Es gibt Situationen, in denen Sie genau jetzt das Kapital brauchen, das Sie erst später haben werden. Seltsamer Satz? Ein Beispiel: Sie finden die für Sie perfekte Immobilie, der dafür gedachte Bausparvertrag ist aber erst in einem Jahr zuteilungsreif. Oder: Sie bekommen Nachwuchs und möchten Ihre Eigentumswohnung gegen ein eigenes Haus tauschen – Sie können Ihr altes Zuhause jedoch erst verkaufen, wenn Sie in das neue eingezogen sind. Für diese und ähnliche Fälle eines temporären, finanziellen Engpasses gibt es die sogenannte Zwischenfinanzierung.
Das ist ein kurzfristiger Überbrückungskredit, für den Sie nur Zinsen zahlen und den Sie am Ende der Laufzeit in einer Summe tilgen. Prima?! Banken und Kreditinstitute stimmen einer Zwischenfinanzierung – Sie ahnen es sicher – jedoch nicht aus reiner Nächstenliebe zu: Die Zinsen sind hoch und noch dazu variabel. Es empfiehlt sich also genau hinzusehen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wann eine Zwischenfinanzierung für Sie sinnvoll sein kann, welche Vorteile sie mit sich bringt, aber auch welche Nachteile Sie damit in Kauf nahmen.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Als Zwischenfinanzierung wird ein kurzfristiger Kredit bezeichnet, mit dem Sie einen zeitlich begrenzten Kapitalengpass abdecken können. Diese Art Überbrückungskredit wird bevorzugt bei der Immobilienfinanzierung in Anspruch gekommen, wenn Sie eine (neue) Immobilie kaufen möchten, ein Teil Ihres Eigenkapitals aber noch in Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder eben in einer Immobilie gebunden ist, die Sie aktuell noch bewohnen und erst verkaufen müssen. Sie müssen also eine Lücke überbrücken: Und zwar zwischen dem Kapital, das Sie jetzt für die Finanzierung brauchen, das aber erst in naher Zukunft frei wird.
Die Zwischenfinanzierung dient also vorrangig dazu, um als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht zu werden – und so bessere Zinsen und Konditionen für das Hauptdarlehen zu erhalten.
Zu den charakteristischen Merkmalen dieses Überbrückungsdarlehens zählt die kurze Laufzeit – in aller Regel maximal 24 Monate – und der Umstand, dass Sie während dieser Zeit ausschließlich Zinsen für den Kredit zahlen. Es findet keine Tilgung statt. Die Gesamtsumme wird zum vereinbarten Termin „in einem Rutsch“ fällig. Aber: Sie können die Zwischenfinanzierung zu jedem beliebigen Zeitpunkt zurückzahlen, ohne dass Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in den Briefkasten flattert. Wermutstropfen der genannten positiven Aspekte: Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung sind hoch und können sich während der Laufzeit im Drei-Monats-Rhythmus ändern (dazu weiter unten).
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Das Wichtigste vorab: Banken und Kreditinstitute sind nicht gerade erpicht darauf, Zwischenfinanzierungen abzuschließen. Denn trotz der erquicklichen Zinsen ist der interne Aufwand in etwa vergleichbar mit dem eines „normalen“ Darlehens. Ein Großteil der Banken vergibt Zwischenfinanzierungen daher nur in Kombination mit einem langfristigen Immobiliendarlehen. Das kann für Sie durchaus von Vorteil sein, denn auf diese Weise müssen Sie Ihre Daten und Unterlagen nur einmal einreichen.
1. Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung
• Kreditwürdigkeit: Wie bei jedem anderen Darlehen, prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und Bonität und wird Ihnen nur eine Zusage erteilen, wenn Sie mit dem Ergebnis ihres Checks zufrieden ist.
