Menschen unterscheiden sich in Ihrem Naturell und der daraus resultierenden Sicht auf viele Dinge. Zu welchem Typus gehören Sie? Freuen Sie sich einfach, wenn Sie ein gutes Angebot für Ihre erste Immobilienfinanzierung zur Unterschrift in Händen halten, mit der monatlichen Belastung gut leben können – und dann in 10, 15 Jahren neu überlegen werden, wie Sie den Rest des Kredits abbezahlen? Oder verursachen Ihnen Begriffe wie Restschuld und Anschlussfinanzierung ein diffuses Unbehagen, weil Sie von Ihrem Charakter her eine einmal in Angriff genommene Angelegenheit gerne komplett durchplanen und (gedanklich) abschließen? Mit einem Volltilgerdarlehen gelingt das auch bei der Immobilienfinanzierung.
Allerdings ist die Entscheidung für diese Darlehensvariante nicht nur eine Typ-Frage: Sie müssen für diesen Kredit, mit dem Sie am Ende der Laufzeit schuldenfrei sind, ein verlässliches, je nach Darlehenssumme durchaus hohes Einkommen und eine fundierte Zukunftsperspektive mitbringen.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum das Volltilgerdarlehen eine sichere und zinskostengünstige Finanzierungsvariante ist, welche Vorteile die Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit hat und in welchen Verhältnis Laufzeit und Tilgungssatz stehen. So können sie leichter erwägen, ob dieses Darlehen zu Ihnen und Ihren Finanzierungsvorstellungen passt.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Das charakteristische (und namengebende) Merkmal dieses Immobilienkredits ist die Volltilgung, das meint: Am Ende der vereinbarten Laufzeit bleibt keine Restschuld mehr übrig. Sie benötigen folglich keine Anschlussfinanzierung. Die Laufzeit des Kredits und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung Ihrer Schulden sind nicht nur identisch, während dieser Frist gilt zudem verbindlich der anfangs vereinbarte Zinssatz – Sie sind gegen etwaige Zinsschwankungen am Markt geschützt.
Volltilgerdarlehen werden gewöhnlich über Laufzeiten zwischen 15 bis 30 Jahre abgeschlossen. Sie zahlen – wie bei einem Annuitätendarlehen – währenddessen eine feste monatliche Rate, die stets gleich bleibt. Banken und Kreditinstitute gewähren Ihnen nicht selten zudem einen Zinsrabatt von bis zu 0,3 Prozent – quasi als Bonbon für die Sicherheit, dass Sie das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist vollständig zurückzahlen.
Gut zu wissen: Viele Banken bieten keine Darlehen mit einer längeren Zinsbindung als 30 Jahre an. Wenn Sie für Ihre Finanzierung eine längere Laufzeit benötigen, sollten Sie Ihr Augenmerk auf die Versicherungen richten. Die Allianz beispielsweise hat Volltilgerdarlehen mit bis zu 40jähriger Zinsbindung im Repertoire.
Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?
Die finale Schuldenfreiheit ist das erklärte Ziel des Volltilgerdarlehens, daher markiert sie den Dreh- und Angelpunkt des gesamten Mechanismus:
• Zunächst grenzen Sie die Laufzeit ein, innerhalb derer Sie die komplette Kreditsumme abbezahlen wollen.
• Aus dieser Zeitspanne berechnet sich die Tilgung, die Sie monatlich zahlen müssen, um am Ende der Laufzeit wieder schuldenfrei zu sein.
• Es ergibt sich: Je kürzer die Laufzeit, desto höher sind die Monatsraten. Sie müssen dann mehr Darlehen in kürzerer Zeit tilgen.
• Die Sollzinsbindung des Volltilgerdarlehens gilt bis zur Schuldenfreiheit, also bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.
