Als im zweiten Halbjahr 2022 die Preise für Baumaterialien den stärksten Anstieg vorlegten, den das Statistische Bundesamt seit dem Beginn der Erhebung in 1949 jemals gemessen hatte, verwandelten sich die Kalkulationen vieler privater Bauherren in Makulatur. Preisexplosionen in Höhe von bis zu 65 Prozent, beispielsweise für Dachlatten, konnten selbst großzügige Budgetplanungen nur selten auffangen. Lieferengpässe, Materialmangel und Preisgipfel hatten ihre wesentliche Ursache im russischen Überfall auf die Ukraine. Doch nicht immer ist ein so einschneidendes Ereignis nötig, um eigentlich sorgfältig erstellte Kalkulationen aus dem Lot zu bringen – beim Hausbau besonders, jedoch auch beim Immobilienkauf. Eine plötzliche Erkrankung, die die fest eingeplante Eigenleistung unmöglich macht – und schon laufen die Kosten aus dem Ruder, weil dafür nun teure Fachbetriebe engagiert werden müssen.
Es kann schnell passieren, dass Ihr Immobiliendarlehen einfach nicht mehr ausreicht. In einem solchen Fall müssen Sie sich um eine Nachfinanzierung bemühen, um die gestiegenen Kosten stemmen zu können. Diese Aufstockung ist grundsätzlich teuer und sollte möglichst klein gehalten werden. Lesen Sie im folgenden Beitrag welche grundsätzlichen Arten der Nachfinanzierung möglich sind, warum der Zinssatz hoch ist und wann von einer Nachfinanzierung eher abzuraten ist.
Was genau bedeutet Nachfinanzierung?
Eine Nachfinanzierung ist im Prinzip das, was in der öffentlichen Finanzpolitik gerne „Nachtragshaushalt“ genannt wird. Meint: Die ursprünglich veranschlagten Mittel für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie, die noch renoviert oder energetisch saniert werden muss, reichen aus unvorhergesehenen Gründen nicht mehr aus. Es entsteht eine finanzielle Lücke, die Sie nachträglich stopfen müssen.
Die Nachfinanzierung ist immer teuer. Das liegt vorrangig daran, dass Sie mit einem zusätzlichen Kredit in aller Regel die von Ihrer finanzierenden Bank festgelegte Beleihungsgrenze Ihrer Immobilie überschreiten – den Betrag also, den das Kreditinstitut mit hinreichender Sicherheit im Rahmen einer Zwangsversteigerung für Ihr Haus erzielen kann. Das gesteigerte Risiko lässt sich die Bank durch höhere Zinsen bezahlen. Wählen Sie hingegen eine andere Bank für Ihre Nachfinanzierung, so erhalten Sie ebenfalls nicht die besten Konditionen – eben, weil Sie ja bereits durch das Hauptdarlehen „vorbelastet“ sind. (Details zu den Kosten einer Nachfinanzierung weiter unten).
Gut zu wissen: Die Nachfinanzierung ist nicht zu verwechseln mit der Anschlussfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung bezeichnet den völlig normalen Ersatz Ihres bestehenden Immobilienkredits durch ein neues Darlehen, wenn die in Ihrem Kreditvertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen ist und noch eine Restschuld verbleibt. Es handelt sich also um eine Fortsetzung der bisherigen Immobilienfinanzierung, nicht um eine Aufstockung.
In welchen Fällen kann eine Nachfinanzierung nötig werden?
Es gibt viele Gründe, warum die von Ihnen aufgestellte Kalkulation plötzlich nicht mehr stimmig ist und einen Negativsaldo ergibt. Die folgend genannten sind die häufigsten:
• Unerwartet hohe Preissteigerungen: Klettern die Preise für zwingend benötigte Baumaterialien schnell, hoch und eventuell sogar mehrfach, so sprengen diese Mehrkosten zwangsläufig irgendwann das Budget. Das gilt nicht nur für Bauherren, sondern auch für Immobilienkäufer, die vor dem Einzug noch modernisieren oder sanieren müssen. Auch die gestiegenen Arbeitslöhne für Handwerker nach hohen Tarifabschlüssen fallen in diese Kategorie.
