Schneller Verkauf zum Höchstpreis – das ist in aller Regel das Ideal von Eigentümern, die eine Immobilie veräußern wollen. Das Bieterverfahren kann dafür oft eine probate Lösung sein: Statt selbst einen konkreten Verkaufspreis festzulegen, lassen Sie potentielle Käufer innerhalb einer bestimmten Frist Angebote abgeben und kalkulieren gleichzeitig, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten und so den Preis in die Höhe treiben. Was auf den ersten Blick ein wenig nach Auktion riecht, kommt allerdings mit ein paar speziellen Besonderheiten daher – allen voran der „rechtlichen Flexibilität“ des Bieterverfahrens. Das meint: Bis zur Unterschrift unter einen Kaufvertrag bleiben alle Angebote unverbindlich.
Trotzdem eignet sich das Bieterverfahren als moderne Alternative zum klassischen Verkauf sowohl für Immobilien, die bereits längere Zeit erfolglos angeboten wurden, als auch für höherpreisige Objekte in begehrten Lagen. Lesen sie im folgenden Ratgeber, welche Chancen Ihnen das Bieterverfahren als Verkäufer eröffnet, welche Risiken Sie bedenken sollten und warum es grundsätzlich sinnvoll ist, einen qualifizierten Makler mit der Durchführung zu beauftragen.
Was ist das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf?
Das Bieterverfahren ist eine alternative Strategie des Immobilienverkaufs. Statt wie beim klassischen Verkauf mit festen Verkaufspreis haben potentielle Käufer in diesem Fall die Möglichkeit, individuelle Gebote abzugeben. Grundsätzlich steht es Ihnen als Verkäufer frei, gar keinen oder einen Mindestpreis festzulegen – und das ist in der Praxis zumeist der Fall. Dadurch vermeiden Sie vor allem, dass der Verkaufsprozess durch unseriöse Schnäppchenjäger unnötig verzögert wird. Außerdem wird so der Marktwert der Immobilie für jeden schnell ersichtlich. Es versteht sich von selbst, dass Sie diesen Marktwert zuvor tunlichst professionell ermitteln lassen sollten.
Nach Ablauf einer zuvor bestimmten Angebotsfrist entscheiden Sie als Verkäufer, welches Angebot Sie annehmen möchten. Dabei können Sie eine beliebige Auswahl treffen – Sie müssen nicht den Höchstbietenden favorisieren.
Das Bieterverfahren ist insofern eine blitzsaubere Inkarnation des marktwirtschaftlichen Grundprinzips von Angebot und Nachfrage: Je mehr ernsthafte mögliche Käufer sich für Ihre Immobilie interessieren, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit eines lukrativen Verkaufspreises, den Sie in recht kurzer Zeit realisieren können.
So weit, so prima. Nun kommt das „allerdings“: Für das Bieterverfahren existiert prinzipiell keine spezifische Rechtsgrundlage – und das wiederum bedeutet, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer ihre Angebote jederzeit zurückziehen können. Die Gebote, die potentielle Käufer während des Bieterverfahrens abgeben, sind für sie nicht verpflichtend oder rechtsbindend – anders als bei einer Auktion oder Versteigerung (dazu weiter unten). Auch Sie als Verkäufer könnten im Grundsatz Ihre Immobilie wieder aus dem Verkauf nehmen, ohne dass Sie rechtliche Konsequenzen zu befürchten hätten.
Solange folglich kein Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, schwebt das Bieterverfahren und alle in ihm getroffenen Vereinbarungen quasi in einer Wolke der Unverbindlichkeit.
Wie läuft das Bieterverfahren ab?
Während das Bieterverfahren lange Zeit vornehmlich für schwerverkäufliche Häuser und Wohnungen priorisiert wurde, setzt es sich auch in Deutschland mehr und mehr für andere Immobilien durch, beispielsweise für Objekte in begehrten Lagen, die sich jedoch in einem schlechten Zustand befinden oder überhaupt für Immobilien, denen eine hohe Nachfrage attestiert werden kann. Denn das ist eine Grundvoraussetzung für ein zielführendes Bieterverfahren: Die aktuelle Marktlage sollte immer unter grundsätzlich positiven Vorzeichen stehen – in rezessiven Phasen führt auch das Bieterverfahren nicht zu den gewünschten Ergebnissen.
Unter dieser Prämisse ist der Ablauf folgender:
1. Die zum Verkauf stehende Immobilie wird mit dem Hinweis auf ein Bieterverfahren inseriert.
2. Interessenten erhalten die Möglichkeit zur Besichtigung. Zumeist wird im Rahmen eines Bieterverfahrens eine große Sammelbesichtigung (Open-House-Besichtigung) abgehalten. Das spart einerseits Zeit und erhöht andererseits den Wettbewerb unter den Interessenten.