• Nachweise: Sie müssen den Überbrückungskredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit tilgen. Ihr Kreditgeber verlangt in aller Regel einen Nachweis dafür, dass Sie dazu auch in der Lage sind. Das heißt beispielsweise: Sie müssen den Bausparvertrag oder die Lebensversicherungspolice einreichen.
• Sicherheit: Dient eine zu verkaufende Immobilie als Sicherheit, so wird die Zwischenfinanzierung zumeist als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Gut zu wissen: Zwischenfinanzierungen ohne Eintragung einer Grundschuld sind zwar grundsätzlich möglich, kommen aber eher selten vor. Wenn Sie die zu verkaufende Immobilie „lastenfrei“ veräußern möchten, besteht bei den meisten Banken auch die Möglichkeit, die Grundschuld auf die neuerworbene Immobilie eintragen zu lassen.
2. Ablauf eine Zwischenfinanzierung
Der Ablauf einer Zwischenfinanzierung lässt sich am besten an einem Beispiel veranschaulichen:
• Eine neue Immobilie ist gefunden
Sie erwarten Familiennachwuchs oder müssen aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen und möchten ein Haus für 400.000 Euro kaufen. Sie wohnen derzeit in einer Eigentumswohnung, die einen Wert von 250.000 Euro hat.
• Restschuld identifizieren
Die derzeitige Wohnung ist noch nicht ganz abbezahlt. Ihre Restschuld beträgt 50.000 Euro. Sie möchten die Wohnung zwar zeitnah verkaufen, haben sich bislang allerdings noch nicht darum gekümmert. Der Zahlungstermin für das neue Haus steht hingegen bereits fest.
• Überbrückungskredit kalkulieren
Aus der Differenz zwischen Wohnungswert (250.000 Euro) und Restschuld (50.000 Euro) ergibt sich eine nötige Zwischenfinanzierung von 200.000 Euro. Über diese Summe schließen Sie einen Überbrückungskredit ab.
• Zwischenfinanzierung als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen
Die noch fehlenden 200.000 Euro für den Hauskauf decken Sie durch ein langfristiges Immobiliendarlehen ab. Die Bank behandelt Ihren Überbrückungskredit wie Eigenkapital, so dass Sie recht günstige Zinsen und gute Konditionen erhalten.
Bitte beachten Sie: Möchten Sie einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung als Sicherheit für eine Zwischenfinanzierung einsetzen, dann müssen Sie die vereinbarten Sparraten für die Verträge selbstverständlich weiterbedienen – und die Zinszahlungen für das Überbrückungsdarlehen auf Ihre monatliche Belastung obenauf rechnen.
Was sind die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?
• Das Kapital aus einer Zwischenfinanzierung wird bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital eingestuft.
• Sie müssen Sparverträge und Versicherungspolicen nicht vorzeitig kündigen und vermeiden damit finanzielle Einbußen. Da das Kapital aus diesen Verträgen praktisch „vorweg“ genommen wird, sprechen Banken auch von Vorfinanzierung.
• Durch den höheren Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung verbessert sich das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, der sogenannte Beleihungsauslauf. Somit erhalten Sie günstigere Zinsen und bessere Konditionen.
• Der Kauf oder Bau einer Immobilie kann schneller umgesetzt werden.
• Die begrenzte Laufzeit gewährleistet eine zügige Rückzahlung des Darlehens.
• Die Zwischenfinanzierung kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden. Verkaufen Sie also Ihr „alte“ Immobilie schneller als erwartet, so können Sie Ihren Überbrückungskredit ohne weitere Kosten sofort ablösen.
Mit welchen Nachteilen ist eine Zwischenfinanzierung verbunden?
• Banken und Kreditinstitute sichern die Risiken einer Zwischenfinanzierung mit einem Zinsaufschlag ab. Er liegt zwischen 1 bis 5 Prozentpunkte höher als der Satz für eine langfristige Finanzierung in gleicher Höhe.