• Nicht eingeplante Zusatzkosten: Stellen Sie erst nach dem Kauf fest, dass in Ihrem neuen Zuhause mehr renoviert oder modernisiert werden muss als ursprünglich angenommen, so schlagen auch diese Ausgaben empfindlich auf Ihr Finanzressourcen durch.
• Schäden durch Unwetter: Wird Ihre frisch erworbene Immobilie durch Sturm, Starkregen oder Überschwemmung schwer beschädigt, so trägt Ihre Versicherung (hoffentlich) die verursachten Schäden. Ihr Einzug kann sich jedoch um Monate verzögern, sie müssen weiter Miete bezahlen oder können Ihre Alt-Immobilie noch nicht verkaufen. Bei Neubauarbeiten kann sich der Baufortschritt empfindlich verzögern.
• Ausfall aus gesundheitlichen Gründen: Haben Sie als Bauherr oder Immobilienkäufer fest Eigenleistungen eingeplant, die Sie nun plötzlich nicht mehr erbringen können, so entstehen Ihnen Zusatzkosten für die Beauftragung von Fachfirmen.
• Unterschätzte Kosten: Möglicherweise haben Sie auch die Preise für den barrierefreien Umbau des Bads, die neue Einbauküche oder den Dachbodenausbau unterschätzt. Wenn Sie keine Abstriche bei Ihren Vorstellungen machen können oder wollen, entsteht eine finanzielles Defizit.
• „Vergessene“ Ausgaben-Posten: Nur allzu menschlich ist es, wenn Ihnen bei all der Beanspruchung durch Ihr Lebensprojekt, auch mal etwas „dadurch geht“. Handelt es sich dabei allerdings beispielsweise um die Ausgaben für die Außenanlagen, Garten, Garage und Zäune oder gar die Erschließungskosten des Grundstücks gerät die Finanzplanung in Schieflage.
Welche Arten der Nachfinanzierung gibt es?
Das Wichtigste vorab: Jede Nachfinanzierung bedingt eine (erneute) Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit – und gegebenenfalls eine (nochmalige) Inaugenscheinnahme der Immobilie. Welche Unterlagen Sie der Bank einreichen müssen, kann von Fall zu Fall variieren – einige Dokumente sind jedoch für jedes Kreditinstitut unerlässlich. Dazu zählen im Regelfall der ausgefüllte Antrag auf Nachfinanzierung, Ihre aktuellen Einkommensnachweise, der Verwendungszweck der Finanzmittel und gegebenenfalls die Bestätigung der entsprechenden Fachfirmen, dass die aufgeführten Arbeiten zu den kalkulierten Kosten noch realisiert werden müssen.
1. Nachfinanzierung über den bestehenden Immobilienkredit
Zumeist wenden sich Bauherren und Immobilienkäufer, die eine Nachfinanzierung benötigen, direkt an ihre finanzierende Bank – mit der Bitte den Kreditrahmen des bestehenden Darlehens zu erweitern. Das hat zum einen den Vorteil, dass Ihre Hausbank bereits über Ihre gesammelten Daten verfügt, Sie und Ihre Immobilie kennt. Haben Sie bis zu diesem Zeitpunkt überdies pünktlich Ihre Raten bezahlt, wirft dieser Umstand ein zusätzlich positives Licht auf Ihre Vertrauenswürdigkeit.
Nachteilig kann sich hingegen auswirken, dass die Bank aus Ihren Unterlagen problemlos ablesen kann, wie nah Ihr bestehendes Darlehen bereits an der festgesetzten Beleihungsgrenze liegt (das ist die Differenz aus Beleihungswert der Immobilie und bankinternem Risikoabschlag). Für gewöhnlich steht die Beleihungsgrenze automatisch für die Maximalsumme, die Ihnen die Bank als Immobiliendarlehen gewährt. Überschreiten Sie mit Ihrem Antrag auf Nachfinanzierung nun dieses Limit, so kann es sein, dass das Kreditinstitut Ihnen die Aufstockung verweigert – oder ihre Zusage an einen sehr hohen Zinssatz knüpft, der deutlich über dem des Hauptdarlehens liegt.
