Wie von den Finanzmärkten erwartet, hat die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Oktober 2024 den Leitzins erneut gesenkt – und zwar um einen Viertelpunkt auf nunmehr 3,25 Prozent. Es ist die dritte Leitzinssenkung in diesem Jahr und die Währungshüter legen damit ein Tempo vor, das es in den letzten 13 Jahren so nicht gegeben hat. Dass die EZB-Entscheidung allerdings ein Signal für weiter sinkende Bauzinsen sei, halten die allermeisten Finanzmarktexperten für einen ausgemachten Trugschluss. Hintergrund: Die Bauzinsen nehmen die Marktentwicklung stets zeitlich vorweg – der aktuelle Rückgang ist also vom Markt bereits berücksichtigt. Die Wirtschaftsinstitute gehen davon aus, dass die Zinsen kaum noch weiter fallen – eher, dass sie moderat wieder steigen.
Wenn Sie nun unmittelbar vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung stehen, stellt sich Ihnen vermutlich die drängende Frage, für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden sollen. Für wie lange sollten Sie den aktuell von Ihrer Bank angebotenen Zinssatz festschreiben – und sich damit gegen Zinssteigerungen schützen? 10 Jahre? 15 oder gar 20 Jahre? Die längeren Zinsbindungen sind etwas teurer. Im Umkehrschluss profitieren Sie von einer längeren Sicherheit – und einer geringeren Restschuld.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum eine kluge Sollzinsbindung bei Ihrer Immobilienfinanzierung so wichtig ist, wie sie sich auf Ihre Zinskosten auswirken kann und welche Vor- und Nachteile kurze oder lange Zinsbindungen grundsätzlich haben.
Was bedeutet Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung ist einer der wichtigsten Sicherungsmechanismen in Ihrer Immobilienfinanzierung: Im Grundsatz bedeutet sie schlicht, dass der Zinssatz, den Sie von Ihrer Bank für Ihren Immobilienkredit angeboten bekommen haben, erstens, quasi eingefrorenen wird und somit nicht mehr den marktüblichen Zinsschwankungen unterliegt. Die Zinsbindung steht zudem, zweitens, für den Zeitraum, für den diese Unveränderbarkeit gilt.
Die Festlegung einer Zinsbindung ist insbesondere bei den hohen Summe einer Immobilienfinanzierung von elementarer Bedeutung. Die Bauzinsen unterliegen nahezu täglichen Schwankungen. Würden diese Marktdynamiken unmittelbar auf den Zinssatz Ihres Darlehens durchschlagen, so wäre eine verlässliche Budgetplanung kaum möglich. Rein theoretisch hätten Sie es mit einem steten Auf und Ab Ihrer Monatsrate zu tun – mit allem damit verbundenen, finanziellen Unwägbarkeiten.
Die Sollzinsbindung verhindert ein solches Chaos: Sie legen den angebotenen Zinssatz für eine bestimmte Dauer von Jahren fest – und können fortan mit einer verlässlichen Monatsrate kalkulieren.
Gut zu wissen: Keine Bank der Welt kann Sie dazu zu zwingen, eine Zinsbindung zu vereinbaren. Sie können sich auch für eine variables Darlehen ohne festen Zinssatz entscheiden. Die Zinsen, die Sie für diesen Kredit zahlen müssen, werden im Drei-Monats-Rhythmus an das allgemeine Marktniveau angepasst – und zwar auf Basis des Referenzzinssatzes EURIBOR, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Die unberechenbaren Zinsschwankungen sind mit einem hohen Risiko verbunden – das variable Darlehen eignet sich daher ausdrücklich nicht für langfristige Finanzierungen.
Welche Zinsbindungen sind möglich?
Banken und Kreditinstitute bieten Ihnen Sollzinsbindungen in verschiedenen Längen an: Angefangen bei 5 Jahren, über 10 und 15 Jahre, bis hin zu 20, 25 oder 30 Jahren. Diese 5-Jahres-Schritte sind allgemein üblich – und sie „kosten“ in diesen Etappen auch unterschiedlich: Finanzdienstleister berechnen für längere Laufzeiten einen Zinsaufschlag, um damit ihr eigenes Risiko abzufedern.
