes für die nächsten 8 Jahre mag optimistisch sein, aber selbst bei geringeren Prozenten bleibt das Ergebnis relativ eindeutig. Wir berechnen nämlich, wie hoch der Zinssatz für das Darlehen sein darf, das Sie nach 8 Jahren aufnehmen müssen, um Ihren Finanzbedarf von 40.000 Euro zu decken – Ihr finanzieller Aufwand soll identisch sein.
Modellrechnung: Bausparvertrag versus Tagesgeldkonto plus Kredit
Bausparsumme / Gesamtsumme: 40.000 Euro,
Spardauer: 8 Jahre
Sparrate pro Monat: 266 Euro
Guthabenzins: 0,01 %; 3 %
Kosten in der Sparphase: 761,25 Euro; 0 Euro
Guthaben nach Ansparzeit: 24.784,51 Euro; 28.774.62 Euro
Höhe des Darlehens (40.000 Euro ./. Guthaben): 15.215,49 Euro; 11.225,38 Euro
Darlehenszins pro Jahr (effektiv): 1,82 %; 8.8 %
Darlehensrate pro Monat: 151 Euro,; 151 Euro
Gesamtaufwand Darlehen:16.311 Euro, 16.308 Euro
Das Resultat ist überzeugend: Der effektive Jahreszins, den Sie sich ohne Bausparvertrag „erlauben“ können, liegt bei 8,8 Prozent. Das bedeutet: Erst ab diesem Level rechnet sich ein Bausparvertrag. Klettern die Zinsen nicht auf dieses Niveau, oder benötigen Sie nach 8 Jahren gar keinen Immobilienkredit mehr, steht das Tagesgeldkonto deutlich besser dar.
Staatliche Förderungen beim Bausparen
Bei neuen Bausparverträgen erhalten Sie, wie erwähnt, praktisch keine Zinsen mehr. Die angebotenen 0,01 bis 0,25 Prozent haben eher symbolischen Wert. In diesem Umfeld dienen staatliche Förderungen als eine Art Ersatzzins – bei aller Problematik, die damit einhergeht, wenn der Staat über Steuern oder Zuschüsse in die privaten Finanzen eingreift und damit die Vor- und Nachteile für den Einzelnen verschiebt. Insgesamt gibt es gleich vier Fördertöpfe, die für den persönlichen Bausparvertrag „angezapft“ werden können: Die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers, die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie und die Riester-Förderung.
1. Vermögenwirksame Leistungen
Bis zu 40 Euro monatlich kann Ihr Arbeitgeber zusätzlich zu Ihren Gehalt als vermögenswirksame Leistungen an Sie zahlen. Der Bausparvertrag ist nach wie vor eine der beliebtesten Anlageformen, in die diese Extramittel fließen. Einen gesetzlichen Anspruch auf den Bonus des Arbeitgebers gibt es nicht, dafür aber auch keine Einkommensgrenze.
2. Die Arbeitnehmersparzulage
Erhalten Sie vermögenswirksame Leistungen von Ihrem Arbeitgeber, mit denen Sie Ihren Bausparvertrag aufstocken, so können Sie zusätzlich die staatliche Arbeitnehmer-Sparzulage beantragen. Sie beläuft sich auf 43 Euro jährlich für Singles beziehungsweise 86 Euro für Verheiratete oder Verpartnerte. Voraussetzungen: Das zu versteuernde Einkommen muss unter 40.000 Euro (80.000 Euro) liegen. Die Arbeitnehmer-Sparzulage ist steuer- und sozialabgabenfrei und wird nach Zuteilung des Bausparvertrags oder nach sieben Jahren gesammelt vom Finanzamt ausgezahlt.
3. Die Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie ist ein staatlicher Zuschuss zum Kauf oder Bau einer Immobilie, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die Wohnungsbauprämie beträgt maximal 10 Prozent der Sparleistung im Bausparvertrag, höchstens jedoch 70 Euro für Singles und 140 Euro für ein verheiratetes oder verpartnertes Paar. Sie müssen also jährlich mindestens 700 Euro/1.400 Euro einzahlen. Und: Um in den Genuss der Prämie zu gelangen, darf das zu versteuernde Jahreseinkommen die 30.000 Euro/70.000 Euro nicht übersteigen.