• Ihre monatliche Rate bleibt immer gleich hoch. Sie setzt sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammen, wobei der Tilgungsanteil mit jeder bezahlten Rate steigt, während der Zinsanteil sinkt. Sie müssen ja nur Zinsen auf Ihre Restschuld zahlen, die sich kontinuierlich verringert.
Wann und für wen ist ein Volltilgerdarlehen sinnvoll?
Ein Volltilgerdarlehen lohnt sich selbstredend besonders in Niedrigzinsphasen. Sie sichern sich mit dieser Kreditvariante dann die günstigen Zinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem Ihr Darlehen abbezahlt ist.
Ob sich das „Schuldenfrei-Darlehen“ in Bezug auf die lange Festschreibung per se rentiert, kann nicht allgemeingültig konstatiert werden: Zwar gewähren Ihnen Banken und Kreditinstitute auf den Volltilgerkredit durchaus einen Zinsrabatt von bis zu 0,3 Prozent. Andererseits müssen Sie für längere Laufzeiten oft höhere Zinsen zahlen. Dieser Laufzeit-Aufschlag variiert je nach Marktlage.
Die Frage, für wen das Volltilgerdarlehen besonders geeignet und sinnvoll ist, kann hingegen recht eindeutig beantwortet werden:
- für Sie als Kreditnehmer, wenn Sie Ihre Schulden schnell und endgültig abbezahlen möchten,
- wenn Ihnen Zinssicherheit wichtig ist und Sie das Zinsänderungsrisiko ausschließen möchten,
- wenn Sie während der gesamten Laufzeit eine unveränderliche Rate überweisen möchten,
- wenn Ihr Haushaltseinkommen eine vergleichsweise hohe monatliche Belastung zulässt.
In jedem Fall empfiehlt es sich, vor dem Abschluss eines Volltilgerdarlehens mit ein paar beispielhaften Zahlen durchzurechnen, ob Sie sich die monatliche Rate langfristig leisten können.
Beispiel:
Bei einem Darlehen von 180.000 Euro, einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Tilgungssatz von 3,72 Prozent beträgt Ihre monatliche Rate bei einem Zinssatz von 2,85 Prozent 986 Euro.
Die Abhängigkeit von Laufzeit und monatlicher Belastung zeigt sich im direkten Vergleich, beispielsweise bei einem Darlehen von 300.000 Euro:
- Möchten Sie die Kreditsumme in 10 Jahren zurückzahlen, so müssen Sie monatlich 2.795 Euro stemmen,
- bei einer Laufzeit von 15 Jahren sind es 2.008 Euro,
- und auf 20 Jahre angesetzt ergeben sich monatliche Überweisungen von 1.628 Euro.
Welche Vorteile hat ein Volltilgerdarlehen?
Ein Darlehen mit vollständiger Tilgung des Darlehensbetrags am Ende der Laufzeit ist grundsätzlich (zins-) günstiger als ein Kredit mit einkalkulierter Restschuld. Sie sind schneller schuldenfrei und sparen einen nicht zu vernachlässigenden Betrag an Zinsen (dazu auch weiter unten). Die Volltilgung hält zudem weitere Vorteile bereit:
• Zinsbindung über den gesamten Zeitraum: Sie können Niedrigzinsphasen ausnutzen und müssen keine Zinsschwankungen fürchten.
• Gleichbleibend hohe Rate: Sie können die unveränderlichen, monatlichen Überweisungen bequem in Ihr langfristiges Haushaltsbudget integrieren.
• Hohe Planungssicherheit: Sämtliche Konditionen des Kredits sind im Voraus festgelegt und können auch nicht mehr geändert werden. Dieser Umstand kann sich positiv auf Ihre Zukunftsplanung auswirken – inklusive der an Tag X erreichten Schuldenfreiheit.
• Zinsrabatte der Banken: Banken und Kreditinstitute gewähren in den allermeisten Fällen Zinsabschläge von bis zu 0,3 Prozent auf Volltilgerdarlehen, weil das Ausfallrisiko kleiner ist.