Stand Anfang November 2024 sieht das in Zahlen für einen Nettodarlehensbetrag von 350.000 Euro folgendermaßen aus (angegeben ist jeweils der effektive Jahreszins, also der Sollzins plus anfallender Gebühren):
- Zinsbindung 5 Jahre: 3,03 %
- Zinsbindung 10 Jahre: 3,11 %
- Zinsbindung 15 Jahre: 3,21 %
- Zinsbindung 20 Jahre: 3,42 %
- Zinsbindung 30 Jahre: 3,53 %
Welche Zinsbindung ist sinnvoll – Entscheidungshilfen
Die wesentliche, und recht simple, Entscheidungsdeterminante bei der Wahl der Zinsbindung ist das aktuelle Zinsniveau: Bei niedrigen Zinsen, die erste Indikatoren für einen Anstieg zeigen, empfiehlt sich logischerweise eine lange Zinsbindung. Im umgekehrten Fall, also bei hohen Zinsen, bei denen deutliche Tendenzen für eine Senkung erkennbar sind, sollten Sie natürlich eine kurze Zinsbindung wählen.
Soweit die wenig überraschende Binsenweisheit. Die Kunst besteht nun allerdings darin, die jeweiligen Aufwärts-, respektive Abwärts-Tendenzen am Markt zu erkennen. Da es dafür ausgewiesene Experten gibt, geht es für Sie als Kreditnehmer vor allem darum, sich über deren Prognosen und Einschätzungen zu informieren.
Derzeit sehen die professionellen Marktanalytiker unisono eine ausgeprägte Seitwärtsbewegung der Bauzinsen auf einem Niveau zwischen 3,5 % bis 4 %. Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat den Grund für diese anhaltende Seitwärtsbewegung vor allem in der Tatsache ausgemacht, „dass der Markt die Senkung des Leitzinses in diesem Jahr bereits seit Monaten eingepreist hatte.“
Die Analysten der Commerzbank beurteilen die Situation ähnlich und geben als stabilen Mittelwert die 3,5 % an, der sich bis in das Frühjahr 2025 behaupten könnte – bevor die Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2025 wieder leicht anziehen. Auch die Wirtschaftsinstitute kalkulieren mit einem moderaten Anstieg zu Beginn des neuen Jahres. Kurzum: Das aktuelle Zinsniveau wird auf absehbare Zeit das beste sein, mit dem potentielle Immobilienkäufer rechnen können.
Kleiner Exkurs: Was beeinflusst die Immobilienkreditzinsen?
Die Höhe der Zinsen, die Sie für Ihren Immobilienkredit zahlen müssen, ist das komplizierte Resultat einer ganzen Reihe von Einflussfaktoren. Grob vereinfacht zählen dazu externe und persönliche Faktoren.
Zu externen Faktoren gehören vor allem:
- Die Situation am internationalen Kapitalmarkt: Banken besorgen sich am Kapitalmarkt Gelder für Finanzierungen. Dabei spielen Pfandbriefe und Staatsanleihen eine gewichtige Rolle. Wenn Banken selbst hohe Zinsen für die Geldbeschaffung zahlen müssen, geben sie diese an ihre Kunden weiter.
- Die Geldpolitik der Zentralbanken: Die EZB und die US-amerikanische Fed nehmen über die Leitzinsen Einfluss auf Wirtschaftsentwicklung und Inflationsbekämpfung. Der Leitzins der EZB hat jedoch keine direkten Auswirkungen auf die Bauzinsen, sondern eher psychologische: Kreditinstitute senken oder erhöhen ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die EZB den Leitzins ändern wird. Deshalb steigen oder fallen die Bauzinsen in aller Regel deutlich vor der jeweiligen Leitzinsänderung.
- Konjunkturlage: Eine schwächelnde Konjunktur bringt in aller Regel fallende Zinsen mit sich. Die Zentralbanken senken in dieser Situation die Leitzinsen, um Kaufanreize auszulösen. Eine starke Konjunktur führt wegen der steigendenden Nachfrage nach Krediten tendenziell zu höheren Zinsen.