2. Nachfinanzierung über einen zusätzlichen Kredit
Alternativ zu einer Erweiterung Ihres existenten Immobiliendarlehens können Sie natürlich auch einen zusätzlichen, klassischen Ratenkredit bei einer anderen Bank aufnehmen. Vorausgesetzt, Ihr Finanzbedarf liegt in einer Größenordnung von nicht mehr als 80.000 Euro (maximal 90.000 Euro), dann kann diese Option sogar gelegentlich günstiger sein. Ratenkredite sind zwar grundsätzlich zinsteuer, verursachen jedoch keine Nebenkosten. Sie werden nicht als Grundschuld im Grundbuch vermerkt, Notar- und Grundbuchkosten entfallen also, und maßgeblich für Ihre Bewilligung ist ausschließlich Ihr Einkommen. Außerdem können Sie Sondertilgungskonditionen vereinbaren und den Kredit bei Bedarf ohne weitere Kosten vorzeitig zurückzahlen – sollte sich Ihre Finanzlücke schneller als erwartet schließen lassen.
Rechnen Sie in jedem Fall mit spitzem Bleistift, ob sich im konkreten Fall ein klassischer Ratenkredit nicht eher lohnt als eine Aufstockung des Hauptdarlehens. Vergessen Sie dabei jedoch nicht, dass auch der Zusatzkredit Ihre monatliche Kreditbelastung empfindlich erhöhen kann.
3. Nachfinanzierung über einen Modernisierungskredi
Klafft in Ihrer Kalkulation vor allem deshalb ein tiefes Loch, weil Ihnen die Kosten für Renovierung und Sanierung aus dem Ruder gelaufen sind, dann können Sie Ihre Nachfinanzierung auch über einen klassischen Modernisierungskredit realisieren. Sofern Ihre gewünschte Kreditsumme bei maximal 50.000 Euro liegt, bekommen Sie diesen Kredit auch ohne Grundbucheintrag. Unterschied zur klassischen Nachfinanzierung: Sie vereinbaren einen neuen Kredit – ob bei Ihrer Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut ist relativ bedeutungslos. Unterschied zum Ratenkredit: Das Darlehen ist zweckgebunden, darf ausschließlich für Maßnahmen zur Werterhaltung oder -steigerung Ihrer Immobilie verwendet werden. Durch diese Zweckbindung erhalten Sie gleichwohl deutlich bessere Zinskonditionen als bei einem „freien“ Ratenkredit.
Gut zu wissen: Lehnt Ihre Hausbank eine Nachfinanzierung ab, so müssen Sie nicht gleich die sprichwörtliche Flinte ins Korn werfen. Kreditinstitute haben durchaus unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe. Wenn ein Finanzierungspartner abwinkt, können Sie bei einem anderen trotzdem den Zuschlag erhalten. Betrachten Sie jede Absage trotzdem auch als Warnung, sich finanziell nicht zu übernehmen.
Wie funktioniert die Nachfinanzierung in der Praxis?
Sie sollten möglichst strategisch vorgehen, wenn Sie feststellen, dass Ihre finanziellen Mittel knapp werden und nicht (mehr) ausreichen.
Schritt 1: Analysieren Sie Ihren Bedarf
Listen Sie detailliert auf, wie viel Geld Sie wofür brauchen. Stellen Sie sicher, dass ihre Angaben stichhaltig sind, beispielsweise durch Kostenvoranschläge zu beauftragender Handwerker. Vermerken Sie außerdem, ob es sich um einmalige Ausgaben handelt oder ob Ihre Kosten dauerhaft und fortlaufend steigen.