4. Die Riester-Förderung
Für die Riester-Förderung stehen inzwischen eine ganze Reihe von Anlageformen zur Verfügung, unter anderem der Bausparvertrag als Wohn-Riester. Die staatliche Unterstützung der Altersvorsorge sieht eine Grundzulage von 175 Euro vor, wenn Sie mindestens 4 Prozent Ihres Vorjahres-Bruttoeinkommens einzahlen. Haben Sie Kinder, erhalten Sie zudem Kinderzulage – 300 Euro für Kinder, die nach 2008 geboren sind, 185 Euro für Kinder mit Geburtsjahr vor 2008. Die eingezahlten Beträge können Sie bis zu einem Limit von 2.100 Euro steuermindernd geltend machen. Haken an der Sache: Wie für alle Riester-Verträge gilt auch für den Riester-Bausparvertrag die sogenannte nachgelagerte Besteuerung. Das meint: Sie müssen das geförderte Kapital im Rentenalter nachträglich versteuern.
Welche Vorteile hat ein Bausparvertrag?
• Planungssicherheit durch festen, niedrigen Darlehenszins: Wenn Sie genau wissen, dass die eigene Immobilie unverrückbar zu Ihrem Lebensentwurf gehört, bietet Ihnen der Bausparvertrag die Gewissheit, mit der Kombination aus angespartem Guthaben und zinsgünstigem Darlehen einen ersten Schritt zur Erlangung Ihres Ziels getan zu haben. Sie sind nach der Zuteilung vor Marktturbulenzen und steigenden Zinsen geschützt.
• Staatliche Förderung entschädigt für niedrige Guthabenzinsen: Erfüllen Sie die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage, so kann ein Bausparvertrag für Sie als Geldanlage interessant sein.
• Gut geeignet für Modernisierungen oder Sanierungen: Bei einem absehbaren Kapitalbedarf für Modernisierungen oder Sanierungen, der in 6 bis 8 Jahren ansteht und unter 50.000 Euro liegt, können Sie den Bausparvertrag ebenfalls in Erwägung ziehen. Hintergrund: Die so betitelten Bauzinsen beziehen sich stets auf Immobilienkredite jenseits der Marke von 50.000 Euro, die dann mit einer Grundschuld besichert werden. Für Beträge darunter bieten Banken und Kreditinstitute gerne und bevorzugt herkömmliche Konsumenten- oder Ratenkredite an – deren Zinssatz um 3 bis 4 Prozent höher liegt. Aktuell (Mitte November 2024) beläuft sich der Durchschnitt auf 8,01 Prozent. Unter diesen Vorzeichen kann ein Bausparvertrag daher sinnvoll sein.
• Sondertilgungen des Bauspardarlehen sind stets möglich: Sie können Ihr Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise tilgen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung befürchten müssen.
Welche Nachteile hat das Bausparen?
• Hohe Abschlussgebühr zu Anfang: Die hohe Abschlussgebühr von bis zu 1,6 Prozent der kompletten Bausparsumme muss gleich zu Anfang bezahlt werden. Zusammen mit dem jährlichen Kontoentgelt belaufen sich Nebenkosten eines Bausparvertrag stets auf einige hundert Euro.
• Nicht vorhandene Guthabenverzinsung: Auf Neuverträge geben die Bausparkassen nur noch symbolische 0,01 bis 0,25 Prozent Guthabenzinsen – also faktisch gar keine. Der Bausparvertrag wird in der Ansparphase so zum Minusgeschäft, wenn die Guthabenzinsen niedriger sind als die Abschlussgebühr.
• Bausparverträge sind denkbar unflexibel: Die Festlegung aller Konditionen bei Vertragsschluss bedeutet im Umkehrschluss, dass Sie auf Jahre an diese Bedingungen „gekettet“ sind: Sie können weder über Ihr Guthaben verfügen noch den Zuteilungszeitpunkt bestimmen oder Ihr Darlehen früher in Anspruch nehmen.
• Zweckbindung des Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen darf ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wenden. Das gilt zwar nicht für das angesparte Guthaben, dass Sie sich auszahlen lassen können, falls Sie doch keine Immobilie kaufen möchten. Aber: Bei einer „zweckentfremdeten“ Verwendung des Geldes, beispielsweise für einen Autokauf, verlieren Sie rückwirkend alle staatlichen Förderungen.
Kombinationsmöglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, dann kann Ihr Bausparvertrag immer nur ein Baustein Ihrer Gesamtfinanzierung sein. Das liegt ganz einfach daran, dass Bausparverträge zumeist eine Bausparsumme von wenigen Zehntausend Euro haben – der Durchschnitt lag nach Angaben der privaten Bausparkassen 2022 bei knapp 43.000 Euro. Für den Kauf oder Bau einer Immobilie benötigen Sie jedoch deutlich mehr Geld. Für den noch offenen oder auch den Gesamtbetrag sind die Immobilienkredite der Banken und Kreditinstitute in aller Regel günstiger, planbarer und flexibler als die komplizierten Modelle der Bausparkassen – die sich zudem sehr schwer vergleichen lassen.