Zu den persönlichen Faktoren, die die Zinshöhe mit bestimmen zählen besonders:
- Ihre Kreditwürdigkeit/Bonität,
- ein regelmäßiges, möglichst hohes Einkommen,
- ein sicherer Arbeitsplatz,
- Ihr Familienstand,
- die Lage der Immobilie.
Außerdem bestimmen selbstredend die Darlehenshöhe und das von Ihnen in die Finanzierung eingebrachte Eigenkapital, die Tilgungshöhe und eben die ins Auge gefasste Sollzinsbindung den Zinssatz, den Ihnen die Bank schlussendlich anbietet.
Vor- und Nachteile kurzer Zinsbindungen (5-10 Jahre)
Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Sollzins und desto niedriger fällt Ihre monatliche Rate aus. Aber: Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine beträchtliche Restschuld übrig, die Sie zu den dann geltenden Zinssätzen anschlussfinanzieren müssen. Kurze Zinsbindungsfristen in einem Zeitfenster von 5 bis 10 Jahren haben also ihre Vor- und Nachteile.
Vorteile:
• günstiger Sollzins
• niedrige monatliche Rate,
• bei sinkenden Zinsen günstigere Anschlussfinanzierung möglich
Nachteile:
• hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung,
• teure Anschlussfinanzierung, falls die Zinsen steigen
Beispielrechnung, Teil 1: Sie schließen ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro zu einem günstigen Sollzinssatz von 2,4 Prozent ab. Die Tilgung legen Sie auf 2 Prozent und die Zinsbindung auf 10 Jahre fest. Ihre monatliche Rate beläuft sich damit auf 733 Euro. Nach 10 Jahren verbleibt eine Restschuld von 154.840 Euro, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen (15-30 Jahre)
Insbesondere bei einem niedrigen Zinsniveau lohnt sich eine lange Sollzinsbindung, um sich die günstigen Zinsen auf Jahrzehnte zu sichern. Dafür müssen Sie jedoch einen Zinsaufschlag über die gesamte Dauer in Kauf nehmen.
Vorteile:
• lange Zinssicherheit mit guter Planbarkeit,
• geringe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Nachteile:
• höherer Sollzins,
• höhere monatliche Belastung,
• eventuell sinkendes Zinsniveau kann nicht genutzt werden
Beispielrechnung, Teil 2: Analog zur obigen Beispielrechnung unterschreiben Sie den Vertrag über einen Immobilienkredit zu 200.00 Euro, entscheiden sich jedoch für eine Zinsbindung über 20 Jahre. Die Bank berechnet Ihnen dafür einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozent, so dass Ihr Sollzins auf 2,9 Prozent klettert. Der Tilgungssatz von 2 Prozent bleibt unverändert. Nun müssen Sie monatlich 811 Euro überweisen. Ihre Restschuld nach 20 Jahren beträgt hingegen nur noch 92.100 Euro.
Durchgerechnet: Was ist günstiger 10 oder 20 Jahre Zinsbindung?
Der Blick auf die Höhe der Monatsrate und die Höhe der verbleibenden Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, wie in den Beispielrechnungen oben, verdeutlicht die generellen Vor- und Nachteile kurzer oder langer Zinsbindungen. Es geht allerdings auch etwas detaillierter – und präziser.
Zu diesem Zweck müssen zusätzlich die Gesamtzinskosten der Darlehen über 10 beziehungsweise 20 Jahre in die Überlegung miteinbezogen werden. Sie setzen sich zusammen aus den tatsächlichen Zinskosten der ersten 10 Jahre (für beide Varianten problemlos zu ermitteln) und den Zinskosten der Jahre 11 bis 20, die für das 10jährige Darlehen unter dem Blickwinkel gestiegener oder gesunkener Zinsen hypothetisch berechnet werden müssen. Es ergibt sich ein differenziertes Bild.