Schritt 2: Kontaktieren Sie die Bank(en)
Vereinbaren Sie zunächst ein Gespräch mit Ihrer Hausbank, um die anstehende Nachfinanzierung zu besprechen. Holen Sie aber auf jeden Fall auch Alternativangebote anderer Kreditinstitute ein. Vergleichen Sie Zinsen und Konditionen. Und: Fragen Sie sorgfältig nach, welche Dokumente benötigt werden. ob und wie eine (erneute) Bonitätsprüfung erforderlich ist, welche Sicherheiten Sie stellen müssen.
Schritt 3: Kreditangebot prüfen
Prüfen Sie das Kreditangebot, das Ihnen am attraktivsten erscheint, besser zwei- oder dreimal. Rechnen Sie gut durch, ob Sie die zusätzliche monatliche Belastung ohne große Einschränkungen Ihres normalen Lebens tragen können. Beachten Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Tilgung und Laufzeit. Vereinbaren Sie sicherheitshalber Sondertilgungsoptionen, um das Darlehen gegebenenfalls schneller ablösen zu können.
Schritt 4: Vertrag abschließen
Je nach gewählter Variante entstehen Ihnen mit der Unterschrift unter Ihren Kreditvertrag Zusatzkosten. Bei Erweiterung des Kreditrahmens eines bestehenden Darlehens verlangt die Bank zumeist die Anpassung des Grundschuldbetrags im Grundbuch – die entsprechenden Notar- und Grundbuchkosten gehen zu Ihren Lasten. Bei Modernisierungskrediten erheben Kreditinstitute nicht selten einen sogenannten Kleindarlehensaufschlag.
Gut zu wissen: Je nachdem für welche Art von Nachfinanzierung Sie sich entscheiden, kann es dauern, bis Ihr Kredit bewilligt wird. Im Einzelfall können schnell einige Wochen vergehen. Warten Sie also nicht, bis Ihnen das Wasser bereits bis zum Hals steht, bevor Sie den Gang zur Bank antreten.
Welche Kosten verursacht eine Nachfinanzierung?
Wie bereits mehrfach erwähnt, steht jede Nachfinanzierung für zusätzliche Kosten. Ganz gleich, welche Variante Sie wählen, der Zinssatz, den Sie angeboten bekommen ist alles andere als günstig. Mit aller gebotenen Vorsicht, die bei jeder Art von Verallgemeinerung angebracht ist, müssen Sie aktuell bei einer klassischen Nachfinanzierung mit einem Zinssatz von 5,5 bis 7 Prozent rechnen – abhängig von Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditwürdigkeit und ohne die Folgekosten, die durch den Eintrag der Grundschulderhöhung fällig werden.
Der effektive Jahreszins, also inklusive aller Gebühren, für einen nicht zweckgebundenen Ratenkredit pendelt derzeit zwischen 7,5 bis 8 Prozent, während für einen Modernisierungskredit je nach Summe und Laufzeit zwischen 5,5 bis 6,5 Prozent Zinsen (effektiv) fällig werden.
Ausdrücklich noch einmal betont: Es handelt sich bei diesen Angaben um durchschnittliche Werte, die sich zwar auf die Veröffentlichungen unabhängiger Finanzvergleichsportale stützen, keineswegs jedoch verbindlich sind.
Durch eine Nachfinanzierung erhöhen sich logischerweise die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung – und damit auch die Raten, die Sie Monat für Monat überweisen müssen. Kalkulieren Sie in Ihrem eigenen Interesse nicht „auf Kante“. Ansonsten besteht die Gefahr, dass bei vorübergehender Arbeitslosigkeit oder Krankheit kein finanzieller Rückhalt mehr vorhanden ist – und Sie im schlimmsten Fall die Immobilie verlieren.
Vielleicht lassen sich ja einige Ausgaben auch schlicht aufschieben? Das mag im Einzelfall Überwindung kosten, kann aber die sicherere Variante sein.
Gut zu wissen: Eine gute Möglichkeit, eine Nachfinanzierung gänzlich zu vermeiden, ist das Darlehen mit Reserveoption, das von einigen Kreditinstituten sogar ohne Mehrkosten angeboten wird. Sie können mit diesem Instrument bei Ihrem Hauptdarlehen gleich einen Betrag X festlegen, für den Zinsen und Konditionen bereits im Vorfeld fixiert werden, die jedoch nur zur Anwendung kommen, wenn Sie den Betrag tatsächlich in Anspruch nehmen müssen.
