Das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital gegen eine regelmäßige Rente „eintauschen“ und trotzdem den Lebensabend in der gewohnten und liebgewonnenen Umgebung verbringen – das ist die Aussicht oder das Versprechen, das grundsätzlich mit einer Immobilienverrentung verknüpft ist. Ältere Immobilieneigentümer erhalten so die Möglichkeit, ihre nicht selten niedrige Rente aufzustocken und ihren finanziellen Spielraum zu vergrößern – ohne den Stress und die Unannehmlichkeiten eines Umzugs bewältigen zu müssen. Die „Rente aus Stein“ gibt es inzwischen auch in Deutschland in verschiedenen Modellen.
Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile. Finden Sie im folgenden großen Überblick heraus, welche Immobilienverrentung eventuell zu Ihnen passt.
Was genau bedeutet Immobilienverrentung?
Immobilienverrentung ist der Oberbegriff für verschiedene Modelle, bei denen Sie Ihr Haus an einen Dritten verkaufen, gleichzeitig jedoch in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können und den Kaufpreis als monatliche Rente oder – bei einigen Konzepten – als einmalige Summe ausgezahlt bekommen. Der Käufer garantiert Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht, in besonderen Fällen sogar ein Nießbrauchrecht. Der Wert dieses Wohn- oder Nießbrauchrechts wird gleichwohl vom Kaufpreis abgezogen. In jedem Fall wird Ihre Immobilie quasi zu einer Art persönlicher Altersvorsorge und bleibt trotzdem als Zuhause erhalten.
Gut zu wissen: Der Name Immobilienverrentung deutet bereits auf eine wichtige Bedingung dieses Geschäftsmodells hin: Es richtet sich ausdrücklich an ältere Immobilieneigentümer, die eher 70 als 65 Jahre alt sein sollten. Grund ist der Umstand, dass sich die Höhe der Rentenzahlung zumeist an der statistischen Lebenserwartung orientiert. Es versteht sich von selbst, dass die zu verrentende Immobilie einen gewissen Wert haben sollte und abbezahlt sein muss.
Welche Gründe sprechen für eine Immobilienverrentung?
Mehr als die Hälfte aller älteren Immobilieneigentümer in Deutschland wohnen in zwar abbezahlten Häusern, bekommen jedoch nur eine „kleine“ Rente, die ihren Lebensstandard einschränkt. Das „mehr“ im Geldbeutel gehört zu den gewichtigsten Argumenten für die Immobilienverrentung. Aber es gibt weitere.
• Aufstockung der Rente: Durch die regelmäßigen, monatlichen Zahlen erhöhen sich Ihre finanziellen Möglichkeiten.
• Einmalzahlung: Die in allen Modellen mögliche, einmalige Auszahlung einer größeren Summe kann dazu verwendet werden, eventuelle Schulden zu begleichen oder sich einen lange gehegten Wunsch zu erfüllen.
• Kein Umzug: Der mindestens zweitwichtigste Grund für eine Immobilienverrentung liegt ohne Zweifel in der Möglichkeit, im gewohnten Zuhause verbleiben zu können, mit Freunden und Familie in der näheren Umgebung.
• Verantwortung abgeben: In aller Regel ist fortan der Käufer für die Instandhaltung der Immobilie zuständig und hat auch die Nebenkosten, wie beispielsweise die Grundsteuer, zu tragen. Achtung: Dieser Punkt gilt nicht beim Nießbrauchmodell und bei der Umkehrhypothek (dazu weiter unten).
• Das eigene Vermögen aufbrauchen: Sie können Ihr in der Immobilie gebundenes Vermögen selbst aufbrauchen, falls Sie keine Erben haben oder diese nicht erben sollen.
Welche Nachteile hat die Immobilienverrentung?
Natürlich gibt es wie bei jeder Sache auch eine Kehrseite der Medaille: Die Immobilienverrentung impliziert einige Nachteile.
• Geringerer Kaufpreis: Der Kaufpreis, also die Summe, die final für Ihre Rentenzahlungen zu Verfügung steht, wird durch hohe Abschläge geschmälert, insbesondere durch den Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts wie auch durch den Risikoabschlag, den der Käufer vornimmt.
• Keine Wertsteigerung: Da Sie nicht mehr Eigentümer sind, partizipieren Sie in den Folgejahren auch nicht mehr an der eventuellen Wertsteigerung Ihrer Immobilie (Ausnahme: Immobilien-Teilverkauf).