Welche Nachteile bringt ein Volltilgerdarlehen mit sich?
Beziehen Sie unbedingt auch die negativen Aspekte, die mit einen Volltilgerdarlehen verbunden sind, in Ihre Überlegungen mit ein. Dazu gehören insbesondere:
• Geringe Flexibilität: Ändern sich Ihre persönlichen und/oder finanziellen Verhältnisse bleiben Sie trotzdem an die vereinbarten Kreditkonditionen gebunden.
• Höhere finanzielle Belastung: Die Monatsraten eines Volltilgerdarlehens sind hoch und belasten das Haushaltsbudget beträchtlich. Können Sie sich die Überweisungen später nicht mehr leisten, riskieren Sie einen Zahlungsausfall, der mit empfindlichen Entschädigungszahlungen verbunden sein kann.
• Kein Wechsel des Kreditgebers möglich: Ist ein Volltilgerdarlehen erst einmal abgeschlossen, so können Sie nichts mehr ausrichten. Sollten die Zinsen dramatisch fallen oder andere Anbieter günstiger sein, haben Sie kein Möglichkeit, Ihren Kredit umzuschichten.
Gut zu wissen: Bei jeder Immobilienfinanzierung steht Ihnen nach 10 Jahren Laufzeit das in § 489 BGB verankerte, ausdrückliche Sonderkündigungsrecht zu. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten – und können anschließend die Restschuld auf einmal tilgen oder umschulden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie nicht befürchten.
Unterschied zwischen Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen
Das Volltilgerdarlehen unterscheidet sich vom klassischen Annuitätendarlehen im Prinzip nur dadurch, dass in seinem Fall keine Restschuld mehr übrigbleibt. Strenggenommen ist das Volltilgerdarlehen im Grundsatz ebenfalls ein Annuitätendarlehen – weil beide Kredite durch eine monatliche, gleichbleibende Annuität (Rate aus Tilgung und Zinsen) abbezahlt werden, die für Kreditnehmer eine angenehme Planungssicherheit bereithält.
Allerdings berechnen sich die Raten der beiden Darlehen unterschiedlich: Bei einem Annuitätendarlehen vereinbaren Sie zunächst mit der Bank, wie hoch Ihre anfängliche Tilgung sein soll. Daraus ergibt sich zusammen mit der Kreditsumme und dem Zinssatz für die fixierte Laufzeit Ihre monatliche Rate.
Beim Volltilgerdarlehen richtet sich die gesamte Berechnung hingegen an der Laufzeit und der Darlehenssumme aus. Stehen diese beiden Konstanten fest, so ermittelt die Bank daraus die Tilgung und die monatliche Rate.
Beispiel:
1. Sie nehmen eine Kreditsumme von 250.000 Euro als Annuitätendarlehen auf, entscheiden sich für eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent und eine Laufzeit von 25 Jahren.
Die Bank veranschlagt einen Sollzins von 2,5 Prozent und errechnet eine monatliche Rate von 937,50 Euro. Nach 25 Jahren verbleibt eine Restschuld von 76.593,65 Euro.
2. Sie möchten die identischen 250.000 Euro als Volltigerdarlehen in Anspruch nehmen, das in 25 Jahren abbezahlt sein soll. Aus Kreditsumme und Laufzeit ergibt sich eine notwendige Tilgung von 2,97 Prozent. Die Bank kommt Ihnen beim Zinssatz mit einem Abschlag entgegen und setzt diesen auf 2,3 Prozent fest. Ihre monatliche Belastung liegt dann bei 1.097,82 Euro. Nach 25 Jahren sind Sie jedoch schuldenfrei.
Wie kann ich durch ein Volltilgerdarlehen sparen?