Vor- und Nachteile einer Nachfinanzierung
Wie jedes Finanzinstrument hat auch die Nachfinanzierung positive und negative Seiten:
1. Vorteile der Nachfinanzierung
• Sie können relativ flexibel auf unvorhergesehene Kosten reagieren.
• Mit einer Nachfinanzierung verhindern Sie, dass ein bereits begonnenes Projekt, beispielsweise die energetische Sanierung, komplett zum Erliegen kommt oder beim Hausbau eine zeiteiliger Baustopp eintritt.
• Die Nachfinanzierung über Ihre Hausbank kommt für gewöhnlich ohne großen bürokratischen Aufwand aus, da alle Daten bereits vorliegen.
2. Nachteile einer Nachfinanzierung
• Die Zinsbelastung durch eine Nachfinanzierung ist in jedem Fall hoch.
• Sie verschulden sich zusätzlich und gelegentlich auch länger.
• Die Nachfinanzierung bei Ihrer Hausbank verursacht außerdem Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschulderhöhung.
Wann ist eine Nachfinanzierung nicht sinnvoll?
Grundsätzlich sollten Sie die Nachfinanzierung als eine Art Ultima Ratio betrachten, also als einen letzten Lösungsweg, den Sie im Interesse des großen Ziels einschlagen. Die Aufstockung Ihres verfügbaren Kreditrahmens ist in jeder Variante mit hohen Zinszahlungen verbunden. Liegen Ihre monatlichen Kreditraten bereits hart an der Grenze dessen, was Sie verkraften können, so sollten Sie unbedingt auf eine Nachfinanzierung verzichten – auch wenn Sie dafür Abstriche, beispielsweise bei der Inneneinrichtung, hinnehmen müssen. Das Risiko, dass Sie eventuell mit den Raten für Ihr Hauptdarlehen in Verzug geraten und das sogar massiv, ist groß und schnell präsent.
Sind Sie also bereits bis zu Ihrem persönlichen Belastungslimit verschuldet, so verwerfen Sie den Gedanken an eine Nachfinanzierung besser schnell und energisch. Im schlimmsten Fall gefährden Sie mit einer erneuten Kreditaufnahme Ihr Lebensprojekt der eigenen vier Wände – weil Ihre Hausbank Ihnen irgendwann unmissverständlich signalisiert, dass sie bei weiteren Zahlungsausfällen die Verwertung der Immobilie einleiten wird.
Welche Alternativen zur Nachfinanzierung gibt es?
Die Frage nach Alternativen zur Nachfinanzierung ist im Kern die Frage nach Möglichkeiten, eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Diese wiederum lassen sich quasi in vorsorgliche, prophylaktische, und akute, situativ bedingte unterteilen.
Zu den vorsorglichen Maßnahmen, eine eventuelle Nachfinanzierung zu umgehen, gehören diese:
• Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank ein Immobiliendarlehen mit Reserveoption. Schließen Sie, einfach formuliert, einen Kreditvertrag über beispielsweise 300.000 Euro ab, von denen Sie aber zunächst nur 270.000 Euro in Anspruch nehmen. Der Rest bleibt als Puffer in Reserve stehen – Sie können ihn im Bedarfsfall später abrufen oder per Sondertilgung ablösen. Eine höhere Erstfinanzierung ist immer günstiger als eine spätere Nachfinanzierung.
• Setzen Sie nicht Ihre gesamten Eigenkapitalmittel für die Finanzierung ein, sondern behalten Sie eine großzügige Summe für alle Eventualitäten zurück. Damit können Sie später unvorhergesehene Ausgaben auffangen.
• Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Beantragung staatlicher Fördermittel für Modernisierungen und energetische Sanierungen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Ihnen Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Die günstigen Kreditkonditionen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind Lichtjahre von dem entfernt, was Sie Ihnen normale Banken anbieten. Wichtig: Sie müssen beides vor dem Start der Arbeiten beantragen.