Ihr Bausparvertrag kann jedoch an anderer Stelle punkten, beispielsweise in der Anschlussfinanzierung. Das funktioniert dann so:
- Sie nehmen ein klassisches Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung auf.
- Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag ab, der über die Bausparsumme als Anschlussfinanzierung für die Restschuld dient. Sie müssen nur darauf achten, dass der Bausparvertag Zuteilungsreife hat, wenn die Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung ausläuft. Planen Sie unbedingt einen großzügigen Puffer ein.
- Sie sichern sich so bereits heute den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung.
- Ihr Sparguthaben nutzen Sie, um die Restschuld direkt zu mildern, den verbleibenden Betrag bedienen Sie mit dem Bauspardarlehen.
Ein recht riskantes Unterfangen, ist die Sofortfinanzierung mit einem Bausparvertrag, die das Prinzip des Bausparens quasi auf den Kopf stellt: Anstatt zunächst ein Mindestguthaben anzusparen, auf das Sie nach der Zuteilung ein Darlehen erhalten, funktioniert die Sofortfinanzierung folgendermaßen:
- Sie schließen einen Vertrag über ein Vorausdarlehen ab, das zum aktuellen Marktzins verzinst wird. Sie zahlen nur Zinsen.
- Anstelle der Tilgung zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein.
- Bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags lösen Sie das Darlehen mit der Bausparsumme ab. Mit dem Guthaben tilgen Sie einen Teil, die noch ausstehende Summe finanzieren Sie über das Bauspardarlehen.
Das ganze Modell hat drei Schwachstellen:
1. Die Zuteilung des Bausparvertrags lässt auf sich warten. Sie müssen länger als geplant Zinsen für das Darlehen zahlen.
2. Bausparsumme und Darlehenssumme passen nicht zusammen.
3. Die doppelte Monatsrate stellt eine enorme Belastung dar.
Wann und für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?
• Für junge Familien mit festen Immobilienplänen, die außerdem die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie und/oder die Arbeitnehmersparzulage erfüllen, kann ein Bausparvertrag eine interessante Option sein, um auf das fest ins Auge gefasste Eigenheim hin zu sparen. Aber: Ohne diese Zulagen sollten Sie sich nach Alternativen der Eigenkapitalbildung umsehen.
• Möchten Sie regelmäßig Geld zur Seite legen, um in 6 bis 8 Jahren Modernisierungen oder Sanierungen mit einem Kapitalbedarf von unter 50.000 Euro finanzieren zu können, bietet sich ein Bausparvertrag als solide Planungsbasis an.
• Liegt Ihre Ambition, innerhalb der nächsten 10 Jahre eine Immobilie zu erwerben, nicht im Bereich einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit, lassen Sie die Finger von einem Bausparvertrag.
FAQs
1. Wie lange muss ich meinem Bausparvertrag erst einmal besparen?
Das hängt vor der Höhe der Bausparsumme und Ihrer monatlichen Rate ab. Als Faustregel gilt: Sie müssen 50 Prozent der Bausparsumme ansparen, bevor Sie Ihr Bauspardarlehen in Anspruch nehmen können. Das dauert für gewöhnlich 7 bis 9, gelegentlich auch bis elf Jahre.
2. Wird mein angespartes Guthaben verzinst?
Nein. Faktisch erhalten Sie derzeit nur einen zu vernachlässigenden Guthabenzins von 0,01 bis 0,25 Prozent, der nicht einmal die Abschlussgebühr von bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme deckt.
3. Kann ich meinen Bausparvertrag kündigen?
Ja. In der Ansparphase können Sie Ihren Bausparvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 bis 6 Monaten, je nach Bausparkasse und Tarif, kündigen. Sie verlieren dann allerdings auch eventuell bereits beantragte, staatliche Zulagen.
4. Kann ich frei über das Bauspardarlehen frei verfügen?
Nein. Das Bausparlehen ist zweckgebunden und verlangt eine „wohnwirtschaftliche Verwendung“. Sie können es für den Immobilienkauf, Modernisierungen oder den Innenausbau verwenden – ein neues Auto dürfen Sie damit jedoch nicht kaufen.