Ausgangslage: Sie möchten einen Immobilienkredit in Höhe von 400.000 Euro aufnehmen, die Tilgungsrate soll bei 1 % liegen. Für eine Zinsbindung von 10 Jahren bekommen Sie ein Angebot mit einen Sollzins von 3,45 %, für 20 Jahre Zinsbindung erhöht sich der Zins auf 3,85 %.
Kreditsumme: 400.000 Euro
Zinsbindung: 10 Jahre
Sollzins: 3,45 %
Monatliche Rate: 1.483 Euro
Zinskosten nach 10 Jahren: 130.314 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: 352.315 Euro
Kreditsumme: 400.000 Euro
Zinsbindung: 20 Jahre
Sollzins: 3,85 %
Monatliche Rate: 1.617 Euro
Zinskosten nach 10 Jahren: 145.303 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: 351.302 Euro
Nach 10 Jahren haben Sie bei der 20-jährigen Zinsfestschreibung etwa 15.000 Euro mehr an Zinskosten gezahlt – während die Restschuld in beiden Fällen in etwa gleich groß ist.
Entscheidend ist nun, wie es weitergeht. Im Fall der kurzen Zinsbindung von 10 Jahren benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Szenario eins: Die Zinsen sind gestiegen und Sie müssen fortan 5,0 % zahlen. Szenario zwei: Das Zinsniveau ist gesunken und Sie bekommen 2,5 % angeboten. Die anfängliche Tilgung bleibt erneut bei 1 %.
Ursprünglicher Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung:
Kreditsumme: 351.302 Euro
Sollzins: 3,85 %
Monatliche Rate: 1.617 Euro
Zinskosten Jahre 11 bis 20: 122.478 Euro
Restschuld nach 20 Jahren: 279.780 Euro
Anschlussfinanzierung, Szenario eins:
Kreditsumme: 352.315 Euro
Sollzins: 5,0 %
Monatliche Rate: 1.762 Euro
Zinskosten Jahre 11 bis 20: 165.799 Euro
Restschuld nach 20 Jahren: 306.724 Euro
Anschlussfinanzierung, Szenario zwei:
Kreditsumme: 352.315 Euro
Sollzins: 2,5 %
Monatliche Rate: 1.028 Euro
Zinskosten Jahre 11 bis 20: 83.331 Euro
Restschuld nach 20 Jahren: 312.335 Euro
Im Szenario eins mit gestiegenen Zinsen zahlen Sie in den Jahren 11 bis 20 gut 43.000 Euro mehr an Zinskosten als bei der Zinsbindung über 20 Jahre. Nach Abzug der Mehrkosten in den ersten 10 Jahren von 15.000 Euro bleibt gleichwohl ein Saldo von 28.000 Euro zugunsten der langen Zinsbindung.
Im Szenario zwei mit niedrigeren Zinsen sparen Sie dagegen in den Jahren 11 bis 20 gut 39.000 Euro. Insgesamt kostet Sie diese Variante folglich rund 54.000 Euro weniger als die lange Zinsbindung. Da sich in diesem Falle auch Ihre monatliche Rate auf 1.028 Euro reduziert, könnten Sie prinzipiell mehr Geld in die Tilgung stecken. Bei einem Satz von 2,5 % kämen Sie mit 1.468 Euro auf eine ähnliche Belastung wie in den ersten 10 Jahren, hätten am Ende aber nur noch ein Restschuld von 252.366 Euro übrig.
Das Resultat der Rechnung ist eindeutig: Bei der Entscheidung zwischen einer kurzen oder einer langen Zinsbindung müssen Sie stets die Faktoren Sicherheit und Chance gegeneinander abwägen. Mit einer langen Zinsbindung sind Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite, verschenken aber eventuell Einsparmöglichkeiten durch ein zukünftig niedrigeres Zinsniveau. Mit einer kurzen Zinsbindung favorisieren Sie eher die Chance auf eine günstigere Anschlussfinanzierung – verbunden mit dem Risiko, dass sie auch teurer werden kann als Ihre Anfangskonditionen.
