Wechseln Sie gelegentlich Ihren Strom- oder Gasanbieter? Dann ist Ihnen diese Rechnung sicher geläufig: Jeder Versorger listet einen sogenannten Grundpreis auf, den Sie in jedem Fall zahlen müssen, und einen Arbeitspreis für jede verbrauchte Kilowatt-Stunde. Haben Sie nun einen recht hohen Verbrauch, dann rechnet es sich vielfach, den Anbieter mit dem teuren Grund-, aber niedrigen Arbeitspreis zu wählen – und umgekehrt: Kommen Sie mit vergleichsweise wenigen Kilowatt-Stunden aus, sollten Sie den Versorger mit dem niedrigen Grundpreis bevorzugen.
Warum wir Ihnen dies hier erzählen? Nun es gibt auch in der Immobilienfinanzierung eine Kreditvariante, bei der Sie im Vorfeld eine ähnliche Rechnung anstellen sollten: Beim Fälligkeitsdarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen zahlen Sie während der Laufzeit ausschließlich Zinsen und müssen die Kreditsumme am Schluss sozusagen in einem Rutsch ablösen. Dazu benötigen Sie natürlich eine parallele Kapitalanlage, die diese Tilgung gewährleistet. Nur wenn dieser „Tilgungsträger“ während der Darlehenslaufzeit mehr Rendite abwirft als die Zinskosten, die Sie zahlen müssen, lohnt sich ein Fälligkeitsdarlehen wirklich. Es gibt gleichwohl Grenzfälle.
Grundsätzlich ist ein Fälligkeitsdarlehen mit einigen Risiken behaftet und nicht für jeden Immobilieneigentümer in spe sinnvoll. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Fallstricke Sie beachten sollten, wie hoch die Zinskosten sind und warum diese Kreditvariante für Vermieter durchaus profitabel sein kann.
Was ist ein Fälligkeitsdarlehen?
Das Fälligkeitsdarlehen hieß ursprünglich einmal Tilgungsaussetzungsdarlehen – eine Bezeichnung, die prinzipiell von vorneherein verständlicher ist, von Banken und Kreditinstituten aber heute so gut wie gar nicht mehr verwendet wird. Aus welchen Gründen auch immer. Stattdessen haben sich die beiden Synonyme „Fälligkeitsdarlehen“ oder „endfälliges Darlehen“ eingebürgert. Gelegentlich taucht daneben noch der ein wenig verwirrende Name „Festdarlehen“ auf.
Wie dem auch sei: Grundsätzlich leisten Sie bei dieser Kreditvariante während der gesamten Laufzeit nur Zinszahlungen, Sie tilgen also nicht. Da Ihre Schulden deshalb logischerweise nicht kleiner werden, bleibt Ihre Zinsbelastung konstant und Sie müssen eine gleichbleibende monatliche Rate an die Bank überweisen.
Da nun keine Bank der Welt sich auf ein derartiges Arrangement einlassen würde, ohne sicherzustellen, dass Sie am Ende die Kreditsumme auch ablösen können, müssen Sie parallel eine „zuverlässige“ Geldanlage abschließen, deren Ertrag zum Ablauf des Kreditvertrags die Darlehenssumme deckt. Das kann beispielsweise ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung sein. Wichtig: In diese Kapitalanlage müssen Sie während der gesamten Laufzeit parallel einzahlen.
So funktioniert ein endfälliges Darlehen
Das Fälligkeitsdarlehen folgt in seiner grundsätzlichen Funktionsweise einem trügerisch einfachen Prinzip: Sie nehmen einen Kredit auf, vereinbaren eine Zinsbindungsfrist mit festem Zinssatz und zahlen fortan bis Vertragsende lediglich die anfallenden Zinsen Entsprechend „langweilig“ sieht dann auch Ihr „Tilgungsplan“ aua.
Beispiel: Sie vereinbaren eine Immobilienfinanzierung über 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent und mit 10 Jahren Laufzeit.
Jahr 1: offener Darlehensbetrag: 300.000 Euro; Zinsen: 9.000 Euro; monatliche Rate: 750 Euro
Jahr 2: offener Darlehensbetrag: 300.000 Euro; Zinsen: 9.000 Euro; monatliche Rate: 750 Euro
Jahr 3: offener Darlehensbetrag: 300.000 Euro; Zinsen: 9.000 Euro; monatliche Rate: 750 Euro
usw.
Jahr 10: Zinsen: 9.000 Euro; monatliche Rate: 750 Euro; Tilgung: 300.000 Euro
So zahlen Sie zwar in 10 Jahren Monat für Monat eine überschaubare Rate, müssen jedoch am Ende der Laufzeit die aufgenommene Darlehenssumme auf einen Schlag tilgen. Und: Sie haben bis dahin 90.000 Euro an Zinsen gezahlt.