• Es gibt keine Sollzinsbindung. Die Zinsen können alle drei Monate an das jeweils herrschende Niveau angepasst werden. Der Zinssaufschlag von 1 bis 5 Prozentpunkten bleibt dabei konsequent erhalten.
• Der Überbrückungskredit muss innerhalb der vereinbarten Frist abbezahlt werden. Auch wenn sich der Verkauf einer Immobilie verzögert oder der Verkaufspreis hinter den Erwartungen zurückbleibt.
• Banken und Kreditinstitute dürfen Bearbeitungsgebühren berechnen, weil sie in der kurzen Laufzeit der Zwischenfinanzierung enger kalkulieren müssen.
Zinsen und Kosten einer Zwischenfinanzierung
Aus der obigen Gegenüberstellung von Pluspunkten und Negativmerkmalen ergibt sich recht eindeutig: Das größte „Manko“ des ansonsten recht passablen Finanzinstruments der Zwischenfinanzierung liegt in seinen Kosten. Der üppige Zinsaufschlag von bis zu 5 Prozentpunkten verteuert das Zwischendarlehen empfindlich. Wobei zusätzlich zu beachten ist, dass Sie diese hohen Zinsen während der gesamten Laufzeit auf die vollständige Summe zahlen müssen. Da Sie nicht tilgen, verringert sich Ihre „Restschuld“ auch nicht. Jede Zwischenfinanzierung ist immer ein sogenanntes endfälliges Darlehen, das per se zinsteurer ist als ein Darlehen mit Tilgung.
Der Überbrückungskredit ist jedoch nicht nur endfällig, er trägt zudem einen Wesenszug des variablen Darlehens. Das meint: Die Zinsen der Vorfinanzierung werden kontinuierlich, im Regelfall im Drei-Monats-Rhythmus, an die aktuell üblichen Zinsen am Finanzmarkt angepasst. Die Zinsentwicklung kann sich zu Ihren Gunsten, aber eben auch zu Ihren Lasten auswirken. Je nach Höhe der abgeschlossenen Vorfinanzierung schlagen auch scheinbar nur geringfügige Zinssteigerungen massiv zu Buche, respektive können Ihre Haushaltskasse empfindlich belasten.
Gut zu wissen: Der Unterscheid zwischen Überbrückungskredit oder Zwischenfinanzierung und einem variablen Darlehen liegt vor allem darin, dass die Vorfinanzierung immer laufzeitbegrenzt ist – üblich sind 24 Monate –, während ein variables Darlehen ohne diese Einschränkung auskommt.
Last but not least sollten Sie beachten, dass in den Fällen, in denen Sie Ihre Vorfinanzierung durch eine vorhandene Immobilie absichern, zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld auf Sie zukommen. Kalkulieren Sie mit 0,5 bis 0,6 Prozent des Kreditbetrags an Gebühren für den Eintrag – und später 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für die Löschung aus dem Grundbuch.
Gut zu wissen: Wie hoch Ihr persönlicher Zinsaufschlag veranschlagt wird und wie hoch die Kosten Ihrer Zwischenfinanzierung damit ausfallen, errechnet jede Bank auf Basis interner Gewichtungsmodelle der aktuellen Marktlage und Ihrer individuellen Kreditwürdigkeit. Es kann sich daher sehr lohnen, die Finanzierungsangebote verschiedener Anbieter zu vergleichen.
Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?
Klassischerweise ist die Zwischenfinanzierung – trotz der genannten negativen Aspekte – für all jene interessant und überlegenswert, die sich als „Kurze-Zeit-Zwei-Immobilien-Besitzer“ klassifizieren lassen. Meint: Sie sind bereits Immobilieneigentümer, benötigen jedoch aus unterschiedlichen Gründen ein neues Zuhause. Sie können Ihr bisheriges Heim aber nicht eher verkaufen, als dass Sie in die neues Immobilie eingezogen sind. Das Geld dafür brauchen Sie jedoch logischerweise schon früher. In dieser überschaubaren Frist, in der Sie quasi zwei Immobilien besitzen, entsteht eine kurzfristige Eigenkapital-Lücke, die Sie mit einer Zwischenfinanzierung gut schließen können.