Wie bereits erwähnt, wird die komplette Kalkulation des Volltilgerkredits im Voraus fixiert und bleibt für die folgenden Jahre, zumeist Jahrzehnte, verbindlich. Wichtigste Konstanten sind die Kreditsumme und die angestrebte Laufzeit, also die Frist, innerhalb derer das Darlehen vollständig zurückgezahlt sein soll. Aus deren „Division“ resultiert die anfänglich erforderliche Tilgungsrate. In die Ermittlung der monatliche Rate rechnet die Bank selbstredend noch die Zinsen ein, die sie für die Bereitstellung des Kredits von Ihnen verlangt (plus eventuelle Bearbeitungsgebühren).
Grundsätzlich liegen die monatlichen Kosten bei einem Volltilgerdarlehen zum Teil deutlich über denen eines klassischen Annuitätendarlehens. Sie sind jedoch nicht nur schneller schuldenfrei, Sie sparen auch erhebliche Zinskosten.
Beispiel:
Sie benötigen ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro und veranschlagen eine Zinsbindung von 20 Jahren. Die folgenden Zeilen führen zunächst die Unterschiede zwischen Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen auf:
- Sollzins: Volltilgerdarlehen: 3,30 %, Annuitätendarlehen: 3,10 %
- Tilgung: Volltilgerdarlehen: 3,54 %, Annuitätendarlehen: 2,0 %
- Monatsrate: Volltilgerdarlehen: 1.823,20 Euro, Annuitätendarlehen: 1.360,00 Euro
- Restschuld nach 20 Jahren: Volltilgerdarlehen: 0 Euro, Annuitätendarlehen: 142.979,57 Euro
Sie müssen in diesem Beispiel als Volltilger folglich monatlich rund 460 Euro mehr an die Bank zahlen, was einer jährlichen Mehrbelastung von 5.520 Euro entspricht. Dafür sind Sie nach 20 Jahren jedoch nicht nur schuldenfrei, Sie haben bis zu diesem Zeitpunkt überdies „nur“ rund 117.500 Euro an Zinsen gezahlt.
Beim Annuitätendarlehen sind derweil bis hierher bereits 149.000 Euro an Zinsen angefallen – und für die Anschlussfinanzierung werden überschlägig (unter der Maßgabe ähnlicher Konditionen wie zuvor) weitere 92.000 Euro an Zinskosten fällig. Insgesamt beläuft sich die Zinslast so auf 241.000 Euro. Im Saldo bezahlen Sie mit einem Volltilgerdarlehen – bei gleichem Zinssatz – nur etwa halb so viel Zinsen an die Bank wie bei einem Annuitätendarlehen mit Anschlussfinanzierung. Und diese Regel gilt im Grundsatz immer.
Welche Sonderregelungen gibt es beim Volltilgerdarlehen?
Das „Schuldenfrei-Darlehen“ gehört zu den – je nach Sichtweise – stabilsten oder starrsten Kreditvarianten überhaupt. Änderungen der einmal getroffenen Konditionen und Zahlungsmodi sind grundsätzlich nicht vorgesehen. Das gilt für einen Tilgungssatzwechsel ebenso wie für eine Tilgungsaussetzung – in beiden Fällen geriete das gesamte Konstrukt in Schieflage, weil sie als Kreditnehmer das Darlehen ja nicht mehr in der veranschlagten Zeit zurückzahlen könnten.
Aus dem gleichen Grund können Sie Sondertilgungen nur in einigen Ausnahmefällen einbringen. Was nur logisch ist: Bei einem Volltilgerdarlehen planen Sie die gesamte Finanzierung von der ersten Ratenzahlung bis zur kompletten Tilgung der Restschuld. Durch eine Sondertilgung verringert sich die Restschuld und damit auch die Darlehenszeit. Das bedeutet aber auch, dass die ursprünglich vereinbarte Ratenzahlung nicht mehr passt, die sich ja an der Darlehenszeit orientiert.