Für alle Fälle: Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Den § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) müssen Sie nicht wörtlich zitieren können, seinen Inhalt sollten Sie jedoch kennen: Dieser Paragraph ermöglicht Ihnen den vorzeitigen Ausstieg aus jeder Art von Immobilienkredit, sobald dieser 10 Jahre alt ist. Das gesetzlich verankerte Sonderkündigungsrecht gilt ausnahmslos.
• Sobald Ihre Immobilienfinanzierung mindestens 10 Jahre läuft, können Sie sie kündigen.
• Es ist völlig unerheblich, wie lange Ihre Sollzinsbindung eigentlich noch laufen sollte.
• Sie müssen eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten.
• Ihre Bank darf Ihnen bei einer Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Vertragsauflösung ist für Sie daher mit keinen Kosten verbunden.
Gut zu wissen: Es gibt keine Frist, zu der das Sonderkündigungsrecht „verfällt“. Das meint: Sie können nach Ablauf der 10 Jahre jeden Tag kündigen, also beispielsweis auch nach 11 Jahren und 4 Monaten.
Der § 489 BGB gibt Ihnen im Grundsatz eine Art Joker-Karte in die Hand: Sie können sich für die sichere Variante einer langen Zinsbindung entscheiden – bleiben daran jedoch keineswegs bis zum avisierten Ende „gekettet“. Sollten sich das Zinsniveau oder auch Ihre persönlichen Verhältnisse nach 10 Jahren gravierend geändert haben, so können Sie über das Sonderkündigungsrecht ihre finanziellen Verpflichtungen neu ordnen.
Behalten Sie Ihre Anschlussfinanzierung im Blick
Ganz gleich, für welche Sollzinsbindung Sie sich entschieden haben, irgendwann läuft jede Festschreibung aus. Warten Sie auf keinen Fall auf den Brief Ihrer Bank, der Sie drei Monate vor diesem Fixum darauf hinweist. Kümmern Sie sich nach Möglichkeit bereits rund drei Jahre vor dem Ablauf Ihrer Zinsbindung um Ihre Anschlussfinanzierung: Beobachten Sie die Zinsentwicklung und lassen Sie sich rechtzeitig – spätestens 12, besser 24 Monaten zuvor – Angebote von verschiedenen Kreditinstituten unterbreiten.
Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten Ihre Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen:
• Laufzeitverlängerung bei Ihrer Hausbank (Prolongation): Sie schließen ein neues Darlehen mit neuen Konditionen bei Ihrem persönlichen Sachbearbeiter ab.
• Umschuldung: Sie entscheiden sich für ein anders Kreditinstitut, dass Ihnen bessere Konditionen für die Finanzierung Ihrer Restschuld anbietet.
• Forward-Darlehen: Bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung (bis zu fünf Jahre sind möglich) vereinbaren Sie die exakten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung – wahlweise bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter. Für die Zinsreservierung müssen Sie jedoch einen Aufschlag zahlen.
Alle drei Optionen haben, Sie ahnen es, Vorzüge und Nachteile. Nehmen Sie sich Zeit und vor allem: vergleichen Sie, bevor Sie sich entscheiden.
FAQs
1. Wann beginnt die Zinsbindung?
Die Zinsbindung beginnt stets mit dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt. In aller Regel ist dies der Tag der Kreditauszahlung.
2. Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Läuft die vereinbarte Zinsbindungsfrist aus, so ist das Darlehen in den allermeisten Fällen noch nicht vollständig abbezahlt. Es verbleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss.
3. Kann ich meine Sollzinsbindung verlängern?
Nein. Die im Kreditvertrag fixierten Konditionen gelten verbindlich. Sie können jedoch bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Finanzierung ein Forward-Darlehen abschließen, um sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern.
4. Lohnt sich aktuell eine lange Zinsbindung?
Ja. Finanzmarktexperten gehen davon aus, dass die Zinsen nicht weiter fallen, sondern eher wieder leicht ansteigen werden. Sie sind daher gut beraten, sich das gegenwärtige Niveau für 15 oder 20 Jahre zu sichern. Gegebenenfalls können Sie nach 10 Jahren sonderkündigen.