Die geringen monatlichen Raten verschaffen Ihnen theoretisch einen gewissen finanziellen Spielraum, – das ist der konstituierende Pfeiler des gesamten Konstrukts – anderweitig Kapital anzusparen, um später Ihre Restschuld tilgen zu können. Es erfordert gleichwohl keine besondere mathematische Begabung, um zu erkennen, dass sich ein solches Vorgehen tatsächlich nur lohnt, wenn Ihnen das investierte Kapital mehr Rendite bringt, als Sie für die Zinsen des Immobilienkredits zahlen müssen.
Bedenken Sie außerdem, dass das investierte Kapital samt Rendite exakt zu dem Zeitpunkt zur Verfügung stehen muss, wenn Ihr Darlehen fällig wird
Gut zu wissen: Das endfällige Darlehen ist immer zinsteuer. Da Sie während der gesamten Laufzeit Zinsen auf die volle Darlehenssumme zahlen müssen, ergeben sich final hohe Zinsgesamtkosten.
Kombinationsmöglichkeiten beim Fälligkeitsdarlehen
Das endfällige Darlehen hat ohne Frage gewisse Qualitäten, wenn Sie es nutzen, um einen finanziellen Engpass zu überbrücken, beispielsweise wenn Sie heute eine Immobilie kaufen möchten, Ihre Kapitallebensversicherung aber erst in einem Jahr fällig wird. Oder Sie wollen den Kaufvertrag für eine neue Immobilie unterschreiben, der Verkauf Ihrer alten Immobilie ist aber noch nicht in trockenen Tüchern und abgewickelt. (Vergleichen Sie dazu auch den Blogbeitrag „Zwischenfinanzierung“). In beiden Fällen ist der „Tilgungsträger“ bereits existent – nur aktuell noch nicht verfügbar.
Besondere Vorsicht ist jedoch geboten, wenn Sie das endfällige Darlehen mit dem parallelen Aufbau (!) einer Kapitalanlage kombinieren möchten. Die folgenden Kombis werden häufig angeboten und auch praktiziert, haben jedoch Ihre typischen Unzulänglichkeiten.
1. Kombination mit einem Bausparvertrag
Das Wichtigste vorab: Das Duo Fälligkeitsdarlehen und Bausparvertrag funktioniert nur über eine limitierte Summe. Idealerweise sollten ja Darlehenssumme und Bausparsumme identisch sein, damit eine vollständige Ablösung des Kredits überhaupt möglich ist. Für Bausparsummen jenseits der 50.000 Euro müssten Sie jedoch viel zu lange ansparen, um die verlangten 50 Prozent der Bausparsumme zu erreichen – während Ihnen die Zinskosten des Fälligkeitsdarlehens „davonlaufen“. In aller Regel verlangen Bausparkassen für 40.000 Euro Bausparsumme eine Mindestspardauer von rund zehn Jahren.
Sie schließen unter dieser Prämisse parallel zu Ihrem Fälligkeitsdarlehen einen Bausparvertrag ab – und zahlen statt der Tilgung in diesen ein. Idealiter sollten Zuteilungsreife des Bausparvertrags und Laufzeitende des Kreditvertrags exakt zusammenpassen, so dass Sie das eine mit dem anderen ablösen können.
In der Realität ist es jedoch inzwischen so, dass Ihnen keine Bausparkasse mehr verbindlich zusichern kann und wird, wann Ihr Bausparvertrag tatsächlich zugeteilt wird. Prinzipiell müssen Sie einen zeitlichen Puffer einplanen, um einigermaßen sicher zu sein, dass die Gleichung auch aufgeht.
2. Kombination mit einer Kapitallebensversicherung
In der Vergangenheit war die Partnerschaft von Fälligkeitsdarlehen und Kapitallebensversicherung recht beliebt. Inzwischen rentiert sich diese Verbandelung allerdings kaum noch, weil erstens die Renditen der Kapitallebensversicherungen recht bescheiden ausfallen und weil Sie zweitens den Ertragsanteil versteuern müssen. Haben Sie noch vor 2005 eine Lebensversicherung abgeschlossen, die automatisch mit steuerlichen Vorteilen ausgestattet ist, dann können Sie diese recht vorzüglich für die Finanzierung eines endfälligen Darlehens verwenden. Zumal in diesem Fall, anders als beim Bausparvertrag, auch keine Unwägbarkeit bei der Fälligkeit zu befürchten steht.