• Verlust des Wohnrechts: Das lebenslange Wohnrecht erlischt, wenn der Umzug in ein Pflege- oder Altersheim unumgänglich ist (Ausnahme: Es wurde ein Nießbrauchrecht vereinbart).
• Kein Erbe: Da Sie die Immobilie verkauft haben, kann Sie nicht mehr an Ihre Erben weitergereicht werden (Ausnahme: Immobilien-Teilverkauf).
Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?
Zu den klassischen Modellen der Immobilienverrentung gehören die Immobilienverrentung mit Leib- oder Zeitrente, das Nießbrauchmodell, der Immobilien-Teilverkauf und die Umkehrhypothek.
1. Immobilienverrentung mit Leibrente
Das älteste Modell der Immobilienverrentung ist das Leibrenten-Modell. Sie verkaufen ihre Immobilie an einen Leibrenten-Anbieter und erhalten von diesem in den folgenden Jahren monatlich eine Rente. Wobei Sie sich zu Beginn auch einmalig eine größere Summe auszahlen lassen können. Für gewöhnlich wird die Leibrente bis zum Tod bezahlt und ist immer mit einem lebenslangen Wohnrecht verknüpft. Alle Rechte an Ihrer Immobilie, aber auch alle Pflichten, gehen auf den neuen Eigentümer über.
Eine Variante diese Modells ist die Vereinbarung einer sogenannten Zeitrente. Diese wird dann nur für einen zuvor definierten Zeitraum gezahlt. Nach Ablauf dieser Frist, beispielsweise nach 15 oder 20 Jahren, gilt der Kaufpreis als getilgt. Sie können vertraglich festlegen, welche Bedingungen gelten sollen, falls Sie vor diesem Ablauftermin versterben – also, ob beispielsweise noch ausstehende Zahlungen an Ihren Lebenspartner oder eventuelle Erben gezahlt werden müssen.
Gut zu wissen: Die Leibrente wird in aller Regel nur Eigentümern ab 70 Jahren angeboten, deren schuldenfreie Immobilie mindestens einen Wert von 200.000 Euro haben sollte.
Wie hoch die Leibrente ausfällt hängt im Wesentlich von zwei Faktoren ab:
1. dem Verkehrswert der Immobilie
2. dem Wert Ihres Wohnrechts
Der Verkehrswert wird durch einen zertifizierten Immobiliengutachter ermittelt. Der Wert Ihre Wohnrechts setzt sich aus der potentiellen Miete für Ihre Immobilie und Ihrer statistischen Restlebenszeit zusammen. Dieser Wohnwert wird ebenso vom Kaufpreis abgezogen wie der Risikoabschlag des Käufers, der sich damit gegen das „Langlebigkeitsrisiko“ absichert.
2. Das Nießbrauchmodell
Wie beim Leibrentenmodell verkaufen Sie auch in diesem Fall Ihre Immobilie vollständig an einen Dritten. Der entscheidende Unterschied: Sie erhalten als Verkäufer statt eines lebenslangen Wohnrechts ein Nießbrauchrecht und statt einer regelmäßigen Rentenzahlung eine Einmalzahlung.
Und: Anders als bei der Leibrente und dem dazugehörigen Wohnrecht verbleiben beim Nießbrauchmodell alle Rechte und Pflichten bei Ihnen als dem wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. Sie sind weiterhin in vollem Umfang für die Instandhaltung der Immobilie zuständig, müssen Grundsteuer und Hausversicherungen zahlen. Im Gegenzug können Sie die Immobilie jedoch jederzeit vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Nur ein Verkauf bleibt dem juristischen Eigentümer, also dem Käufer, vorbehalten.
Gut zu wissen: Auch das Nießbrauchmodell richtet sich in seiner lebenslangen Variante in aller Regel an Immobilieneigentümer, die zwischen 66 und 70 Jahren, oder älter, sind. Wer jünger ist, bekommt zumeist ein nur befristetes Nießbrauchrecht angeboten.
Die Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht empfiehlt sich, wie das Leibrentenmodell, vor allem für Eigentümer, die Ihr Vermögen selbst verbrauchen möchten und/oder keine Erben haben.