3. Innerhalb der festgelegten Angebotsfrist können Interessenten Ihre Gebote abgeben, zumeist per Mail.
4. Je nach Art des Bieterverfahrens, gibt es nun zwei Möglichkeiten für den weiteren Fortgang:
- Die Angebote werden ausgewertet und der Verkäufer entscheidet sich für einen Käufer.
- Die Bieter werden über das Höchstangebot informiert und der Angebotsprozess startet in eine nächste Runde. Nach erneuter Auswertung der Gebote wird ein Käufer ausgewählt.
5. Käufer und Verkäufer klären im Rahmen einer Nachverhandlung eventuell noch ausstehende Details (Finanzierungsnachweis!) und den Übergabetermin.
6. Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird der Kauf abgeschlossen und rechtsverbindlich.
Wie funktioniert ein Online-Bieterverfahren?
Das Online-Bieterverfahren punktet gegenüber seiner Offline-Schwester mit Schnelligkeit und Transparenz. Kaufinteressenten loggen sich dazu mit ihren erhaltenen Zugangsdaten in einen geschützten Internetplattformbereich ein und können innerhalb eines abgegrenzten Zeitfensters jederzeit auf die Gebote der Mietbietenden reagieren. Da alle potentiellen Käufer das jeweilige Höchstangebot sofort sehen und überhaupt die Entwicklung des Geschehens mitverfolgen können, baut sich in aller Regel recht schnell eine Dynamik auf, die durch das recht knapp bemessene Zeitfenster noch gesteigert wird.
Für Verkäufer kann das Online-Bieterverfahren daher innerhalb einer vergleichsweise kurzen Zeitspanne zu einem hohen Verkaufspreis führen. Das Online-Bieterverfahren ist in seiner raschen Durchführbarkeit bei gleichzeitiger Transparenz den Offline-Varianten daher deutlich überlegen.
Welche Chancen eröffnen sich Verkäufern durch das Bieterverfahren?
Im Saldo können Sie als Verkäufer durch das Bieterverfahren den Wettbewerb unter potentiellen Käufern „anheizen“ und so von einigen Vorzügen profitieren. Es lohnt sich insbesondere dann, wenn:
• Sie als Eigentümer an einem raschen Immobilienverkauf interessiert sind, beispielsweise weil Sie den Verkaufserlös dringend benötigen,
• Sie eine Immobilie in begehrter Lage Ihr Eigen nennen und durch die zu erwartende hohe Nachfrage der Verkaufspreis deutlich klettern wird,
• bisherige Verkaufsversuche erfolglos waren, durch das Bieterverfahren aber nun ein größerer Interessentenkreis angesprochen wird und das Erfolgspotential dadurch steigt,
• die Wertermittlung für Ihre Immobilie sich schwierig gestaltet, weil der Standort zwar gut, der Zustand jedoch sanierungsbedürftig ist und die realen Gebote eindeutige Indizien liefern,
• Sie in Ihrer Entscheidung, wer den finalen Zuschlag für Ihre Immobilie erhält, flexibel sein möchten.
Welche Risiken birgt das Bieterverfahren für Verkäufer?
Zwar gibt es auch beim klassischen Immobilienverkauf stets die Gefahr, dass der Verkauf final doch nicht zustande kommt, etwa weil die Finanzierung platzt, gleichwohl sollten Sie die generelle Unverbindlichkeit des Bieterverfahrens niemals unterschätzen.
• Die Gebote der Bieter sind rechtlich nicht bindend und können jederzeit, also auch in der finalen Phase, wieder zurückgenommen werden.
• Vielversprechende, potentielle Käufer können sich ohne Angabe von Gründen aus dem Verfahren gänzlich verabschieden.
• Sie können niemals ausschließen, dass sich unseriöse Zeitgenossen unter die Bieter mischen, die überhaupt keine Kaufabsicht hegen.
• Möglicherweise verprellen Sie durch ein Bieterverfahren und die damit verbundene Wettbewerbssituation eine bestimmte Käuferklientel, die ein solches Vorgehen ablehnt.
• Das Bieterverfahren zeitigt nur in einem prosperierenden Markt den gewünschten Erfolg, es funktioniert nicht in rezessiven Zeiten.
Offen oder strukturiert: Arten des Bieterverfahrens
Das Grundprinzip des Bieterverfahrens ist stets gleich, gleichwohl gibt es ein paar Spielarten, die sich nicht unerheblich voneinander unterscheiden.