3. Wertpapiere und Aktienfonds
Sofern sich Ihre Bank darauf einlässt, besteht zudem die Möglichkeit, die gesparten Tilgungszahlungen in Aktien oder Wertpapiere zu investieren, beispielsweise über einen ETF-Sparplan. Auch in diesem Fall können Sie allerdings nicht mit steuerlichen Vorteilen rechnen, eher im Gegenteil. Größter Nachteil dieser Variante: Die Einnahmen sind kaum planbar, da stets das Risiko von Kurschwankungen besteht. Im schlimmsten Fall müssen Sie zum Laufzeitende bei niedrigen Kursen verkaufen – und können trotzdem nicht sicher sein, dass Ihr Kapital zur Tilgung ausreicht.
Gut zu wissen: Alle Varianten, Kapital für die Tilgung anzusparen, führen den eigentlichen Pluspunkt des endfälligen Darlehens, die niedrige Monatsrate, ad absurdum: Sie müssen Monat für Monat zusätzliche Mittel aus Ihrem Budget „abzweigen“.
Vorteile des Fälligkeitsdarlehens
• Geringe monatliche Belastung, insbesondere wenn keine zusätzlichen Sparleistungen mehr erforderlich sind, weil bereits ein „Tilgungsprodukt“ vorhanden ist,
• Größere finanzielle Flexibilität durch Trennung von Kredit und Sparprodukt,
• Weitgehende Wahlmöglichkeit in Bezug auf den „Tilgungsträger“,
• Chance auf attraktive Renditen beim gewählten Sparprodukt,
• Positiver Steuereffekt bei Vermietung, da Sie die in Summe höheren Zinskosten gegen die Mieteinnahmen verrechnen können und Ihre Steuerlast somit sinkt.
Nachteile und Risiken des endfälligen Darlehens
• Höhere Zinskosten, da keine sukzessive Verringerung der Restschuld stattfindet,
• Hohe Einmalbelastung am Ende der Laufzeit durch die erforderliche Tilgung der kompletten Darlehenssumme,
• Gefahr einer Finanzierungslücke, wenn die Ablaufleistung des Tilgungsprodukts unter der abzulösenden Darlehensschuld liegt,
• Risiko, dass der Fälligkeitszeitpunkt des „Tilgungsträgers“ nicht mit dem Laufzeitende des Kredits übereinstimmt,
• Fälligkeitsdarlehen sind in aller Regel nicht vor Ablauf der Zinsbindung kündbar (Ausnahme: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren).
Im Vergleich und durchgerechnet: Fälligkeitsdarlehen versus Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist das beliebteste Kreditmodell bei der Immobilienfinanzierung und insofern auch der Standard: Sie vereinbaren mit Ihrer Bank eine feste Laufzeit mit Zinsbindung und zahlen fortan eine gleichbleibende Monatsrate. Diese setzt sich stets aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, der wiederum von der von Ihnen zu Anfang gewählten Tilgungshöhe abhängt. Da ihre Restschuld mit jeder geleisteten Rate sinkt, vermindert sich auch der Zinsanteil innerhalb der Rate und der Tilgungsanteil erhöht sich um den gleichen Betrag. Zum Ende der Zinsbindung haben Sie folglich bereits einen größeren Teil der Darlehenssumme getilgt, für den Rest benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Bei einem Fälligkeitsdarlehen oder endfälligen Darlehen werden dagegen während der Laufzeit nur Zinsen fällig. Da Sie keine Tilgung leisten, bleibt Ihre Restschuld bis zum Ende gleich hoch.
Dies führt logischerweise dazu, dass auch die Zinsen nicht sinken können. Unter dem Strich zahlen Sie bei einem Fälligkeitsdarlehen also stets einen höheren Zinsbetrag für die gleiche Laufzeit und den gleichen Zinssatz.
Wie viel an Zinskosten Sie bei einem Annuitätendarlehen im Vergleich zu einen endfälligen Darlehen sparen, veranschaulicht die folgende Beispielrechnung.
Annuitätendarlehen vs. Fälligkeitsdarlehen
Kreditsumme: 300.000 Euro; 300.000 Euro
Laufzeit: 15 Jahre; 15 Jahre
Zinssatz: 2 %; 2 %
Monatsrate: 1.250 Euro; 500 Euro
Zinsen/Monat im 1. Jahr: 493,09 Euro (in Monatsrate enthalten); 500 Euro
Zinsen/ Monat im letzten Jahr: 248,74 Euro; 500 Euro
Zinskosten gesamt: 67.715,21 Euro; 90.000 Euro
Darlehenskosten gesamt 367.715,21; 390.000 Euro
Sie zahlen bei einen endfälligen Darlehen somit über 22.000 Euro mehr an Zinsen – und müssen zusätzlich die Einzahlungen in eine Lebensversicherung oder sonstige Kapitalanlage zur Tilgung des Fälligkeitsdarlehens in Ihre monatliche Kalkulation einplanen.