Aber auch für eine anstehende Anschlussfinanzierung kann ein Überbrückungskredit die richtige Wahl sein – wenn Sie über ein sicheres Kapitalpolster verfügen, das Sie einbringen möchten, beispielsweise einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder die Auszahlung einer Lebensversicherung. Die Fälligkeiten sind exakt bekannt, es gilt nur den überschaubaren Zeitraum bis zum Fixtermin zu überbrücken.
Welche Alternativen zur Zwischenfinanzierung gibt es?
Ganz grundsätzlich sollten Sie beim Ersterwerb einer Immobilie, deren Finanzierung Sie mit einer noch nicht fälligen Kapitalanlage auf solide Füße stellen möchte, konzentriert und sorgfältig rechnen: Ist eine Zwischenfinanzierung wirklich das probate Mittel oder fallen die Verluste durch eine vorzeitige Auszahlung der Kapitalanlage eventuell niedriger aus als die Kosten des Überbrückungskredits? Lassen Sie sich von Ihrem Versicherungsvertreter oder einem sonstigen Fachmann beraten, wenn Sie sich nicht sicher sind.
1. Sondertilgungen vereinbaren
Eine Möglichkeit, die hohen Zinsen einer Zwischenfinanzierung zu umgehen und trotzdem die Kosten des Immobilienkredits zu begrenzen, liegt in der Vereinbarung einer hohen Sondertilgung in der Frühphase des langfristigen Immobiliendarlehens. Auf diese Weise können Sie mit absehbar Ihnen zu Verfügung stehendem Kapital eine hohe, zusätzliche Tilgung bewerkstelligen, die sich insgesamt günstig auf Ihr Darlehen auswirkt. Möglicherweise insgesamt sogar vorteilhafter als eine Vorfinanzierung. Lassen Sie diese Variante unbedingt prüfen und durchrechnen.
2. Ratenkredit erwägen
In Einzelfällen kann auch ein Ratenkredit eine echte Alternative zur Zwischenfinanzierung sein. Allerdings liegt die Obergrenze in diesem Fall für gewöhnlich bei 100.000 Euro. Welche Kreditsumme Ihnen die Bank bewilligt, hängt vor allem von Ihrem frei verfügbaren Einkommen ab, das der Bank als einzige Sicherheit dient. Die Bonitäts- und Kreditwürdigkeitsprüfung fällt entsprechend deutlich weniger aufwendig aus. Sie zahlen das Darlehen in gleichbleibenden Monatsraten innerhalb einer festgelegten Laufzeit zu einem festen Zinssatz zurück. Weitere Kosten, wie beispielsweise die Notar- und Grundbuchgebühren bei der Vorfinanzierung, entstehen Ihnen nicht.
Was ist bei der Rückzahlung der Zwischenfinanzierung wichtig?
Das gesamte Konstrukt der Vorfinanzierung ist darauf ausgelegt, dass Sie an einem Tag X, der nicht länger als 24 Monate in der Zukunft liegen darf, die Geldsumme Y an die Bank überweisen – und Ihr Überbrückungskredit damit Geschichte wird. In dieser knappen Zusammenfassung wird deutlich, dass Sie zu einhundert Prozent sicher sein müssen, dass Sie an besagtem Termin das geforderte Kapital zu Verfügung haben. Werden kurz vor diesem Fixdatum Kapitalanlagen oder Versicherungen fällig, ist das kein Problem. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie mit der relativen Unwägbarkeit eines Immobilienverkaufs operieren. Planen Sie unbedingt einen zeitlichen Puffer für unvorhersehbare Verzögerungen ein. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie – weil unter Zeitdruck – zu einem suboptimalen Preis veräußern müssen.