1. Das strukturierte Bieterverfahren
Wie der Name unschwer erkennen lässt, folgt das strukturierte Bieterverfahren einer klaren, vorab festgelegten Struktur. Wobei Struktur hier in erster Linie für Stufe steht. Das meint: Es gibt mehrere Verkaufsrunden, die letztlich dazu dienen, den Preis schrittweise in die Höhe zu katapultieren.
Nach einer ersten Angebotsrunde folgen weitere – nachdem der Verkäufer über das aktuelle Höchstangebot informiert hat, das fortan als Basis für die weiteren Angebote der nächsten Stufe dient.
Natürlich dauert das strukturierte Bieterverfahren durch die Stufen-Praxis länger als andere Varianten mit nur einer Angebotsfrist – es erzielt jedoch in aller Regel auch deutlich höhere Verkaufserlöse.
2. Das offene Bieterverfahren
Auch das offene Bieterverfahren heißt nicht umsonst so: Die Bezeichnung resultiert aus der zugrundeliegenden großen Sammelbesichtigung der Immobilie (Open-House-Besichtigung). Bei dieser können sich so viele Interessenten wie möglich die Immobilie ansehen und innerhalb der darauffolgenden Angebotsfrist ihre Gebote abgeben.
3. Das private Bieterverfahren
Das private Bieterverfahren dient logischerweise dem Verkauf einer Immobilie, die sich im Eigentum einer Privatperson befindet. Die Begriffe „offenes“ und „privates“ Bieterverfahren werden im allgemeinen Sprachgebrauch vielfach synonym verwendet, da sie zumeist Hand in Hand gehen.
4. Das öffentliche Bieterverfahren
In diesem Fall handelt es sich um ein Bieterverfahren, bei dem Gebietskörperschaften wie Gemeinden, Kreise oder Bundesländer die Verkäuferrolle übernehmen. Das öffentliche Bieterverfahren grenzt sich allein durch die Verkäuferposition von allen anderen ab.
Was unterscheidet das Bieterverfahren von der Auktion und der Versteigerung?
Seinem Wesen nach ist das Bieterverfahren ein informelles Verfahren, das Verkäufer anwenden können, um eine Immobilie zu verkaufen. Interessenten geben ihre Angebote innerhalb einer bestimmten Frist ab und der Verkäufer hat das Recht, sich für ein beliebiges zu entscheiden – auch wenn es nicht das höchste ist. Ein Mindestgebot kann, muss aber nicht, als Richtwert vorgegeben werden.
Im Gegensatz dazu ist die Auktion ein formelles und öffentliches Verfahren, bei dem Interessenten in Echtzeit gegeneinander bieten und das höchste Gebot in aller Regel den Zuschlag erhält. Auktionen werden grundsätzlich von einem Auktionator geleitet und beginnen mit einem festgelegten Startpreis. Verfahren und Gebote sind bindend – das heißt: Der Gewinner der Auktion ist verpflichtet, den gebotenen Kaufpreis zu bezahlen.
Bei einer Versteigerung, insbesondere einer Zwangsversteigerung, handelt es sich hingegen um ein gerichtliches Verfahren, das vor allem bei der Zwangsvollstreckung zum Einsatz kommt, wenn etwa die Immobilie verkauft werden muss, um Schulden zu tilgen. Dieses Verfahren findet unter Aufsicht eines Amtsgerichts statt und startet immer mit einem vom Gericht festgesetzten Mindestpreis, der sich am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Nachdem ein Zuschlag erteilt wurde, ist auch die Versteigerung bindend und unterliegt strengen rechtlichen Regeln.
Gut zu wissen: Obwohl es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, sollten Sie als Verkäufer Sorge dafür tragen, dass Ihr Bieterverfahren transparent und fair abläuft. Bieter sollten stets die Möglichkeit haben, alle relevante Informationen über die Immobilie zu erhalten. Ihrem Immobilienmakler kommt dabei eine Schlüsselfunktion zu.
Welche Rolle spielt der Immobilienmakler beim Bieterverfahren?
Selbstverständlich können Sie ein Bieterverfahren auch ohne einen Makler durchführen – es empfiehlt sich jedoch ausdrücklich nicht. Mehr noch als bei einem klassischen Verkauf entscheiden bei dieser Verkaufsstrategie eine optimale Vorbereitung und eine exzellente Organisation über den finalen Erfolg. Ein qualifizierter Immobilienmakler kümmert sich um den gesamten Ablauf und fungiert stets als Bindeglied zwischen Ihnen als Verkäufer und den potentiellen Käufern.