3. Der Immobilien-Teilverkauf
Wie der Name unschwer erahnen lässt, verkauften Sie in diesem Fall nur einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter – und zwar maximal 50 Prozent. Der Käufer wird damit Miteigentümer. Ein zertifizierter Immobiliengutachter ermittelt zuvor den Verkehrswert Ihrer Immobilie, der mindestens bei 200.000 Euro liegen muss. Für den verkauften Teil erhalten Sie sofort nach Vertragsabschluss eine Überweisung der vereinbarten Summe, über die Sie frei verfügen können.
Gleichzeitig garantiert Ihnen der Verkäufer ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht. Sie können Ihr Haus also weiter bewohnen, umbauen, modernisieren oder im Bedarfsfall auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie dem Käufer hingegen monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt, also eigentlich eine Miete, zahlen.
Beim Immobilien-Teilverkauf bleiben Sie weiterhin (Mit-) Eigentümer Ihrer Immobilie. Das bedeutet. Einerseits profitieren Sie vom möglichen Wertsteigerungen Ihres Hauses, andererseits müssen Sie dieses auch instandhalten und die laufenden Kosten tragen.
Gut zu wissen: Immobilien-Teilverkauf-Anbieter weisen gern darauf hin, dass jederzeit die Möglichkeit besteht, die Immobilie zurückzukaufen oder komplett zu veräußern. Diese Option darf jedoch guten Gewissens als Augenwischerei bezeichnet werden: Durch die Erhebung eines sogenannten Durchführungsentgelts und weiterer Gebühren würde ein solches Ansinnen unverhältnismäßig teuer und macht wirtschaftlich keinen Sinn.
Risiken, die Sie bedenken sollten: Ein hoher Teilverkaufspreis bedingt ein hohes Nutzungsentgelt, das Sie als Miete an den Käufer zahlen müssen. Dieses wird immer als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und kann nach einer ersten Festschreibung auch erhöht werden. Sollten Sie zudem mit Ihren Zahlungen irgendwann in Verzug geraten, dann kann es recht schnell gehen, dass der Anbieter die Immobilie verkauft und Sie ausziehen müssen. Achten Sie unbedingt auf das Kleingedruckte im Vertrag.
4. Die Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek schließen Sie als Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder einer Versicherung. Ihr Haus bleibt in Ihrem Eigentum, sie erhalten jedoch die Hypothek in monatlichen Raten ausbezahlt. Zinsen und Tilgung werden Ihnen gestundet. Im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung baut sich die Schuldenlast so von Jahr zu Jahr mehr auf, das Prinzip der Hypothek funktioniert also umgekehrt – daher rührt der Name. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank.
Vorteil dieser Variante ist ebenfalls der Verbleib in den, in diesem Fall tatsächlich „eigenen“ vier Wänden bei gleichzeitiger Aufstockung der monatlichen Rente. Nachteil hingegen: Sie bleiben als Eigentümer vollständig in der Pflicht, für den Unterhalt der Immobilie zu sorgen. Und noch wichtiger: Die Abzüge und Risikoabschläge, die von den Darlehensgebern von vorneherein einbehalten werden, sind in aller Regel sehr hoch und sehr undurchschaubar, so dass die Umkehrhypothek im direkten Vergleich mit allen anderen Formen der Immobilienverrentung deutlich schlechter abschneidet.
5. Der Rückmietkauf
Der Rückmietkauf wird häufig nicht als Modell der Immobilienverrentung genannt, was jedoch schlicht dem Umstand geschuldet ist, dass das Sale-and-Lease-back-Konzept ursprünglich aus dem gewerblichen Bereich stammt – bevor es als eine Möglichkeit der Liquiditätsgewinnung auch im privatem Sektor entdeckt wurde.
Das Prinzip dahinter erscheint recht einfach: Sie verkaufen Ihr Haus auf Basis eines Verkehrswertgutachten an einen Dritten. Sie erhalten den vollen Kaufpreis – und gleichzeitig einen Mietvertrag, der es Ihnen ermöglicht, weiterhin in Ihrem Zuhause zu wohnen. An Ihrer allgemeinen Wohnsituation ändert sich zunächst also nichts – außer dass Sie fortan verpflichtet sind, Miete zu zahlen.