Gut zu wissen: Sollte es Ihnen nicht gelingen, den Überbrückungskredit frist- und vertragsgemäß zu tilgen, so darf die Bank qua Gesetz die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Läuten Sie daher rechtzeitig die Alarmglocke und vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Bank, sollten Sie in Schwierigkeiten geraten. Eine Prolongation der Vorfinanzierung ist zwar nicht vorgesehen, kann aber im Einzelfall eventuell möglich gemacht werden.
Im umgekehrten Fall hält das Rückzahlungs-Regelwerk des Überbrückungskredits glasklare Vorteile bereit: Gelingt es Ihnen, Ihre alte Immobilie überraschend schnell zu verkaufen – oder erben Sie unverhofft oder kommen sonst wie zu verwertbarem Vermögen – dann können sie Ihre Vorfinanzierung früher zurückzahlen als geplant. Sie sparen damit nicht nur Zinskosten, Ihre Bank verlangt auch keine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangenen Zinsgewinn.
Fazit: Zwischenfinanzierung – Eine flexible Brücke mit Kostenrisiko
Eine Zwischenfinanzierung kann eine überlegenswerte Möglichkeit sein, in einer Immobilie oder in Sparverträgen gebundenes Kapital vor Ablauf der Fälligkeitsfrist für eine Immobilienfinanzierung zu nutzen. Banken und Kreditinstitute bieten diesen Überbrückungskredit als endfälliges Darlehen bevorzugt in Kombination mit einem langfristigen Immobiliendarlehen an und stufen ihn dabei als Eigenkapital ein. Wie attraktiv die Vorfinanzierung mit ihrem variablen Zinssatz für Sie persönlich ist, sollten sie unbedingt durch das Einholen verschiedener Angebote überprüfen.
Lassen Sie die Kreditkonditionen im Zweifelsfall von einem kompetenten Dritten durchrechnen, um einer Kostenfalle zu entgehen. Nutzen Sie den Vergleich – und Ihre Wahlfreiheit –, um sich ein optimales Darlehen zu sichern. Verlieren Sie jedoch bei aller Flexibilität, die eine Zwischenfinanzierung gewährleisten kann, niemals die Risiken aus dem Blick: Sie sollten sich ganz sicher sein, dass Sie die final fällige Summe fristgerecht aufbringen können.
FAQs
1. Kann ich bei jeder Bank eine Zwischenfinanzierung abschließen?
Nein. Zu einem bieten nicht alle Kreditinstitute diesen Überbrückungskredit für einen temporären Finanzengpass an. Diejenigen, die eine Zwischenfinanzierung im Portfolio haben, lassen sich zum anderen in aller Regel nur darauf ein, wenn Sie zeitgleich einen langfristigen Immobiliendarlehensvertrag unterschreiben.
2. Wie hoch sind die Kosten einer Zwischenfinanzierung?
Sie zahlen bei einer Zwischenfinanzierung einen um 1 bis 5 Prozentpunkte höheren Zinssatz als bei einem langfristigen Darlehen. Dieser ist zudem variabel und wird alle drei Monate an das Finanzmarktniveau angepasst. Für den Abschluss einer Vorfinanzierung stellt Ihnen die Bank eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung und für die Eintragung einer Grundschuld fallen ebenfalls zusätzliche Kosten an.
3. Kann ich meine Zwischenfinanzierung verlängern?
Jein. Grundsätzlich ist eine Verlängerung des Überbrückungskredits nicht vorgesehen. Die meisten Anbieter werden sich jedoch kulant zeigen, wenn Sie rechtzeitig um einen kleinen (!) Zahlungsaufschub bitten. Kalkulieren Sie in diesem Fall jedoch mit Zusatzgebühren.
4. Kann ich den Überbrückungskredit vorzeitig ablösen?
Ja. Sie können Ihre Zwischenfinanzierung jederzeit (mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten) teilweise tilgen oder auch vollständig ablösen. Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung entstehen Ihnen dadurch nicht.