Zu den Optionen, die Sie im akuten Fall, also bei unmittelbarem Finanzbedarf haben, zählen diese:
• Versuchen Sie, wann immer es möglich ist, Ratenzahlungen auszuhandeln, um die fälligen Rechnungsbeträge „zu strecken“. Das ist inzwischen bei vielen größeren Einrichtungsgegenständen, beispielsweise der neuen Einbauküche, problemlos möglich und verschafft Ihnen etwas Luft.
• Verkaufen Sie noch vorhandene Vermögenswerte. Oft ist der finanzielle Verlust, den Sie beispielsweise durch den vorzeitigen Rückkauf einer Lebensversicherung verbuchen müssen, deutlich kleiner als die Zinslast einer teuren Nachfinanzierung.
• Bitten Sie Familienangehörige oder Freunde um einen zinslosen Privatkredit oder sonstige finanzielle Unterstützung. Halten Sie die Details jedoch in jedem Fall schriftlich fest, um späteren Missverständnissen vorzubeugen.
Fazit: Die Nachfinanzierung sollte stets eine Notfall-Option bleiben
Die Nachfinanzierung ist eine probate Möglichkeit, um unvorhergesehene finanzielle Engpässe beim Hausbau oder Immobilienkauf aufzufangen. Sie können dazu bei Ihrer Bank die Erweiterung des Kreditrahmens Ihres bestehenden Immobiliendarlehens beantragen oder einen neuen, zusätzlichen Kredit, auch bei einem anderen Kreditinstitut, aufnehmen. Eine Nachfinanzierung ist jedoch in jedem Fall zinsteuer und verursacht bei einer Grundschulderhöhung zudem Notar- und Grundbuchkosten, die zu Ihren Lasten gehen. Es empfiehlt sich daher, beim Hausbau wie auch beim Immobilienkauf, die Nachfinanzierung möglichst zu vermeiden und für alle Eventualitäten Eigenkapitalmittel in Reserve zu halten. Reicht dies im konkreten Fall nicht, so betrachten Sie die Nachfinanzierung als Notfall-Option: Halten Sie den Betrag möglichst klein und kalkulieren Sie besser dreimal, ob Sie die zusätzliche monatliche Belastung problemlos tragen können.
FAQs
1. Sind Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung dasselbe?
Nein. Eine Nachfinanzierung steht für eine Erhöhung oder Aufstockung des ursprünglichen Kreditvolumens. Die Anschlussfinanzierung bezeichnet dagegen die normale Fortsetzung der bisherigen Immobilienfinanzierung, wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen ist und noch eine Restschuld übrig bleibt.
2. Kann meine Bank eine Nachfinanzierung ablehnen?
Ja. Haben Sie mit Ihrem existenten Immobiliendarlehen bereits die von dar Bank angesetzte Beleihungsgrenze Ihrer Immobilie erreicht, so kann Ihre Bank eine Aufstockung ablehnen, weil dem zusätzlichen Kredit keine Immobiliensicherheit mehr gegenübersteht.
3. Ist eine Nachfinanzierung teuer?
Ja. Grundsätzlich ist eine Nachfinanzierung teurer als das Hauptdarlehen. Banken und Kreditinstitute kompensieren die fehlende Kreditsicherheit und den zusätzlichen Arbeitsaufwand mit hohen Zinssätzen. Abhängig von Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditwürdigkeit müssen Sie derzeit mit einem Zinssatz zwischen 5,5 bis 7 Prozent rechnen – plus Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschulderhöhung.
4. Wird eine Nachfinanzierung immer in das Grundbuch eingetragen?
Nein. Sie können Ihre Nachfinanzierung auch über einen normalen Ratenkredit abwickeln, bei dem vor allem Ihr Einkommen ausschlaggebend ist und der keine Grundschuldeintragung erfordert. Je nach benötigter Summe kann diese Variante eventuell sogar günstiger sein.