Wichtig ist, dass im entsprechenden Vertrag mit dem Käufer einige Eckdaten unmissverständlich fixiert werden. Dazu gehören die Höhe der Miete und der Intervall für eventuelle Mieterhöhungen, der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung des Käufers sowie detaillierte Regelungen für einem möglichen Weiterverkauf der Immobilie oder bei Insolvenz des Käufers.
Zu den Nachteilen dieses Modells gehört zweifelsfrei, dass Sie nun monatlich eine Miete zahlen müssen – statt ein Zusatzeinkommen zu erhalten. Sie müssen mit dem Kaufpreis daher gut wirtschaften, um bis an Ihr Lebensende zahlungsfähig zu bleiben. Und: Viele ältere Eigentümer bewohnen Immobilien, die eigentlich längst viel zu groß geworden sind. Für die nicht benötigte Fläche müssen Sie aber nun Monat für Monat Miete bezahlen.
Gut zu wissen: Veräußern Sie eine Immobilie mit beträchtlichem Wert, die Sie anschließend zurückmieten möchten, dann steht der hohe Verkaufspreis auch für eine hohe Miete, die Sie zahlen müssen.
Der Rückmietkauf ist gleichwohl die einzige Variante der Immobilienverrentung, die kein Mindestalter verlangt. Sie können sich für dieses Modell bereits vor dem offiziellen Renteneintritt entscheiden.
Welche steuerlichen Aspekte spielen bei der Immobilienverrentung eine Rolle?
Unter steuerlichen Gesichtspunkten ergeben sich für die verschiedenen Konzepte der Immobilienverrentung einige Vor- respektive auch Nachteile.
Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer seit Jahren selbstgenutzten Immobilie ist steuerfrei. Daran ändert sich auch nichts, wenn Sie Ihr Haus im Rahmen des Nießbrauchmodells oder der Rückmietkauf-Variante veräußern oder sich für einen Immobilien-Teilverkauf entscheiden. Von der jeweils erhaltenen Kaufpreis-Summe müssen Sie keinen Cent an den Fiskus abführen.
Aber: Nutzen Sie Ihr Nießbrauchrecht, das ihnen auch bei einem Teilverkauf zugestanden wird, um Ihre Immobilie zu vermieten und erzielen Sie folglich Mieteinkünfte, so müssen Sie diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen, können Sie hingegen steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Fahrt- und Verwaltungskosten, aber auch eventuelle Maklergebühren. Außerdem dürfen Sie Ihre Steuern auf die Mieteinkünfte durch Geltendmachung der Absetzung für Abnutzung (AfA) mindern.
Anders sieht es bei der Immobilienverrentung mit Leibrente aus. Als Empfänger einer Leibrente müssen Sie diese als „sonstige Einkünfte“ in Ihrer Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Aber: Von der Immobilien-Leibrente wird nur ein sogenannter Ertragsanteil besteuert. Das meint: Nur auf einen Teil der Rente müssen Sie Steuern zahlen – und die Höhe dieses Anteils hängt allein von Ihrem Alter ab. Je älter Sie zu Beginn der Rentenzahlung sind, desto weniger Steuern entfallen auf Ihre Leibrente. So muss ein 68-Jähriger Rentenempfänger noch 16 Prozent seiner Rente versteuern, ein 74- Jähriger nur noch 12 Prozent, bei einem 80-Jährigen hat sich der Anteil auf 8 Prozent reduziert, ab 88 Jahre verbleiben 4 Prozent.
Worauf sollten Sie bei der vertraglichen Gestaltung achten?
Das Wohnrecht, beziehungsweise das Nießbrauchrecht, ist für alle Modelle der Immobilienverrentung essentiell – im Falle der Leibrente selbstverständlich ergänzt um die regelmäßige monatliche Überweisung. Es ist daher extrem wichtig, dass sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht als Reallast an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Der Rang beziehungsweise die Reihenfolge der Grundbucheinträge entscheidet im Extremfall, also beispielweise bei Insolvenz des Käufers und einer möglichen Verwertung der Immobilie, wer vorrangig aus dem Erlös entschädigt wird.
Es versteht sich von selbst, dass bei der Auswahl des Anbieters der Immobilienverrentung hinreichend Zeit und Sorgfalt aufgewendet werden sollten, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Bedenken Sie: Für die Solvenz der Anbieter übernimmt keine staatliche Stelle eine Garantie. Lassen Sie den Vertrag in jedem Fall von einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs gegenchecken. Und achten Sie besonders auf das berühmt-berüchtigte Kleingedruckte:
• Jeder Leibrenten-Vertrag sollte eine sogenannte Wertsicherungsklausel enthalten, die die Inflationsrate ausgleicht und die Rentenzahlungen dem steigenden Preisniveau anpasst.