Einige Kreditinstitute und Versicherungen räumen ihren Kunden trotzdem in gewissem Rahmen die Möglichkeit ein, Sondertilgungen in die Finanzierung zu integrieren. Ausgewählte Anbieter halten sogar die Option auf Tilgungsaussetzung in besonderen Lebenslagen vor – Sie müssen diese Konditionen jedoch in jedem Fall in Ihrem Kreditvertrag schriftlich fixieren lassen.
Gut zu wissen: Sie können ein Volltilgerdarlehen selbstverständlich auch für Ihre Anschlussfinanzierung einsetzen. Das aktuelle Zinsniveau ist deutlich niedriger als vor 15 oder 20 Jahren, so dass Sie eventuell mit der gleichen Rate deutlich höher tilgen können und die Schuldenfreiheit schneller erreichen.
Fazit: Das Volltilgerdarlehen will gut durchkalkuliert werden
Der Volltilgerkredit ist das zweifellos sicherste und zinsgünstigste Finanzinstrument, um eine Immobilie schnell und garantiert zum Tag X abzubezahlen. Die verlässliche Schuldenfreiheit erreichen Sie jedoch nur um den Preis einer hohen monatlichen Belastung. Im Gegenzug sind Sie durch die Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit vor allen Zinsrisken gefeit und können mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate bis zum X-Day kalkulieren. Bevor Sie jedoch Ihre Unterschrift unter den Kreditvertrag setzen, sollten Sie besser drei- als zweimal durchkalkulieren, ob Sie sich diese – je nach Kreditsumme – durchaus beträchtlichen monatlichen Euro-Beträge für die nächsten 25 bis 30 Jahre auch tatsächlich leisten können. Das einmal abgeschlossene Volltilgerdarlehen erlaubt so gut wie keine Änderungen und Sie müssen es zumindest 10 Jahre lang konsequent bedienen. Bei Zahlungsausfall drohen Ihnen empfindliche Entschädigungsforderungen. Im Saldo: Unbedingte Empfehlung, wenn Ihre finanziellen Ressourcen stets ausreichend sind.
FAQs
1. Kann jeder ein Volltilgerdarlehen abschließen?
Nein. Der Volltilgerkredit wird von Banken und Kreditinstituten nicht leichtfertig vergeben. Voraussetzung sind neben einem stabilen Arbeitsverhältnis eine sehr gute Bonität und vor allem ein sicheres und recht hohes Einkommen, mit dem die monatliche Belastung problemlos bewältigt werden kann.
2. Lohnt sich ein Volltilgerdarlehen immer?
Ja. Durch die hohe Tilgung innerhalb der festgeschriebenen Laufzeit zahlen Sie insgesamt immer weniger Zinsen an die Bank, als wenn Sie sich für eine andere Kreditvariante entscheiden, bei der eine Restschuld verbleibt. Zudem honorieren Banken die terminierte Rückzahlung in aller Regel mit einem Bonus auf den Zinssatz.
3. Kann ich die Höhe der Tilgung beim Volltilgerdarlehen ändern?
Nein. Ein Tilgungssatzwechsel oder eine Tilgungsaussetzung sind beim „Schuldenfrei-Darlehen“ ebenso wenig vorgesehen wie Sondertilgungen. Alle Komponenten des Kredits sind ja so berechnet, dass am Ende der fixierten Laufzeit die Kreditsumme zurückgezahlt ist. Es gibt jedoch einige Anbieter, die diese Möglichkeiten optional anbieten – allerdings zumeist gegen einen Zinssaufschlag.
4. Gibt es Volltilgerdarlehen mit mehr als 30 Jahren Laufzeit?
Ja. In der Regel laufen Volltilgerkredite über 15 bis 30 Jahre. Einige Banken bieten bei einer hohen Kreditsumme gelegentlich auch eine Zinssicherheit über 35 Jahre an. Noch längere Laufzeiten sind hingegen eine Domäne der Versicherungen. Bei ihnen sind Verträge bis zu 40 Jahren problemlos möglich.