Für wen eignet sich ein endfälliges Darlehen?
Aus dem bislang Dargestellten ergibt sich recht schlüssig, dass ein Fälligkeitsdarlehen für den „normalen“ Kreditnehmer eher weniger geeignet ist. Das liegt wesentlich an der Tatsache, dass die Zinskosten bei dieser Darlehensform höher ausfallen als bei alternativen Immobilienfinanzierungsvarianten und zudem das parallele Ansparen von Kapital wahlweise nicht genug Rendite abwirft oder zu risikobehaftet ist. Die beiden letzten Umstände sind auch der Grund dafür, dass Banken und Kreditinstitute endfällige Darlehen nur unter ganz bestimmten Bedingungen vergeben – das meint: wenn es realistisch ist, dass die Tilgung am Ende der Laufzeit problemlos vonstatten geht.
Gleichwohl gibt es Fälle, in denen ein Fälligkeitsdarlehen interessant sein kann:
• Endfällige Darlehen „lohnen“ sich insbesondere für Kreditnehmer, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, um sie anschließend zu vermieten. Sie können die „Kosten des Kapitaldienstes“, sprich die Kreditzinsen steuerlich geltend machen. Es ergeben sich logischerweise nennenswerte Steuerersparnisse, weil die in Summe höhere Zinslast mit den Mieteinnahmen verrechnet werden darf.
• Ein Fälligkeitsdarlehen kann gleichwohl auch für Selbstnutzer eine Überlegung wert sein – wenn ein überschaubarer, finanzieller Engpass überbrückt werden muss, bei dem das Tilgungsprodukt zwar vorhanden, aber zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht verfügbar ist. Klassisches Beispiel ist die in einem Jahr fällige Kapitallebensversicherung. In einem solchen Fall lohnt sich die Konsultation eines Taschenrechners: Bleiben die Zinskosten des Fälligkeitsdarlehens unter dem Verlust, den ein vorzeitiger Rückkauf der Lebensversicherung mit sich bringen würde, ist das Festdarlehen eine Überlegung wert.
In allen anderen Fällen sollten Sie sich über das hohe Risiko und die großen Gefahren im Klaren sein, die die vollständige Tilgung der kompletten Kreditsumme am Ende der Laufzeit mit sich bringt. Im Grundsatz darf bis dahin nichts schiefgehen – und auch der Zeitpunkt der Fälligkeit von Tilgungsträger und Kreditvertrag muss exakt passen. Bedenken sie außerdem, dass Sie Ihre finalen Schulden nicht durch zwischenzeitliche Sondertilgungen mindern können, die bei einem Festdarlehen nicht vorgesehen sind.
Das Fälligkeitsdarlehen ist eine zinsteure Angelegenheit, die sich für Vermieter lohnen und für Zwischenfinanzierer hilfreich sein kann – ansonsten: Äußerste Vorsicht geboten.
FAQs
1. Bekomme ich auf Wunsch bei jeder Bank ein Fälligkeitsdarlehen?
Nein. Banken und Kreditinstitute handhaben das endfällige Darlehen wegen des hohen Risikos recht restriktiv. Sie müssen verlässliche Sicherheiten beibringen, mit denen Sie nachweisen, dass Sie die Kreditsumme final auch zurückzahlen können. Bei der Kombination mit einem Bausparvertrag lassen sich viele Kreditinstitute diesen sogar abtreten.
2. Kann ist ein endfälliges Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
Nein. Die Konditionen des Fälligkeitsdarlehens sind auf das vereinbarte Laufzeitende taxiert. Nur so erzielen Banken und Kreditinstitute den kalkulieren Zinsgewinn. Sie können daher weder sondertilgen noch kündigen.
3. Was passiert, wenn ich die Tilgung am Ende nicht leisten kann?
Dann haben Sie ein richtiges Problem. In jedem Fall stehen Sie der Bank gegenüber in der Pflicht – und müssen notfalls mit einem sehr teuren Zwischenkredit die Ablösung Ihrer Restschuld bewerkstelligen. Wie groß Ihre finanziellen Einbußen sind, hängt wesentlich von der Kulanz Ihrer Bank ab.
4. Kann ich die Laufzeit eines Fälligkeitsdarlehens frei wählen?
Ja. Anders als die klassischen Kredite der Immobilienfinanzierung sind endfällige Darlehen nicht an Laufzeiten im 5-Jahres-Rhythmus gekoppelt. Sie können sich daher auch für eine Vertragszeit von 1 oder 2 Jahren entscheiden. Laufzeiten jenseits von 15 Jahren sind allerdings eher unüblich.