Ihr Immobilienmakler wird zunächst ein aussagekräftiges Exposé erstellen, das eine möglichst breite Bieterklientel anspricht und Ihre Immobilie von Ihrer besten Seite zeigt – ohne dabei „unehrlich“ zu sein. Für gewöhnlich animiert er zusätzlich potentielle Käufer aus seiner Datenbank oder seinen Netzwerken. Er organisiert die Sammelbesichtigung, gegebenenfalls auch Einzelbesichtigungen, und hält alle erforderlichen oder gewünschten Informationen zu Ihrer Immobilie bereit. Er informiert konkret und verständlich über den weiteren Fortgang des Verfahrens und beantwortet jederzeit Einzelanfragen – auch während der bereits laufenden Angebotsfrist.
Ihr Immobilienmakler wird Ihnen alle Gebote in übersichtlicher Art weiterleiten und Sie bei der Entscheidungsfindung beraten. Das ist besonders wichtig, da Sie vermutlich nicht jeden Tag eine Immobilie verkaufen und von der Erfahrung und Menschenkenntnis des Experten, der tagtäglich mit fremden Interessenten zu tun, rundum nur profitieren können. Trotzdem steht es Ihnen frei, wie oben mehrfach erwähnt, den Zuschlag einem Ihnen „sympathischen“ Kandidaten zu erteilen.
In jedem Fall wird Ihr Immobilienmakler anschließend dessen Bonität und Seriosität überprüfen, damit Sie sicher sein können, dass er die gebotene Summe auch aufbringen kann und wird. Ein qualifizierter Immobilienmakler wird Ihnen schließlich in der entscheidenden, finalen Phase der Vertragsgestaltung ganz praktisch zur Seite stehen, in dem er die entsprechenden Dokumente für den Notartermin vorbereitet und mit beiden Parteien im Vorfeld durchspricht. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag wird der Verkauf Ihrer Immobilie zwar rechtlich bindend – sie können sich gleichwohl darauf verlassen, dass sich Ihr Immobilienmakler trotzdem noch um verbliebene Formalitäten wie das Übergabeprotokoll und die Schlüsselübergabe kümmert.
Fazit: Mit dem Bieterverfahren kann ein erfolgreicher Immobilienverkauf schneller gelingen
Das Bieterverfahren ist grundsätzlich eine gute Wahl, wenn Sie eine Immobilie schnell verkaufen möchten. Durch die Organisation einer Open-House-Besichtigung und die Festsetzung einer klaren Angebotsfrist sparen Sie Zeit und begünstigen gleichzeitig den Wettbewerb unter den Interessenten, so dass die Wahrscheinlichkeit hoch ist, einen guten bis sehr guten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.
Über ein Bieterverfahren können Sie zudem eine größere Anzahl von Interessenten für eine eventuell bislang schwer verkäufliche Immobilie mobilisieren. Die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Immobilienmakler ist gleichwohl dringend zu empfehlen. Er garantiert nicht nur den reibungslosen Ablauf des Verfahrens, er kann durch seine Erfahrung – und den Kontakt zu den potentiellen Käufern – das größte Risiko dieser alternativen Verkaufsstrategie etwas entschärfen: Bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag sind die Gebote der Bieter rechtlich nicht bindend.
FAQs
1. Wie lange dauert ein Bieterverfahren?
Die Dauer eines Bieterverfahrens hängt natürlich von der gewählten Variante, der Anzahl der Interessenten und der Entscheidungsfreudigkeit des Verkäufers ab. Sehr pauschal können Sie grob mit 3 bis 6 Wochen kalkulieren. Das Online-Bieterverfahren ist deutlich schneller.
2. Ist das Bieterverfahren seriös?
Ja. Das Bieterverfahren ist eine anerkannte Alternative zum klassischen Immobilienverkauf, die auch häufig zur Preisermittlung verwendet wird. Obwohl die Gebote zunächst nicht bindend sind, kommen im Resultat rechtsgültige Verkäufe zustande.
3. Ist die Teilnahme am Bieterverfahren kostenpflichtig?
Nein. Verkäufer dürfen für die Teilnahme am Bieterverfahren keine Gebühr von Interessenten verlangen. Auch Gebühren für eine vermeintliche Reservierung der Immobilie sind nicht rechtens.
4. Muss ich ein Bieterverfahren ankündigen?
Ja. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, im Inserat der Immobilie öffentlich bekannt zu machen, dass der Verkauf über ein Bieterverfahren abgewickelt wird. Sollten Sie einen Mindestpreis festsetzen, muss auch dieser angegeben werden – ebenso übrigens wie die Angebotsfrist.