• Achten Sie beim Nießbrauchmodell auf die Möglichkeit, Ihr Nießbrauchrecht nach einer festgelegten Frist gegen Entschädigung eventuell zurückgeben zu können.
• Prüfen Sie bei einem angedachten Immobilien-Teilverkauf ebenfalls die Höhe der Wertsicherungsklausel. In diesem Fall schützt sie allerdings den Käufer vor Verlusten, indem sie eine bestimmte Wertsteigerung der Immobilie vorgibt. Die üblichen 17 Prozent sind nach aktuellem Stand völlig überzogen.
• Lassen Sie sich im Vorfeld eines Umkehrhypothek-Vertrags von der Bank genauestens aufschlüsseln, welche Gebühren und Abzüge fällig werden – und nutzen Sie Ihre Ernüchterung am besten, um sich für eine andere Art der Immobilienverrentung zu entscheiden.
• Der Vertrag zu einem Rückmietkauf sollte, wie oben bereits erwähnt, detaillierte Passagen zu Miete, Mieterhöhungen, Weiterverkauf der Immobilie und für das Szenario einer Insolvenz des Käufers enthalten.
Alle Konzepte der Immobilienverrentung, mit Ausnahme der Umkehrhypothek, erfordern die Beurkundung vor einem Notar, der auch die notwendigen Eintragungen im Grundbuch veranlasst. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt in aller Regel der Käufer.
Für wen lohnt sich die Immobilienverrentung?
Im Prinzip bietet die Immobilienverrentung Eigentümern in fortgeschrittenem Alter eine gute Möglichkeit, im Ruhestand finanzielle Sicherheit und ein komfortables Auskommen zu erlangen, ohne das geliebte Zuhause verlassen zu müssen. Dies allerdings unter der ebenso prinzipiellen Maßgabe, dass mit einer einmaligen Auszahlung oder regelmäßigen Rentenzahlungen niemals der Kapitalwert erreicht wird, den ein klassischer Verkauf der Immobilie erzielen würde.
Während Leibrente und Nießbrauchmodell eine relativ sichere Zukunftsplanung garantieren, schwebt über den Konzepten des Immobilien-Teilverkaufs und des Rückmietkaufs stets das Damoklesschwert steigender Kosten für das Nutzungsentgelt, beziehungsweise die Miete.
Immer sollten Sie jedoch zunächst sehr sorgfältig überlegen, ob Ihnen Ihre Immobilie in den nächsten Jahren nicht vielleicht viel zu groß oder auch zu beschwerlich wird. In diesen Fällen ist es ratsamer, über einen regulären Verkauf einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen – und sich nach einem altersgerechten, neuen Zuhause umzusehen.
FAQs
1. Ist jedes Haus für eine Immobilienverrentung geeignet?
Nein. Das Haus muss mindestens einen Wert von 200.000 Euro haben, schuldenfrei sein und über eine hinreichend attraktive Lage verfügen, die es für den Anbieter als Kapitalanlage interessant macht. Mit Ausnahme des Rückmietkaufs wird die Immobilienverrentung zudem nur Eigentümern angeboten, die eher 70 als 65 Jahres alt sind.
2. Wie finde ich einen Anbieter für die Immobilienverrentung?
Die erste Adresse für die Suche ist das Netz. Die Ergebnisliste bei Google wird von den Anzeigen der jeweiligen Anbieter angeführt. Ihre Anzahl ist noch überschaubar. Verschaffen Sie sich über die jeweiligen Websites eine ersten Eindruck und lassen Sie sich entsprechendes Info-Material schicken.
3. Was ist besser Leibrente oder Teilverkauf?
Das kommt auf Ihre persönlichen Prioritäten an. Möchten Sie einen komfortablen Lebensabend verbringen, ohne sich weiter um die Instandhaltung Ihres Haus kümmern zu müssen, empfiehlt sich die Leibrente. Wollen Sie hingegen an einer möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie partizipieren und auch ansonsten weiter „schalten und walten“ können, wie es Ihnen beliebt, sollten Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen.
